旅游地产的发展背景.doc

1、 旅游地产的发展背景（国内，国际）2、 目前中国的发展现状3、 存在的弊端（案例）4、 如何改进（规划、定位、综合考虑市场前景、政府的主导因素，） 5、 有中国特色的旅游地产发展方向，成功企业的案例6、 专家学者如何看待中国旅游地产的发展国际旅游房产发展背景社会财富的积累促进了旅游业的发展，旅游业的繁荣为社会创造了更多积累财富的机会。 研究显示，在工业化国家的发展过程中，随着社会商贸活动的日渐繁荣、现代科学技术水平的不断进步，促进了各类商务旅游活动的发展。而社会个人及家庭财富的不断增长、为人们追求高生活质量奠定了基础，从而促进了社会大众对休闲度假旅游高品位时尚生活方式的需求。经济的高度发达，社会财富的积累，在引导人类社会走向进步的同时，也促进了世界上最大的朝阳产业 - 现代旅游业的高速发展。 旅游房产（住宿业）具备消费和不动产投资双重属性，一方面，旅游房产（住宿业）是现代旅游业的重要组成部分，为各类旅游、休闲度假者提供相应的住宿、餐饮、娱乐等高品质消费服务；另一方面，旅游房产也是商业房地产投资开发产品之一，具备极强的投资经营和资产增值价值。正是富裕社会带来的社会大众化旅游高潮的出现，形成了全球最大的旅游产业，从而激发起各类社会资本对旅游房产的投资开发，其中也包括社会中产阶级私人及家庭对旅游房产的消费和投资热情。 在当今欧美发达国家既存在以纯休闲度假为消费目的的时权酒店（Timeshare Hotel）；也有兼顾休闲度假消费和房产投资相结合的度假类第二住所( Residence for leisure and vacation )；同时，还包括 20 世纪 60 年代左右在美国出现的，以旅游房产为投资对象的有限合伙投资机构（Limited Partnership）和权益性房地产投资基金（REITS）等准金融产品，该类投资模式的出现就是为了满足广大普通投资者能够得到与实力较强的投资机构对大型旅游房产项目同样的投资机会。 中国旅游房产发展背景中国现代旅游业的发展始于改革开放以来所形成的国际入境旅游，随着经济体制改革的深入和对外开放政策的深化，国民经济发展水平逐步得以提高，中国旅游市场需求已不仅仅只是改革开放初期的国际入境旅游，而是逐渐形成了包括国内商务旅游、入境商务旅游，国内大众化旅游和出国旅游等多元化旅游市场需求并存的格局。统计数据显示，中国已经形成了世界上规模最大的国内旅游市场。2005年，全国国内旅游人数达12.1亿人次，继续保持年均增长10.0%左右；国内旅游总收入5286亿元，年增长12.2%。国内旅游总收入占全国社会消费品零售总额的比例已达到7.9%。而据世界旅游组织发布的预测报告，到2020年，中国将成为世界上最大的旅游目的地国，届时其每年将接待1.3亿来自世界各地的游客。同时中国出境旅游强劲增长，已成为亚洲第一大客源输出国。到2010年，中国公民出境旅游人数将超过5000万人次，中国出境旅游市场发展的规模、速度和前景为世界各国所关注。从世界发达国家的经济发展经验看，一个国家人均GDP处于3000美元至10000美元之间时，正是国民经济具备相当实力，加速活跃发展的重要阶段。根据世界银行的发展报告，人均GDP 3000美元左右已被认为是现代化的门槛，同时也是中国2020年全面建成小康社会的主要标志。2006年最新国民经济统计报告显示，中国人均GDP已经超过2000美元，达2003美元。而改革开放最早的中国沿海经济发达地区和部分省市的省会城市人均GDP早已超过3000美元，已逐步显现出高度工业化时代的社会特征。 伴随社会经济的发展、人们生活水平的提高和生活方式及消费观念的改变，中国旅游已不仅仅只是早期旅游观光、短期商务旅游等简单概念，它已经成为了社会经济活动、人们工作、生活的重要组成部分。尤其是进入21世纪以来，随着中国新兴中产阶层的逐步形成，个性化休闲度假时尚生活更是引领中国社会消费新模式。根据国外旅游和酒店业的发展经验，以及中国社会经济的发展趋势，中国旅游房地产住宿业产品创新将蕴藏着巨大的市场机会。无论是多元化社会旅游市场所形成的对旅游房产（住宿业）创新需求的推动，还是社会资本对旅游房产（住宿业）的投资需求，中国旅游房产（住宿业）已呈现出了市场消费群体和投资主体双多元化现象。社会财富的积累促进了旅游业的发展，旅游业的繁荣为社会创造了更多积累财富的机会。中国旅游房地产投资从早期单一的政府企业投资行为，发展到90年代中后期各类经济成份共同参与，以及进入21世纪后所出现的国外房产合伙投资机构、专业投资基金，加上社会个人积极参与酒店物业投资（产权式酒店）现象的出现，已基本形成了社会各类资金参与旅游房产（住宿业）投资的产业形态。 据不完全统计，仅以产权酒店模式出现的旅游房产项目，已在几年内由几家发展至 600 多家，并遍布全国主要商务城市，如上海、北京、杭州、天津等地出现的以投资理财为主的商业经营型产权酒店，即各类产权式旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等；以及在海南三亚、浙江千岛湖、安徽黄山、北戴河等著名旅游风景区出现的以异地房产投资为主的投资消费类休闲度假第二住所，如度假公寓、别墅等。 旅游房产定义及分类1、旅游及旅游业根据世界旅游组织对旅游的定义，旅游是指人们为了休闲、商务和其它目的，离开他们惯常的环境，到某些地方去以及在某些地方停留，但连续停留时间不超过一年的活动。旅游概念由三个要素组成：离开惯常环境的旅行距离；停留时间不超过一年；旅行目的不是就业和移民。旅游业是一个综合性产业，把行、住、吃、游、购、娱各个环节联为一体，提供“一条龙”服务，通过产业关联带动、吸纳就业等功能，推动和刺激着经济增长和社会进步；旅游业是服务性行业，以直面服务、产销合一为主要行业特性。旅游活动是人类的生活需求之一，是较高品位和格调的消费方式，是精神追求和文化享乐的新型载体。经济越发达，社会越进步，外出旅游在现代人们生活需求结构中的地位就愈发突出，旅游是较发达社会评估生活质量的重要指标。旅游业是在世界范围内迅速发展的一个新兴现代产业。二战以后，现代旅游业迅速崛起，60年代以来进入加速发展、高速增长阶段，逐渐成为当今世界上发展前景广阔、产业规模庞大的新兴产业之一。（WTO，1970） 2、住宿业定义 住宿业(Accommodation)是旅游业的一个重要组成部分，是指任何定期或暂时为旅游者提供住宿条件的设施。住宿业可分为：1，以赢利为目的的商业类住宿设施，包括提供服务的旅游酒店、宾馆、公寓、旅店、招待所、游轮、疗养院、度假村等，和自我服务的假日营地、租赁的旅游车和游轮，以及租赁的公寓等。2，非商业类住宿设施，包括自备的帐篷，私人寓所和亲友提供的免费住宿等等。（Stephen Rushmore, 1998）3、旅游房产定义从房地产的角度而言，旅游房产（住宿业）是围绕满足现代旅游业发展对住宿业需求而出现的房地产开发模式。从投资的角度而言，旅游房产（住宿业）是各类资本通过对与旅游住宿相关的房地产进行投资开发，来获取投资收益，是针对旅游业投资开发的重要组成部分。从产品的特征而言，旅游房产具备消费和不动产投资双重属性，具体体现在：一方面，旅游房产（住宿业）是现代旅游业的重要组成部分，为各类旅游、休闲度假者提供相应的住宿、餐饮、娱乐等高品质消费服务；另一方面，旅游房产也是商业房地产投资开发产品，具备极强的投资经营和资产增值价值。 正因为旅游房产具备不动产投资和休闲度假消费双重属性，所以旅游房产将区别于其它房产项目的运做，它包括：产品定位、产品开发、资本运作、资产经营等多个环节，是一种结合了金融业、房地产业、旅游业和资产管理的复合型投资开发及经营管理概念。 从发达国家旅游房产的发展经验来看，由于富裕社会所带来的社会大众化旅游高潮的出现，形成了全球最大的旅游产业，从而激发起各类社会资本对旅游房地产的投资开发，其中也包括社会中产阶级私人及家庭对旅游房地产的投资和消费热情。旅游房产分类 旅游房产类型及产品细分 根据对国际旅游房地产发展经验的总结，以及对国际旅游房地产投资开发和市场需求内在因素的深度分析，以投资价值和消费需求动机进行区分，旅游房地产主要分为如下三种类型：一、旅游房产类型及产品细分： 1. 商业经营型旅游房产：分布在主要商务和旅游城市的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等。 2. 休闲度假消费类旅游房产：分布在著名旅游风景区、旅游度假区以及海滨城市等地区，如各类度假公寓、别墅等。二、私人参与旅游房产产品细分：根据对国际旅游房产发展经验的总结，以及对国际旅游房产投资开发和市场需求内在因素的深度分析，以私人投资价值和消费需求动机进行区分，旅游房产主要分为如下三种消费和投资类型：1. 消费类：各类分时度假物业2. 房产投资休闲度假消费：度假公寓/别墅等3. 商业不动产投资：各类经营性酒店物业，如：旅游星级酒店、全套房酒店、度假酒店、经济型酒店、服务式公寓等。旅游房地产开发、投资价值比较旅游房产分类 产品细分使用价值 开发价值（开发商） 投资价值（投资机构或个人） 消费类旅游房产 各类分时度假酒店物业 休闲度假消费 保留物业产权，通过销售使用权获得经营回报和物业增值 不具备投资价值 投资消费类旅游房产 度假公寓、度假别墅、养老公寓等 度假居住 销售物业产权获取房地产开发利润 房产增值休闲度假 投资类旅游房产 旅游星级酒店、服务式公寓、经济型酒店、度假酒店等 商业经营 整体转让获取开发利润、持有一定时期获取经营利润和物业增值、