2013年房地产市场运行状况及2014年形势预测.doc

一、增加住宅用地供应在完成2013年全年住宅用地供应计划的基础上，继续加大住宅用地供应，力争今年住宅用地供应量超过年度供应计划的10%。2014年3月31日前制定和公布2014年全市住宅用地供应计划，2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%，稳定市场预期。详细二、加快普通商品住宅建设，形成有效供给根据南昌市人民政府办公厅关于印发南昌市批而未用土地清理处置工作实施方案的通知(洪府厅发201343号)文件精神，加大对已供住宅用地清理力度、摸清底数，加强分类督导，加快开发项目报建审批速度，促开工、促建设，尽快形成有效供给。详细 三、抑制不合理住房消费 中国人民银行南昌中心支行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例；在继续执行原有住房限购政策基础上，调整非本市户籍居民家庭购房的条件，即提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限，由连续1年调整为2年。严禁未成年人购买住房。详细 四、引导开发企业理性定价根据本市房价控制目标，加强和完善商品房预售管理，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对房价涨幅较快和不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约。详细五、大力推进保障性安居工程建设对符合条件的低保家庭申请廉租住房实行应保尽保；继续大力推进公共租赁住房建设，建立完善公平分配机制；进一步加快推进我市城市棚户区改造，用三年的时间，每年完成不少于300万平方米改造任务，同时加快安置房建设进度，每年旧改拆迁安置房建设任务不少于拆迁户数的50%；继续推进实施我市双限房试点建设工作。详细六、加强房地产市场监管进一步严格执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施，坚决抑制投资投机性购房需求。继续开展房地产市场专项整治工作，严厉查处发布虚假信息、捂盘措售、哄抬房价以及违反住房限购措施等违法违规行为。详细时间省市主要调控限购措施2013年11月28日西安七条提出了调控西安楼市的七条举措。其中，在加大供应方面，将进一步加大中小套型、中低价位住房用地供应，2014年一季度末，制定并公布2014年全市住房用地计划，确保201年4住房用地计划供应量在2013年的基础上增加10%。【更多】2013年11月27日榕七条要继续加大土地供应力度，特别是增加普通商品住房的用地供应，市国土局做好土地出让方案和时间安排，以满足当前住宅用地供地的需要。确保完成今年基本建成1.8万套保障性安居工程项目的任务。【更多】2013年11月27日长四条长沙将建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应，确保2013年度住宅用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。同时，将在2014年1月31日前制定并公布2014年度全市住宅用地供应计划，确保2014年度全市住宅用地计划供应总量不低于过去5年平均实际供应量。【更多】2013年11月26日宁八条为进一步完善房地产市场调控工作，南京近日出台八项房地产调控措施。包括研究采取竞地价、竞配建，竞地价、竞保障房资金等方式，保持地价平稳；从严执行第二套房的信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。【更多】2013年11月26日杭六条调整了第二套住房贷款的首付款比例，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。通知重申了国家有关差别化住房信贷政策，对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定；继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。【更多】2013年11月25日厦七条2014年住房用地供应总量，比前五年年均实际供应量增加20%；提高第二套住房贷款的首付款比例；加大土地增值税清算工作力度；对不接受价格指导的项目，暂不核发预售许可证，暂停网签备案。【更多】2013年11月25日昌六条南昌进一步提高第二套住房贷款的首付比例；在继续执行原有住房限购政策基础上，调整非本市户籍居民家庭购房的条件，即提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的 年限，由连续1年调整为2年。严禁未成年人购买住房。【更多】2013年11月25日沈八条沈阳市人民政府办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作的通知，其中包括二套房首付比例提高至65%，外地人在沈购房提供的纳税证明或社会保险证明年限由1年以上提高到2年以上等八项政策内容。【更多】2013年11月18日汉七条暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，由必须在本市纳税或者缴纳社会保险时间一年调整为二年，并仅限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；力争2013年全市住房用地实际供应总量比过去五年年均实际供应量增加20%以上。加快2014年土地供应计划编制工作，确保全市住房用地供应总量比前5年均值增加10%；提高第二套住房贷款的首付款比例；努力增加普通商品住房有效供给；【更多】2013年11月18日穗六条力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上；2014年住宅用地计划供应量不低于2013年的计划供应量；暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；进一步提高第二套住房贷款的首付比例；对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。【更多】2013年11月8日沪七条落实各区县房价调控目标责任制；2013年上海市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷；推进个人住房房产税试点工作；非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。【更多】2013年10月23日京七条违规骗购者5年内不准在京买房；对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管；定价高涨幅大且不接受政府引导的项目暂缓上市；进一步严格差别化住房信贷政策的执行；通过限房价、竞地价方式，加大自住型商品住房供应力度；违法违规行为的房企，禁买土地、不对其发放新开发项目贷款；加强市场信息公开，提高市场信息透明度，防止误导误读。【更多】2013年10月11日深八条今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上，四季度还要供应约60公顷住宅用地；调整第二套住房贷款的首付比例和利率；加大安居型商品房和保障性住房供应的力度；加强土地增值税清算工作的力度。【更多】2013年9月2日郑州限购令外地户籍家庭购房需提供3年以上的居住证明；纳税证明和社保证明不作调整，需满足1年以上；三个条件具备其中之一即符合购房资格；年满20周岁的单身人员在限购区域内只能购买1套住房；对于未满20周岁的单身人员或已年满20周岁但在限购区域内已拥有1套住房的，暂停在限购区域内向其出售住房。【更多】南昌新浪乐居数据监测中心显示，2013年，南昌新建商品房总成交高达51540套，突破五万套大关，再续2012年的成交新高。总成交量较2012年的53222套，同比下降3.16，成交总面积高达521.22万平方米。虽较2012年总成交有所微跌，但依然延续了2012年成交新高。其中住宅成交38084套，较2012年成交的38886套环比下降2.06%，有所微跌；非住宅成交13456套，较2012年的14336套环比下降6.14%。开局火2013年楼市开局有点火。在全国40城新年首周成交同比上涨城市占9成以上的大背景下，南昌楼市首周成交良好，并呈上什趋势。第二周新房日均成交达158套，同时，1月的整体高成交也为南昌楼市迎来火爆开局。与上一年同期相比，1月新房成交同比上涨八余成。一系列相关数据表明，2013年南昌楼市完全可用开门红来形容。二手房方面，成交连续四周环比上涨。二手房评估征税系统于2月启动，为赶搭政策末班车，购房者争相在新政落地前购房。二手房新政的落地促成二手房量价齐升，无论是在价格还是成交量上均创下历史新高。整体而言，2013年开局，新房二手房双双推动整个南昌楼市火爆开局。房价涨火爆开局预示着2013南昌必定火爆，而事实也如此。除成交量有所上涨外，南昌房价也出于连涨不跌的状态，延续2012年房价连涨的态势，2013年南昌房价也是出于居高不下的态势。截止到2013年12月18日，南昌房价已连涨12个月。全国房地产市场数据中心显示，2013年12月，南昌房源均价高达9307元每平，同比上涨9.39%。事实上，南昌多数购房者想要购买交通便利、配套齐全住宅房源，均价均在万元以上。且目前大热的红谷滩片区住宅房源已高达一万三以上。此外，2013年初，红谷滩租金涨幅同时创下新高。南昌近年来房源均价居高不下，环比涨幅频频创新高。尤其是在2013年，连续12个月环比上涨，着实为楼市所罕见。业内人士分析，2013年南昌楼市房价持续上涨，主要是由市场供不应求的供需关系所决定。调控严鉴于南昌房价持续攀升，楼市新政也不断出台。说2013年是个调控年一点也不为过。从年初“新国五条”的颁布，到随后陆陆续续各地细则的出台，着实让南昌购房者与开发商捏了一把汗。尤其是其中将二手房个税按差价的20%征收的条款，让二手房实实在在的火爆了一把。但新房表现较为稳定，成交未受影响。另一方面，“新国五条”释放明确信号，抑制投资投机性购房，抑制房价过快上涨。受调控细则影响，4月初南昌部分银行针对二手房房贷收紧，首付须达到六成，贷款利率上浮10%。由此，调控再次升级，二手房面临新政变动，成交开始出现下滑。年底，楼市调控进一步升级，南昌出台调控更为严厉的“昌六条”。其中，明确表示12月15日起，南昌二套房首付不得低于70%，严禁未成年人购房，外地人在昌购房须提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限，由连续1年调整为2年。同时，房价过高项目暂不核发预售许可证并暂停其网上签约。一系列的新政相继出台，一方面表明南昌对楼市严格调控的决心，另一方面也让相当部分购房者进入观望阶段。2013年房地产市场运行状况及2014年形势预测2014-01-2609:40:55南方网微博(参与讨论)一、2013年房地产市场运行状况2013年房地产市场延续了去年4季度的回升态势，区域分化逐步明显。(一)房地产企业购置土地面积小幅增加，地价涨幅持续增加2003年房地产开发企业购置土地面积3.88亿平方米，同比增加8.8%，增幅增加28.3个百分点。其中，前10个月企业购置土地面积均为负增长，11月份后增幅由负转正。2013年地价涨幅逐季增加，1-4各季度全国主要监测城市综合地价环比涨幅分别为1.47%、1.62% 、1.85%和2.06%。从不同用地类型来看，居住用地价格涨幅最高；从不同区域来看，珠三角地区地价涨幅最高。(二)房地产开发投资增速增加2013年房地产开发完成投资8.6万亿元，同比增长19.8%，增速高于去年同期3.6个百分点。从月度数据看，房地产开发投资增速年初最高为22.8%，逐月缓慢下降。从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房开发投资增幅均略高于去年同期。(三)商品房新开工面积增幅增加，竣工面积增幅回落2013年，商品房施工面积66.6亿平方米，同比增长16.1%，增幅增加2.9个百分点；新开工面积20.1亿平方米，同比增加13.5%，增幅增加20.8个百分点；竣工面积10.1亿平方米，同比增长2%，增幅减少5.3个百分点。从不同物业类型看，商品住宅和商业用房新开工面积增幅高于去年同期，办公楼新开工面积增幅低于去年同期。(四)房屋需求较快增加，增幅高位回落2013年，商品房销售面积13.05亿平方米，同比增加17.3%，增幅增加15.5个百分点。逐月数据看，商品房销售面积增幅由年初的49.5%逐月下降为年末的17.3%。各类型物业销售面积增幅均高于去年同期，其中商品住宅和办公楼销售面积增幅由年初最高逐月回落，商业用房销售面积增幅平稳。2013年，北京、广州、深圳、天津、宁波、郑州、南宁、成都、南昌、大连等城市二手房成交量均比上年增加，同比涨幅分别为17.2%、44.2%、45.2%、57.7%、87.5%、88.2%、106%、10.1%、8.4%、63.6%，多数城市涨幅高于去年同期。从交易量的月份变化来看，各城市上半年二手房交易量同比增幅较高，下半年增幅明显减小，且部分城市二手房交易量开始出现持续负增长或多数月份的同比负增长。(五)住宅价格持续较快上涨，涨幅逐步回落2013年，70大中城市住房价格继续延续去年下半年的上涨态势。其中，新建住房价格同比上涨5.7%，环比涨幅为8.8%；二手住宅价格同比上涨2.7%，环比上涨4.6%。分月度看，新建住房价格月环比涨幅由年初的1%逐步回落至12月的0.4%，二手住房价格月环比涨幅则基本保持在0.4%左右。新建住房价格和二手住房价格同比涨幅均逐月提高，12月份分别为9.3%和4.7%。从环比累计涨幅来看，2013年，除温州外，70大中城市中69个城市住房价格上涨，北上广深涨幅最高。(六)房地产市场区域分化逐步明显2013年一线城市和部分二线城市房价持续较快上涨，而其他城市房价则上涨缓慢。70大中城市中，北上广深四个一线城市新建住房价格同比涨幅均超过20%，二手住房价格涨幅均超过10%，此外部分二线城市厦门、南京、福州、沈阳、太原、郑州等城市新建住房价格同比涨幅在12%-18%之间，这些城市二手住房价格涨幅在5%-10%之间，属于房价上涨较快城市。全年房价涨幅较小的城市基本都是三四线城市，新建住房价格涨幅最低的10个城市分别为温州、唐山、海口、蚌埠、三亚、无锡、安庆、牡丹江、大理、韶关，这些城市新建住房价格同比涨幅多数在6%以下，二手住房价格同比涨幅基本在2%左右。二、2014年房地产市场形势预测房地产市场中长期发展与改革进程与城镇化规划实施密切相关。2013年11月十八届三中全会着力推进各个领域的改革进程，将涉及解决困扰多年房价快速上涨的深层次矛盾，促进房地产市场的长期健康发展。中央城镇化会议对城镇化总体布局做了安排，提出“两横三纵”的城市化战略格局，未来房地产市场发展的区域机会将受城镇化规划指引。短期看，2014年房地产政策将更加注重差别性。全国城乡建设工作会议指出，2014年要“更加注重分类指导，房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应；库存较多的城市要注重消化存量，控制新开发总量。鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。从房地产市场内部看，2014年房地产市场供给量将增