房产估价 结果报告.doc

房地产抵押估价报告项目名称：XX所属位于XXXX的房地产抵押价格评估委 托 方：XX估 价 方：江苏xxx土地房产评估有限公司估价人员：XXX XXX 估价作业日期：2012年04月10日至2012年04月19日估价报告编号：XXX通房（估）字XXX号 目 录致委托方函2估价师声明4估价的假设和限制条件6房地产估价结果报告8一、委托方8二、估价方8三、估价对象8四、估价目的9五、估价时点9六、价值定义9七、估价依据9八、估价原则10九、估价方法11十、估价结果11十一、变现能力分析11十二、估价人员12十三、估价作业日期13十四、估价报告应用的有效期13附 件14致委托方函XX：XXX土地房产评估有限公司受您的委托，根据国家和省市关于房地产评估的有关法律、法规和政策要求，本着客观、独立、公正、科学的原则，评估人员认真查验您提交的估价对象的产权证件和相关资料，并进行了实地勘察鉴定工作，全面考虑并分析了影响本次估价对象各项房地产价值的诸多因素，对您用于抵押贷款的坐落于XXXX（706室建筑面积：140.91、707室建筑面积：140.91）的房地产进行了评估，经过综合测算，确定该估价对象在2012年04月10日的市场单价住宅为5300元/，总价为149.36万元，大写人民币壹佰肆拾玖万叁仟陆佰元整。表1 XXXX房地产评估结果一览表房屋所有权证编号XXXXXX房屋所有权人XX房屋坐落XXXXXX设计用途住 宅建筑面积（）140.91140.91楼 层7/10房地产市场价值（含地价）￥149.36万元，大写：人民币壹佰肆拾玖万叁仟陆佰元整。备注：1、估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币149.36万元，大写人民币壹佰肆拾玖万叁仟陆佰元整。2、估价对象房地产抵押价值等于估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价对象在估价时点的法定优先受偿款。3、在估价基准日，估价对象未设有抵押权，即不存在法定优先受偿款，故本次评估中估价对象在估价时点的法定优先受偿款设定为人民币0元。法定代表人：江苏XXX土地房产评估有限公司2012年04月19日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范以及建设部、中国人民银行、中国人民银行监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见进行分析，并形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员XXX、XXX已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对估价对象现场勘查的真实性承担责任，但评估人员对估价对象的勘察仅限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，估价人员不承担对估价对象的结构质量进行调查的责任，对其他被遮盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、本报告供委托方按报告确定的评估目的正常使用，并报送上级主管部门和评估行业管理机构审查，未经本评估机构允许，不得将本报告的全部或部分内容提供给除以上部门以外的其它单位和个人，也不得见诸于公开媒体。8、本次评估未对委托方提供的估价对象的房屋所有权证复印件的真实性进行核实，若因产权资料的失实造成的估价结果有误给报告使用者造成的损失，本估价机构及估价师不承担任何责任。9、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，在估价报告使用的有效期内，作为一个整体时有效，复印件无效。10、估价报告使用者应注意事项：10.1估价对象在抵押期间发生房地产信贷风险的几率较小。除去国家政策调整限制房地产行业发展、地震、战争、火灾、人为蓄意损毁等其它不可预见性的因素，估价对象不存在房地产信贷风险。信贷风险关注点：估价报告使用人应关注国家与南通市宏观经济发展与相关产业政策调整，特别是房地产市场税费调整、市场波动信号；委托方日常运营状况发生重大变化和调整的动态以及由于环境变化、房地产状况变化造成的价值减损。10.2本次评估价值是估价对象在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，委托方应合理使用评估价值。11、本估价报告自报告提交之日起一年内有效，若过期使用，必须进行期日修正或重新评估。12、本报告测算的评估结果包含估价对象在估价时点时房屋的内外装修以及房屋能正常使用的设备设施价格。13、在估价基准日，估价对象没有设定抵押权，故本次评估中估价对象在估价时点的法定优先受偿款设定为人民币0元。 估价师签名：2012年04月19日估价的假设和限制条件1、本次估价的假设条件（1）该房地产不存在任何产权、债务纠纷。（2）该房地产在估价时点未设置抵押权及其它权利限制。（3）该房地产可以在市场上公开销售。（4）买卖双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。（5）假设委估对象目前的使用用途为最高最佳使用。（6）本次估价结果是反映估价对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公开市场价值，没有考虑将来可能的特殊交易方法（如强制拍卖）对该评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其它不可抗力对评估价值的影响。2、本次估价的限制条件（1）本报告中所依据的有关资料以委托方提供的合法权证上登记的资料为准，未向政府有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。（2）本评估报告评估结果自2012年04月19日至2013年04月18日止，一年内有效，超出上述期限，除另行声明或另有政策规定外，评估结果失效。（3）本次评估仅为委托方进行抵押贷款，确定估价对象市场价值提供参考依据。本报告未经本评估机构同意，不得作为其它用途使用，不得将本报告转借，不得公布于媒体。（4）委托方必须根据房地产估价规范使用本报告，对仅使用报告中的部分内容或片面使用导致的有关损失，估价机构不承担责任。（5）由于委估方未提供相应的国有土地使用证复印件，在本次估价过程中设定委托方合法拥有分摊的土地使用权，并且本报告的房地产价值中已包含了相应的土地使用权价值。房地产估价结果报告 XXX通房（估）字xxxx号一、委托方姓名：XX二、估价方受托估价机构：XXX估价机构地址：XXX法定代表人：XXX营业执照注册号：XXX估价资格等级：XX行政许可决定书号：XXXX证书编号：XXXX有效期限：XXX联系人：XXX联系电话：XXXXX 三、估价对象1.房产状况1.1权益状况估价对象坐落于XXXX，房屋所有权人为XX，房屋所有权证编号为XXX、XXX。详见下表。表2 XXXX房产登记状况一览表 房屋所有权证编号XXXXXX房屋所有权人XX房屋坐落XXXXXX设计用途住 宅建筑面积（）140.91140.91楼 层7/10房地产市场价值（含地价）￥149.36万元，大写：人民币壹佰肆拾玖万叁仟陆佰元整。 1.2使用状况估价对象现为住宅用房，钢混结构，中档装修。估价对象建筑年代约为2009年，房屋维修保养情况较优，房屋成新度优。四、估价目的本次评估为委估方确定所属房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2012年04月10日。六、价值定义本次估价结果是采用公开市场价值标准评估的抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据1、房地产估价规范（GB/T50286-1999）2、江苏省建筑与装饰工程计价表和江苏省建设工程工程量清单计价项目指引（2003年4月1日起实行）3、中华人民共和国城市房地产管理法4、中华人民共和国土地管理法5、建设部颁发房屋完损等级评定标准6、江苏省建筑工程预算定额文件汇编7、中华人民共和国担保法8、城市房地产抵押管理办法9、商业银行房地产贷款风险管理指引10、房地产抵押估价指导意见11. 江苏省人民政府、南通市人民政府颁布的有关文件12. 南通市房管局以及南通市国土资源局颁布的有关文件13、受托估价方对评估对象的现场勘察、市场调查及受托方需要收集和所能收集到的数据。八、估价原则本次估价遵照公正、客观、科学、诚实的原则进行评估，具体表现在运用了独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、谨慎原则。1、独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。2、合法原则即以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。3、谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。4、最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。5、估价时点原则估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。6、替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵制而趋于一致。九、估价方法由于估价对象为住宅物业，估价对象所在区域内有充分的房地产交易案例，可收集到较多的类似房地产交易数据，本次房地产估价师在认真分析所掌握的资料并进行实地勘察和对邻近地区的市场调查之后，根据估价对象的特点及开发、建设本身的实际状况，选取比较法作为本次评估的基本方法，综合得出估价对象的评估价格。市场比较法：是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或者价值的方法。基本公式为：估价对象价格=可比实例价格交易期日修正系数交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数十、估价结果本次评估确定该估价对象在2012年04月10日的市场单价住宅为5300元/，总价为149.36万元，大写人民币壹佰肆拾玖万叁仟陆佰元整。十一、变现能力分析变现能力是指假定的估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1、独立使用性、通用性、可分割转让性分析。该估价对象为钢混结构的住宅用房，功能结构设计合理，是一个功能配套、完整统一的整体，分割转让会使其价值不能充分实现。2、假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分，潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，预计低20%-30%。3、处置房地产时，其变现的时间长短与税费的种类、数额和处置方式、营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖费用、拍卖佣金、执行费用、交易税费（如营业税等）及部分手续费。处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：（一）支付处分抵押房地产的费用，包括评估费、中介代理费或拍卖行佣金、交易手续费。（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款，包括印花税、个人所得税及其它税。（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金。（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。（五）剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债