二 项目市场、需求分析.doc

二、市场分析2.1宏观环境分析2.1.1 地理位置长春市是吉林省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心，幅员20604平方公里。二道区位于长春市区东部，为城郊区。东与永吉县万昌镇相连，南与净月旅游开发区接壤，西靠伊通河，北与宽城区、九台市东湖镇衔接。总面积965平方千米（原有面积465.11平方千米）。总人口49万人（2006年）。全辖7个街道、6个镇、1个乡。所建项目位于东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同星路以北，地理位置优越。辖区内交通、通讯、电力、供水、供热等基础设施完善。周边有233路、243路、115路、318路多辆公交车路过，同时随着长春龙家堡国际机场的开通，吉林大路必将成为长春市的迎宾路。改造后的长吉南线道路宽阔，已成为连接二道区城乡的生命线。 中小学:春城小学、29中、二道实验小学、长春师范学院分院、84中、亚太小学。 综合商场:长春晨宇购物中心、国贸商都、亚泰超市。 银行:工商银行，邮政银行医院:吉林世同医院，二道区医院，吉林电力医院，延安医院，吉大一院分院。 2.1.2 目前地区房屋现状东城区域，尤其是二道区一带地块，在近几年的发展中，无论是住宅用地，还是商业用地面积都在迅速增加，据不完全统计，二道区目前已经确定明年新推的产品以多层和高层住宅为主。小型住宅适合三口或四口之家居住，从长春市整体的消费水平来讲，这种类型的房子既经济又实惠，符合大多数人群的购买心理和实际收入能力。 2.1.3 经济发展初步核算，全年实现地区生产总值3329.0亿元，按不变价格计算，比上年增长15.3%。其中，第一产业增加值252.7亿元，比上年增长3.3%；第二产业增加值1719.9亿元，增长19.0%；第三产业增加值1356.4亿元，增长12.6%。三次产业结构分别为 7.6%：51.7%：40.7%，对经济增长的贡献率分别为：1.5%、64.1%、34.4%。人均生产总值达到43936元(按户籍年平均人口数计算)，比上年增长14.8%，折合6635美元。2.1.4 人口状况全市常住人口为7677089人。同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的7135439人相比，十年共增加541650人，增长7.59%。年平均增长率为0.73%。其中共有家庭户2329737户，家庭户人口为7173378人，平均每个家庭户的人口为3.08人，比2000年第五次全国人口普查的3.41人减少了0.33人。 2.1.5 生活水平2011年一季度长春市居民的钱袋子增长跑赢了GDP的增速，比GDP的增速高2.3个百分点。一季度长春市城市居民人均可支配收入为5060元，比上年同期增长15%；在全国15个副省级城市中，增长幅度高居第二位，为历年来的首次高幅增长。人均可支配收入额在全国15个副省级城市中居于14位，高于哈尔滨市396元。 据了解，一季度，全国城镇居民人均可支配收入5963元，比上年同期增长12.3%，长春市城市居民可支配收入增幅高于全国2.7个百分点。全市一般预算全口径财政收入 563.4亿元，增长25.0%。全市地方财政收入180.8亿元，增长26.8%，其中，税收收入141.1亿元，增长21.2 %。地方财政支出382.9亿元，增长25.1%，其中，教育支出 57.9亿元，增长 20.2%；社会保障和就业支出51.1亿元，增长5.0%；医疗卫生支出25.6亿元，增长 6.6%；交通运输支出7.9亿元，下降0.6%。全口径财政收入占GDP的比重为16.9%，比上年提高1.1个百分点。 全年居民消费价格总指数为103.6%,增幅比上年上升3.8个百分点，分八大类看，食品、衣着、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务、居住的消费品价格比上年有所上涨，烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务、交通和通讯的消费品价格有不同程度下降。工业品出厂价格上涨0.26%，其中：生产资料价格上涨0.15%，生活资料价格上涨0.39%。原材料、燃料、动力购进价格上涨3.58%。居民消费价格指数 单位：%指 标2009年2010年居民消费价格总指数99.8103.6服务项目价格指数101.2100.7消费品价格指数99.0104.6食 品98.7110.0烟酒及用品102.699.8衣 着100.3100.9家庭设备用品及维修服务101.499.2医疗保健和个人用品106.2100.9交通和通讯101.098.6娱乐教育文化用品及服务98.8100.3居 住98.8100.3商品零售价格指数100.6104.62.2 房地产市场分析2.2.1 交易情况据统计，8月长春市商品住宅总成交面积52.33万，环比上升4.8%，同比上升31.2%；成交套数5414套，环比上升8%，同比上升28.8%；8月长春市商品住宅市场成交均价为6670元/平方米，环比下降5%。供应量环比降9.5%。长春市商品住宅新增供应量为62.35万平方米，环比下降9.5%，同比上升31.29%， 8月供求比为1：0.84。然而预计本年批准预售面积934.97万平方米，其中住宅775.97万平方米 ，本市房屋成交共246套、面积50243.75平方米，其中住宅146套、面积14052.29平方米。而截止到2011年8月24日，我市商品房买卖统计如下：商品房买卖合同备案即时统计发布时间：2011-08-24合计住宅办公楼商业营业用房其他计经济适用房全市套数69 570192面积()8383.865383.45053.352904.742.36 绿园区套数16150010面积()1638.371413.9300224.440 二道区套数28210070面积()4164.451797.08002367.370 朝阳区套数1090010面积()1158.38845.4900312.890 宽城区套数980001面积()673.29651.9900021.3 南关区套数640101面积()749.37674.96053.35021.06从市场方面来看，在进入2011年后，全国性房地产调控政策不断升级，但长春外来人口、流动性人口相对较少，购房者刚性需求占据绝对主导地位，从实际调研中表明，投资型客户与大规模炒房客甚少，而在通货膨胀与日俱增的现阶段，广大购房者把购置房屋看做是资产保值增值的首选产品；从政策影响来看，随着时间的推移，房地产市场对于政策已逐渐适应，经过上半年一系列调控政策的洗礼，在刚刚过去的8月，国家未对楼市进行进一步的打压。市场观望情绪逐步驱散，成交量也有所上升。2.2.2价格水平目前来看，长春商品住宅市场成交均价为6740元/平方米，成交均价有所上涨，环比上涨2.9%。长春部分新开盘楼盘均价已经达到7000元/平方米，仍处于小幅上扬的趋势，量跌但价升的现象将持续存在今年1-8月份，长春市房屋销售交易面积691.9万平方米，同比下降7%；新房登记销售面积为441.5平方米，同比下降11.9%。在销量下降同时，新建商品房比例不断上升，8月份供需比达1：0.7，明显供大于求。进入9月以来，长春商品房成交环比更是连续三周下降。市场陷入胶着，未来走势不清。8月份第3周（8.158.21）长春市商品房成交均价为6840/，相比上一周的6750元/成交均价上涨了90元/，环比上升1.3%。这是长春市商品房周成交均价在连续3周下跌后首次回涨。在商品房住宅成交均价回涨的同时，住宅成交量也出现增加。上周商品住宅市场成交套数为1057套，环比上升24.1%；成交面积为10.33万平方米，环比上升20.1%。而在商品房成交均价和商品房成交量都上涨的情况下，上周商品住宅市场的供应却出现下降，供应套数为1820套，环比下降29.7%，供应面积16.56万平方米，环比下降22.7%。长春商品房周成交均价的回涨主要源于上周中高端楼盘成交量占比较大。其中上周别墅产品成交12套，成交量3477，而在8月的第2周别墅仅成交6套，成交面积1874，成交量环比上升85.5%，高端别墅产品成交量的增长对于周均价的上涨有不小的影响。2.2.3土地成交量月份 成交宗数(块) 成交面积() 成交均价(元/) 楼面价(元/) 2011-11 * * * * 2011-10 * * * * 2011-09 23 1669926.00 1831.39 1184 2011-08 24 1593314.00 3549.85 3242 2011-07 18 962886.00 795.67 668 2011-06 49 4459463.00 1349.19 836 2011-05 17 1234089.00 1851.48 1231 2011-04 16 776455.00 733.90 842011年上半年度，长春市土地市场整体较为火热，经营性用地公告总面积为618.28万，同比上升17.7%，其中商住用地605.98万，商业用地12.3万；总成交经营性土地465.01万，同比上升67.2%。长春市经营性土地供应主要集中在5月份。由于宏观调控政策的不断打压，长春市土地出让过程中，撤牌现象明显增多，但从近几年经营性土地成交情况来看，土地市场仍然保持一定的热度，成交量较去年同期有所上涨。从2011年上半年的土地出让情况来看，大开发商在逆市中频频拿地，从年初开始，力旺、天茂、万科、恒大、和记黄埔等大地产公司纷纷大手笔拿地，并且都是出让面积比较大的大地块。这是今年上半年土地出让市场大幅超越去年同期的重要原因之一。2.2.3商品住宅供应量2011年上半年长春市供应量为152.49万，同比2010年上涨33.1%，供应套数为15050套，同比去年上涨28.4%。进入2011年，面对信贷业务缩紧、贷款利率不断增加、限购政策的下颁、一房一价等政策的不断施压，政府决定把房交会提前至5月举办，这在一定程度上刺激了供应量的提前释放，据统计，2011年上半年共有49个项目，陆续有新品入市，且有20个为年度首次开盘项目，全新开盘项目数量占比较大，对整体供应量的上涨起到一定作用。2.2.4成交的住宅面积范围从上半年市场供应和成交的面积段来看，主要集中在60120之间，此面积区间既涵盖最多刚性需求客户的理想购房面积，又涵盖较多首改客户的主要选择，及6080宽敞一房或小二房、100120宽敞舒适二房或小三房产品，此面积段在长春市场接受度较高，具有较高的人气。2011年上半年，商品住宅供应套数主要集中在60120面积段，供应9444套，占上半年总供应的62.8%；成交套数也主要集中在60120的面积段，共成交12167套，占总成交的63%。据有关调查显示：一室一厅的受访者占168%，住宅面积50平米以下的受访者占115%，这一部分人群是近期购房的现实需求对象；居住面积在50100平米的人群比例占566%，这部分人群是住房改善需求的潜在对象，说明目前住房的有效需求依然非常旺盛；居住面积在100120平米、120160平米两个区间的人群合计所占比例为274%，这部分人群目前的住房条件已达到了中等水平，多为投资需求、为子女购房需求的潜在对象；居住面积在160平米以上的人群所占比例为43%，针对这部分消费群体可以通过开发高品质的小区楼盘和别墅楼盘等高档商品房来激发他们的潜在需求。 2.2.5 附近楼盘情况 二道区部分项目在售价格调查表区域项目名称11月报价12月报价打折优惠政策二道金色橄榄城52005200购房总房款减免5000元二道鼎惠华庭45004800二道万科蓝山最低100万/套新品最低72万/套一次性9.9折二道万龙名城60006300一次性9.8折，按揭9.9折二道汉森金烁广场最低5000最低5000一次性付款9.6折，按揭9.8折二道鲁辉国际城高层4400高层4600一次性9.8折，按揭9.9折二道东方之珠52005200二道蔚蓝国际56005600二道嘉元十方界50005200老带新优惠，并推出特价房，数量有限二道保利百合香湾55005700一次性9.8折，按揭9.9折二道亚泰桂花苑65006988二道中顺和苑56005900一次性9.8折 二道高格蓝湾63006500一次性9.7折，按揭9.9折二道上东街区最低6000均价6400一次性9.9折二道亚泰