住房置业担保机构发展研究.doc

住房置业担保机构发展研究 华尔街电讯WSwire.COM ( 日期：2006-01-11 16:11)【wswire编者按】与国外发达国家信用担保业的发展历史及水平相比，我国房地产置业担保尚处于起步阶段 与国外发达国家信用担保业的发展历史及水平相比，我国房地产置业担保尚处于起步阶段，作为一种新兴的房地产金融服务产业，它有效解决了贷款难，放贷风险大的矛盾，在支持住房改革，培育房地产逐步成为国民经济支柱产业，拉动国家GDP增长等方面发挥了积极的作用。但是，随着房地产市场的快速发展，置业担保机构在经过六年多的创业、摸索和发展，遇到了诸如相关配套政策缺失、税费收缴不合理及担保余额倍数受限等制约行业发展的瓶颈性问题，这些问题如果不能及时解决，我国住房置业担保行业无法摆脱逐渐萎缩和低迷的现状。以下，笔者结合多年的行业经营实践，提出和探讨一些问题及相关对策。一、行业相关配套政策相对滞后、法律保护缺失住房置业信用担保是一种信誉证明和资产责任保证结合在一起的房地产金融服务活动，它介于金融单位和购房者之间，担保机构对金融单位作出承诺，对住房置业贷款提供担保，从而提高中低收入居民的购房能力，即货币支付能力，进而提高国家房地产信贷资金的安全性。就是这样一个在构筑和谐房产、和谐经济、和谐社会重要一环的行业，只依靠担保法、依靠建设部发108号文来寻求法律支撑，同时，这两部法规又滞后于行业发展。所以，笔者认为，及时解决行业相关配套政策滞后、法律保护缺失的问题，对整个置业担保行业的发展非常重要。1、修正和完善相关法规，具有现实指导意义和前瞻性在我国，整个担保行业可以依据的法律典范即是担保法，它出台于1995年，置业担保机构则是依据建设部发2000108号文件设立，它在置业担保机构设立初期对整个行业的运作和发展起着关键的指导性作用，是全国各家置业担保机构设立和经营的主要法律依据。但是，在房地产市场膨胀性快速发展的带动下，置业担保机构经过六年多的快速发展，已经遇到了诸多当前行业法规所不能解决的问题，或者说有关条例和规定不能够贯彻和执行的问题，在一定程度上阻碍了整个行业的有序发展。举二个具体例子：第一，担保余额不得高于注册资本金30倍的经营规模限制。笔者认为，应该聘请资深的精算师依据不动产标的物特殊的风险性和价值规律性来精算出合理的倍数关系；第二，建设部2000108号文规定，“一个城市只设立一个置业担保机构”，在实际操作中，该文件对工商、税务等相关注册、监管单位没有约束性，不能保证一个城市只设立一家置业担保机构，给房地产金融服务市场带来了无序竞争和风险，建议请国家建设部与相关部委联合出文，完善此项规定。2、通过置业担保保障公积金信贷安全我国各城市归集的住房公积金，是国家指定的购房专用基金，为中低收入家庭提供低息购房贷款，从而改善国内广大中低收入居民的住房现状，对该项基金监管到位并全力保障其安全性，是体现社会服务功能的环节之一。欧美等国家的公积金管理管理中心都与置业担保机构保持着紧密合作关系，以此保证政策性贷款的安全性，这也是欧美等国家对公积金管理比较成功的经验之一。在我国，置业担保机构与公积金管理中心的担保与合作，还需要相对稳定的政策与市场环境支持，尤其是目前，公积金的缴存对象不仅限于政府机关、事业单位，也有越来越多的企业及个人进入其行列，也就是说还有一部分公积金贷款人并不能保证其收入稳定，公积金贷款逾期或欠缴现象逐年递增，加之我国个人信用资料不建设，信息不公平，信用违约成本极低，公积金房贷更承不安全趋势。为保证该项基金的信贷安全，笔者建议政府增订相关条例，规定各城市公积金管理中心要与置业担保机构密切合作，由置业担保机构对债权债务进行担保，一旦出现违约及失信情况，由置业担保机构承担违约责任，负责对违约人的追缴和房产处置工作。由于置业担保机构归属房地产行业，又有大量的、卓有成效的风险管理经验，在房产处置及风险管理方面有其它部门和单位无法比拟的优势。3、建立公正公平的市场竞争环境相对于中小企业担保机构、相对于保险公司等这些利益相关或是行业相关的行业，置业担保机构所处的生存空间比较狭窄，在政策保护缺失的同时，又存在行业保护缺失的情况。比如，中国人民银行在1998年发布的个人住房贷款管理办法中规定“借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续”，这就在国家政策方面屏蔽了置业担保机构对商业银行住房贷款的担保业务，无形建立了不公平的竞争关系。以沈阳房地产置业担保公司为例，该公司近年来一直在与商业银行进行洽谈和协商，以房地产行业优势与全程保证的信誉优势，力争同保险公司同分市场蛋糕，但很多商业银行以上述条款为由拒绝与担保公司合作。其实，保险公司反利性的暗箱操作众所周知，它只能承担保证保险、房屋保险和抵押物保险，但不能全部债务进行信用担保，也不能保证购房信贷的全程安全。笔者建议，将置业担保机构与保险公司并列写入相关法规，以保证在法律框架下为市场竞争提供公平和公正的环境。二、税费偏高，正常性经营难以维系我们将置业担保机构称为社会服务性行业，是依据其收费低廉、主要为中低收入居民提供服务、承担政府服务功能而定义的。但是，由于相关配套政策缺失，这个行业所承担的社会功能并没有得到相关的优惠政策，以勉励置业担保行业为房地产金融的安全信贷作出的巨大贡献，以支撑置业担保行业稳步发展。就此，提出以下三点建议：1、科学确定担保服务收费标准担保服务费是置业担保机构主营业务收入的唯一来源，经营成本和风险基金都来源于此。因此,科学确定担保服务费收费标准是置业担保机构持续发展的保证。目前，国内各家机构收费标准参差不齐，大多缺少精算依据，建议国家对此设置宏观指导政策和基本计算方法。笔者认为，首期付款是金融机构防范信用风险的主要手段，首期付款比例才是衡量贷款风险的主要指标。首期付款比例越高，担保费率应越低,反之，担保费率应越高。2、给予一定的优惠政策和风险补偿由于居民住房贷款都是中长期贷款，担保资金的周转缓慢，加之要体现社会服务功能，收费低廉，使置业担保机构的经营利润很低，在缴纳税金并税后提取风险基金之后，用于发展企业的资金很少，更无法谈及资本积累和长期发展。所以，参照其它社会服务行业，如中小企业担保机构，建议对置业担保机构实行优惠的财税政策和风险补贴，减免部分全额增补担保机构的资本，以缓解担保机构的经营压力，补偿部分全额增补风险保证金，以增强机构的抗风险能力。3、风险保证金税前提取目前，随着各置业担保机构担保业务规模的逐步扩大,代偿和赔付的风险也在逐步增加,在一定程度上，使置业担保机构的自有资本金及机构的正常资金运转受到威胁，尤其是大部分城市的风险保证金在税后提取，这相当于置业担保机构在正常纳税的同时，亦为风险保证金上缴了33.3%的税费，也就是说，应储备100万元的风险保证金，却要上缴33.3万元的税费，抵御风险和化解风险能力无形中被大大削弱。对此，我们建议在国家政策有关条例中，明确规定风险保证金税前提取，从而提高置业担保机构的抗风险能力。三、尽快建立全国性的置业担保体系置业担保作为一种新兴的住房消费服务方式，对促进住房消费、防范和化解个人住房贷款风险发挥了积极作用。但应该看到，目前大部分担保机构资本金不够大、风险管理措施有限、业务运作不够规范、专业知识和人才缺乏。如果这种状况不能在实践中尽快解决，将不利于置业担保机构的持续发展。基于此，我们建议尽快成立全国性的置业担保统一体系，以政府扶持与市场化运作相结合的原则，促进政策性担保业务与商业性担保业务协同发展，以分散和降低个人住房贷款的风险和房地产区域政策性风险，全面扩大住房信贷，促进金融稳定。笔者认为，建立全国性置业担保体系主要应解决以下三个问题：1、规范行业准则第一，加强行业交流与培训，设置定点培训，带动全行业整体发展；第二，制定和完善统一业务操作规程，促使各置业担保机构规范业务操作，促使个人住房贷款担保业务健康发展；第三，对商贷担保、在建工程担保、房地产开发中小企业融资等业务创新的可行性及操作标准进行研究与规范。2、完善监管体系建立内部监管和外部监管相结合的监管机制。内部监督主要由风险控制机制、风险监控指标和预警系统组成，以担保风险基金代偿和赔付；外部监管主要请建设部、银监会、财政部分别对置业担保机构的政策执行、经营业务、财务情况等进行监管。监管方式主要通过建立置业担保机构的信用档案和信息公示制度等。3、建立信用评价体系构建住房置业担保信用体系是降低担保风险的必要手段，应该