开滦住房公积金贷款知识问答.doc

开滦住房公积金贷款知识问答为了改善职工居住条件，提高职工购买自住住房的能力，充分发挥住房公积金的作用，集团公司制定印发了关于开滦集团公司住房公积金贷款管理办法的通知（总房地字2006259号），自2006年11月1日起开展住房公积金贷款业务。为了便于广大职工了解和掌握住房公积金贷款的知识和政策，房地产管理部编写了开滦住房公积金贷款知识问答。欢迎广大职工登陆集团公司住房公积金网站业务指南栏目查阅或通过电话咨询。网站地址：25或通过开滦内部网站首页左下角“开滦住房公积金网”登陆。咨询电话：房地产管理部贷款科 22672 22056一、什么是住房公积金贷款？住房公积金贷款，是指集团公司住房公积金管理机构运用住房公积金，委托经办商业银行向职工发放的政策性住房贷款。 集团公司房地产管理部负责住房公积金贷款业务的具体管理工作。二、住房公积金贷款与商业性个人住房贷款有何区别？住房公积金贷款与商业性个人住房贷款的区别主要表现在以下五个方面： (1)贷款主体不同。商业性个人住房贷款主体是各商业银行，住房公积金贷款主体是住房公积金管理中心；(2)贷款对象不同。商业性个人住房贷款对象是经资信考察合格，具有还款能力的自然人；住房公积金贷款对象是除具备商业性贷款所要求的条件外，还必须是正常缴存住房公积金12个月以上的在职职工；(3)贷款资金来源不同。商业性个人住房贷款资金来源是各商业银行的自营资金（居民或单位存款），而住房公积金贷款资金来源是职工个人及所在单位缴存的住房公积金； (4)贷款利率不同。商业性个人住房贷款利率为人民币贷款基准利率的0.85倍。人民币贷款基准利率分五档，其中：贷款期限6个月以内（含6个月）的，年利率为5.58；6个月至1年（含1年）的，年利率为6.12；1至3年(含3年)的，年利率为6.3；3至5年(含5年)的，年利率为6.48；五年以上的，年利率为6.84；住房公积金贷款实行低存低贷的原则，利率分两档，具体为：贷款期限5年以内(含5年)的，年利率为4.14； 5年以上的，年利率为4.59，均低于商业性个人住房贷款利率；(5)贷款风险承担主体不同。商业性贷款风险由发放贷款的商业银行承担，住房公积金贷款风险由确定发放贷款的住房公积金管理机构承担。 三、哪些单位的职工可向集团公司房地产管理部申请住房公积金贷款？各专业化公司、精煤股份公司及其所属子分公司，总部各部门、直属机构及代管唐家庄社区、马家沟社区、林西社区，改制后其住房公积金仍由集团公司管理的单位，以上单位凡正常向房地产管理部缴存住房公积金的，其单位职工符合住房公积金贷款条件的可向房地产管理部申请住房公积金贷款。因蔚州矿业公司的住房公积金目前暂由其自行管理，蔚州矿业公司的职工暂不能向集团公司房地产管理部申请住房公积金贷款，蔚州矿业公司应按照开滦集团公司关于印发开滦集团公司住房公积金贷款管理办法（总房地字2006259号）文件要求，制定本公司住房公积金贷款实施意见。 四、申请住房公积金贷款的职工需具备哪些条件？凡在本市行政区域范围内购买自住住房并按规定向房地产部正常缴存住房公积金的职工可申请住房公积金贷款。自住住房包括：商品住房、经济适用住房、通过政府房产交易部门监证的二手房以及开滦内部集资建房。 申请住房公积金贷款的职工，须同时具备以下条件：1具有城镇常住户口，有稳定的职业和收入、信用良好、有按期还本付息的能力；2.在申请贷款之日前，借款申请人及其所在单位按规定连续足额缴存住房公积金一年以上（含一年）；3.具有购买住房的合同或协议；4.具有符合规定比例的首期付款证明；5.能够提供房地产部和受托银行认可的担保；6.夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款；7.房地产部要求的其他条件。五、职工申请住房公积金贷款的程序是什么？1、职工申请住房公积金贷款时应到房地产部进行咨询，领取、填写开滦集团公司住房公积金借款申请书，同时提供贷款所需有关资料的原件及复印件。2、 房地产部自受理申请之日起15日内，对借款申请人的贷款资格、贷款额度和年限、还款能力等情况进行审核,作出是否准予贷款的决定。3、 对符合贷款条件的，房地产部向受托银行发出准予贷款通知书并将借款申请人贷款资料的原件或复印件送交受托银行复核。同时通知借款申请人到受托银行办理贷款手续。对不符合贷款条件的借款申请人，房地产部及时告知原因。4、受托银行负责对房地产部签发的准予贷款通知书及借款人的贷款资料的原件或复印件进行复核，对贷款担保人资格和能力、抵押物价值等情况进行调查核实及审查，对审查合格的由受托银行与当事人各方签订担保合同、借款合同，按规定办理贷款发放手续。 5、 受托银行按照借款合同的约定，以转账方式将资金划转到售房人在银行开立的账户。6、集团公司内部集资建房的住房公积金贷款，应由建房单位在收取购房款之前统一与房地产部联系有关贷款事宜。六、住房公积金贷款的额度、期限、利率是怎么确定的？1、住房公积金贷款额度由房地产管理部根据借款申请人及其配偶退休年龄内住房公积金缴存额、还款能力、购房价款等因素综合确定，夫妻双方按规定缴存住房公积金的，贷款数额可按购房价款的70%确定，最高不超过25万元；单职工家庭可按购房价款的50%确定，最高不超过15万元。 如果夫妻双方有一方向开滦缴存住房公积金，另一方向市住房公积金管理中心缴存住房公积金的，贷款数额也可按购房价款的70%确定，但最高不超过25万元。同时职工须提供由市住房公积金中心出具的住房公积金缴存情况证明及在市中心有无贷款的证明。 2、住房公积金贷款期限由房地产管理部根据借款申请人的年龄、还款能力、所购买住房情况、担保方式和贷款额度合理确定，最长期限不超过30年，同时贷款期限加上借款申请人年龄不超过法定退休年龄。3、住房公积金贷款利率，按照中国人民银行有关规定执行。目前住房公积金贷款利率为：贷款期限5年以内（含5年）的，年利率为4.14%； 5年以上的，年利率为4.59%。七、购买商品住房、经济适用住房申请公积金贷款须向房地产部提供哪些资料？1、开滦集团公司住房公积金借款申请书（原件1份）；2、借款申请人及其配偶合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、结婚证或其他有效身份证件（以上材料复印件各2份同时须带原件，核验后原件退回）；3、借款申请人及其配偶所在单位开具的工资收入证明（原件1份，复印件1份）；4、如借款申请人为单身的，应出具单身声明（原件、复印件各1份）；5、经政府房产交易部门监证的购房合同（原件1份，复印件1份）；6、首付款收据（售房专用发票）（复印件2份同时须带原件，核验后原件退回）；7、如果夫妻双方有一方向开滦房地产部缴存住房公积金，另一方向市住房公积金管理中心缴存住房公积金的，同时职工须提供由市住房公积金管理中心出具的住房公积金缴存情况证明及在市中心有无贷款的证明（原件、复印件各一份）。 八、购买二手房申请公积金贷款须向房地产部提供哪些资料？1、开滦集团公司住房公积金借款申请书（原件1份）；2、借款申请人及其配偶合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、结婚证或其他有效身份证件（以上材料复印件各2份同时须带原件，核验后原件退回）；3、借款申请人及其配偶所在单位开具的工资收入证明（原件1份，复印件1份）；4、如借款申请人为单身的，应出具单身声明（原件、复印件各1份）；5、首付款收据（卖房人收到首付款的存折及为买房人出具的收条）（复印件2份同时须带原件，核验后原件退回）；6、卖方房屋所有权人及共有人的身份证、户口本（复印件各2份同时须带原件，核验后原件退回）；7、买方所购住房原房屋所有权证和国有土地使用证（复印件各2份同时须带原件，核验后原件退回）；8、经政府房产交易部门监证的房地产转让合同（原件1份，复印件1份）；9、评估报告书（原件1份，复印件1份）；10、如果夫妻双方有一方向开滦房地产部缴存住房公积金，另一方向市住房公积金管理中心缴存住房公积金的，同时职工须提供由市住房公积金管理中心出具的住房公积金缴存情况证明及在市中心有无贷款的证明（原件、复印件各一份）。九、购买集团公司内部集资建房申请公积金贷款须向房地产部提供哪些资料？1、开滦集团公司住房公积金借款申请书（原件1份）；2、借款申请人及其配偶合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、结婚证或其他有效身份证件（以上材料复印件各2份同时须带原件，核验后原件退回）；3、借款申请人及其配偶所在单位开具的工资收入证明（原件1份，复印件1份）；4、如借款申请人为单身的，应出具单身声明（原件、复印件各1份）；5、个人与集资建房单位住房公积金贷款阶段性担保协议书（原件2份）； 6 、首付款收据（复印件2份同时须带原件，核验后原件退回）；7、购房合同或协议（原件1份，复印件1份）；8、如果夫妻双方有一方向开滦房地产部缴存住房公积金，另一方向市住房公积金管理中心缴存住房公积金的，同时职工须提供由市住房公积金管理中心出具的住房公积金缴存情况证明及在市中心有无贷款的证明（原件、复印件各一份）。十、职工申请住房公积金贷款为什么要提供担保？ 国务院住房公积金管理条例第二十七条规定：申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。这是依据我国有关法律、制度的规定和出于贷款资金安全方面的考虑，申请住房公积金贷款，借款人必须提供担保，这既是贷款人的权利，也是申请贷款的前提条件。 贷款人发放贷款面临的主要风险是信用风险，即由于借款人不能如期偿还贷款本息，将给贷款人带来损失的可能性。贷款人发放贷款时必须考虑贷款的安全性，严格审查借款人的资信，同时要求借款人提供担保。担保是指促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现的法律措施。具体到贷款担保，是指为保证贷款债务履行，提高贷款偿还的可能性，降低贷款资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供人或物的保障的一种法律措施。当借款人违反借款合同或因财务状况恶化无法偿还贷款本息时，贷款人可以通过担保债权的实现来收回贷款本息。由于住房公积金属于职工个人所有，在职工离休、退休或有其他情况时必须返还给职工本人，为确保缴存住房公积金职工利益不受侵害，在住房公积金使用中，安全性原则成为应遵循的首要原则。在发放住房公积金贷款时，要求借款人提供担保，作为防范住房公积金贷款风险、保障贷款资金安全的一项重要措施，对于住房公积金的安全运作具有重要意义。十一、住房公积金贷款担保的形式有几种？ 根据担保法和中国人民银行个人住房贷款管理办法，住房公积金贷款主要有抵押、质押、保证三种担保形式。 1.抵押是指借款申请人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的担保。抵押是住房公积金贷款的主要担保形式，一般是以所购住房为抵押物，即住房抵押贷款，这种抵押贷款有这样的优势：抵押物和贷款之间有直接的联系，发生问题对抵押物容易处理，而且抵押物价值也易于确定。2.质押是指借款申请人或第三人将其动产或权利交受托银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。当借款人不履行债务时，贷款人有权将该动产或权利折价出售来收回贷款，或者以拍卖、变卖该动产或权利的价款优先受偿。如用国债、银行定期存单等有价证券进行质押,用于质押的有价证券票面金额不得低于借款本息金额。办理质押登记的费用由借款人承担。质押包括动产质押和权利质押，贷款担保一般采用权利质押，因为权利凭证易于保管。 3.保证是指保证人与受托银行约定，当借款申请人违约或无力归还贷款时，保证人按照约定履行债务或承担责任的担保。保证包括一般保证和连带责任保证，如果没有约定或约定不明确的，将作为连带责任保证承担保证责任。借款申请人可根据具体情况与受托银行协商，采用上述一种或同时采用几种贷款担保方式。借款申请人以所购住房作抵押时，在取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，应由房地产部和受托银行认可的第三人提供阶段性连带责任保证担保。其中，借款申请人购买集团公司内部集资建房的由集团公司各集资建房单位提供阶段性连带责任保证担保。 十二、夫妻间仅一方符合贷款条件，在申请住房公积金贷款前，应如何签订购房合同（协议）？ 购房合同（协议）买受人符合住房公积金贷款条件的，可直接作为借款申请人办理贷款；如买受人不符合贷款条件，但其配偶符合的，且作为共同买受人在购房合同（协议）中载明的，可按配偶缴存住房公积金金额计算贷款额度与年限办理贷款。但借款人姓名必须与购房合同（协议）第一买受人相一致。十三、夫妻双方以一方的名义取得了住房公积金贷款，另一方可以再次申请住房公积金贷款买房吗？ 配偶一方取得了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，夫妻双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房是夫妻双方共同资产，贷款是双方共同的债务，要以家庭收入偿还，在贷款未还清之前再贷款，很有可能影响还款能力。但是，当还清了贷款本息后，如果再次购买住房，可以再次申请办理住房公积金贷款。十四、住房公积金账户处于封存状态下可以申请贷款吗？ 住房公积金账户处于封存状态下不可以贷款。因为住房公积金账户处于封存状态，表明缴存住房公积金已中断，不符合“申请前按期连续足额缴存住房公积金十二个月以上”的条件。如果恢复正常缴存住房公积金并达到规定时间后，仍可申请贷款。十五、借款人如何偿还贷款本金和利息？借款人应在受托银行开立还款账户，并在个人还款账户上存有不少于当期还款额的存款，受托银行按照合同约定的时间，及时从借款人还款账户中扣除当期应偿还的贷款本金和利息。借款人逾期偿还贷款本息的，按照有关规定收取罚息。十六、住房公积金贷款有哪几种还款方式？贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。贷款期限在1年以上的，一般采用等额本息或等额本金两种还款方式，借款人可与受托银行协商选择一种还款方式，在借款合同履行期限内不能变动（建行可以根据客户需要变动）。十七、什么是等额本息还款？它有什么特点？ 等额本息还款，是指借款人每月应偿还的贷款本金和利息之和相等，每月偿还本金先少后多，偿还利息先多后少。其特点是：贷款期间还贷压力比较均衡，贷款前期月还款压力相对较小，比较适合还贷前期资金紧张的借款人。等额本息还款法计算公式： 贷款本金月利率（1+月利率）还款期数每月还款额= （1+月利率）还款期数-1十八、什么是等额本金还款？它有什么特点？ 等额本金还款又称利随本清法，是指借款人应偿还的贷款本金每月相等，随之应偿付的利息随着贷款余额的减少而减少，每月偿还的贷款本金和支付的利息之和逐月递减。其特点是：还贷压力随还款时间逐年递减。 等额本金还款法计算公式： 贷款本金每月还款额 = +（贷款本金-累计已还本金）月利率 还款期数十九、签订借款合同后是否可以提前或延期偿还贷款？提前偿还住房公积金贷款要支付违约金吗？借款人在借款合