户型设计标准

1、 什么样的户型才是好户型 好户型的四大特性 经常有客户咨询：什么样的户型才是好户型？是不是热销的户型一定是好户型？其实，多关注一下楼市就会发现：好户型未必是热卖户型，卖的好的户型也未必是好户型。毕竟决定一个楼盘销售的好坏不仅受到户型的影响，还受到其他诸多因素的影响。因而，在评价一个户型时，应排除项目销售情况的影响，以客观的、科学的角度来分析其优劣。那么，什么才是好户型的标准呢？可以肯定地说：只有在基于人性化设计的基础上，并对于某一特定项目所指的某一类别消费者而量身定造的户型才是最适合消费者的户型，才是好户型。 在该认识的基础上，我们提出了关于好户型的四大特性。 特性一：实用性。 户型的实用性是指住宅满足实用的要求，使用功能要合理，面积大小要适宜，厅、房、厨、卫、阳台、门窗等各类功能区间的设置应保证能满足人们的各种生活需求，另外，不同的人群其生活需求不尽相同，例如作家对书房的要求比较高，而音乐人士一般需要设置隔音效果好的音乐工作间，而商业人士经常有会客的需求，因而，对客厅的要求则比较高。所以，实用性的标准应根据消费人群的生活特性做相应的调整。 另外，需要强调的是，以国人传统观念来看，每个房间都应间隔方正，尽可能少点 “金角银边”，尤其是谨防多边多角的“钻石房”的出现。 特性二：安全性。 户型的安全性是指住宅要具有防盗、防火、抗震和抗御自然灾害等基本的安全性能，另外，该安全性还要求具有一定的私密性，这种私密性不仅是对外的，同时也包括室内各个房间之间的私密性。因而，在作户型规划时，除了要避免各单元之间的互相干扰，还要考虑各个房间之间的联系，对社交空间、功能空间以及私人空间等作合理的分配，有效地分隔，尽可能避免互相之间的影响。要符合户型安全性的需求，不仅要有科学合理的建筑结构设计、户型设计以及良好的工程质量作保障，还要借助一 些新的建筑材料，如具有良好的防火、隔音效果的装饰材料。 特性三：灵活性。 房屋属于长期消费品，在长时间的使用过程中，很可能会因为家庭规模和结构的变化或者业主喜好的变化而产生对房屋使用功能要求的改变，因而，要求房屋具有一定的灵活性，以满足业主改变各功能分区的需求。随着建筑水平的提高，更为合理的结构体系使得户型结构具有一定的可改变功能，提供了调整与更新的余地，户型灵活性也就上升为户型的可改性，灵活性强的户型可提供更多的可改变空间，在一定程度上，业主可根据个人的喜好“随意”地分隔要求的户型结构，形成不同的功能分区 。 人们生活日新月异的今天，具有更强的灵活性的户型将具有更为持久的生命力，自然也成为了评价户型的重要特性之一。 特性四：经济性。 对与户型的经济性，很多人都有这么一种认识误区，既认为户型的经济性只是评价经济实用型户型的标准，不适用于豪华型户型。其实，户型的经济性是指户型设计紧凑实用、使用率高，同时，在保证一定性能要求的前提下，造价相对更低，使得购房者更为经济实惠。这些，是评价所有户型的公共标准之一，即便是豪华型的户型，也不意味着空间的浪费，也需要强调强调经济性，只不过舒适程度不同的户型对空间大小以及功能多少 的要求标准不同，所以对经济性的理解也不同。也就是说，衡量户型经济性的标准是相对的，而不是绝对的。 以上所提的实用性、安全性、灵活性、经济性属于好户型的四大基本特性，可作为评价户型的共性尺度。当然，除了这四大特性之外，在评价一个户型的优劣时，还需要结合该户型实际的规划条件来分析，例如在一个景观贫乏区域，设计一个宽大的观景阳台可能是一种浪费，而在一个面海的区域，这样宽大的观景阳台设计则可能极大地提升物业的价值，甚至是点精之作。所以，出来满足以上四大特性的同时，基于既有的条件，将气候、日照、通风以及周边环境景观等 各方面的因素做最充分的考虑，实现了最大的效能，这样的户型才是真正的好户型。 2、好户型的设计标准 好户型基本上具有一些共性，可归纳为三大设计标准： 1. 面积适中、尺度适宜 2. 空间有效分离 3. 健康性运用。 设计标准一：空间有效分离 一般一个好的户型设计应包括六种分离：生理分居、功能分区、动静分离、公私分离、主次分离、干湿分离。这一点，在这两年珠海楼市的热销户型上得到了充分的体现。 1. 生理分居。 是指 8 岁以上子女应该和父母分室居住， 15 岁以上异性子女应 分室居住，两代夫妻应分室居住，以满足生理上对居住的要求。 2. 功能分区。 是指不同的生活功能就有不同的活动空间；会客要有客厅；睡眠有要卧室 ;盥洗要有卫生间；烹饪要有厨房；存物要有贮藏室；工作要有书房；休息要有起居室；入口要有门厅；保姆要有保姆房；想接近大自然要有阳台等等。一个好的户型应为居民提供这此必要的使用空间以满足现代生活需要。 住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区：一是公共活动区 供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等；二是私密休息区 供处理私人事务、睡 眠、休息用，如卧室、书室、保姆房等；三是辅助区 供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、健身房、阳台等。这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 3. 动静分离。 客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置；卫生间也应在设在动区便于使用。而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，应比较深入。两者应严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心 活动。 4. 公私分离。 家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无遗。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。 5. 主次分离。 买房通常是人们事业成功、生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家 庭成员的房间有所分离。 6. 干湿分离。 即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。 设计标准二：面积适中、尺度适宜 功能空间都应该具有合理的大小尺度和相互关系，它应该通过人体工程学、心理学、建筑学，用科学的方法来确定。从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在 12 15平方米之间，较理想的客厅面积在 21 30 平方米之间，客厅的开间不应小于 3.9 米，否则会影响您看电视的效果。卫生间、厨房、健身房、贮藏室各占 4 5 平方米，阳台占 5 6平方米。这样的面积分配，基本保证了功能的安 置，符合当前人们生活的需求和习惯。例如卧室的主要功能是睡眠和休息，它必须要设置睡床、床头柜、衣橱、化妆台、电视柜、休息椅等家具，还要有一定的活动空间，所以双人卧室的开间就不应小于 3.6 米，面积不应小于12 平方米。 除此以外各功能穿梭间的相互关系使用效果也有很大影响。例如厨房应靠近入口布置，避免买了菜肴穿过客厅很不方便；而卫生间则应接近卧室以方便晚间使用；厕所门不应直接开向客厅和餐厅，这样既不卫生又不雅观。阳台应该设置在客厅前面，不应该设在卧室前面，因为卧室是私密性空间，而阳台是开放性空间，晒衣时要穿过卧室影 响了卧室的私密性。如果是跃层户型则主卧室应该设在上层以滿足卧室的私密性要求。为了节省投资将设备管线集中设置，因而厨房和卫生间应尽可能靠近。 功能区 尺度面积范围 趋 势 客 厅 开间 3.9m 走大 偏向豪华舒适性 饭 厅 净宽 2.4m 走大 与客厅分离，出现酒吧等休闲空间， 临窗设计 主卧室 开间 3.6m 25m2 面积 12 m2 走大 有独立卫生间、更衣室、有休闲阳台 次卧室 10 m2面积 15 m2 平衡 保姆室 4 m2面积 6 m2 平衡 与工作阳台连接 卫生间 4 m2面积 10m2 走大 三进式设计，使干湿真正分区 厨 房 净宽 1.5m 8 m2面积 12 m2 走大 附带工作阳台 贮藏室 4 m2面积 6 m2 走大 走入式设计 阳台 4 m2面积 12 m2 净宽 1.6m 栏高 1.2m 走大 功能可设为健身、休闲等 工作阳台 4 m2面积 6 m2 净宽 1.2m 平衡 兼洗衣间功能 设计标准三：健康性因素的合理运用 在非典事件后，人们对房屋健康性的重视程度日益提高，是房屋选择最重要的因素之一。 呼吸、采光、通风 是每个人最基本的生理需求，尤其是对占人生近一半的家居生活，这些要求是否能被充分满足，对人的健康有着至关重要的影响。而辨别一个好户型的好坏，健康性因素是否被合理运用也成了一个重要标准。这些因素包括：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。 上述要求国家都有严格的规定，但一般的购房者不一定很清楚，而有些户型也没有完全按照国家规定建造，其实是损害了购房者的利益。每套住宅的卧室和使用面积在 10 平方米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获 得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于 45 度。 住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施。 按照我国的饮食习惯，煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此厨房应有直接对外的采光、通风窗（包括开向天井的窗）。 卫生间应设有直接采光、通风窗、考虑到建筑平面设计的灵活性和可能性。对无通风窗的卫生间规定应设置屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。 还要安排好室外空调机的安装位置和冷凝水的有组织排放，预留外热水器和空调的墙洞 ，阳台应 有晒衣设施等。 3、影响户型设计的主要因素 是什么在影响着户型设计的方向？人们理想中的户型设计又在哪里？然而，现在不难发现人性化的户型设计手法俨然成为未来户型设计的必然趋势，它建立在滿足购房者“舒适性”需求之上的。随着社会的快速进步，信息行业的高速发展，人们的居住意识、消费享受意识时刻在发生改变，昨天的户型设计如今已无人问津。所以，户型的市场调研所要寻找的是，有哪些影响元素决定户型设计的走向。在这里我们把这些影响元素罗列为以下四类： （一）置业者的生理状态因素 1、家庭规模和结构； 家庭的规模则决定了在设计 户型时面积的大小，多大的面积才能满足到相应规模家庭的居住。而家庭结构方面就又决定了户型设计的结构。户型功能上的区分，如父母房、儿童房、书房、健身房或工人房置业者在购买住房时就可以根据个人家庭的需求来选择房间的数量。 2、家庭行为模式（现代型家庭与传统型家庭）； 每个人的生活是由不同的模式而规划的。比如：学者有学者的生活模式、政客有政客的生活模式、走在时尚尖端的人有个性的生活模式、走过二万五千里长征的人有着传统正派的生活模式。所以在户型的设计上就会依靠不同的家庭模式来寻找户型的设计点来满不同家庭的需要。 3、消费者的消费心理及特征。 在不同的时期，每位置业者所选择购房的原因也有所不同。他们是根据不同的需求所表现出的： 一是生理需求 : 如南方人重视通风，北方人重视朝向； 二是安全需求 : 如在选择的同时会考虑到住宅楼宇是否安全，质量是否过关等等。 三是交往需求 : 北京人喜欢呼朋唤友来家做客，上海人则不喜欢闲暇之时被人打扰； 四是审美需求 : 美的意思是指合理的户型结构才能把家按照个人的喜好装饰的满意。 （二）项目的硬件因素 1、项目所处的地理特征； 地理特征所决定的就是在该地段 可以建什么住宅，才可决定什么样的户型结构才可以满足到此段的。 2、项目的景观环境； 不同的景观可以给置业者不同的选择，同样的不同的景观也决定户型的朝向与使功能的布局。才可以兼顾到每个户型当中有多少间房可以面向景观。 3、项目的规划与布局； 一个项目在初始阶段都经过严谨的市场调研，才可规划出适合项目所在地段的住宅需求，如面积的大小，户型结构（单身公寓、一房一厅、二房、三房等） 4、小区内环境营造； 小区的环境可以决定户型面积大小的因素之一，也是决定户型设计的重要因素。如：别墅区内的小区环境肯定高于一般住宅 的环境，所以相对户型结构上就有明显的区分。 （三）社会因素（也称其他因素） 1、 国家有关政策与法规，宏观调控等； 2、 项目所处的区域的风俗习惯，社会人文环； 3、 开发商的控制； 4、 社会经济水平的发展。 以上所提到的影响户型设计的主要因素：消费者的行为状态因素、项目的硬件因素：社会因素。可以让我们更清楚的知道，现今社会中，随着城市的不断发展，经济的不断提高，人们对居住环境的要求不断升高，到底什么样的户型结构设计才是人们最需要的，但无论是何种设计，最终都会离不开“人性化”。 4、剖析决定户型面积的关键因素 在 所有涉及户型的问题中，最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点：各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁，而后者则将决定项目是否能真正满足这些人。 不同的消费对象有着截然不同的需求，那么发展商又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意呢？我们认为，必须从以下四个因素综合权衡： 因素一：消费者对应性 一般而言，一房一厅的小户型只能作过渡之用，其购买者将主要是年龄在 30 岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，其购买动因主要是工作时间不长，积蓄不多而又渴望拥有一片自已的小 天地。从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部分面积的要求却都应该是小字号的，而且需要布局紧凑，因此总面积也不应该超过 50 平方米。否则就失去了过渡房的本意。 二房二厅、三房二厅所面对的消费群则最为复杂。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较宽裕，因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理，面积略偏大的三房就已足够。二房是做 70 平方米 还是 100 平方米？三房是做 100 平方米还是 130 平方米？需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯等高度对应。 四房以上或 150 平方米以上的房子，其面积敏感度想对较差，但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处，才能使销售一路畅顺。 从另外一种角度上来说，置业消费可以分为一次置业和二次置业（或多次置业）。对一次置业消费者来说，其置业者主要考虑的是居住的实用性和合理性，也就是达到安置和居住的目的就可以了。而二次置业的动机相对复杂，简单概括为以下几种类型：一种是为了改善居住环境，进行以小换大、以 低档换高档的形式，选择自已更满意的住宅。第二种是投资目的。买了房子以后，进行一定的装修，再租出去赚钱，或买房后等待时机出售赚钱。第三种是买给父母或亲人居住。 首次置业者购买住房的面积普遍偏小。二次置业者如果是属于上述第一种类型或包含了第一种类型的组合，则对所购住房的要求是面积大、舒适性强、功能齐全，最好还能体现主人的尊严感、自豪感和成就。如果属于投资目的的，则投资者对户型面积的要求会随着社会环境、市场状况的不同而有所不同，在目前的经济、社会条件下，一般倾向于投资小面积住宅，从租房市场现状来看，小户型住宅远比 大户型住宅有利于出租。对第三类来说，也是小面积为主要考虑，因为父母及其他亲人人数一般不多，要求也不会很高。 因素二：舒适性原则 房子是为人服务的，房子是为家庭天伦生活服务的，而户型分割的目的就是为人们提供温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发，决定户型的开间、进深及面积。 很多人均认为房子越大则舒适度越高，事实并非如此。以普通家庭的客厅为例，这时陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，谈话、看电视是这里主要节目，太小让人有压抑感，过于空阔则又易于让 人有四边不着、相互有隔阂的感觉。因此客厅的开间以 4.5 米为宜最大不应超过 5 米最小不应小于 3.5 米。卧室中主人房的要求较高，面积要求就大，而且主人房带卫生间这种做法越来越普遍。卫生间三件套不可缺少，且互相之间要有适当的空间距离，目前反洗漱和就厕分开是一种趋势，厨房少于 4 平方米则难以接受。 除人的视角、人的活动外，舒适性还应考虑利用问题。如果一套房子中有部分面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、也不能增添艺术情趣，则只能增加购买费用、增加主妇打扫卫生的时间与难度，舒适性自然也就大打折扣。 因素三：地域性 原则 地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求，其实是舒适的延伸。这也是户型设计中必须高度得视的问题。比如大连人大多认为二房二厅的面积应该有 90 平方米甚至 100 平方米，而在深圳，恐怕很少有人能理解 90 平方米以上的房子为什么不做成三房。 因素 4：配套性原则 住宅配套是否齐全、发达，关系到置业质量的好坏，关系到住宅功能的发挥。住宅户型功能设计中，厅的功能以接待客人、招待朋友、休闲活动为主。如果住宅小区内会所配套齐全、使用方便，如果小区外商业配套发达、价格合理、服务周到，那么客厅的一些效用就可 以转移。这样做可以给住户提供更多生活上的方便，同时，隐私权也得到更好的保护。 在现代商品住宅中，厅的设计必不可少，而且厅的面积占整个住房面积的比重还相当大，一般都占 1/4 以上。如果厅的一部分功能被转移，那么厅的面积就可以有一定量的缩小，从而使整套住宅的面积得到缩小。 5、获取户型致胜的创新规则 一、户型个性化创新 随着房地产市场的日渐成熟，市场竞争的日渐激烈，房地产品因此就呈现出了多元化、精品化。因此，户型设计也就显示出了强烈的个性化特征，来满足现代置业者不断改变的生活需要，从而折射出现代都市人的居住文化。 户型的个性的设计突出体现出以下的几个方面： （ 1）居住空间多元化设计模式 住宅的空间包括了私密性空间、周边生活空间、视觉空间。其中，私密性空间是住宅设计中的重要中心。随着社会的进步，生活质量提高已经改变人们居住模式，现代住宅不仅具备传统的生活场所功能，更应在设计当中要考虑应该具备工作场所、休闲场所的功能。在房地产现行开发中就把这种设计运用到了户型设计中。 （ 2） “ 景观入室 ” 设计模式 一个项目的户型设计应建立在充分结合周边自然资源的基础上的，在这一点上，目前所开发的项目在不同程度上都有一些侧重。 例如山景、海景、人文景观等。通过在户型设计中采用 “ 户户有景、窗窗似画 ” 的设计方式，把景色充分利用起来。 二、市场需求主导户型创新 户型的创新不公为产品的价值带来一定的提升，也会带来一定的市场美誉度，更会引导一定时期的居住时尚与人文品味。 由此可见，户型创新必须准确的建立在市场需求之上。 （ 1）区域市场南需求分析 不同的区域内，所需求户型设计也一定要符合该区域的特性，不可盲目跟从其它项目，充分的了解全局才可做到供需相等。 （ 2）符合市场需求口味的户型创新 商品力是拉力，合理细致的营销手段是推力， 拉力加推力的组合成功才是产品旺销的基础保证。市场的需求直接影响着户型创新策略的实施，而不计成本，完全去迎合市场盲目创新是无益于项目开发的。 三、流线性创新设计模式 流线的定义：是指人们活动的路线，是在户型设计中常用的一个基本要素。大致来讲，户型创新设计必先考虑线路的走向，从而分析出现代居住群对居所的需求之处。 （ 1）家务流线 一般家庭中的厨房较狭窄，流线通成一直线，顺序不当就会感到在使用上的不便，所以在厨房的设计中就创新中西兼有的双厨式设计。中式厨房以封闭为主，只做炒菜时使 用；西式厨房以开放式为主，用来制作西餐。在摆设厨具中也应合理的规划，方可使厨房使用起来轻松和没有障碍。 （ 2）家人流线 家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。在设计这些空间时要充分尊重到主人的生活格调，满足到家人的生活习惯。比如独立的主人房卫生间，就明确的主人的私密性。 （ 3）访客流线 访客流线主要是指由入口处进入到客厅的这段空间。应做到有客人来访时不应打扰到家中其他家人的休息和工作。所以在起居室中划分出单独的会客室是必要的。 四、创新的思维局限 目前住宅建筑多以框架结构的 高层、小高层、多层为主，结构相对的制约了房型的变化，使房型的特点无法充分的发挥出。 （ 1）弹性分割显现个性 目前有不少楼盘以更直接的方式让住家选择。比如有些楼盘在建造过程中就取消了非承重墙的建造，让购房者在较大的空间中发挥个人的想像力，实现个人特性的需求。如一些小户型住宅，在置业者想购买两套以上时，也可以选择同时打通居住。 （ 2）功能区域突出住宅性格 随着市场上大户型需求的增多，房型在设计上有了更多的空间，而人们对室内功能区的各种要求，也随之的出现我多个功能区。如健身室、衣帽间等。 房型设计可以根据不同购房者的需求，创新设计功能区域。如对 “ 网虫 ” 、家庭炒股大户们，可以按他们的要求，设计一个较大的家庭功能室，即可上网、 炒股、又有家庭的休闲氛围。可以预见的就是，随着职业分工的细化，为不同职业者和置业者设计的户型将会越来越接近他们所需。 五、回避创新的误区 在项目的设立之初，开发商往往追求楼盘畅销户型卖点，在不经意之间就会走向完美的极端，就会产生在户型设计当中的误区。 （ 1）户型越大越舒适 户型的以展不可能是一 “ 大 ” 到底的， “ 大户型 ” 到多少才是算正好呢？如何在设计当找到一个恰到好 处的结合点呢？ 实际上不少的大户型在舒适度上并没有得到很好的效果。比如大面积都大在了什么地方？一般的所谓的大户型主要是在客厅和主卧室的面积增大，而在厨卫的功能上并没有增加多少。而这些细小的地方在随着生活水平的不断提高。已逐渐的让人们有所认识。此外，洗衣间、衣橱也是保证住宅舒适度的必需功能空间。 而在目前的市场大户型中这些功能并没有到，反而在一些面积的使用上感到了不实用和与家庭生活气氛不协调之处。 （ 2）错层 错层式的住宅已逐渐让现代的置业者有所认知。而且在错层形式上不但是有开间方向，也出现了进深方向。错层 的运用最早来自于在别墅的运用上，由于它们的面积相对较大，开间、进深较大，在布局上就会比较灵活，结构的抗震要求也就不高。为了使空间上有所变化，或者使空间有所层次感才运用的。但并不是所有户型都可以运用到错层的这种手法，因为在错层的运用上仍要注意二点： 错层的使用会给老人和小孩的生活带来不便； 为了错层，起始层中有相当一半的面积范围内的房屋的层高要有所增高，如不想浪费层高的高度，就只好压缩其他一半面积内的房屋层面，让其低那么三分。 （ 3）阳台 一般的户型设计在阳台的使用上分为前阳台与后阳台， 也就是说有一个专供休闲、观景所用的生活阳台，另外还有一个厨房旁边的服务阳台，以作为晒衣及其他家务所需。但又于近几年的建筑形式的有所改变，阳台的运用就越来越多，越来越大，功能也有所增加。 阳台有其特定的位置和功能所需，不能不设，但也不可以乱设。特别是高层住宅更应考虑到结构的抗震和使用上的安全性。这样才可提高居住的质量。 6、优化的户型配置的手法 一、 确定户型的构成比例 想吸引到所有消费者对项目产生兴趣往往并不理想。因此户型设计的首要 即是要根据项目自身所处区域及周边环境，再结合到目标客户群来定位，确定项目 是以立体户型为主公平是以平面户型为主？以三房以上的大户型还是二房以下的小户型？并确定各种户型分别应占的比例是多少？ 要想确定户型的构成比例是比较复杂的一件事，在这里面没有一成不变的定例或是规矩，而应以市场情况而定，如果项目所面对的购买目标客户群特征单一的话，那么在确定主力户型及其比例时较为容易；如果项目所处区域购买目标客户群在需求层次上出现复杂难以定位，主力户型的数量可适当增加。 户型的构成比例受到目标客户群、需求层次、需求文化、平面布局、规划设计等因素的影响。市场需求虽然占决定性的因素，但不是唯一的影响 因素，有时候户型的构成比例同时还受到规划设计、容积率等因素限制。户型的比例设定以后，并非一成不变的，可以根据市场变化作出相应的变动。 二、 小户型的配置比例 一般来说，户型的配置决定了项目的整体定位，因此户型策划者首要的是进行土地价值的分析来做出判断：景观丰富，交通便利的地块当然以大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的，则以中等户型为主；而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主；至于在商务中心区的小幅土地，最适宜的当然是小面积公寓或是酒店式公寓。 做为一个整体项目一栋楼在大小户型的配 置比例也是要仔细研究的问题。户型单一则是由于客源供给面狭窄，但 “ 人以群分 ” ，单一户型所带来的客户基本素质面的统一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱，正因为如此，因而采一旦定位准确，其收益也非同一般。而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有类别消费者全部囊括其中，于是从30、 40 平方米的单身公寓到二房、三房、四房直至 200 平方米以上的复式一应俱全。看起来是不同的目标客户群均找到了自已的需求所在，便实际上是定位混杂，各种层次的客户均难以找到感觉。因此大、小户型相互比例配置合适，户型既有层欠又有相对统一 性，则客户挑选余地大，市场抗风险性也就相对较好。到底多少比例才算是恰当，总结归纳以下两： 1、 户型内部中的弹性设计，留出一、两室变成三室、四室的可能。销售时甚至可以是无隔墙的大空间的大空间，可以提高用率，到交楼时提供三种选择，根据客户的需求决定如何分离。 2、 户型与户型间的弹性设计。如可以将设计是三室户型改成两个一室户型，使客户有很大的挑选余地，极大地扩大市场定位的范围。 三、 立体户型的布局 住宅户型布局相当重要，它将影响到业主入之后的的舒适度，方便与否和是 否有利于身心健康。如果布局不合理，就会增加 业主日后改动布局的烦恼和提高费用。究竟何种布局才是最理想的呢？简单的说就是绝大多数住户都得不用改动的户型布局才是最好的布局。 四、 平面户型的布局 最优化的平面户型布局具有八大优点，具体罗列为以下内容： （ 1）入大门处有一过渡性的空间，主要可以设计一个玄关，对整套的住房的私密性有很好的保证； （ 2）客厅的空间应该是十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间不会受到其他空间的干扰；客厅要开阔，通风和采光效果要做到极佳； （ 3）朝南的方向应至少要 保证有三个房间，这三个房间应是通风效果最好的空间； （ 4）厨房、饭厅、和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中，并能与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相联，方便用餐使用，同时要有明窗，通风、采光要好； （ 5）卫生间与阳台，两个卫生间都要设有明窗通风和采光，主卧室有独立卫生间，私密性强；阳台可分为双阳台，一南一北，有利观景和日常生活功能等； （ 6）每个卧室的面积分配要合理，方正、平直、宽大。其中主卧室要十分宽在大，面积不应小于 20 平方米，符合二次置业者提高生活质量的要求。 同时其它次卧室在设计上也应注意到通风、采光和私密性的问题； （ 7）公共活动区（客厅、饭厅、厨房），要功能上分区集中，动静分区、过渡自然，可以起到互不干扰的要求； （ 8）房中无狭窄通产或其他很难利用的空间，分摊面积小，实用率高。 复式住宅的入户门均设在底层，这一点非常重要，从居住的心理和生活自然规律来看，进门就应该是第一层，若再往下走则有一种进入地下室的感觉。反以在复式的中、下层应集中设置成为客厅、书房、餐厅、厨房、公用的卫生间、贮藏室、客房或为行动不方便的家庭成员设置的卧 室等；而上层则应设置成想对隐秘性要求较高的主人房、次卧房、家庭起居室等、 复式房的室内楼梯一般是不容忽视的重要内容。而对楼梯的要求一般宽也不应小于 80 厘米，否则就会造成行走上的不便，家具在摆设时也会难以搬上上层空间。复式住宅面积一般都较大，一般都在 200 平方米以上，而且在单价上通常也比同一幢所谓工同一区域的平面住宅要高的多， 样就使其总价相当高，但价格虽然高，它所提供给人的居住质量，是有一种尊贵的感受的。 而 “ 错层式 ” 则平面户型与复式户型之间的综合体，它并没有两个完全不同的层面， 而是通过将同一层面中的部分抬高一定的高度，从而有效地实现日常生活中所涉及到的起居、用餐、娱乐、学习等，都可以在不同的功能层面上进行。 五、 确定户型的功能配置 户型功能配置包括了以下的几个工作：比如要配置几个卫生间？几个阳台？ 厨房是开放式还是传统的封闭室？要不要工人房或是要不要设立一个杂物房？要不是立凸窗？等等，都应首先站到市场的角度、从项目整体定位的高度来审视。 例如小户型的住宅。从其内部空间设计观点来看，户型的面积越小，设计配置的难度就会越大。因为要在那么仅有的空间中做到新颖别致的式样 。因此一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功能配置上也就相对简单了许多，一般户型所具有的厅、房、厨、卫、阳台等要素，在分配上也就显出不完美之处了。而相对大面积的户型而言，对于设计师们发挥来说余地就较大，不仅可以在小户型基础上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房、衣帽间、主卧室的观景阳台等多方面的功能，而且也可以依据人们通常生活的习惯性做出比较完善的区分。 六、 户型配置的三种规律 第一点，计上不宜过杂，战线不宜拉长。 在户型设计上以为户型较多并能兼顾并满足到各种需求的思想是不正确的，战线拉的过 长，往往无法集中心思去满足某一种需求层次，而且也体现不出楼宇的档次和形象上的定位。 外销项目宜突出主力户型，并且主力户型不宜多而杂。因为对于港人的消费心理有群居性，排他性的特点。也就是指喜欢在港人社区居住，不喜欢与不同层次、不同阶层的人居住。 而内销户型的比例确定一般以中户型为主力户型，大户型和小户型的比例相对较少一些，再配以一些少量的复式单位。 第二点，主力户型如果差异性过大，定位亦不准确。 如果一个项目在户型上的设立，又有大户型的三房，同时又存在一房作为主力户型，想必会拉大购房者层次，给相关的物业管理公 司造成在管理上的很大难度。因为，不同层次业主有不同的生活圈，这样混杂的居住方式是很难准确的划分各自独立的生活区域的。 第三点，具体户型构成比例，应以目标客户群细分来确定。 每个楼盘必然有其预期的目标客户群，针对不同的目标客户群就有不同需求特点，细分出处各个特征群体，然后再根据各个群体的购买力、目的、心理等因素进行分析及调查模底，确定对应的户型比例。 7、洞悉户型设计的几个关键点 一 . 客厅功能的重新定位 毫无疑问，在一套房子里面，客厅的重要性居于首位。因为它是进入一个家庭给人的第一视野、是一家大小尽享天伦 之乐时最主要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。因此我人说客厅是户型之首，在设计中应该得到最高规格的尊重。 （ 1）面积趋势。厅的面积要大小适中，首先要实用，要考虑与其他房间（尤其是卧室）的协调。一般来说，视户型总面积的大小，客厅的开间应在 3.8 5 米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下，进深与开间之比不宜超过 1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。 （ 2）与阳台的关系。阳台应与客厅连接，一方面阳台与自然直接对接，是 “ 风光 ” 入室的最佳通道；另一方面，阳台不能穿过卧室形成干扰、影响私密性， 而应与厅相连接，成为厅的延伸。目前，新式公寓已把阳台改建成一个与厅直接连接、多面采光的 “ 阳光室 ” ，住户可以在此布置一个茶座，很有生活情趣。同时，阳台设在客厅的向阳面，则应考虑在其背阳面设置次阳台或窗户，以形成 “ 穿堂风 ” 增加客厅的通透性。 （ 3）客厅门的设计。在客厅周围开几道门，每道门各自朝向何方，当属客厅设计中最难决定、需要反复研究认真斟酌最费心血之处。因为门越多则空间利用率越低，而门朝向哪里又决定了使用的方便与否。 能做到所有卧室的门都不直接开向客厅吗？客厅与卧室之间的走道如何安排？不设过道又如何？等等， 这些问题当然不可能有统一的答案，不可能有经典、最好的方案，而只能通过对目标客户深入、细致的调查访问来了解客户的真实需求，并结合项目的实际情况统筹安排。 （ 4）与其它功能区的关系。客厅与卧室应相保持一定距离，实行动静分区。客厅应与餐厅相对独立，又不宜完全分离，最好错开或隔断，而使功能分区更显细致，同时客厅应避免与厨房相连，以防污染与噪音，还要避免卫生间门直对客厅。 （ 5）客厅新功能定位。关于客厅，我们要注意的是随着对消费者的进一步细分及细分后消费者个性化需求，是否应重新界定客厅功能进而从根本上改变我们的设计思 路？ 对于时尚、前卫、崇尚个性、反对拘束、喜欢离群的年青一代新人类们，也许并不希望客厅仍然只是个标准模子里出来的方盒子，有起伏变化、有错落，有曲线或许正是他们的追求。客厅赋予更多的工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分 IT 人士的生存需要，现在仍处设计阶段的房子，在决定一房一厅、二房一（二）厅的布局时，恐怕就有必要考虑新人类们的需要了。 二 . 主卧功能的强化 主卧的出现，使老、中、小三代翱腿嗽诳占渖嫌懈 康亩懒 裕 跎倭思揖踊疃 背稍敝涞南嗷徊娓扇牛 鎏砹松 钋槿 蚨 由 砩下 懔讼执 说募揖由 睢 ?BR同时，它还极大地满足了购房者的心理需求：拥有自已的房产在很多人眼里还是事业成功的标志之一，而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。 卧室是整套住宅中私密性最强的所在。卧室应尽量向阳，能有良好的通风。卧室还应避免与窗外其他住户发生对视现象。二室以上的户型，主卧室配有单独使用卫生间。 关于主卧的设计应把握以下要点： （ 1）位置。位置上应尽量远离入户门与客厅，避免直接对客厅与洗手间为邻，同时注重朝南与最佳景观； （ 2）面积。面积要比其它房间大，把握好舒适度， 并非越大越好。而且要注意南北差异，要设有独立卫生间，其面积应比公共卫生间大，功能更完备，除洗脸、浴盆，还应根据项目定位设置更为完备的设施，如按摩浴缸等。 （ 3）辅助功能。在目前的住宅市场中，不少设计师在处理大面积户型时，常简单地将每一个房间按比例放大就算了事，其实这是一种非常严重的浪费。可行的方法应该是将功能进一步细分，如在主卧室就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间，可以考虑设置背景音乐系统等。 三 . 阳台功能的多元化区分 阳台的设计应在注重基本功能的基础上，推陈出新，满足人们不断高升的品位需求。例如，可以进行以下设计： （ 1）双阳台。目前在设计阳台时，有两种不同的思路。一种是强调通风，将两个阳台分置于厅（客厅 +餐厅）的两端；另一种注重实用，将北向阳台与厨房相连，作为工作阳台，便于放置新鲜的蔬菜及其他小杂物。 （ 2）内阳台。将阳台整体纳入室内，使其在为厅的自然延伸，因而也可看作是封闭式阳台的一种升级。内阳台的好处是可以免除风沙灰尘的侵扰（只要我们的城市还处于高速扩张阶段就仍是大工地；只要生态环境没有根本性转变，风沙灰尘侵扰就会在较长时间内成为影响我们生活质量重要因素）。另外如能以大幅的落地玻璃代替墙体，不 仅可引入充足阳光，而且视线也极为开阔。内阳台特别适合北方地区。 （ 3）观景阳台。海景、山景、湖景、江景、河景、城市夜景及天际线背景、街景、公共公园、小区中心庭园 优美的景观环境能极大的激发买家的购买热情，增加楼盘的附加价值，面对某一特殊景观的 “ 观景阳台 ” 也就应运而生。观景阳台不仅强调观景，而且应做到阳台与景观可交流、对话，阳台融入景观，因而不仅需要上佳的角度，而且需要较大的面积。 （ 4）景观阳台。阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素，因而如何让阳台自身也成为一种景观，是建筑设计必要的追求。在近十余 年来全国各地开发的商品房中，基础都摒弃了 “ 兵营住宅 ” 时代用红砖砌就或水泥铸成的粗糙、笨重、简陋的阳台。代表着古今中外各种不同建筑风格的建筑符号都被贴切或生硬地运用到阳台上来，阳台造型也一改过去千篇一侓的长方形，出现了大量的半圆形、弧形、扇形、 L 形，材质由镂花铁艺、不锈钢石柱、钢化玻璃等，色彩更加五彩缤纷，让阳台成为吸引买家的秘密武器。 （ 5）家政阳台。是与其同时出现的 “ 景观阳台 ” 相对应的概念，顾名思义即是用于家政劳动或充当家庭服务的空间。被称为 “ 家政阳台 ” 的，往往在设计上备有水龙头、地漏、电插座及晾衣架等， 但其面积也就在两三平方米，这种阳台往往处于北向和设备间或厨房相连接，与卧室 “ 静区 ” 远离，其内可以放置洗衣、晾衣、烫衣等家务劳动的小空间，既有良好的通风采光条件，也避免了洗衣晾衣弄湿卫生间地面及穿厅过室的不方便。 专家们认为，真正意义上的阳台是人们健康生活所需要的，人可以随时到户外活动，家中的被褥也应经常地晾晒、杀菌，集合式住宅（塔楼、板楼、多层住宅）的阳台还是必要的，其面积不必太大。 “ 家庭阳台 ” 、 “ 景观阳台 ” （或者外飘窗）加一个半封闭小露台应该是一个较好的设计。 四 . 厨房辅助空间的再塑造 厨房是居住最重 要的辅助使用空间，由于在其中活动的时间较长且频繁，更由于以前对其设计的忽视，所以，现在开发商越来越把它作为招揽顾客的一个重要因素。厨房间除了放大其使用面积之外，还应注意功能的开发和室内环境的保护，充分考虑冰冰箱、微波炉等物品的位置。 （ 1）位置。厨房、餐厅、小阳台应采用 “ 三位一体化 ” 设计，好的厨房带有一个 2 平方米左右的服务阳台。厨房与餐厅联系方便，便于家庭杂物