形势与政策论文之中国房地产.doc

汕头大学社科部2013年夏季学期形势与政策教育论文开课班号 学生姓名 学号小组评分 开课单位 社科部 任课老师 批阅老师 老师评分 题目： 中国房地产业问题分析 摘要改革开放后中国房地产业发展迅速，但不存在许多问题。房价居高不下，普通百姓无法承受；商品房空置面积增多供需失衡，高价位房多，中低价位房少的结构性问题突出等。可通过为中低收入群体提供住房保障，调节土地供应比例，满足廉租房、保障房和中低档商品房的充分供给，加快房地产业的转型升级等来解决此问题。关键词：房地产业、问题、解决一、中国房地产业的发展中国房地产市场的发展时间并不长，严格来说是改革开放以后才逐步形成的。随着改革开放的进行和市场经济的形成，中国经济出现了高速发展的黄金时期，城市规模迅速扩大同时大量的农村人口涌入城市，低廉的土地和劳动力成本给房地产业带来契机，中国的房地产业也快速的成长起来。 表1-1 中国2005-2010年的房地产业的开发投资额从表1-1和表1-2可以看出房地产的投资额增加迅速，2010年的投资额已经超过2005年的3倍。 改革开放以来开展的住房制度改革和商品房开发使过去仅是产品或福利的房地产开始向商品转化，房地产的商品化使房地产市场开始发育。这时房地产的建设，已不再只是政府或单位为了解决职工或居民的居住要求，而是成为了一个社会资本投资的重要产业。这时的房地产需求，也不再仅仅是为了自身的居住，房地产也与股票、债券一样，已成为人们投资的重要方式和领域。而且在社会经济生活中，房地产业是社会经济的支柱，因此成为政府和全社会最为关注的焦点。因此容易出现社会投资的热门。 二、中国房地产业的现状及主要问题1、中国房地产业的现状房地产业作为国民经济的支柱产业地位已经确定，中国的房地产市场中,住宅市场占主要部分，房地产市场直接关系着广大百姓的生活，房地产业对社会的稳定、和谐起到至关重要的作用。 表2-1-1 2005-2011国房景气指数备注：综合指数值 100 为景气线，100 以上为景气区间，100 以下为不景气区间从表2-1-1可以看出，从2005年到2011年之间，中国的房地产虽然整体处于景气的状态，但同时存在较大的不稳定性，景气指数出现飞速上升达到高点后又迅速的大幅度的下降 ，尤其是2008年遭遇金融危机后出现景气指数的最低值且整年处于不景气的低迷状况。 2、主要问题（1）房价居高不下，普通百姓无法承受，商品房空置面积增多。我们看到今天中国地产乱象丛生：地价，总理说了不算，高价地王不断刷新。房价，总经理说了不算，宏观调控了，不降也得降。买房，购房者说了不算，有限购，想买不准买。市场数据，统计部门说了不算，因为连空置房都不统计，都说不清楚，市场交易数据那还有什么实际参考意义。发展趋势呢，专家说了不算，因为不晓得他在为谁说话。当今房价的平均增速远远高于居民的收入增速，部分居民家庭的按揭贷款与月收入比,家庭为购房而体现的总负债率均达到很高标准;房屋空置率很高的同时,普通百姓出现购房难。2008年12月末,全国商品房空置面积1. 64亿平方米,为1998年以来的历史高点,同比增长21. 8%。表2-2-1 12个主要城市购买两居室所需年限从上表可以看出，主要城市购买两居室(70M2) 年限最短的南京,也需要13. 14年。而最长的是温州,竟然需要29. 25年。（2）供需失衡，高价位房多，中低价位房少的结构性问题突出。表2-2-2 2008年房产各户型的供需比由表2-2-2可知，房地产商品结构不合理，中低价位房少,这就造成：一方面，相当多的市民住房短缺却又买不起房住；另一方面,找不到买主的豪华公寓和别墅却又比比皆是。房地产商品结构不合理造成供需失衡，也是造成房屋空置率高、房地产企业资金周转慢、经济效益低的重要原因。据国家统计局数据计算, 2008年房地产开发投资30 580亿元,其中商品住宅投资22 081亿元,占73%,而90平方米以下住宅投资6 416亿元,仅占21%;经济适用房投资983亿元,仅占4%,结构不合理。长此以往，中国的房地产泡沫将会越来越多，最终可能导致泡沫破裂，导致经济的萧条。 三、如何解决房地产业中的出现的问题（1）为中低收入群体提供住房保障中低收入群体是住房需求最大的群体，政府一是可通过建设廉租房、最低保障房、经济适用房以及建立和完善住房公积金保障制度，解决中低收入群体“买房难”和“住房难”问题；二是通过土地供给、银行利、首付比例、按揭方式、房产税、交易税等经济杠杆来调控房地产市场供求，间接影响房地产市场的价格；三是通过信贷、税收、法律、行政法规等各种手段，遏制和打击房地产市场中投机炒作、哄抬房价、囤积居奇、谋取暴利的不法行为以及贪污腐败行为，保证房地产市场健康发展；四是在实现中低收入群体住房保障和保证房地产市场健康发展的前提下，促进房地产业快速增长，使其充分发挥进一步启动内需和带动国民经济平稳快速发展的支柱产业作用。（2）调节土地供应比例，满足廉租房、保障房和中低档商品房的充分供给通过调节土地供应比例，合理分配土地资源可有效的抑制房地产的供需失衡问题。政府除每年为建设廉租房、最低保障房和经适房规定一定的土地供应比例外，还应加大对房地产市场中中低档商品房的充分供给。一般来说，政府每年对建设廉租房、经适房和中低档商品房的土地供应比例，起码应占到年度住宅土地供应总量的80以上，当然，特殊地区和特殊时期也可以根据市场实际需求做出适当调整。（3）加快房地产业的转型升级转型升级是行业提升发展的必由之路。房地产是国民经济的重要组成部分，在历次转型升级过程中，对扩大内需、增加就业、拉动经济增长、促进城乡建设、改善群众居住条件，都发挥了重要作用。但必须看到，房地产业在快速发展的同时，也积累了一些矛盾，比较突出的问题是：产业发展方式粗放，资源能源消耗大，住宅产业化水平低，科技创新能力弱，管理水平与其他行业相比有一定差距，产业持续稳定发展的基础不牢。因此加快房地产业的转型升级可有效的降低房产开发的投资成本，抑制房价上涨，而且能使房地产业焕发又