论 文 摘 要.doc

目 录A、引言 1 B、正文一、 物业管理合同的概念和性质 2 （一）物业管理纠纷产生的原因 2 （二）物业管理合同的概念及其法律特性 3 二、物业管理合同当事人的法律地位 3 （一）物业管理合同的当事人及其权利义务 3（二）物业管理企业及其业主的法律地位 4（1） 业主的法律地位 4（2） 物业管理企业的法律地位 4三、物业管理合同纠纷的类型 5 1、公摊面积不清导致的纠纷 52、设施不全和不按期完成，导致的合同违约纠纷 53、物业管理不作为导致的合同纠纷 54、建筑质量问题导致的物业管理纠纷 5四、物业纠纷类型的原因和解决方案 61、物业纠纷当事人双方未订立合同的情形及解决方案 62、业主拖欠物业管理费的对策 63、物业管理企业的违约行为的对策 74、物业管理企业强制措施行为的对策 8五、物业管理纠纷的处理方式 8（一）物业管理纠纷的调解 9（二）当事人通过仲裁解决物业纠纷 9（三）当事人通过司法诉讼解决物业纠纷 9（四）当事人通过行政裁决解决物业纠纷 10（五）解决物业管理纠纷的基本原则 11（六）物业管理纠纷的诉讼主体资格 11六、结论 12C、参考文献 13 论 文 摘 要物业管理作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活也是近几年的事。随着我国住房制度改革的不断深入，在住房商品化和住房管理商品化的两化过程中，产生了许多新的矛盾和纠纷。因此，怎样处理好这类纠纷关系到业主及物业管理公司的切身利益。本文用司法诉讼实践的角度审视物业纠纷产生的原因,从合约的角度分析物业纠纷类型和法律特征，寻找物业纠纷类型原因和解决方案。 关键词： 物业管理 物业管理合同 物业纠纷 仲裁试论物业纠纷案件的处理一、 物业管理合同的概念和性质随着楼市的升温，居民住宅条件的改善，当前因物业产生的民事纠纷案件正呈现上升趋势。由于此类案件主体单一，案情复杂，纠纷的表现形式多样，因而给案件审理过程带来一定的难度，引发的有关问题亟待重视。近些年来，随着我国住房私有化和居民住房管理商业化，城市居民小区物业管理与居民之间的矛盾纠纷直线上升。由此而产生的各地新开发的居民区业主维权的活动风起云涌。住房是中国公民最大的私有财产，物业管理又关系到每个居民的日常生活。物业纠纷它涉及太多居民的切身利益，成为中国当前社会不断产生的诸多社会矛盾中的一个不可小视的矛盾。处理不好将严重影响社会的和谐和激化社会矛盾。物业管理条例已于2003年5月由国务院通过，并自2003年9月1日起正式施行。至此，物业纠纷案件的处理有了法律依据。依物业管理条例第2条(1)对物业管理的定义和相关规定，物业管理合同指物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。物业服务合同是一种民事合同。物业管理一词出于香港,目前已成为一种约定俗成的叫法,但实际上,物业管理并不同于一般意义上的从上至下的“管理”或者行政意义上的“管理”,它应立足于服务而不是管理,业主与物业管理企业之间的关系是被服务者与服务提供者的关系,物业管理企业的管理权利源于业主的授权, 也是基于业主共同利益的需要（2）, 聘请物业服务企业,而物业服务企业则依靠其专业技能为业主提供服务。因此,物业服务合同是平等的民事主体之间签订的民事合同。物业服务合同具有诺成性、有偿性、双务性、要式性等特点。诺成性是指物业服务合同自双方当事人意思表示一致即可生效,有偿性是指物业服务企业提供物业服务以对方当事人支付报酬为对价,双务性是指在物业服务合同中,双方当事人既享有一定的权利,同时也须履行相应的义务,要式性是指物业服务合同通常都需采取书面形式。二、物业管理合同当事人的法律地位物业管理合同的主体问题是一个复杂的问题，因为，物业管理合同的订立中涉及业主、业主大会、业主委员会和物业管理企业多方主体，在前期物业管理合同中，又涉及房地产开发企业。物业管理合同的当事人为全体业主和物业管理企业，在物业管理合同中，物业管理企业由于其专业上的优势，广大分散且无专业知识的业主仍处于弱者的地位，因此，维护广大业主的正当权益，是当前物业纠纷案件迫切需要解决的问题。物业管理合同是双方法律关系的基础。随着房改的深化，福利房逐步取消，新型的住房消费关系逐步确立。物业管理合同作为双方法律关系的基础，以合约的形式，按照双方意思自治原则，确立双方法律关系。物业管理合同涉及双方的权利和义务。基于此，依据合同法的有关规定，双方地位平等，权利义务一致。依法成立的合同有法律约束利。应当全面履行。（4 ）一方不履行或者履行不合约定，应承担相应的法律责任。1、业主的法律地位业主是房屋的所有权人,是物业管理中的服务对象。因此,业主在物业管理法律关系中,其权利的行使,是根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素来确定的,也就是说, 须根据建筑物区分所有权来确定业主权利的行使。2、 物业管理企业的法律地位物业管理企业作为物业服务合同的另一方主体, 是指根据物业服务合同约定,进行专业管理服务的具有法人资格的经济实体。物业管理企业对物业的管理权来自业主或业主委员会的授权,并且与业主的所有权相分离,是为业主进行服务而产生的权利。三、 物业管理合同纠纷的类型第一、公摊面积不清导致的纠纷：商品房的公摊面积计算是一个十分复杂的专业计算问题，涉及一系列复杂的建筑规范和国家标准。开发商往往注重整体的建筑，在分摊商品房的公摊面积计算由房管部门发放产权时予以注明。一旦房管部门发放产权时予以注明的相关的测量计算有误，公摊面积不清就导致的纠纷。第二、设施不全和不按期完成，导致的合同违约纠纷：业主和开发商在乔迁之前签订合同，让业主先承担付款义务，以此解决开发商的融资困难。签订合同之前，开发商往往承诺过多，有些已经超越了开发商的能力范围，导致合同违约，开发商应承担合同违约责任，导致合同违约纠纷。第三，物业管理不作为导致的合同纠纷：依据业主和开发商之前签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业承担安全及服务义务。但是受计划经济体制的影响，物业管理有时颠倒市场主体的位置和应承但的义务，管而不理，以致于业主享受不到缴费后的服务。进而用违法的方法，如不缴费和不服从管理等最原始的手段，进行维权，导致保安打业主，业主集体上访等一系列的极端事件。第四、建筑质量问题导致的物业管理纠纷：业主乔迁之后，相关的管理服务有时转移到物业管理公司，开发商延续建筑开发所获取的后续利益。目前，全国70%的物业公司中，有一半以上属于开发商，这种体制，为纠纷埋下了隐患。（3）四、物业纠纷类型的原因和解决方案1、在物业纠纷案件的处理过程中，经常出现当事人双方未订立合同的情形。 在无合同可依的情形下，法院在处理物业管理纠纷时应注意两个突出问题：一是物业公司的资质问题。物业公司开展物业管理服务，除应办理有关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并领有政府部门颁发的有关证书；对不具备法定资质却从事物业管理工作并产生了物业管理纠纷后，法院可基于鼓励企业发展、有利于人民生活的角度，在业主委员会或业主同意的情况下，限期物业公司补办相关证书，并与业主委员会或业主签订物业管理合同，但证书补办前的物业费用只按合理成本收取；如物业公司不能补办手续，或业主委员会、业主不同意该物业公司继续管理，法院应基于民法的公平原则，只支持物业管理企业的成本费用，而不应保护其违法违规而企图赚取的经济利益。二是物业费用标准问题。物业费用的收取应遵循合理、公开及与服务相适宜的原则，收取标准严格依照合同的约定。普通住宅的物业管理服务费是政府指导价，确立费用时以物业管理服务的合理成本为基础，以业主的经济承受能力进行综合测算的；而其他住宅，必须经业主或业主委员会之间就协议约定。如果当事人未就物业管理达成协议，表明当事人对物业管理的事项未约定，对收费标准、缴费方式也未约定，因而当事人之间服务合同关系不成立；如果物业公司对小区进行了管理，并因此而受到损失，可参照民法通则中的无因管理原则处理，由业主或业主委员会酌情给予其因提供服务而受损的、相当于损失数额的经济补偿。2、按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，在目前物业欠费比较普遍的情况下，我们确实不能把希望完全寄托在诉诸法院以及强制执行上，而必须认真研究其中的多重原因，尽快规范物业管理，健全相关法规，努力从源头上消除矛盾 。因此，处理此类纠纷要分不同情况作出处理：属于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；如果是因为物业管理企业提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下，可根据物业管理企业提供服务的质量状况，判决驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费(但应交的维修费用不在此限)；对于确因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用；如果属于物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理企业未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回。此外，在审理此类案件过程中，还应注意审查物业管理企业的收费标准是否经过物价部门审核，是否明码标价；对特殊服务收费，业主及物业管理企业之间是否在合同中有约定；对合同约定物业收费可以预收的，其预收期限是否符合法律规定等。3、在物业纠纷中，物业管理企业的违约行为主要表现在：对公用部位、共用设施设备维护管理不善；对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化；未经业主同意，自己或许可他人利用物业设置广告等经营性设施，或将物业管理权发包给他人等等。物业管理企业未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符的，属于违约行为，应判令其承担相应的违约责任。对于物业管理企业违约将物业共用部位如平台或屋面自营或出租他人经营或安装广告牌的，应责令其立即恢复原状，给业主或使用人造成损失的，还应当判决物业管理企业承担赔偿责任。据此，物业管理企业利用物业设置经营性设施，应当征得业主或业主委员会的书面同意，并向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，一部分应用于补贴物业管理公共服务费，另一部分应纳入维修基金。对于物业管理企业擅自将物业管理权发包给他人的，因其行为侵犯了业主的合法权益，故对其发包行为应认定无效，由物业管理企业依法承担违约责任。4、物业管理企业为迫使业主交纳管理费，在业主不能按其要求交费的情况下，经常采取停电、停水、停气等措施。此类纠纷，应具体情况具体分析。如物业管理合同中约定，对业主欠费的可以采取停水、电、气等措施的，应从其约定。在无合同约定的情况下，应区分收费项目的不同特点具体分析。物业管理费主要分为为业主提供卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用，以及特约服务的费用。业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业管理企业不能采取停水电等措施，否则即为侵权；业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使物业管理企业为此未能代交有关费用，致使供水、电、气等部门停水、电、气的，物业管理企业不承担责任。 五、物业管理纠纷的处理方式物业管理纠纷处理方式，概括起来有以下几种：1、当事人各方自行协商和解；2、各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调处；3、当事人之间约定仲裁；4、司法诉讼；5、行政裁决。（一）物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。 （二）通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国仲裁法的规定：平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。（5）仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的仲裁协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容：1、请求仲裁的意思表示；2、仲裁事项；3、选定的仲裁委员会。（三）当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同，人民法院对已提交诉讼的当事人的管辖是强制性的。 （四）行政裁决是指对于违反行政法规的行为，国家有关行政主管部门对违法者所作的处分或处罚决定。如果当事人对处理决定不服，可在一定期限内依法向原行政主管部门的上级机关提出重新处理的申请，上级行政机关依法进行复议，维持、变更或撤消、部分撤消原处理决定。（五）无论仲裁还是司法诉讼，均应贯彻合法公正的原则，即以事实为根据，以法律为准绳。以物业管理条例为依据，实践中应注重民法、房地产法、合同法等一般法律与物业管理专门法规及地方法规规章的衔接，并依据宪法的处理好法规的效力认定和冲突的解决；同时，在诉讼或仲裁活动中，对业主，业主大会、业主委员会的代表地位和诉权、请求权行使要有明确的了解和认可，处理好单个业主的意见与小区业主意志的关系，确认业主委员会在物业管理纠纷中的代表地位，以便及时处理纠纷，理顺关系，建立良好的物业管理和权利义务关系。（六）实践中，涉及业主共同利益的事项应由业主委员会提起诉讼；因此，出现侵犯全体业主的利益的事件时，究竟以何种方式保障业主的利益，十分重要。由于物业管理企业违反合同约定的情形，如果业主委员会怠于起诉，自应允许业主自行起诉。业主自行起诉的，是否必须由业主大会作出决定，并适用普通的表决程序？可以参照条例第13条的规定（6），经20以上的业主同意，即可以全体业主的名义提起诉讼。因为，业主决定自行