采购申请二1226.doc

亿圣和商场亿圣和商场物业管理服务外包采购申请洋浦元本物业服务有限公司二零一四年十二月采购需求一、商场情况介绍亿圣和商场（新世纪大厦）位于海口市海秀东路彩虹天桥旁，是海南唯一一家以“时尚”为主题的Shopping mall，以“时尚百货+生活馆”的全新业态尽显先锋姿态。商场总建筑面积3.9万平方米，亿圣和百货商业区面积约3万平方米，建筑主体分为地上六层和地下二层，是极具特色的海南时尚主题大型商场。现在计划把商场物业管理服务进行公开招标。二、商场物业管理标准及要求本项目的物业服务按中国物业管理协会商场物业服务等级标准一级标准，具体技术规范与要求和部份差异如下：1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；2、承接项目时，对区内共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书；4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务以人为本、主动热情；6、具备商场物业管理经验和能力，能积极配合和协助商场管理。三、服务内容（一）物业服务中心 建立并完善服务中心各种责任、岗位制度等；设立服务中心一个，安排物业经理1人。标准： 1、负责商场物业管理的全面工作,带领全体人员完成商场交给的工作任务和考核指标； 2、根据职责范围组织制定各项规章制度和工作计划,做好总结及有关报表工作,处理商场物业常规性的事务； 3、安排员工认真做好商场内的公共设备设施物业管理工作； 4、积极协助有关部门做好工作范围内的安全防范工作； 5、负责全体员工政治,文化学习和职业道德建设,教育员工积极工作,认真完成各项任务,为员工提供良好的学习,工作,生活环境； 6、经常深入工作现场、检查员工任务完成情况和制度执行情况,并根据规定实施奖罚； 7、完成商场交办的其他任务。（二）保安消防秩序管理 建立并完善保安、停车场、消防和秩序维护等各项管理制度，切实维护商场与人员的人身和财产安全；秩序维护人员32人（含1名部长）。标准：一、交通秩序1. 商场地面的停车场和商场负二层的地下停车场实行有偿使用，保证车位收费标准按海口市价字（2012）66号文收取，应充分利用该电子关卡和监控系统进行车辆管理确保规范安全。2.保证停车场、墙身、照明系统，天花及管道外表清洁，设置各类导向、警示标志牌。采取有效措施尽量避免车辆刮擦、碰撞，保证不影响停车场的畅通。3. 禁止任何人在停车场和商场范围内洗车、修车（突发性故障的临时修理除外）及清扫车上的杂物于地面。漏油、漏水车辆不许进入。4. 为了保证停车场有良好的卫生环境，禁止进入停车场的人员随地大小便、吐痰、乱扔果皮、随地扔烟头和纸屑等，并在停车场内广泛立牌明示。5. 保证停车场保安员不得无故与顾客发生口角或打架斗殴，车场保安的工作受甲方的监督。二、安全管理A、 服务范围1 、商场主要出入口的安全管理（营业时间）；2 、商场的巡逻防范和监控管理（24小时）；3 、消防管理：日常的检查维护，制定紧急程序；B、服务内容：1、安全防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护商场公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。门岗的任务：a.维护出入口的交通秩序；b.制止可疑人员影响商场正常经营的行为；c.严禁携带危险物品进入商场；d.遇有外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记。e.为租户提供便利性服务。巡逻岗的任务：a.按规定路线巡视检查，不留死角；b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；c.对大厦内的可疑人员进行检查防范；d.大厦安全检查；e.装修户的安全检查；f.防范和处理各类治安案件；g.防范和制止各类违反大厦管理制度行为。应用安全报警监控系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，确保大厦安全。对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。2、消防管理商场等经营性楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，根据消防法规的要求，并结合商场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。消防管理内容：（1）做好消防监控中心的管理；（2）做好消防设施、器材的管理；（3）保持消防通道的畅通；（4）加强大厦装修期间的消防安全管理；（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。消防管理措施：（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态，保证消防通道畅通；（6）制止任何违反消防安全的行为；（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。（9）各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；制定火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案，事发时及时报告商场和有关部门，并采取相应措施；（10）消防设备设施由商场（业主方）负责按有关法规配置并请有资质的专业公司定期进行检测维护及整改。（三）设备设施运行和维护 建立并完善设备设施运行管理制度；负责商场相关设备设施（包括配电房、水泵房、公共照明、中央空调、电梯、门窗等）的运行管理和应急维修（不含维修材料）；安排综合维修工12人（含1名部长）。标准：一、 房屋以及附属建筑、给排水系统1 确保房屋的主体结构、楼梯、楼板和墙体的承重，楼板屋面和墙体的防水性、线路的安全性等符合国家相关标准，不存在任何现实的和潜在的危险，如出现上述潜在危险应及时予以整改，做到房屋外墙、屋面完好、整洁，无污损、渗漏，发现问题应在24小时内及时恢复原状。屋面等区域架设的水电管线路的正常使用，墙体保温性能完好。与相邻区域无相关火灾、油渍、水淹等安全隐患。保证屋面清洁以及排水管线的畅通完好。2. 给水设施保持水池（箱）结构完好，无渗漏；确保所有给水设备正常运行。公共供水主、分管道定期进行检查。对于存在渗漏等问题的应当在发现后24小时内解决。3. 排水设施化粪池畅通,楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换（发现后24小时内解决），确保排水畅通并作好相关重点区域防涝安全防范。化粪池的清掏工作根据实际情况及时进行，以确保正常使用。4. 以上房屋以及附属建筑、给排水系统所需外包服务需及时向业主单位提出报告与建议，由业主单位的决定、组织维修。二 、设备设施1、 供配电系统：负责在各楼层安装独立的配电柜，并将电源接至电柜。确保在营业时间内提供不间断供电，营业时间为早上09:30 点至晚上22:30点。有备用供电设备，确保在政府供电系统中断供电时能及时提供备用电源。供配电设备故障维修一般不超过3小时，若超过时限属维护不当造成的，则应承担相应的责任。整个避雷接地系统和弱电系统有切实可行的维修保养计划，保养、检修及时,确保正常运行。每年故障性停电累计时间不得超过24小时，故障维修期间能采取合理措施确保商场正常经营需求。配电房、避雷系统由商场（业主方）组织每年按政府要求的相关单位进行检测、维保。2. 电梯、电扶梯的运行与管理：确保自动扶梯14台、直升梯6台能正常使用，通过当地有关部门的验收，电梯、电扶梯的维护保养提前一天通知商场，并在甲方非营业时间内进行（紧急维修的除外）正常检修工作。商场营业时间内，每月故障停梯累计时间不得超过12小时（从故障停梯后甲方报修至电梯修复恢复运行期间）。电梯、电扶梯由商场（业主方）组织每年按政府要求的相关单位进行检测、维保。3. 中央空调系统：确保提供有可正常使用的中央空调，中央空调每年首次启用和停用的时间由商场根据经营需要制定并提前一周通知物业，中央空调每天的开机和关机时间以商场经营时间为准，中央空调开启后商场温度取暖期间（春冬季）不低于18摄氏度，制冷期间（夏秋季）在2628摄氏度。4. 根据运行及设备状况，对空调系统及其附属设施进行清洁，保证水质、进出水温度符合国家相关标准以及设备本身正常运行的相关运行参数要求；物业对外营业之前拟定将采取的应急措施、维修期内的合理措施，并经商场同意，故障发生时能及时配合应对，减少不必要的损失。中央空调的水处理、清洗、维护由商场（业主方）组织每年按政府要求的相关单位进行。5、做好急修：即对房屋及设施设备临时发生的严重影响经营的损坏的立即维修（如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、设备漏水、消防设施设备损坏和故障、电梯、空调设备故障等紧急状况），确保及时解决和正常运行6、对设施设备进行日常管理和维修养护；7、建立设施设备档案，设施设备的运行、检查、维保记录齐全；8、设施设备标识齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常；9、对机电设施设备定期组织检查，做好巡查记录，需要维修或大中修的，及时向业主单位提出报告与建议，根椐业主单位的决定，组织维修；10、载人电梯运行正常；11、设备房保持安全、整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象；12、容易危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；13、保证历次考试各项设施设备运行正常；14、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜15、商场所有设施设备的大、中修由物业服务方提交方案，商场（业主方）出资组织外包维修，小修由商场（业主方）出材料，物业服务方进行维修。备注：所有的商场物业管理制度、方案必须经采购人审批同意才能执行，在合同履行过程中，如有不合理或不合适的管理方案必须无条件调整，由于调整管理方案将增加工作量或工作强度，采购人将不予补偿。四、商场物业管理服务必须达到的各项指标，并作出书面承诺1、杜绝火灾责任事故，防范刑事案件发生； 2、消防设备设施完好率100%；3、机电设备完好率100%；4、零修、报修及时率100%，返修率小于1%；5、服务有效投诉少于1%，处理率100%；6、商家满意率90%；7、无偿的配合商场开展以下活动：a.商场各种促销活动的相关秩序维护和服务工作；b.各种考察检查活动的接待；五、物业管理服务收费及财务管理要求（一）、物业管理服务费用预算：序号项目测算依据人数或数量（元）/月备注一、服务中心、秩序维护消防服务32人1服务中心/项目经理6000元/月/人155002保安经理5300元/月/人150003保安员、消防员2450元/月/人3073500 4五项保险及公积金750元/月/人32 240005员工福利、工会及培训费等一年七节（五一、国庆、春节、清明、元旦、中秋、端午）福利及补助：平均350元/月人，32112006加班费用节假日及平时加班费；平均180元/月人3257607服装费员工170元/ 人/月3254408员工食宿员工每月餐补300元/月3296009耗材费用服务中心通讯费用、办公设备、办公用品及耗材费用（如电脑、打印机、指纹考勤机等）1900元/月；秩序维护对讲机、巡更器等保安设备及易耗用品；1200元/月；3100小计服务中心、秩序维护消防服务费用143100二、机电运行与维修服务 12人1工程经理5600元/月153002机电工2850元/月11313503五项保险及公积金750元/人/月1290004员工福利、工会及培训费等一年七节（五一、国庆、春节、清明、元旦、中秋、端午）福利及补助：平均300元/月1236005加班费用节假日及平时加班费；平均200元/月1224006服装费员工210元/ 人/月（含电工绝缘鞋）1225207员工食宿员工每月餐补300元/月123600 小计机电维修服务费 57770三、一至二项合计200870四、物业公司管理费用占总费用5% 10043五 、企业合理利润占总费用3% 6026六、营业税金、公共责任险 占总费用6% 12052总计三至六项费用总计44人 2289912747892元/年（二）、此次采购总费用预计为每月服务费228991元；全年为2747892元；（三）、采购人在次月的5日之前结算上月的物业服务费；（四）、中标人要制定财务预算，年终要进行财务决算并进行财务审计。六、人员配备、主要管理人员任职资格及员工培训1、提供商场物业管理人员配备方案；2、物业经理的任职资格：大学专科以上学历，持有物业管理经理证书，具有5年以上物业经理任职资历；3、管理人员的任职资格：大专以上学历，持有物业管理上岗证书，3年以上从业资历；4、技术工作人员的任职资格：持有与所就职的岗位相应的技术资格证书，持有物业管理上岗证书，3年以上从业资历；5、财务人员任职资格：大专以上学历，财会专业毕业，会计持有助理会计师证书，出纳持有会计证，均要求1年以上从业资历；6、保安人员任职条件：以高中文化程度（含职高）为主体，受过专门的保安业务培训，退伍军人为佳；7、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达到100%。七、商场物业管理经费包括如下项目：1、行政费用（含员工工资、福利、保险等费用）；2、安保人员费；3、设备设施日常运行及维修养护费（不含维修材料）；4、物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用5、管理设备分摊及固定资产折旧费；6、办公费；7、不可预见费；