房产转让怎样筹划税收.doc

房产转让怎样筹划税收税收筹划需要正确地理解和运用税收政策，否则，不仅不能到达筹划目的，反而给纳税人带来税收风险和增加筹划成本撰文 陈萍生 税收政策再分析以下是一个房产转让税收筹划案例，本人对筹划者运用税收政策进行了再分析。该案例主要内容如下：甲公司是一家内资有限责任公司，经营酒店业务并且每年盈利；乙公司也是一家内资有限责任公司，欲购买甲公司拥有的一栋房产，准备将来也用于经营酒店业务。该栋房产净值(即全部净资产)价为2000万元。甲乙双方交易公允价为2500万元。在此房产交易过程中，如何使交易双方税负最低，所承担的法律风险最低？文中认为，乙公司通过股权转让形式，以2500万元的价格获得甲公司的全部股权和甲公司直接将该房产以2500万元的价格出售并过户给乙公司，都是不应采纳的方式，如果采用资本运作方式进行，可以获得更好的结果。这种交易须分两步走。交易第一步：甲公司以评估价格为2500万元的房产进行投资，成立一个新的全资丙公司，也从事酒店经营业务，注册资本1000万元。其中，甲公司房产以700万元出资(该房产只作价700万元，其余1800万元为资本公积)，再以300万元现金出资给丙公司，丙公司成立后办理该房产从甲至丙的过户手续。文中对交易第一步的税负分析如下：1、甲公司用非货币形式资产(房产)投资于全资子公司丙，不需缴纳营业税和土地 窗体顶部窗体底部增值税。2、甲公司以房产对外投资产生的投资收益，应纳税所得额为500万元。可以在不超过5个纳税年度内平均分摊，可延迟交纳企业所得税。3、甲公司与丙公司是母公司与全资子公司的关系，所以，该栋房产从甲公司过户到丙公司名下，丙公司不需缴纳契税。交易第二步：完成该栋房产过户手续后，甲公司将其在丙公司的全部股份以2800万元转让给乙公司。交易第二步的税负分析甲公司和乙公司采取股权转让交易形式不需缴纳营业税，而且在股权转让交易中，各公司都没有资产增值或减值，所以，三家公司都不需缴纳所得税。几个问题值得商榷针对以上筹划中的政策运用，本人认为，以下问题值得商榷：1、甲公司用房产投资成立全资子公司丙，是否不需缴纳营业税文中引用财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知规定，认为以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但是，甲公司以评估价2500万元房产投资，实际登记注册为股本的金额只有700万元，其余1800万元为溢价资本公积。企业这种以部分不动产价值投资注册的情况，是否符合免征营业税规定呢？本人认为是不符合的。因为按照公司法规定，有限责任公司是以其注册资本承担有限风险的，甲公司投资的不动产中，有1800万元大部分不共同承担投资风险。而且，在公司注册成立之处时，除上市公司发行股票外，投资者不应形成溢价资本公积，丙公司的1800万元溢价资本公积实际为甲公司的一项债权，非股权投资资本金额。2、甲公司投资收益500万元，是否可以全部递延缴纳所得税同上道理，甲公司以房产投资产生的500万元投资收益，应该按700万元和1800万元划分，700万元注册资本的部分增值140万元(5007002500)可以视为投资所得。根据国家税务总局关于做好已取消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知规定，如果该项所得超过甲公司当年应纳税所得额50%的，可以递延纳税；否则，就不能递延纳税。但是，1800万元部分增值所得360万元应视为非股权投资支付所得，应该在当年缴纳所得税，不能在5年内递延纳税。3、该栋房产从甲公司过户到丙公司名下，丙公司是否不需缴纳契税文中认为，根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知第七条规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。但是，甲公司将自己的不动产投资成立子公司行为，实际不属于企业改制重组。所谓企业改制重组，应当是企业在改制中的资产重组行为，包括企业分立、机构之间的合并、整体资产转让、整体资产置换等行为，其中必然涉及资产的重新划转配置。企业的正常投资行为，即不属于改制重组过程，也不存在资产无偿划转，所以，甲公司将部分不动产投资注册中的房屋权属改变行为，承受企业丙公司不能免征契税。在实际契税征收中，财税部门对不动产投资行为，也是这样贯彻执行政策的。最后，还应该提出的是，否定乙公司通过股权转让形式以2500万元的价格获得甲公司的全部股权主要理由是，要承担收购的房产在甲公司时的债务和税务风险，即担心甲公司隐瞒一些诸如债务纠纷等财务情况。但是，按照文中采用的方式，乙公司全额收购丙公司股权时，同样还是要承担丙公司的债务和税务风险，只不过丙公司成立时间较短而已某民营公司（非房地产开发企业）拟转让其不动产物业（商务楼），原账面价值1亿，现市场价值4亿，拟出让给某国有企业。一、本案的合法避税交易结构安排律师建议其先行以该不动产及部分现金作为出资成立公司，后进行股权转让，此种交易模式可以节省巨额税收（如土地增值税及营业税）。分别如下：（一）此种交易模式一般情况下免征土地增值税：1、一般情况下免征土地增值税：根据财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一点：关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。2、不免征土地增值税的例外情况根据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，为寻求免征土地增值税，该民营企业以不动产出资成立新公司时，新公司不能是房地产开发企业。（二）此种交易模式（包括出资阶段及股权转让阶段）免征营业税及其附加根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”由于免征营业税，相关的附加税也可以免除。（三）此种交易模式在不动产出资时应由新公司交3%的契税。依据如下：1、中华人民共和国契税暂行条例：“第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：(一)国有土地使用权出让；(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；(三)房屋买卖；(四)房屋赠与；(五)房屋交换。”2、契税暂行条例实施细则第八条“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。”3、上海市关于转发的通知（沪地税流200559号）：“凡在2005年6月1日后购买非普通住房的，按3%税率征收契税。”二、交易流程由于受让方为国有控股公司，依据上海市产权交易市场管理办法实施细则（沪国资委产2005284号）第五条：“国有及国有控股企业（包括国有绝对控股企业和国有相对控股企业，下同）受让产权的，应当在产权交易市场进行。受让非国有产权的，应当按照规定对受让标的进行资产评估，并履行受让产权的相关批准程序。”，因此，该交易应在上海联合产权交易所挂牌，并且股权转让时应经评估。三、交易模式中应注意的事项（一）不动产过户时间问题：根据中华人民共和国公司登记管理条例第二十条：“股东首次出资是非货币财产的，应当在公司设立登记时提交已办理财产权转移手续的证明文件。”及公司法第二十六条：“有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足；其中，投资公司可以在五年内缴足。”因此，新公司在设立时，首次出资时应以现金验资（总股本的20%），不动产可以在新公司成立后，将不动产过户到新公司名下，持新的产权证验资。（二）新公司增资后的最低注册资本及应同时出资的货币资本根据公司法第二十七条，全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。因此，如增资后新公司的全部非货币出资为该4亿不动产，股东最低的货币出资应不低于1.715亿元，即新设公司总股东应为5.715亿元。四、将不动产评估增值出资成立新公司时母公司及新公司的账务处理（一）母公司的账务处理：借：长期股权投资：40000万元贷：固定资产：10000万元资本公积：30000万元（二）新公司的账务处理：借：固定资产40000万元贷：实收资本40000万元借：固定资产1200万元（400003%）贷：银行存款1200万元企业房地产转让的纳税筹划房地产转让是转移房地产的所有权，企业在房地产转让过程中都想获得更大的收益，笔者通过实例对其纳税筹划作一分析：2005年11月9日，甲公司和乙公司达成协议，甲公司把在某市区10年前购置的一处房地产整体转让给乙公司，房地产的账面价值为3000万元（假设转让时土地增值税的扣除项目为5000万元），转让房价为8000万元。方案一：直接出售换取现金甲公司将该房地产直接作价8000万元出售给乙公司，以银行存款结算，根据现行税法规定甲公司应缴纳的各种税金如下（不考虑企业所得税）：应缴纳的营业税为：（8000-3000）5=250万元；应缴纳的城建税及附加：250（7 3）=25万元；应缴纳的印花税（税目为产权转移书据）：80000.05=4万元；增值额超出扣除项目的比率为（8000-5000）5000=60%；应缴纳的土地增值税为：（8000-5000）（1-60）-50005=950万元。以上甲公司共应缴各项税款为：250 25 4 950=1229万元，乙公司应缴纳契税（税率按3%计算）为：80003=240万元，甲、乙公司共缴纳税款1229 240=1469万元。方案二：作为投资后再转让甲公司将该处房地产作为投资和自己的股东公司丙合资成立丁公司，丙公司以较少的资金入股，甲公司绝对控股，然后甲公司将自己在丙公司的全部股权以8000万元的价格转让给乙公司。甲公司同样售出了房地产，但这次交易的纳税结果却大相径庭，甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的税金为：营业税及附加 根据关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号），以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担风险的行为，不征收营业税，对股权转让也不征收营业税。所以，甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的营业税及附加为0。印花税 根据关于企业改制过程中有关印花税政策的通知（财税2003183号），实行公司改制的企业在改制过程中成立的新企业（重新办理法人登记的），其启用的资金帐簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已帖花的部分可不再帖花，未帖花的部分和以后新增加的资金按规定帖花，企业因改制签定的产权转移书据免予帖花。丁公司的组建符合公司改制的规定，所以甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的印花税为0。土地增值税 根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号），对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地、房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。投资、联营企业将上述房地产再转让时，应征收土地增值税。由于再次转让并未发生增值，故丁公司不需要缴纳土地增值税。所以，甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的土地增值税为0。另外，根据关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2003184号），企业依照法律规定，合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。因此，乙公司、丁公司也不需要缴纳契税。12下一页 纳税方案效果比较：方案一直接出售，甲、乙公司共缴纳各项税款1469万元，方案二作为投资后再转让，甲乙公司不需要缴纳税金。通过以上的筹划，该企业在整个房地产交易中可以节省税金1469万元。房产出售的契税筹划案例纳税筹划方案中，契税方面问题是通过投资达到同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，达到免征契税的目的，而实际上投资企业获得了被投资企业的股权，不属于无偿划转，不可能免征契税的目的。 案例：甲公司是一内资有限责任公司，经营酒店业务并且每年盈利；乙公司也是一内资有限责任公司，欲购买甲公司拥有的一栋房产，准备将来也用于经营酒店业务。为简化起见假设：该栋房产净值（即全部净资产）价为2000万元，其中地价为300万元。甲乙双方交易价（即公允价）为2500万元，土地增值税的重置成本价为2000万元并且成新度折扣率80%；甲公司有两个自然人股东A和B，乙公司有两个自然人股东C和D. 纳税筹划前，甲公司直接将该房产以2500万元的价格出售并过户给乙公司。此种交易形式较直接而且所需时间短，但是交易双方的税负最高。 甲公司承担的税负有（不考虑房产税、印花税）： 营业税、城建税及教育费附加：25000.05（17%3%）137.5（万元）； 土地增值税：（25002037.5）30%138.75（万元），其中扣除金额：200080%300137.52037.5（万元），增值率：（25002037.5）2037.5100%23%； 企业所得税：（500137.5138.75）33%73.84（万元）。 乙公司承担的税负有，契税：25004%100（万元）。 甲公司和乙公司合计应纳税：137.5138.7573.84100450.09（万元）。 纳税筹划方案：采用资本运作方式进行（姑且称为第三种交易方式），可以获得更好的结果。 这种交易须分两步走。 交易第一步：甲公司以该房产（评估价格为2500万元）进行投资，成立一个新的全资丙公司，也从事酒店经营业务，注册资本1000万元，其中甲公司房产以700万元出资（该房产只作价700万元，因为考虑到新公司法关于货币现金出资比例的最低要求是30%）。自然人股东A和B先以私人名义以现金借款给甲公司，而后甲公司再用借来的300万元现金出资给丙公司（这种方式股东A和B将不涉及个人所得税），丙公司成立后办理该房产从甲至丙的过户手续。 交易第一步的税负分析（不考虑房产税、印花税） 1.甲公司须承担 （1）营业税和土地增值税：甲公司用非货币形式资产（房产）投资于全资子公司丙，不需缴纳营业税和土地增值税。 政策依据：国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 （2）企业所得税：甲公司以房产对外投资产生的投资收益，应纳税所得额为500万元。经税务机关批准，可以在不超过5个纳税年度内平均分摊，这样可以延迟交纳企业所得税。 政策依据：国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发2000118号）规定，（一）企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。（二）上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。 2.丙公司 须承担契税：由于甲公司与丙公司是母公司与全资子公司的关系，所以该栋房产从甲公司过户到丙公司名下，丙公司不需缴纳契税。 政策依据：财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2003184号）第七条规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。同时，根据财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知（财税200641号）规定