资产评估重点完整版.doc

1、资产评估：是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 2、市场价值：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值3、批量评估法：批量评估方法是在评估三大基本方法与财产特征数据的基础上,结合数理统计技术和其它相关技术而形成的一种新的评估技术,具有快速评估与成本较低的优势。4、参照物：评估人是在市场寻找到的与评估资产相同或相似的，已经成交过的，可作为评估参考的资产5、更新重置成本：是指采用与评估对象不完全相同，通常是更为新式的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格水平构建于评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用6、企业价值评估：是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值和部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。7、评估基准日：评定所有资产价值的统一日期。由于资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时点的价值的估算，该时点即是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，该时点即被称为评估基准日。8、客观净收益：净收益是企业一定时期实现的用货币表现的最终财务成果，它表明企业生产经营业绩和获利能力。9、功能性贬值：功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。一、资产评估的原则 1、资产评估工作原则 （一）真实性原则：资产评估工作要实事求是、尊重科学 （二）科学性原则：评估机构和人员要遵循科学的评估标准 （三）公平性原则：评估人员要坚持公平、公正的立场 （四）可行性原则：评估人员要根据评估对象的特点和性质及当时所具备的条件，制定切实可行的评估方案，并采用合适的评价方法进行评估 （五）简易型原则：简易型原则要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简单易行，以节约人力、物力和财力，提高资产评估的效率 2、资产评估的经济技术原则 （一）预期收益原则：资产价值取决于未来。 （二）供求原则：供求关系影响价值。 （三）替代原则：资产的价值受替代性资产的市场价值影响。 （四）贡献原则：资产价值取决于其贡献。 （五）评估日期原则：评估要有基准日。二、资产评估的目的 资产评估一般目的是由资产评估的性质及其基本功能决定的，他作为一种社会中介活动，所要实现的一般目的只能是评估基准日的公允价值。 资产评估的特定目的：资产业务对评估结果用途的具体要求。资产业务主要包括：1.资产转让 2.企业兼并 3、企业出售 4.企业联营 5.股份经营6、中外合资、合作 7、企业清算 8.抵押 9、担保 10、企业租赁 11、债务重组三、机器设备的分类及其对评估的作用机器设备分类1、按国家固定资产分类标准：通用设备、专用设备、交通运输车辆、电气设备、电子及通信设备、仪器仪表、计量标准器具及量具、衡器2、会计中按照使用性质分为：生产经营用机器设备、非生产经营用机器设备、租出机器设备、未使用机器设备、不需用机器设备、融资租入机器设备。3、按照取得方式：自制设备、外购设备 4、按机器设备的组合程度分类：单台机器设备、机组，成套设备（包括生产线）5、按机器设备价值大小分类A类设备，一般价值大于50000元的机器设备B类设备，一般每台价值在500050000元的机器设备C类设备，一般每台价值在5000元以下的机器设备作用：A、 考虑到机器设备的技术特点，为评估中的专业技术检测创造条件B、 有利于收集市场和其他方面的相关资料，有效的选择参照物C、 适应评估委托方的要求，与财务会计处理的惯例相适应D、 便于评估人员合理分工、专业化协作，提高评估工作的质量和效益四、企业价值评估与单项资产评估汇总的区别 A、两者所确定的评估价值的含义不同决定企业价值高低的因素是企业的整体获利能力。企业价值评估是一个企业作为一个整体的不可分割的资产整体，通过对其未来获利能力的分析来获得企业评估价值，其经济含义是企业受益的未来现值。而对企业的单项资产进行评估，然后利用加总的方法获得企业全部资产的重估价值，其经济含义仅仅是在现行价格水平下重新构建企业所有单项所需要的成本，不能真正反映企业价值 B、两者所反映的评估目的不同。具体来说，当企业将其全部资产作为一般生产要素出售、变卖或者投资时，则采用单项资产评估的方式；当企业将其所有资产作为一个整体进行投资、转让、兼并等时，则应采用整体价值评估方式制定 C、两者所运用的评估方法不同从评估方法上看，单项资产评估可以根据评估对象的特点和实际需要来确定评估方法，但是企业价值评估一般都采取收益法和市场法进行评估 D、两者所得到的评估结果不同从评估结果来看，企业价值评估具有很大的不确定性。由于企业价值评估和单项资产评估在评估价值含义、评估方法等方面存在差异，两种评估的结果亦会有所不同五、流动资产评估的特点 A、流动资产评估通常是单项资产评估 B、合理选择评估基准日 C、既要认真进行资产清查，又要分清主次，掌握重点 D、流动资产的账面价值基本可以反映其观值 E、对企业会计会计核算资料信赖度高六、选择评估方法要考虑的因素 、资产评估方法作为获得特定价值尺度的技术规程必须与资产评估价值类型相适应 、资产评估方法必须与评估对象相适应，即单项资产、整体资产、有形资产、无形资产等不同的评估对象要采用不同的评估方法，评估人员总是寻求最简单、最能客观的反映资产价值的方法对资产进行估价 、评估方法的选择受数据和信息资料是否可以收集到的因素的制约7、 分析当前影响我国房价的主要因素，预测今后房价走势。 因素：1、国家宏观调控政策。房地产宏观调控政策的防线是鼓励自主性购房，控制投资投机性需求，保护真正的居住性需求。调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇；另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。没有稳定的政策预期就不会有稳定的市场。2、房子供求关系，房价走势决定于建筑在劣等地的房子的供求关系。所谓供求关系，不是总体上的，而是特定范围内的，这是由土地属性决定的。房子的攻击与需求是分梯度的，就像金字塔分层，收入差距造成了对商品房的分层需求，而土地的等级划分造成了对消费者的分层供给。3、土地制度。我国城市土地出让制度有三个主要方式：政府垄断城市土地供给以“招、拍、挂”为主的竞争性的土地出让方式一次性缴纳未来若干年的土地出让金。这使得政府可以通过控制土地供给数量和供给价格，一次性获得大量可用财力。在中国快速城镇化，大量农业人口进入城市的条件下，对城市住宅用地的需求将长期处于比较紧张的状态下。在这样的条件下我国城市土地的出让价格将进一步上涨。而土地价格的上涨将进一步传导到住宅价格上，推动住宅价格的持续升高。 我认为房价走势近期不会大降。在短期或者中期内是会上涨的，将来可能面临下降的压力。因为在现有房价下，仍有大部分人具有购买需求与支付能力，中国房地产整体上并不存在泡沫。我国现在面对的不是住房困难，而是没有完全实现所有人都有房子住，没有实现大部分人都有自己的房子，再加上资源分配不均和浪费，房价上涨有一定必然性。8、 为什么要根据使用价值状况评估资产价值？ 价值是决定价格的主要因素，资产的价值取决于资产的成本，资产的原始成本越高，原始价值就越大。在市场经济条件下，商品生产者和经营者充分享有价格议定权，但他们对商品价格的确定并不是随心所欲的，必须以商品价值、供求关系和消费者的消费倾向等因素为依据。在这些众多的因素中，他们首先考虑的核心因素就是商品的价值，因为价格高于还是低于价值是他们赚钱或亏本的关键。所以，商品生产者和经营者必须遵循价值决定价格的原则，并以此作为确定商品价格的基本依据。资产的价值是一个变量，他随着资产本身的运动和其他因素变化而相应变化。资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能不断下降，价值会逐渐减少。新技术的推广和运用，使得企业原有资产在技术上明显落后、性能降低，从而使企业投入的费用相对增加，价值就相应减少。另外由于一些外部环境因素的变化，导致资产价值降低，收益额减少。9、 为什么要根据市场供求关系状况评估资产价值？在市场经济条件下，商品价格受供求关系的影响。价值规律发挥作用的表现形式是价格围绕价值上下波动，充满竞争的市场供求瞬息万变，从而引起价格的波动。同样的道理，在任何时点的商品价格反映了当时