次承租人代偿请求权解读.doc

【次承租人的代偿请求权】解读最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十七条【次承租人的代偿请求权】因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。【条文主旨】本条主要规定的是次承租人的代偿请求权。【背景依据】一、起草本条的背景情况现实生活中，租赁关系是一个非常重要的法律关系，由于租赁权在法律体系中具有准物权性质，法律对此非常关注。一般的租赁关系仅涉及出租人与承租人，但一旦涉及承租人将租赁标的再转租时，法律关系则相对较为复杂。当出租人与承租人解除租赁合同，次承租人的权利如何维护，其承租权是否还存在，成为法律实践中的难题。转租在现实生活中广泛存在，目前许多办公楼、店铺甚至居民住宅以转租的形式进行使用。办公楼和店铺往往涉及价格高昂的装修费用、广告费用和其他费用，如果出租人解除合同，则次承租人将面临巨大损失，而住宅则涉及人民群众的日常生活，即便是承租人违约，出租人解除合同收回房屋以后，如何善后也是一个十分棘手的问题。在次承租人没有任何过错的情况下，尤其是承租人拖欠的租金金额小于解除合同给次承租人造成的损失时，片面保护出租人利益无疑很不可取。转承租人的损失只能向承租人追讨，但承租人既然拖欠租金，足见其支付能力存在很大的问题，这种索赔将面临着极大的风险。另外，在次承租人已依照合同的约定履行了合同的义务，在其完全没有过错的情况下允许出租人收回房屋，将使次承租人的法律地位处于极不稳定的状态。次承租人无法控制前手承租人的行为，也无法预见前手承租人可能的违约，无法预测自己的合同地位。趋利避害是人的本能，此种情况下，次承租人必然会以降低投入，包括对租金的投入和使用房屋的投入（装修、广告等）以减少可能的损失，这最终对出租人也没有任何好处。现实生活中存在的这一尴尬难题，亟需相对比较合理的法律规定来破解。房屋租赁司法解释针对房屋租赁司法实践中的难题，规定了次承租人的代偿请求权，以化解次承租人的弱势地位和转租合同的不稳定状态。出租人的法定解除权的设置主要在于维护出租人在租赁合同中的重大利益，这些利益主要包括租金的收取以及租赁物在价值和使用价值上的合理维持。合同法第二十二条规定承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告可以解除，其与承租人的租赁合同，依据合同相对性原则，次承租人不负有代负租金义务。其即便能代付租金，也不能对抗出租人的合同解除权。为维护次承租人的利益，我国台湾地区“民法典”第311条有次承租人为第三人代承租人清偿租金的规定。从常理上看，出租人因承租人不能支付租金而行使解除权，不能说与次承租人没有利害关系。因此，有必要规定次承租人的代偿请求权。按照民法理论，除根据债的性质，必须债务人亲自履行，或者债权人与债务人事先约定必须由债务人亲自履行外，第三人可以为清偿人。因依债务本旨提出给付者，债务人既未因此而受不利益，债权人亦可满足其希望。第三人代债务人清偿，并未加重债权人的负担，债权人无正当理由不得拒绝。从实际效果来考虑，第三人清偿在大陆法系国家也都得到普遍承认。从目的解释的角度考虑，第三人清偿并无损害他人利益之处，且与我国合同法规定的基本原则不相违背。如果出租人依据合同法第二百二十七条规定行使解除权，而次承租人完全具备支付租金的能力，由次承租人代承租人支付租金，丝毫不影响出租人的租金利益。同时，次承租人的权益也可以得到保障。经出租人同意的转租合同，如因承租人拖欠租金，出租人要求解除合同，次承租人享有代偿请求权，该代偿请求权可以对抗出租人的合同解除权。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。正是基于司法实践中大量出现的出租人主张行使合同解除权，而次承租人无能为力的情况，房屋租赁司法解释赋予了次承租人代承租人清偿的权利，并使其产生对抗出租人合同解除权的法律效果。但是由于本条的规定突破了合同的相对性原则，使得次承租人能直接与出租人发生联系，因此，在讨论中针对该条的争论也相对比较大。二、制定本条的依据司法解释中关于次承租人代偿请求权的确突破了合同的相对性理论，这种对传统理论的重大突破有无法理依据和价值基础，有待我们探讨。（一）合同的相对性理论与次承租人的微弱地位依据合同的相对性理论，出租人与承租人的房屋租赁合同和承租人与次承租人的房屋转租合同，两者是完全独立的两个合同。既然是合同，就要恪守合同的相对性原则。次承租人与出租人之间并不发生直接关系，次承租人的任何主张当然不能对抗出租人。从转租的法律关系上和合同的相对性上来理解，次承租人的地位是很微弱的。从出租人、承租人与次承租人的关系进行考察，并不能得出次承租人的代为清偿的权利能够对抗出租人的法定解除权的结论。转租是指承租人在承租他人之物后作为出租人，将租赁物出租给次承租人，承租人与次承租人形成新的租赁关系，但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。1转租合同中出租人、承租人与次承租人关系的考察（1）出租人和承租人之间的法律关系。出租人与承租人之间的租赁关系不因转租而受到影响。当承租人不支付租金时，出租人可直接向承租人行使解除权，承租人不得以次承租人未向其支付租金作为对抗出租人的租金支付请求权或解除权；当租赁合同终止时，承租人应当向出租人返还租赁物，承租人不得以次承租人尚未向其返还租赁物为由拒绝出租人的返还请求；当租赁合同终止时，出租人可以基于所有权人要求次承租人返还租赁物，这时承租人是否负有返还租赁物的义务呢？“由于承租人并未现实占有租赁物，不能成为所有物返还请求权的相对人，因此出租人不得对承租人主张基于所有权的返还请求权”，但基于合同约定的义务，合同终止后返还租赁物是其基本义务之一，如果承租人不返还租赁物，则是违约的表现，换言之，出租人可以基于合同义务要求承租人返还租赁物。所以合同终止后，出租人可以选择以所有权人或合同中的出租人来行使其收回租赁物的权利，选择的请求权基础不同，则其请求的对象亦不同。次承租人造成租赁物损害的，一些法规规定承租人和次承租人共同承担连带责任，但我国合同法第二百二十四条规定：“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。”依据该条规定的内容，合同法也是严格依据合同的相对性原理来处理次承租人对租赁物的损害问题，并未要求承租人、次承租人之间存在连带责任的问题。（2）承租人与次承租人之间的法律关系。由于该转租，经过出租人的同意，因此，其转租关系具备合法性，双方之间的租赁合同关系与一般的租赁关系没有区别。但由于双方租赁合同是以承租人有承租权为基础，转租合同的租赁期限不得超过出租人与承租人之间租赁合同的期限。在承租人的租赁权消灭后，次承租人不能向承租人主张继续履行合同义务，而只能请求违约责任和赔偿损失。承租人与次承租之间的关系转租在法律性质上仍然属于租赁，因此，承租人与次承租人之间的法律关系与普通租赁并无二致。不过，如果原租赁合同与转租合同同时终止，次承租人将标的物返还出租人时，则免除其对承租人的返还义务。在法律适用上，合同法第十三章“租赁合同”的规定同样适用于转租行为几（3）出租人与次承租人之间的法律关系。依据合同法的有关规定，出租人同意承租人转租不影响双方之间的租赁合同，出租人不得因转租而行使解除租赁合同的效果，在出租人与承租人的租赁合同合法存续期间，出租人与次承租人之间并没有直接的法律关系，次承租人对租赁物造成的损害是由承租人向出租人承担责任。出租人与承租人之间的合同不受转租行为影响，即出租人、承租人之间的承租合同及承租人、次承租人之间的转租合同是两个独立的合同，从合同的相对性出发，出租人的解除权行使不应受到次承租人的约束。2租赁合同的相对性对于次承租人的影响租赁权为基于租赁合同而生之合同债权。债权具有相对性是债法的基本特征，也是民法意思自治、契约自由的逻辑结果。它使得合同以外的第三人不得被强制履行合同约定的义务，也不得强制要求合同的缔约方履行非合同义务。出租人与承租人订立了租赁合同，承租人与次承租人订立了转租合同，两份合同相互独立，出租人与次承租人间并无合同法上的权利义务关系。大陆法系国家中对承租人转租采取限制主义的如德国、日本、我国台湾地区的“民法典”以及我国大陆合同法，其之所以强调转租需经出租人同意，乃是出于保护承租人利益的考虑。出租人的同意并不使其增加合同法上的义务，原租赁合同不受影响，而仅使得次承租人对租赁物的占有成为有权占有。合法转租合同得以履行的基础乃在于承租人租赁权的保持，如果该租赁权因为租赁合同的终止、解除、撤销、无效而丧失，转租合同将无从履行；出租人可依所有物返还请求权要求次承租人返还租赁物，而无过错的次承租人只能向承租人主张债务不履行的违约责任。这样的制度设计在逻辑上顺理成章，然而却使得无过错的次承租人之利益欠缺保障，尤其是房屋租赁这样涉及次承租人安身立命的重大利益的情形，更有必要予以检讨。固守合同的相对性原则使得次承租人始终处于提心吊胆的境地，其转租合同能否得到履行始终是一个悬而未决的未知数。在合法转租的情形下，出租人尽管同意但并不受转租合同的约束，次承租人利益的保障维系于转租人的稳定性，这对善意的次承租人不利。（二）出租人的强势地位与次承租人的弱势地位在转租关系上，出租人处于相对比较强势的地位，而次承租人则处于相对比较弱势的地位。一般来讲，各国法律均规定了较为周到的保护出租人利益的方法。依照德国民法、日本民法以及我国台湾地区“民法典”的规定，承租人未经出租人同意而转租财产的，出租人有权收回租赁物。至于出租人在何种条件下可以收回租赁物，德国民法、日本民法和我国台湾地区“民法”制度有所不同。依日本判例和德国民法学说，出租人不需解除租赁关系，即可直接请求次承租人排除妨碍。此外，日本民法典第613条第1项还规定：经出租人承诺的转租，出租人有权直接请求次承租人支付租金，并且次承租人不得以其已向承租人支付租金为由对抗出租人。而我国台湾地区“民法典”第443条第2款则规定：承租人擅自将租赁物转租的，出租人必须先解除租赁契约，才可向次承租人请求返还。我国合同法第二百二十四条第二款的规定，与我国台湾地区“民法”规定的含义是相同的。可见，法律已经为出租人提供了足够的保护手段。出租人行使形成权终止租赁合同主要为行使法定解除权和撤销权。其中，又以行使法定解除权最为主要。出租人法定解除权的设置主要在于维护出租人在租赁合同中的重大利益，这些利益如果不能得到保障，那么出租人的合同目的便不能实现。此重大利益之一为租金收取，重大利益之二为租赁物在价值和使用价值上的合理维持。与之对应，我国合同法第二百二十七条规定了承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告合理期限，仍未按期支付时，出租人可以解除合同；第二百一十九条规定了承租人未按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失时出租人可以解除租赁合同。而和出租人相对比较周到的法律保护手段相比，次承租人的地位则显得比较弱势。在市场经济高速发展的今天，房屋转租比较普遍，有的房屋甚至被转租了二手、三手乃至多手，次承租人与出租人不发生直接联系，甚至并不知晓谁是最初的出租人。次承租人为房屋投入了大量的装修费用与广告费用，尤其是对于商铺来讲，经过长期的经营，其已经形成相对比较稳定的客源，但是如果次承租人的任意一个前手，没有对出租人足额支付租金，则依据我国合同法的有关规定，出租人可以将合同解除，从而使得转租合同也无法继续履行下去。次承租人并不能够控制其前手的行为，对于守约的无任何过错的次承租人来说，将替不守约的承租人付出惨痛的代价。其地位比较被动，其转租合同的效力完全取决于出租人是否解除合同，这无疑不利于维护转租合同的稳定。可见，囿于合同的相对性理论，次承租人始终处于弱势的地位，因为其抗辩只能针对合同的相对人即承租人，而不能对抗转租合同以外的第三人，当然也不能对抗出租人。这对于善意的无过错的次承租人是很不公平的，因此，有必要对于传统的合同的相对性理论加以突破。（三）租赁权的物权化与次承租人弱势地位的修正租赁权的物权化理论能够突破租赁合同的相对性，赋予租赁权以对世性，从而使次承租人与出租人之间直接取得联系，从而破解了次承租人的困境。法律和学说理论视为社会生活服务的，两者之间的关系决不能本末倒置，即不能使社会生活困于法律逻辑。“租赁权的物权化”理论即是法学理论对社会生活的让步与妥协，其较好地解决了相对处于弱势的承租人与次承租面临的难题，其理论也已经相对比较完备和成熟。租赁关系的稳定性很大程度上取决于租赁权的稳定性，如果使租赁权物权化，则赋予了租赁权很强的对世效力，有对抗房屋所有人甚至出租人的效力，则次承租人微弱地位的问题将迎刃而解。“买卖不破租赁”与“承租人的优先购买权”制度均是租赁权物权化的集中体现，其根本目的与次承租人的清偿请求权有异曲同工之处，从后果看，这几项制度均突破了合同的相对性，其主旨都在于维护租赁关系的稳定性。我们有必要对于租赁权的物权化理论作一个系统的考察。1房屋租赁权的性质房屋租赁权是承租人依据其与出租人签定的租赁合同在租赁期内对租赁物进行使用收益的权利。现代法所称的“买卖不破租赁”是房屋租赁权法律效力的重要体现，从而使房屋租赁权具有了对抗第三人的效力，正因为如此，人们对房屋租赁权的性质产生了争论。关于房屋租赁权的性质大体存在三种学说：第一种学说：债权说，认为承租人对租赁物的使用收益从属于租赁权的权能，并非是对租赁物直接支配的一种独立权利，房屋租赁权为债权而非物权，故房屋租赁权不应具有对抗第三人的效力。第二种学说：物权说，认为房屋租赁权是基于占有租赁物（房屋）而为使用收益，本质上是对物的支配，属于物权的范畴。值得注意的是，有学者认为“但凡传统民法理论所称的债权物权化（包括租赁权），其实质应把这种权利定性为物权（占有权）”，但这种对物权的定义及分类进行了重构，此处的物权与传统意义上的物权不是一回事。第三种学说：租赁权之物权化说，认为房屋租赁权本质上为债权，但基于保护承租人之需要，而强化其效力，使其具有在一定条件下对抗第三人的物权化色彩。关于房屋租赁权的性质，我国大多数民法学者持第三种观点，只是在各自的表述上有所差异。我们赞同第三种学说。房屋租赁权尽管出现物权化的趋势，但从一般意义上而言，其仍为债权，理由如下：物权是物权人对标的物的管领支配权，权利人可自由处分该物权，但房屋租赁权人不能自由处分其权利，转租必须要经过出租人许可；其次，立法及法学理论均认为租赁权本质上为债权，我国民事法律在合同法中对租赁权作出规制即是例证，有关法学理论在对物权进行分类时，亦未将租赁权划入为某种物权；最后，房屋租赁权出现物权化的趋势，最主要的原因是立法政策衡量各方利益的结果，认为承租人为经济或社会上的弱者，立法给予其物权化效力的特殊保护，故不能因为房屋租赁权出现了物权化的趋势，而否认房屋租赁权的债权本质。诚如尹田所言：“法律确认某项权利是否为物权，并非单纯依据该项权利的内容是否为对物的直接支配，而在于其一定时期的法律政策，兼言之，如果一项权利未被法律明定为物权，则即使该项权利表面上完全符合物权的法律特征，或者其显得好象完全符合物权的定义，其也非为物权，租赁权即为典型的例子。”故房屋租赁权本质上为债权，只是在特定条件下，立法基于某种政策的考量赋予其特定的物权效力。2房屋租赁权物权化设计的理论依据债权为请求权、对人权，物权为支配权、对世权。房屋租赁关系本质上为债权契约关系。依债的相对性原理，债权在债权人和债务人之间产生效力，除非法律另有规定或当事人另有约定外，债权人只能向债务人请求给付，债务人也只能向债权人作出给付，债的关系以外的第三人不能向债的关系人主张债权，故债权属于仅可对抗特定人的权利，具有相对性。具体到租赁关系，基于租赁契约产生的权利、义务关系仅在出租人与承租人之间产生法律效力，当出租人将租赁物出卖给买受人时，买受人取代出租人成为新的所有权人，这时在租赁物上并存内容冲突的物权和债权。依传统民法原理，因此时物权具有优先于债权的效力，承租人作为债权人不具有对抗买受人作为所有权人的效力，即“买卖破除债权”。罗马法将承租人的租赁权列入“债权”，将租赁权仅仅视为承租人对出租人行为之请求权，以行为基础之意思为对象而赋予其法规范上的效力，否认租赁权具有对抗出租人以外第三人的效力。有趣的是，日耳曼法将租赁权列入“物权”的范畴，认为事物的外观决定权利的性格，租赁权在外观上具备承租人对租赁物占有支配的特征。因此，将租赁权列入物权的范畴，承认其具有对抗第三人的效力，体现了罗马法与日耳曼法在法律构成上的差异。所谓“债权物权化”，指使相对性的债权如同物权一样亦具有对抗一般人的效力，其中一个重要的情形表现在租赁权的物权化“买卖不破租赁”上。“买卖不破租赁”是指，租赁权（债权）对于第三人亦生效力，当租赁物的所有权移转于第三人时，受让的第三人即当然承受出租人地位，而行使或负担租赁契约所生之权利、义务，受让的第三人对于承租人无权主张无权占有，而请求返还原物，此“买卖不破租赁”原则，实为保护承租人稳定租赁关系而创设。传统买卖不破租赁制度的民法原理在于，出租人将租赁标的物交付给承租人后，双方形成租赁关系，后出租人将标的物出卖于第三人（买受人），并完成产权过户手续，此时买受人取得标的物的所有权。而按传统理论，承租人的租赁权之所以能够对抗买受人的所有权，是因为承租人占有标的物战胜登记之所有权人，即占有强化了债权的效力，债权与占有配合，形成能够对抗登记所有人的力量。也就是说，债权与占有配合，能够彰显承租人对租赁物使用收益的事实，这种表征是承租人的租赁权能够对抗第三买受人所有权的合理内涵所在，即承租人基于租赁权对租赁物进行临时使用收益，如果该外在表征不存在，承租人因缺乏对租赁物使用收益的事实，法律无给予其特殊保护的必要。该制度形成的背景是：从近代以来，随着工业化、城市化的迅猛发展，大批人口涌人城市，房地产价格日益提高，大量无产者成为承租人，必须通过租用他人的房屋以维持生计，该群体是社会的弱者、经济上的弱者，为稳定社会经济秩序，立法者认为有必要对其予以特别保护。可见，立法者将承租人高度抽象化为一类人，并判断该类人在社会上处于弱者地位，通过“租赁权的物权化”制度来保护他们的利益。台湾地区学者苏永钦认为，买卖不破租赁制度的理论基础是：“民法赋予债权性质的租赁权一定的物权效力，是公权力对人民自治的一种干预，对于原本存在相对效力的双方当事人，给予其中一方超过合意的法律效力，但又不是真正的物权，其背后政策的假设是承租人须为经济弱者，另一个原因则是，在物权法定主义下尚不承认合意设定的物权性质的此类使用权。”综上，我们以为，租赁权物权化制度的理论基础在于，市民社会生活中有一部分人需要通过租赁他人房屋来维持生活或实现一定的经济目的，而承租人与出租人及买受人相比，为社会或经济上的弱者，既然是弱者，有必要在立法政策上给予物权化对世效力之保护，否则其生存利益将受到严重威胁；另一方面，由于承租人对租赁物进行直接支配，为稳定社会经济关系，有必要对租赁权的对外效力作出有对抗第三人的物权化设计。这样，债权呈现出了物权化趋势，传统债权与物权泾渭分明的二元理论出现了例外，有学者将其称为债权领地向物权领域的扩张。英美法系国家将租赁权列入财产法的范畴，直接赋予其排他效力。但大陆法系国家立法例无将租赁权列入物权编的做法，依据物权法定原则，租赁权显然不能认为是物权，同时，民法理论也普遍认为租赁权在本质上为债权。为保护作为弱者的承租人，大陆法系国家大多承认买卖不破租赁，这使得租赁权不因租赁物所有人的变更而受影响，成立在先的租赁仅可以对抗新所有人，从而具有“属物性”，这也就是所谓的租赁权“物权化”。物权之于债权最大的区别在于物权为对世权，具有排他性，可以对抗不特定的第三人。这一特性使租赁权具有很强的稳定性，有利于承租人获得持续、安全的保障。但是，租赁权毕竟是基于租赁合同而生的债权，其基于立法者政策性考虑的“物权化”只能是有限的。比如与用益物权相比较，用益物权人对物的利用方法在法律规定的范围内一般不受限制，并且用益物权可以自由转让，即便在设定该物权时有特别约定也仅具有合同法上的效力而不能对抗善意第三人；而承租人不经出租人同意不得对租赁物进行改变或者增设他物，并且，承租人转租、转让租赁权依法需要得到出租人同意，否则出租人可以行使法定解除权。最为重要的是，承租人依然要受到租赁合同的严格约束，其租赁权可因为租赁合同的终止、撤销、解除、无效而丧失，租赁权只能对抗第三人而不能在合同的范畴外对抗出租人。3租赁权的物权化与次承租人利益的保护就转租合同而言，出租人虽然同意，但不受其约束，次租赁权不能对抗出租人。这与近代民法之租赁权“物权化”趋势相违背。要使租赁权具有更强的对抗性，必须进一步加强承租人在租赁合同中的地位。现代民法的重要发展趋向之一便是合同法中社会因素的加强。社会原则要求法律给予那些依赖于订立合同，但由于经济实力弱或缺乏经验而无法以特有方式充分地维护自身利益的人提供法律保护。二战以后，为解决众多难民的住房问题，西方国家普遍改革住房租赁法律，加大对承租人利益的保护力度。一方面，限制出租人提高租金；另一方面，限制出租人终止租赁合同权利，出租人只有在具备特定理由的前提下才能解除租赁合同；同时，承租人死亡后其同住的近亲属可以继受承租人的权利。在出租人和承租人合同权利义务的平衡上，承租人占有一定的优势，这使得租赁权的稳定性更加增强，从另一个角度加强了“物权化”的趋势。不过，即便如此，承租人仍然必须遵守租赁合同的约定，出租人在合同法上的权利只是受到一定的削弱，只要诚实信用地行使这些权利，依然受到保障。租赁权之“物权化”，本质上并未动摇其作为租赁合同债权的相对性。对出租人而言，租赁权只能是相对权。在某种时候，赋予租赁权以对世性也并未动摇传统民法理论上的债权与物权的划分，而是立法者在立法政策上倾向于弱者的一种选择而已。所谓转租，学者表述为：“是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物转租给次承租人使用收益。”然我们认为，转租合同的标的，其表象为承租之物，其实质应当为租赁权：系承租人将其在一定期限内使用、收益租赁物的权利又租赁给了次承租人。在此，为论述的便利，将次承租人在转租合同中的权利称为次租赁权，以在称谓上有别于承租人的租赁权。次租赁权之“物权化”，主要表现为转租人合意转让租赁权于他人时，不影响次承租人的权利。另外，还包括对转租人在转租合同中权利的合理限制。但是，如果转租人的租赁权本身因为法定原因而无效、被撤销、终止，导致消亡，则次承租人的次租赁权也应当随之消亡。次租赁权的稳定性很大程度上是建立在转租人租赁权的稳定性的基础上的，而转租人租赁权的稳定性是建立在租赁权“物权化”以及现代民法限制出租人权利、保障承租人利益的基础上的。综上，如果转租人与出租人合意终止租赁契约，那么可以解释为转租人将租赁权合意转让给了出租人，次承租人次租赁权不受影响，次承租人可以继续按转租合同的约定占有、使用租赁物，只不过由出租人承担原转租人的地位。为维护次承租人的合法权益，平衡出租人、承租人与次承租人的关系，法律突破了合同相对性的局限，赋予租赁权以对世性，使得次承租人能够直接对抗转租合同之外的出租人，这也是租赁权物权化的一种体现。其主要表现为：次承租人的代位清偿权对于出租人解除权的限制以及次承租人的异议权对于出租人解除权的限制。（1）次承租人代位清偿权对出租人解除权的限制为维护次承租人的利益，我国台湾地区“民法典”赋予次承租人以代偿请求权，我国大陆地区对此可以充分借鉴与吸收。我国台湾地区“民法典”第311条有关于次承租人代承租人支付租金与违约金的规定，其适用于债的第三人清偿的有关制度。该理论基础在于：“次承租人，因承租人不能支付租金出租人得终止契约之点，不能不谓其有利害关系，故应解释于此范围内，次承租人有代偿请求权。按民法有关债的基本理论，除根据债之性质，必须债务人亲自为履行，或者债权人与债务人事先约定必须由债务人亲自履行外，第三人可以为清偿人。盖第三人依债务之本旨，提出给付者，债务人既未因此而受不利益，债权人亦可籍此满足其希望。故第三人为清偿时，无须得债务人或债权人之同意。唯在债务人有异议时，债权人得拒绝清偿。但第三人就债之履行，有利害关系者，债权人不得拒绝。”在租赁合同中，依据合同的相对性，次承租人本没有向转租合同之外的出租人支付租金和违约金的义务，但次承租人代位向出租人偿付租金和违约金，以维护自己承租利益的稳定性，对出租人和转租人均无不利影响，而且完全符合民法保护作为弱者的承租人利益之价值取向，并且可以防止出租人与转租人间的恶意串通。因此，对于次承租人的代偿请求权出租人无正当理由无权加以拒绝。同时，次承租人一旦提出代为清偿，就可以暂时阻滞出租人解约，次承租人实际为清偿后，出租人此项解除权则归于消灭。笔者认为，次承租人之代偿请求权应当被赋予某种形成权的效力。对于代偿请求权的行使，应当赋予程序保障和期间规制，从而平衡出租人和次承租人的利益。一方面，出租人在行使解除权之前，必须对次承租人履行告知义务；另一方面，次承租人必须在合理期间内决定是否行使代偿权，超出该合理期间，则代偿权丧失。否则，出租人的地位也将限于悬而未决的不稳定状态。另外，次承租人向出租人偿付租金后，在该数额内对于转租人享有代位求偿权，此代位求偿权可以抵消相应的对转租人的租金债务。这样一来，就较为周到地保护了次承租人的利益，稳定了转租关系。我国合同法在“合同的权利义务终止”一章中，于第九十一条第一款规定了“债务已经按约定履行”，对于第三人是否可以代位履行合同义务、代位履行的法律效果等未有明文规定。我国民法通则对此也无规定。我们认为，“债务已经按约履行”可以包含由第三人按约履行的含义，日常生活的实践也告诉我们，第三人偿付金钱债务后，债权人便不再向债务人主张债权的情况非常普遍，得到习惯的认同。再者，从比较法解释的角度而言，第三人清偿在主要大陆法系国家都得到承认；从目的解释的角度而言，第三人清偿并无损害他人利益之处，相反还有利于债权人实现债权。因此，可以认为，我国合同法中包含了第三人代位履行合同义务的制度。由次承租人代承租人履行租赁合同义务，有利于保护次承租人的利益，于我国合同法中的合同履行原则也不悖。（2）次承租人异议权的保障对出租人解除权的限制在经出租人同意的转租情形下，租赁物的实际占有使用人为次承租人，由次承租人向承租人支付租金，如果出租人认为因催收租金影响租赁合同目的实现而依据合同法第二百二十七条要求解除租赁合同，我们认为，应当赋予次承租人以异议权，但在出租人与承租人的合同之诉中，如何赋予，则只能通过完善第三人诉讼制度的方法予以解决。如果出租人依据合同法第二百二十七条之规定行使解除权，而次承租人完全具备支付租金的能力，那么，由次承租人代承租人为支付，丝毫不影响出租人的租金收取利益，同时，次承租人的权益也可得以保障。问题在于，次承租人代偿租金的依据何在，其通过代偿租金维护自身权益的行为应当得到何种程度的保障？根据我国学者对合同法转租条款的权威解释，出租人与承租人间的租赁合同不受转租的影响，出租人只能向承租人主张收取租金，次承租人并不承担向出租人支付租金的义务。这种理解较为严格地遵循了合同相对性原则，与德国、我国台湾地区的解释一脉相承。如果出租人认为次承租人构成了对租赁物的不当使用，致使租赁物受到损失，而转租人应当对此负责，故根据我国合同法第二百一十九条的规定，要求解除租赁合同，那么次承租人的合法利益应当如何保障？次承租人是实际占有使用租赁物的主体，其是否构成不当使用租赁物，并且达到一定的程度，致使物之所有人的利益受到较为严重损害，其应当有异议的权利。然而，次承租人又并非租赁合同的主体，在租赁合同之违约诉讼中，其并无当然的诉讼主体地位。在传统民法理论的框架内推论，次承租人异议权的保障是微弱的。出租人行使此项形成权，并不需要通过形成诉讼的方式进行，而只需单方意思表示便可解除租赁合同。当然，这一点仅仅适用于行使形成权本身，而不适用于行使形成权行为产生的请求权，因此，请求权的实现必须通过司法途径。在出租人解除租赁合同的情况下，如果其要求承租人归还租赁物，那么还得行使请求权。如果通过诉讼的方式，首先必须对出租人是否满足了行使解除权的法定条件进行考察。对此，转租人可以行使形成抗辩权，以次承租人的使用系在租赁合同约定的合理使用范围内，对出租人不构成不当侵害等理由进行抗辩。转租人也可以在出租人起诉之前，主动以诉讼的方式行使这种形成抗辩权，此种情形下，这种权利可称之为形成抗辩诉权。问题的关键在于，如果转租人行使此项抗辩权不力，以致法院认定出租人解除权的行使合法有据，那么对次承租人的利益大为不利。到时，出租人以所有物返还请求权要求次承租人返还租赁物，次承租人的占有已成为无权占有，即便其举出证据对自己的合法使用加以证明，也不能对抗出租人。因此，妥当的做法是在出租人与转租人的诉讼中保障次承租人的诉讼主体资格，使其直接行使异议权以对抗出租人的解除权。我们认为，可以针对出租人诉讼请求的不同区别对待。如果出租人请求解除租赁合同，由次承租人直接归还租赁物，那么可以将转租人和次承租人作为共同被告。如果出租人请求解除合同，由转租人归还租赁物，那么法院应当依据当事人的申请，或者依据职权，从诉讼经济和次承租人利益的合理保障角度，将次承祖人追加为第三人，确保其异议权得到充分的行使。综上，租赁权的物权化理论突破了合同的相对性原则，打通了承租人与出租人之间的通道，使得次承租人获得了能够对抗出租人的合同解除权的代偿请求权，维护了租赁关系的稳定性，具有合理的价值基础。这体现了立法者的价值选择，这与一个国家经济发展水平密切相关。不同国家具有不同的经济发展情况，即便同一国家在不同的经济发展时期对于转租问题的态度也会有所不同。简而言之，立法者一直试图在财产的动的安全与静的安全之间寻找最佳的切合点，在出租人、承租人与次承租人之间的利益取舍中寻找平衡，租赁权的物权化充分体现了这一点。次承租人的代偿请求权反映了对于市场经济社会对于财产高速运转以使得物尽其用的客观要求。从财产的动的安全与转租合同的稳定性出发，赋予租赁权以物权效力，能较好地维护次承租人的利益，从而促进交易的效率与安全。【条文理解】对本条的理解，应当把握如下几个方面：（一）条文规定的主要内容本条规定了次承租人的代偿请求权，包括两方面内容：一是次承租人的代偿请求权可以对抗出租人的合同解除权；二是次承租人在代偿后，可以折抵租金或者向出租人追偿。依照合同法第二百二十七条的规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。但上述合同解除后，转租合同必然无法履行，无过错的次承租人利益难以得到保护，这一问题在审判实践中较为突出。为解决这一问题，本条规定因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人合同解除权。理由是，按照民法理论，除根据债的性质，必须债务人亲自履行，或者债权人与债务人事先约定必须由债务人亲自履行外，第三人可以为清偿人。依据合同相对性原则，次承租人在房屋租赁合同关系中为第三人。合同法对出租人法定解除权的设置主要为维护出租人在租赁合同中的重大利益，包括租金的收取，租赁物在价值和使用价值上的合理维持。次承租人代承租人偿付租金，出租人可满足其租金利益，承租人亦未因此而受到损失。本条规定的目的在于稳定交易关系，维护财产动的安全，保护无过错次承租人利益，符合合同法有关第三人清偿的规定原则。（二）对于条文中几个重点问题的把握1但书条款中转租无效的情形的理解这里转租无效的情形比较广泛，既包括合同法对于无效规定的情形，如转租合同恶意串通损害了国家、集体或者第三人的利益；以合法形式掩盖非法目的；损害了社会公共利益等，也包括法律对于转租合同的特殊要求，如转租合同未经过出租人的同意或者转租合同不符合国家的相关规定，比如廉租房，国家的政策是禁止承租人转租。在转租合同无效的情况下，由于国家对于该转租合同持的是否定性态度，因此，对于次承租人的利益也得不到有效的保护，其自然也不能够获得与有效转租合同中一样的地位，即其不能取得对抗出租人解除权的效力。2出租人解除权的理解出租人解除权的理解仅限于出租人解除其与承租人订立的房屋租赁合同，但不得解除承租人与次承租人之间的合同，是基于合同相对性的原理，出租人仅能解除与承租人之间的合同。转租人与次承租人之间的转租关系在法律性质上仍然属于租赁，因此，转租人