江阴市商品房合同网上签订使用说明书.doc

江 阴 市 商 品 房 合 同 网 上 签 订 使 用 说 明江阴市商品房合同网上签订使用说明书前言：江阴房产信息网是江阴地区权威的房地产门户网站，也是开发商签订商品房买卖合同的重要平台,曾多次被评为“江阴优秀网站”和“江阴十佳网站”。截止2010年10月底，网站访问量已达7250万人次，日访问量超过6万人次，在房地产市场具有很大影响力。江阴房产信息网是江阴市民了解江阴房地产市场动态的最权威、最实时、最便捷、最全面、最专业的工具。开发公司在网上进行登记的楼盘经过房管部门审核通过后，江阴房产信息网会在网上为该楼盘进行宣传，是楼盘销售广告的一个有效的窗口。当你的楼盘在网上进行备案后，可在江阴房产信息网中的新房中心显示出来。备案步骤：第一步：申请预销售许可证同时填写表格请登录江阴房产信息网()“政务指南”频道，打开“表格下载”栏目。在表格下载栏目中，找到并下载：楼盘网上备案表格填写说明、表一开发公司基本情况表、表二商品房楼盘信息表、表三商品房楼盘分期业态详情表、表四户型表。请仔细阅读“楼盘网上备案表格填写说明”，根据要求填写表一至表四。在每张表格上加盖本开发企业公章。下载“江阴市商品房合同网上签订使用说明”（本说明），商品房备案合同打印控件下载”（下载后安装好），仔细阅读并按说明进行操作。第二步：领取江阴市商品房合同网上签订使用说明和密钥将表一房地产开发企业基本情况表至表四户型表等送往市房产管理局产权监理处信息科并领取密钥。如开发公司是第二次在网上申请“预销售许可证”，则更应该看清楼盘网上备案表格填写说明。第三步：凭密钥联入江阴市房产信息网()，点击首页右面“商品房市场”，进入后再点击右面“合同备案”进入“江阴市商品房合同网上备案系统”，登记新的楼盘信息，根据填好的表二、表三、表四（需要房产科审核通过并签字）、测绘面积报告表的内容将信息输入“江阴市商品房合同网上备案系统”。输入完毕后将表二、表三、表四及测绘面积表复印件交行政服务中心房管4号窗口，同时，要将表一至表四包括效果图、户型图等电子文件送至信息科。请根据各类书证仔细填写，填写完后务必再核对一次。 填表时注意：填写表二中的基本信息时：“总建筑面积”是指楼盘的总规划建筑面积。“预算总投资”是指整个楼盘的预算总投资。“总地价”是指整个项目的总地价（含当期）。“总用地”是指项目总的用地面积（含当期）。填写表三中的核准信息时：预售面积和套数必须与实际相符，并与表三中的所有房屋明细的面积和套数相符。填表后请再次根据相关书证核对表格信息是否有误。将表格信息输入系统。具体操作步骤如下：1、输入网址： 点击右上“商品房市场”-“合同备案”2、分别对“安装证书链”和“客户端下载”进行下载。下载方法，单击 “安装证书链”和“客户端下载”的图标，根据提示操作即可。3、下载文件分别为：wxfg_ca,setup2k。4、双击setup2k这件文件，按照提示操作即可。5、安装完毕后，看到系统提示:“请确认已插入key”后，将密钥插入电脑的USB接口，如插好，则按确认即安装完成。注意，在没有看到系统提示“请确认已插入key”前，请不要插入密钥。6、如果安装成功，在桌面上会出现：“Jx-Key用户管理器”7、双击“Jx-Key用户管理器”，在“证书管理”中选择“个人证书”,在出来的界面中输入初始pin口令：1111。注：“用户pin码“是你所持有密钥的口令，相当于银行信用卡的密码，请牢记。你可以修改，修改方法双击“Jx-Key用户管理器”后选择”修改用户PIN码”,修改后请牢记,否则输错三次密钥将被锁住。8、输入完口令后，按确定，出现下面的界面，选择（单击）界面中右侧的用户名（一般以p或是c打头），如选择成功，则所选择的用户名背景是蓝色，再按下面的“导出”按钮.9、在弹出的提示里，选择”是”，如果导出成功的话，会提示：”个人证书已成功导出”。以上操作只有在电脑上第一次使用这把密钥时才需这样操作。当你第二次在同一台电脑上进行操作时，可直接从第”10”步进入10、再登录: 输入网址： 点击右上角“商品房市场”-“合同备案”11、选择“开发公司登录”12、系统弹出“安全警报”，问“是否继续”，选择“是”，后，在随后出现的“客户身份验证”中，选中上面第8、9步导出的以P开头的用户名,按“确定”，按照系统要求，输入用户pin口令后，即进入“江阴市商品房合同网上备案系统”13、在出来的界面里，按右面的”管理页面”。14、在左边的页面里会出现下列菜单，选择左侧菜单中的“登记楼盘”：“登记楼盘”:输入即将预销售的楼盘信息，根据填写好的表格，认真输入楼盘情况，确认无误后按下“提交”按钮。注意：在输入楼盘的基本情况时： 日期要根据电脑要求的格式输入。 在输入项目基本信息时，应该输入数字的地方如果没有数据，请不要输入“无”等字样，而应该输入“0”，否则系统会报错。 在输入“使用年限”时，如此次申报楼盘里没有“商业用房”或是“其它”用房，则使用年限（商业）和使用年限(其它)不要修改，保持默认值即可（一般它会默认为当天，不要修改它，否则会出错）。 在输入“其他信息”时，如果没有代销公司，请输入本公司售楼部的信息。15、选择左侧菜单中的“楼盘管理”：在右边的界面里，找到你刚才登记的楼盘，单击表格后面的“进入”即进入楼盘管理界面，单击楼盘管理界面最上面一行其中的“楼盘表”。(见下图)在此界面中选择“楼盘表”输入表三中所填写的每户房屋信息。请注意：在输入房屋信息时，为了输入方便，可以先添加一种户型(即界面中的“增加户型”)，添加完一种户型后（如添加户型成功系统会提示“成功增加房型”），,然后按返回，选择“增加房屋”，添加房屋时，只要选择刚才添加的房型编号，并输入这种户型共有几户，则系统可以调用户型中的数据并自动生成房屋信息，这样输入更方便。（见下图）在输入房屋信息时，套建筑面积没有必要填写，当你输入好套内面积和公摊面积后，套建筑面积会根据二者之和自动计算。请据实填写预计基准单价，此价格会在网上公示。 填写好所有房屋后，请复查一遍，请记住，所有房屋的面积必须和表二中的预销售面积相符。可利用界面最上面菜单的“统计信息”进行核对。最后当所有的信息输入完毕后，请仔细核对，无误后按窗口最上面的”提交审核”，系统提示是否送往一审，按“是”。第五步：将表一、表二、表三、表四(房产科审核过的)送交江阴市行政服务中心房管4号窗口审核。第六步：一审、二审通过后，此楼盘的基本信息可在江阴房产信息网的新房中心查询,所有房屋的状态为“待售”.第七步：到房产管理科领取预(销)售许可证。第八步：领取预(销)售许可证后，到信息科开通合同签订人员的用户名，进行商品房合同网上签订。在网上合同签订前，请注意下面功能：要用开发商身份登录进入”楼盘管理”中,点击”分配操作员”,”增加合同备案人员”将新开通的合同备案人员加入，否则备案人员登录后看不到该楼盘。、左侧第一项的“买卖合同管理”的功能如下：可查看已在网上签订的合同。在右侧界面里有一个“筛选”功能，用于设置各种条件进行查询。注意，请正确选择合同备案日期，设置好查询条件后，按“下一步”系统进行查询。在查询结果中，对着查询结果表格中的合同备案登记号可查询合同信息。 、“合同模板”：在此可以新建合同模板，在签订每份合同时，只要选择对应的合同模板，则合同模板的所有信息可以调用过来，不用每份输入。建立合同模板步骤及注意事项：、 按左侧的“合同模板”，单击右侧的“新建合同模板”、 合同编号由开发商自已制定，可以不输。、 “合同双方当事人”中出卖人的一些信息会从楼盘基本信息中调出来，如有委托代理人和委托代理机构的情况请在这里输入，如没有输“无”或“/”即可。、 合同模板中的【本人】【法定代表人】是指，如果购房人是个人，则单击【本人】，合同模板条款中会自动出现本人二字，如果购房人为单位，则选择【法定代表人】，合同模板条款中会自动出现法定代表人。但具体买受人的姓名不要填。在签订合同时，只要调用了此模板，则合同条款中会相应出现【本人】或【法定代表人】。模板中的【身份证】【护照】【营业执照注册号】以及所有用【】表示的文字功能同上。在建立模板时，购房人的情况不要输入，因每份合同的购房人都不一样。如不想填写相关信息，可填“无”即可。模板中合同第一、二、三条中的信息在这里不要填写，等正式签合同时会自动从楼盘表中调出。、 在填写完所有模板信息后，按“下一步”，则将模板信息显示在屏幕上，查看确认无误则输入模板名称后，按下一步完成模板的创建。、 可建立多个模板，以方便调用，模板可以修改和删除 。、 只有开发公司人员身份方可新建和管理模板，模板建好后要仔细检查，固定的信息可以指定，少填写一些要变动的信息，否则会影响到合同的签订。、“开发商信息”：此信息会在房产信息网上公示，如有变动，请填写好表一后到产权监理处信息科进行变更。如 何 进 行 合 同 签 订在开发公司申请到楼盘预销售许可证后，开发公司每销售一处房屋，必须到网上进行商品房合同的签订并打印。在打印合同前，请配置较高配置的电脑和4幅面的激光打印机各一台。合同打印人员操作步骤：、在领取预销售许可证后，请开发公司人员携密钥和合同打印人员身份证到产权监理处信息科开通合同打印人员身份验证。、合同打印人员领取密钥后，在电脑上登录。如果在电脑上第一次使用这把密钥，则按照上面说明第三步的第1至9步进行操作，并安装“网上打印商品房合同”打印控件(从/setup.exe下载后，双击安装即可)，也可到江阴房产信息网 上“政务指南”中“表格下载”里下载“商品房备案合同打印控件下栽”，下载后，双击安装即可。一定要安装好这个打印控件，否则合同和补充协议都不能查看和打印。注：在同一台电脑上进行操作时，可直接从第”10”步进入10、再登录: 点击右上“商品房市场”-“合同备案”11、选择“备案人员登录”12、系统弹出“安全警报”，问“是否继续”，选择“是”，后，在随后出现的“客户身份验证”中，按“确定”，按照系统要求，输入用户pin口令后，即进入“江阴市商品房合同备案系统”。13、在出来的界面里，按“管理页面”，则在右侧出现可签订合同的楼盘。14、在右侧可签订合同的楼盘里，单击选择相应楼盘。15、选择相应楼盘后，在右侧窗口出现各房屋情况表（如下图）。16、找到相应房屋，单击后面的“签约”。查找相应房屋有二种方式:第一种查找方式是在房屋情况表中查找，如本页无你需要查找的房屋，则按下一页再查找。（如下图）第二种查找方式是，在房屋情况表下面的“筛选“功能中输入筛选条件(即房屋相应信息)，按下一步即能查找到。找到相应房屋后，单击房屋代码，则显示房屋的详细信息。(如下图)只有状态为“待售”的房屋才可签约。所谓的房屋代码是每套房屋的唯一标识符，如果你不清楚这套房屋的标识，请在左边菜单的“楼盘管理”中的”楼盘表”中查看。楼盘表下有一筛选功能，你可以按“筛选”后，在幢号和室号中输入相应的信息后，可查询相应的房屋代码。17、在填写合同信息时，应该填写数字的地方请输入数字（如无信息请输入0），输入完基本信息后，则选择相应的合同模板，在随后出现的页面中，根据商品房买卖合同的信息填写。（下图中应该输入数字的地方请不要输入字符）注意：合同中第一条中的“土地使用年限”中的日期要按照当前所签房屋的设计用途（如住宅70年，非住宅40年）来填不同的日期。 第四条中的“计价方式与价款”可选1、4种方式。第1条是商品房的单价和金额，第4条（自己加的）可将房屋的阁楼、车库、政府代收费等费用注明此处，最后注明该房屋的总价。（此条建议可参考）18、按下一步，在出现的界面中，显示合同信息，按每一条的条款买卖双方自行约定，完成后请仔细核对，确认无误，按下“备案打印”。（见下图）注：在按“备案打印”前一定要慎重，只要一按下“备案打印”，不管合同是否打印，则系统认为此合同已确认签订(务必安装好打印合同的控件)。19、按下“备案打印”后，系统提示成功保存合同，按后面的“查看合同”，则弹出合同，按下“打印”，则将合同打印出来。（如下图）A:按后面的“查看合同”时，可能要稍等几秒钟，请耐心等待。B:合同共有十二张纸，按下打印（见下图），合同十二页份会打印出来。打印完后，关闭打印界面，按最下面的“返回”回到前一页。 20、 2006年11月27日后网上签订的合同，面积和金额，房屋座落发生变化的，也不需要重新签订合同，而是签订一份补充协议。有的楼盘预售时签订的是预售合同，房屋面积是预测面积，等1-2年后房屋竣工了，实地测量后，房屋建筑面积、房屋公安编号、房价款都发生了变化，这时必须签订“补充协议”，在“买卖合同管理”中查到该合同，按右面的“签补充协议”即可开始签订，协议中可输入新的公安编号（系统会显示原坐落，要将原坐落删除，按照初始登记证上的房屋坐落输入），新的房屋建筑面积、套内面积、分摊面积（按照实测面积表），新的房价款（按照购房发票上的总价），提交后并打印和合同同等的份数，协议双方签字盖章即可。补充协议签订后24小时内可以更改,只要按照房屋代码查询到该补充协议,选择后面的变更即可。此补充协议作为合同的一份附件，买受人申请办理房屋权属证书时需提供给产权登记管理部门。注意：最好等商品房初始登记证办好后再签这个补充协议，“公安编号”按照初始登记证上的，建设面积按照实测面积表上的，总房价按照发票上的总价，备注中注明发票上的明细情况。如还不清楚，可先试着签几份，然后交给行政服务中心4号窗口看看，没问题后去办房产证，如房产证能办好，说明这些补充协议签订正确，这时可大批量的签订剩下的合同补充协议）。 有的楼盘直到房屋竣工时才售出,这时可