房地产企业所得税汇算清缴培训.ppt

房地产企业所得税汇算清缴培训 1 高房价成为社会舆论的焦点 2 国家调控房地产市场的三大手段 土地金融税收3 国家对房地产企业税收政策趋于偏紧 4 切实做好2010年企业所得税汇缴工作 5 企业所得税申报表要做一些改动 房地产企业所得税汇缴宏观形势 1 企业所得税汇缴的关键2 企业所得税收入总额的规定3 不征税收入的规定4 免税收入税务处理的规定5 税前扣除的规定6 关于预提费用的处理7 税前扣除中的发票问题8 财产损失的税前扣除9 预缴税款的税前扣除10 以前年度亏损的弥补 收入的税务处理 税前扣除的税务处理 企业所得税汇缴的基础 课程内容框架 依法纳税准确纳税 多缴税 企业受损少缴税 企业违法 一 企业所得税汇缴的基本要求 1 正确核算应纳税所得额是企业所得税正确汇缴的关键2 应纳税所得额 会计利润 纳税调整事项 间接法体现的逻辑关系 3 应纳税所得额 收入总额 不征税收入 免税收入 各项扣除 允许弥补的以前年度亏损 企业所得税法体现的逻辑关系 二 企业所得税汇缴的关键 企业所得税收入总额的一般规定房地产开发经营业务销售开发产品取得收入的特殊规定房地产开发经营业务销售开发产品取得收入税务处理中容易出现的问题 三 企业所得税收入总额的规定 1 企业所得税收入总额的一般规定 第六条企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入 为收入总额 包括 一 销售货物收入 二 提供劳务收入 三 转让财产收入 四 股息 红利等权益性投资收益 五 利息收入 六 租金收入 七 特许权使用费收入 八 接受捐赠收入 九 其他收入 企业所得税法 1 企业所得税收入总额的一般规定 企业所得税法实施条例12条 收入的形式 货币形式 非货币形式 现金 银行存款 应收账款 应收票据 准备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等 固定资产 生物资产 无形资产 股权投资 存货 不准备持有至到期的债券投资 劳务以及有关权益等 按照公允价值确定收入额公允价值 是指按照市场价格确定的价值 条例第13条第2款 1 企业所得税收入总额的一般规定 销售货物收入 是指企业销售商品 产品 原材料 包装物 低值易耗品以及其他存货取得的收入 提供劳务收入 是指企业从事建筑安装 修理修配 交通运输 仓储租赁 金融保险 邮电通信 咨询经纪 文化体育 科学研究 技术服务 教育培训 餐饮住宿 中介代理 卫生保健 社区服务 旅游 娱乐 加工以及其他劳务服务活动取得的收入 转让财产收入 是指企业转让固定资产 生物资产 无形资产 股权 债权等财产取得的收入 股息 红利等权益性投资收益 是指企业因权益性投资从被投资方取得的收入 利息收入 是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资 或者因他人占用本企业资金取得的收入 包括存款利息 贷款利息 债券利息 欠款利息等收入 企业所得税法实施条例14 18条 股息 按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现 利息 按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现 注意 1 企业所得税收入总额的一般规定 企业所得税法实施条例19 22条 租金收入 是指企业提供固定资产 包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入 按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现 特许权使用费收入 是指企业提供专利权 非专利技术 商标权 著作权以及其他特许权的使用权取得的收入 按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现 接受捐赠收入 是指企业接受的来自其他企业 组织或者个人无偿给予的货币性资产 非货币性资产 按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现 其他收入 包括企业资产溢余收入 逾期未退包装物押金收入 确实无法偿付的应付款项 已作坏账损失处理后又收回的应收款项 债务重组收入 补贴收入 违约金收入 汇兑收益等 2 房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 1 收入的范围 国税发 2009 31文第5条 现金 现金等价物 其他经济利益 注意 有关部门 单位和企业收取的各种基金 费用和附加 纳入开发产品价内或由房地产企业开具发票 未纳入开发产品价内并由其他收取部门 单位开具发票 确认收入 不确认收入 代收基金费用的操作不同 税收也不同 一次性全额收款方式销售 于实际收讫价款或取得索取价款凭据 权利 之日确认 分期收款方式销售 按销售合同或协议约定的价款和付款日确认付款方提前付款的 在实际付款日确认 银行按揭方式销售 首付款应于实际收到日确认 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认 委托方式销售 支付手续费方式 视同买断方式 收到受托方已销开发产品清单之日确认 保底价 超基价双方分成方式 包销方式 包销期内根据包销合同的约定 参照上述1至3项规定确认收入的实现 包销期满后尚未出售的开发产品 根据包销合同约定的价款和付款方式确认收入 2 收入确认的时点 31号文第6条 2 房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 3 收入确认的金额 31号文第6条 一次性全额收款方式销售 分期收款方式销售 银行按揭方式销售 委托方式销售 支付手续费方式 视同买断方式 保底价 超基价双方分成方式 包销方式 按销售合同或协议约定的价款确认 按销售合同或协议约定的价款确认 按销售合同或协议中约定的价款 合同约定价格与买断价格孰高原则确认 1 约定价 基价按约定价分成额不得从收入中减除2 约定价 基价按基价3 受托方与购买方直接签销售合同基价 分成 包销期内根据包销合同的约定 参照上述1至3项规定确认收入的实现 包销期满后尚未出售的开发产品 根据包销合同约定的价款和付款方式确认收入 2 房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 4 视同销售的税务处理 31号文第7条 视同销售的范围 视同销售收入确认的方法 将开发产品用于 职工福利 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等 奖励 捐赠 赞助 不再包括开发企业自用 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 按开发产品的成本利润率确定 成本利润率不得低于15 具体比例由主管税务机关确定 2 房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 5 预租行为收入的确认 31号文第10条 预租的定义 收入确认时点 收入确认金额 房地产企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记 取得产权证前 与承租人签订租赁预约协议 将房屋出租 开发产品交付承租人使用之日起 确认收入的实现 按预租价款确认收入 2 房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 第一条 交易合同或协议中规定租赁期限跨年度 且租金提前一次性支付的 根据 实施条例 第九条规定的收入与费用配比原则 出租人可在租赁期内 分期均匀计入相关年度收入 6 预收租金的收入处理 国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知国税函 2010 79号 2 房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 7 企业取得销售未完工开发产品收入进行年度汇算清缴时的填报方法 根据 北京市国家税务局 北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知 京国税发 2009 92号 附件4 房地产企业所得税纳税申报口径 的规定 第一条第二款 年度汇算清缴申报时的处理销售未完工开发产品收入额的填报企业取得的销售未完工开发产品收入额 年度汇算清缴申报时填报在 企业所得税年度纳税申报表 A类 第1行 营业收入 栏和附表一 1 收入明细表 第4行 销售货物 及附表三 纳税调整项目明细表 第19行 其他 栏第4列 调减金额 预计毛利额的填报企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额 年度汇算清缴申报时填报在附表三 纳税调整项目明细表 第52行 房地产企业预售收入计算的预计利润 栏第3列 调增金额 2 房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 8 企业销售未完工开发产品完工结转销售收入年度汇算清缴申报时的填报 第二条企业销售未完工开发产品完工结转销售收入时的填报第二款 年度汇算清缴申报时的处理 规定 企业所得税年度纳税申报表 A类 第1行 营业收入 栏和附表一 1 收入明细表 第4行 销售货物 栏不包括已按照上列第一条第二款处理的销售未完工开发产品的收入额 年度汇算清缴申报时将其填入附表三 纳税调整项目明细表 第19行 其他 栏第3列 调增金额 实际毛利额与其对应的预计毛利额差额调整的填报已按照上列第一条第二款第二项处理的预计毛利额 年度汇算清缴申报时填报在附表三 纳税调整项目明细表 第52行 房地产企业预售收入计算预计利润 第4列 调减金额 2 房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定 3 房地产企业收入税务处理中容易出现的问题 1 预售房款未按规定预缴税款 预售房款记入 应付账款 其他应付款 等往来科目归集 不通过 预收账款 科目核算 长期挂账不结转收入 将预收房款混为购房定金 不结转收入 分开开票 一部分预售房款开预收款发票交财务入账 将另一部分预售房款开具收据入销售部 不入企业财务账 形成账外小金库 2 隐匿销售收入或视同销售不作收入 销售收入确认不及时 长期挂在 预收账款 科目 以未清算 未决算为由拖延缴纳企业所得税 只计商品房收入 车库销售不计收入 将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业 按照约定收取转让费 却不按规定作收入 而是挂往来账 甚至私设账外账 先租后售的房产 收取的租金不记收入 以开发的房屋向建筑商抵账 不进行收入的确认 以房屋抵顶地价款 赔偿给原住户的房屋不作收入处理 合作建造开发产品以房屋抵顶投资额 以土地使用权 股权等权利换取开发产品不作收入处理 3 房地产企业收入税务处理中容易出现的问题 视同销售房屋不记收入 视同销售房屋价格偏低 价外费用 如代物业收取的有线电视初装费 燃气管道安装费 防盗门 封闭阳台等 不记收入 与关联方之间的出售 出租业务 或挂往来 或随意作价 代建工程 提供劳务过程中节省的材料 下脚料 报废工程或产品的残料 按合同留归开发企业所有的 不作收入处理 收取的拆迁安置补偿费列 其他应付款 不结转营业收入 其他收入如客户放弃的购房定金 没收的违约保证金 施工方延误工期的罚款收入政府给予的安全奖 优质奖等不入 营业外收入 核算 2 隐匿销售收入或视同销售不作收入 3 房地产企业收入税务处理中容易出现的问题 1 企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定2 房地产开发企业收入总额中不征税收入的特殊规定3 房地产企业不征税收入的中容易出现的问题 四 企业所得税收入总额中不征税收入的规定 1 企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定 第七条收入总额中的下列收入为不征税收入 一 财政拨款 二 依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费 政府性基金 三 国务院规定的其他不征税收入 企业所得税法 1 企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定 财政拨款 是指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位 社会团体等组织拨付的财政资金 但国务院和国务院财政 税务主管部门另有规定的除外 行政事业性收费 是指依照法律法规等有关规定 按照国务院规定程序批准 在实施社会公共管理 以及在向公民 法人或者其他组织提供特定公共服务过程中 向特定对象收取并纳入财政管理的费用 政府性基金 是指企业依照法律 行政法规等有关规定 代政府收取的具有专项用途的财政资金 国务院规定的其他不征税收入 是指企业取得的 由国务院财政 税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金 企业所得税法实施条例26条 不征税收入解释 1 企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定 财税 2008 151号 企业取得的各类财政性资金 除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外 均应计入企业当年收入总额企业取得的由国务院财政 税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金 准予作为不征税收入 在计算应纳税所得额时从收入总额中减除 财政性资金 指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助 补贴 贷款贴息 以及其他各类财政专项资金 包括直接减免的增值税和即征即退 先征后退 先征后返的各种税收 但不包括企业按规定取得的出口退税款 国家投资 指国家以投资者身份投入企业 并按有关规定相应增加企业实收资本 股本 的直接投资 1 企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定 财税 2009 87号文 一 对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金 凡同时符合以下条件的 可以作为不征税收入 在计算应纳税所得额时从收入总额中减除 企业能够提供资金拨付文件 且文件中规定该资金的专项用途 财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求 企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算 二 根据实施条例第二十八条的规定 上述不征税收入用于支出所形成的费用 不得在计算应纳税所得额时扣除 用于支出所形成的资产 其计算的折旧 摊销不得在计算应纳税所得额时扣除 2 房地产开发企业收入总额中不征税收入的特殊规定 1 不征税收入中没有对房地产企业做出特殊性的规定 2 房地产企业收入中 没有符合不征税收入条件的收入 3 房地产企业不征税收入的中容易出现的问题 收支两条线 房地产企业该交的税款按税法缴纳 政府给房地产企业财政补助或政府奖励 带来政绩工程带动居民就业促进经济发展 不符合所得税法上的不征税收入的条件 不属于不征税收入如果在取得政府补助和政府奖励时 能操作为财税 2008 151号文规定的 国家投资使用后归还本金由国务院财政 税务主管部门规定专项用途并经国务院批准 可作为不征税收入 如果在取得政府补助和政府奖励时 能操作为财税 2009 87号文规定的 也可作为不征税收入 是不征税收入吗 1 将政府补助作为不征税收入 3 房地产企业不征税收入中容易出现的问题 第五条企业代有关部门 单位和企业收取的各种基金 费用和附加等 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的 应按规定全部确认为销售收入 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门 单位开具发票的 可作为代收代缴款项进行管理 国税发 2009 31号 法律规定 2 企业代有关部门 单位和企业收取的各种基金 费用和附加 作为不征税收入处理 4 实践中税务机关对企业取得的财政性资金的认定依据是 企业取得的资金必须是从财政专户拨付取得的 通过其他渠道取得资金 在税务上不认定为财政资金 1 关于免税收入的一般规定2 关于房地产开发企业免税收入的具体规定3 房地产企业免税收入的税务处理中出现的问题 五 收入总额中关于免税收入的规定 1 关于收入总额中免税收入的一般规定 1 国债利息收入 企业持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入 2 符合条件的居民企业之间的股息 红利等权益性投资收益 居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益 不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益 3 在中国境内设立机构 场所的非居民企业从居民企业取得与该机构 场所有实际联系的股息 红利等权益性投资收益 4 符合条件的非营利组织的收入 除国务院财政 税务主管部门另有规定的外 不包括非营利组织从事营利性活动取得的收入 企业所得税法第26条企业的下列收入为免税收入 1 关于收入总额中免税收入的一般规定 1 国债利息收入 企业持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入 2 符合条件的居民企业之间的股息 红利等权益性投资收益 指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益 不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益 3 符合条件的非营利组织 是指同时符合下列条件的组织 依法履行非营利组织登记手续 从事公益性或者非营利性活动 取得的收入除用于与该组织有关的 合理的支出外 全部用于登记核定或者章程规定的公益性或者非营利性事业 财产及其孳息不用于分配 按照登记核定或者章程规定 该组织注销后的剩余财产用于公益性或者非营利性目的 或者由登记管理机关转赠给与该组织性质 宗旨相同的组织 并向社会公告 投入人对投入该组织的财产不保留或者享有任何财产权利 工作人员工资福利开支控制在规定的比例内 不变相分配该组织的财产 实施条例82 84条 1 关于收入总额中免税收入的一般规定 关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知 财税 2009 69号 第四条2008年1月1日以后 居民企业之间分配属于2007年度及以前年度的累积未分配利润而形成的股息 红利等权益性投资收益 均应按照企业所得税法第二十六条及实施条例第十七条 第八十三条的规定处理 即 可以作为免税收入处理 2 房地产开发企业收入总额中免税收入的特殊规定 关于非营利组织免税资格认定管理有关问题的通知 财税 2009 123号 关于非营利组织企业所得税免税收入问题的通知 财税 2009 122号 房地产企业属于营利性组织 上述规定不适用于房地产企业税务总局对房地产企业免税收入无特殊规定 1 关于企业所得税税前扣除的一般规定2 关于房地产开发企业税前扣除的特殊规定3 关于房地产开发企业税前扣除税务处理中具体问题的处理 六 企业所得税税前扣除的规定 1 企业所得税税前扣除的一般规定 企业所得税法 第八条企业实际发生的与取得收入有关的 合理的支出 包括成本 费用 税金 损失和其他支出 准予在计算应纳税所得额时扣除 原则 1 实际发生2 与取得收入直接相关3 不允许重复扣除4 支出要合理 内容 1 成本2 费用3 税金4 损失5 其他支出 符合生产经营活动常规必要和正常的支出 1 企业所得税税前扣除的一般规定 1 成本 企业在生产经营活动中发生的销售成本销货成本 业务支出以及其他耗费 2 费用 企业在生产经营活动中发生的销售费用 管理费用和财务费用 已经计入成本的有关费用除外 3 税金 企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加 4 损失 企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏 毁损 报废损失 转让财产损失 呆账损失 坏账损失自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失 5 其他支出 除成本 费用 税金 损失外 企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的 合理的支出 实施条例29 33条 1 文件依据 国税函 2009 3号 2 合理工资的判定标准 企业制订了较为规范的员工工资薪金制度 工资制度企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平 薪资水平企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的 工资薪金的调整是有序进行的 有序调整 企业对实际发放的工资薪金 已依法履行了代扣代缴个人所得税义务 依法扣税 有关工资薪金的安排 不以减少或逃避税款为目的 商业目的 1 企业所得税税前扣除的一般规定 工资 3 工资总额的组成 实际发放的工资总额 不包括 职工福利费 职工教育经费 工会经费以及养老保险费 医疗保险费 失业保险费 工伤保险费 生育保险费等社会保险费和住房公积金 不得超过政府有关部门给予的限定数额 超过部分 不得计入工资薪金总额 也不得税前扣除 国有企业 私营企业 1 企业所得税税前扣除的一般规定 工资 企业所得税实施条例40 41 42条 职工福利费 工资薪金总额 14 拨缴的工会经费 工资薪金总额 2 职工教育经费 工资薪金总额 2 5 超过部分准予结转以后纳税年度扣除 国务院财政 税务主管部门另有规定的除外 福利费核算要求 国税函 2009 3号文第4条 单独设置账册 进行准确核算未单设账册进行准确核算 税务机关责令企业在规定的期限内进行改正逾期未改正的 税务机关对企业发生的职工福利费可进行合理的核定 1 企业所得税税前扣除的一般规定 三项费用的扣除 职工福利费的内容 尚未实行分离办社会职能的企业 内设福利部门所发生的设备 设施和人员费用 包括职工食堂 职工浴室 理发室 医务所 托儿所 疗养院等集体福利部门的设备 设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金 社会保险费 住房公积金 劳务费等 为职工卫生保健 生活 住房 交通等所发放的各项补贴和非货币性福利 包括企业向职工发放的因公外地就医费用 未实行医疗统筹企业职工医疗费用 职工供养直系亲属医疗补贴 供暖费补贴 职工防暑降温费 职工困难补贴 救济费 职工食堂经费补贴 职工交通补贴等 按照其他规定发生的其他职工福利费 包括丧葬补助费 抚恤费 安家费 探亲假路费等 国税函 2009 3号文第3条 1 企业所得税税前扣除的一般规定 三项费用的扣除 实施条例的规定 43条 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出 按照发生额的60 扣除 但最高不得超过当年销售 营业 收入的5 政策要点 强调实际发生强调与生产经营有关双重标准孰低原则销售收入包括 包括销售货物收入 劳务收入 出租财产收入 转让无形资产使用权收入 视同销售收入等 但不包括税务机关查补的收入 预售收入有地区差异需区别对待 国税函 2009 202号 1 企业所得税税前扣除的一般规定 业务招待费的扣除 实施条例的规定 44条 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出 除国务院财政 税务主管部门另有规定外 不超过当年销售 营业 收入15 的部分 准予扣除 超过部分 准予在以后纳税年度结转扣除 政策要点 强调实际发生不能理解为广告费和业务宣传费的扣除限额分别为当年销售收入的15 包括视同销售收入 国税函 2009 202号 1 企业所得税税前扣除的一般规定 广告费和业务宣传费的扣除 户外广告位租用费是租赁费还是广告费 企业因业务推广需要 与公交车 广告牌等户外广告位所有者签订租赁协议 并根据宣传内容交由广告公司制作广告画面 这些费用是按照经营租赁费扣除 还是按照广告费扣除 从费用发生的根源和性质上讲 一般的经营租赁侧重于租赁物本身直接使用 广告位的租赁中租赁物是广告宣传内容的载体 租赁者不直接使用租赁物本身 因此 广告位的租赁费实质是广告费 应按广告宣传费的税收规定在企业所得税税前扣除 1 企业所得税税前扣除的一般规定 广告费和业务宣传费的扣除 企业参加财产保险 按照规定缴纳的保险费 准予扣除 实施条例的规定 46条 财产保险费的范围 按照 中华人民共和国保险法 及 财产保险公司保险条款和保险费率管理办法 规定缴纳的财产保险费 为职工家庭投保的财产保险费不允许税前扣除 1 企业所得税税前扣除的一般规定 财产保险费的扣除 根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费 可以扣除 实施条例的规定 47条 经营租赁方式租入 租赁期限均匀扣除 融资租赁方式租入 按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用 分期扣除 1 企业所得税税前扣除的一般规定 租赁费的扣除 实施条例的规定 48条 企业发生的合理的劳动保护支出 准予扣除 劳保费的具体内容 确因特殊工作环境需要为雇员配备或提供工作服 手套 安全保护用品 防暑降温用品等所发生的支出 政策要点 劳动保护支出属于非现金支出 必须取得正式发票 现金发放的劳保费不允许税前扣除劳动保护用品是保护劳动者安全健康的一种预防性辅助措施 不是生活福利待遇 非因工作需要和国家规定以外的带有普遍福利性质的劳动保护支出 应界定为福利费支出 1 企业所得税税前扣除的一般规定 劳动保护费的扣除 财税 2009 27号 自2008年1月1日起 为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费 补充医疗保险费 分别在不超过职工工资总额5 标准内的部分 在计算应纳税所得额时准予扣除 超过的部分 不予扣除 政策要点 从2008年1月1日起执行必须为本企业的在职职工支付标准 为工资总额的5 以内 超过部分不准扣除 也不准结转以后年度扣除 1 企业所得税税前扣除的一般规定 补充养老保险和补充医疗保险 实施条例53条 企业发生的公益性捐赠支出 不超过年度利润总额12 的部分 准予扣除 扣除条件 条例51条 1 通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门捐出 2 符合公益事业捐赠法关于公益事业捐赠的规定1 救助灾害 救济贫困 扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动 2 教育 科学 文化 卫生 体育事业 3 环境保护 社会公共设施建设 4 促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业 财税 2008 160号文 会计口径 1 企业所得税税前扣除的一般规定 公益性捐赠的扣除 依法登记不以营利为目的全部资产及其增值为该法人所有收益和营运结余用于该法人设立目的的事业终止后的剩余财产不归属任何个人或者营利组织不经营与其设立目的无关的业务有健全的财务会计制度捐赠者不以任何形式参与社会团体财产的分配 3年内未受到行政处罚 在民政部门依法登记3年以上 申请前连续2年年度检查合格 1年 登记年限 3年 社会组织评估等级在3A 含 以上 公益性社会团体 不含基金会 在民政部门依法登记3年以上 净资产不低于登记的活动资金数额 申请前连续2年年度检查合格 实施条例52条 财税 2008 160号 1 企业所得税税前扣除的一般规定 公益性捐赠的扣除 3 接受捐赠的主体必须规定的条件 实施条例52条和财税 2008 160号文第4条 4 取得加盖就收捐赠单位盖章的公益性捐赠票据 5 通过公益性群众团体的公益事业捐赠支出也可扣除 财税 2009 124号文 6 上海世博会结束之前 向上海世博会的捐赠可以全额扣除 除此之外的捐赠只能按会计利润的12 以内据实扣除 国税函 2009 202号 1 企业所得税税前扣除的一般规定 公益性捐赠的扣除 固定资产加速折旧政策 国税发 2009 81号 可以加速折旧的固定资产范围 1 因技术进步 产品更新换代较快 2 常年处于强震动 高腐蚀状态 加速折旧的方法 1 双倍余额递减法 2 年数总和法 加速折旧只是前期折旧额加大 并不缩短固定资产的折旧年限 备案手续 1 固定资产的功能 预计使用年限短于 实施条例 规定计算折旧的最低年限的理由 证明资料及有关情况的说明 2 被替代的旧固定资产的功能 使用及处置等情况的说明 3 固定资产加速折旧拟采用的方法和折旧额的说明 4 主管税务机关要求报送的其他资料 取得该固定资产后一个月内向主管税务机关申报 缩短折旧年限的固定资产 足额计提折旧后继续使用超过12个月的 对其更新替代 改造改建后形成的功能相同或类似的固定资产 不得再采取缩短折旧年限的方法 1 企业所得税税前扣除的一般规定 国税发 2008 86号文 子公司作为费用税前扣除 母公司做收入申报营业税 提供服务签订服务合同 开具发票 遵循独立公平交易原则 向多个子公司提供服务 可分项签订合同 也可采取服务分摊协议方式 不再允许支付管理费 不再允许提取费用 向主管税务机关提供与母公司签订的服务合同等材料 否则 不得税前扣除 1 企业所得税税前扣除的一般规定 母子公司间支付服务费的税务处理 如会员费 合理的会议费 差旅费 违约金 诉讼费用 银行罚息 汇兑损失等 均准予扣除 1 企业所得税税前扣除的一般规定 其他扣除项目 1 向投资者支付的股息 红利等权益性投资收益款项 2 企业所得税税款 个人所得税税款同样不得扣除 3 税收滞纳金 行政性罚款 4 罚金 罚款和被没收财物的损失 5 超过规定标准的捐赠支出 6 赞助支出 是指企业发生的与生产经营活动无关的各种非广告性质支出 广告性质的赞助支出按广告费处理 7 未经核定的准备金支出 8 企业之间支付的管理费 企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费 以及非银行企业内营业机构之间支付的利息 不得扣除 9 与取得收入无关的其他支出 与收入直接相关原则 1 企业所得税税前扣除的一般规定 不得税前扣除的项目 完工开发产品 及时结算计税成本 计算此前销售收入 预售收入 的实际毛利额 将其实际毛利额与预计毛利额之间的差额 计入企业当年本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额 即 及时将预计毛利调整为实际毛利 文件第9条 未完工开发产品 1 销售未完工开发产品取得的收入 预售收入 按预计计税毛利率分季 或月 计算出预计毛利额 计入当期应纳税所得额2 计税毛利率 文件第8条 开发项目位于省会城市和计划单列市政府所在地城市城区和郊区的 不得低于15 开发项目位于地及地级市城区及郊区的 不得低于10 开发项目位于其他地区的 不得低于5 经济适用房 限价房和危改房的 不得低于3 年度纳税申报时 企业须出具该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告和税务机关需要的其他相关资料 文件第9条 京国税发 2009 92号文要求报送 开发产品 成本对象 完工情况表 一 二 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 国税函 2010 201号 房地产开发企业建造 开发的开发产品 无论工程质量是否通过验收合格 或是否办理完工 竣工 备案手续以及会计决算手续 当企业开始办理开发产品交付手续 包括入住手续 或已开始实际投入使用时 为开发产品开始投入使用 应视为开发产品已经完工 房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本 并计算企业当年度应纳税所得额 工程是否通过验收是否办理完工备案手续 不影响企业所得税完工产品的确认 计税成本 第25条 在开发 建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用 会计成本在开发 建造开发产品过程中所发生的按照会计规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用 一 计税成本对象 成本对象由企业在开工之前合理确定 并报主管税务机关备案 成本对象一经确定 不能随意更改或相互混淆 如确需改变成本对象的 应征得主管税务机关同意 26条 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 可否销售原则 分类归集原则 功能区分原则 定价差异原则 成本差异原则 权益区分原则 开发产品能够对外经营销售的 作为独立的计税成本对象 否则 先作为过渡性成本对象进行归集 然后再将其相关成本摊入能对外经营销售的成本对象 同一开发地点 竣工时间相近 产品结构类型无明显差异的群体开发的项目 作为一个成本对象 开发项目某组成部分相对独立 且具有不同使用功能时 可以作为独立的成本对象 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的 应分别作为成本对象 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的 分别作为成本对象 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的 应结合上述原则分别划分成本对象 计税成本对象的确定原则 第26条 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 二 计税成本对象确定原则 三 计税成本支出的6大内容 31号文第27条 1 土地征用费及拆迁补偿费 2 前期工程费 3 建筑安装工程费 为取得土地开发使用权而发生的各项费用 主要包括土地买价或出让金 大市政配套费 契税 耕地占用税 土地使用费 土地闲置费 土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费 拆迁补偿支出 安置及动迁支出 回迁房建造支出 农作物补偿费 危房补偿费等 指项目开发前期发生的水文地质勘察 测绘 规划 设计 可行性研究 筹建 场地通平等前期费用 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用 主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 4 基础设施建设费 5 公共配套设施费 6 开发间接费 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出 主要包括开发项目内道路 供水 供电 供气 排污 排洪 通讯 照明等社区管网工程费和环境卫生 园林绿化等园林环境工程费 指开发项目内发生的 独立的 非营利性的 且产权属于全体业主的 或无偿赠与地方政府 政府公用事业单位的公共配套设施支出 为直接组织和管理开发项目所发生的 且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出 主要包括管理人员工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 工程管理费 周转房摊销以及项目营销设施建造费等 三 计税成本支出的6大内容 31号文第27条 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 四 计税成本核算的程序 31号文第28条 预提费用 待摊费用 当期实际发生的各项支出 税法口径 应计入成本对象的成本 应在当期税前扣除的费用 成本项目 直接成本 间接成本 共同成本 成本对象 完工成本对象 在建成本对象 未建成本对象 前期已完工成本对象 本期已完工成本对象 已销开发产品 未销开发产品 固定资产 当期申报扣除 实际销售时扣除 开发产品 固定资产 已销 未销 当期扣除 实际销售时扣除 按可售面积计算单位工程成本 按性质经济用途时间地点 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 五 计税成本的计算 31号文第29条 共同成本 能够分清成本对象的间接成本 成本对象 直接成本 不能分清负担对象的间接成本 直接计入 按受益和配比原则分配计入 1 占地面积法 分配方法 2 建筑面积法 3 直接成本法 4 预算造价法 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 分配方法 1 占地面积法 第29 30条 一次性开发 某一成本对象占地面积全部成本对象占地总面积 分期开发 首先按 本期全部成本对象占地面积 开发用地总面积 的比例进行分配然后再按 某一成本对象占地面积 期内全部成本对象占地总面积 的比例进行分配期内全部成本对象应负担的占地面积 期内开发用地占地面积 应由各期成本对象共同负担的占地面积 定义 按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例 进行共同成本和不能分清成本对象的间接成本的分配方法 适用范围 仅限于土地成本如果确需结合其他方法进行分配的 应商税务机关同意土地开发同时连结房地产开发 属于一次性取得土地分期开发房地产的情况 土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配 待土地整体开发完毕再行调整 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 一次性开发 已动工开发成本对象建筑面积开发用地总建筑面积 分期开发 首先按 期内成本对象建筑面积 开发用地计划建筑面积 的比例进行分配然后再按 某一成本对象建筑面积 期内成本对象总建筑面积 的比例进行分配 定义 按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例 进行分配共同成本和不能分清成本对象的间接成本的方法 适用范围 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本 应按建筑面积法进行分配 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 分配方法 2 建筑面积法 第29 30条 3 直接成本法 4 预算造价法 定义 按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例 进行分配共同成本和不能分清成本对象的间接成本的方法 借款费用属于不同成本对象共同负担的 按直接成本法或按预算造价法进行分配 其他成本项目的分配法由企业自行确定 定义 按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例 进行分配共同成本和不能分清成本对象的间接成本的方法 使用范围 间接成本的分配方法 第29 30条 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 六 合作建房的税务处理 31号文第31 36 37条 1 合作建房及适用法律条款 合作他方 非房地产企业37条 房地产企业 土地 资金 合作建房 组织形式 分配形式 组建法人公司31条 不组建法人公司36条 分配开发产品 分配项目利润 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 2 条文规定 组建法人公司31条 分配开发产品 产品在该项土地上建造 土地成本确认时点 首次分出开发产品时 土地成本确认金额 分出开发产品的市场公允价 相关税费 支付的补价 收到的补价 产品在其他土地上建造 土地成本确认时点 土地成本确认金额 在投资交易发生时 应付开发产品的市场公允价 相关税费 支付的补价 收到的补价 将土地以股权形式投资 土地成本确认时点 土地成本确认金额 在投资交易发生时 应付开发产品的市场公允价 相关税费 支付的补价 收到的补价 六 合作建房的税务处理 31号文第31 36 37条 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 投资方投入土地同开发商合作建房 2 条文规定 未组建法人公司36条 分配项目利润 应税所得确认时点 应税所得确认金额 首次分出开发产品时 先税后分原则 分配开发产品 已结算计税成本 计税成本 投资额计入当期应税所得 未结算计税成本 投资方的投资额视同销售收入 项目形成的利润并入当期应税所得缴纳企业所得税 不得税前分配 接受投资方投资额发生的相关利息支出不能在成本中摊销或税前扣除 投资方 取得该项目的营业利润视同股息 红利进行税务处理 六 合作建房的税务处理 31号文第31 36 37条 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 投资方投入资金同开发商合作建房 2 条文规定 合作他方的税务处理37条 处理时间 首次取得开发产品时 处理方法 分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务 按应从该项目取得的开发产品 包括首次取得的和以后应取得 的市场公允价值计算土地使用权转让所得或损失 六 合作建房的税务处理 31号文第31 36 37条 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 扣除的基本方法和内容 第11 12和14条 1 按规定区分期间费用和开发产品计税成本 2 按规定区分已销和未销开发产品计税成本 可售面积单位工程成本 成本对象总成本 成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本 已实现销售的可售面积 可售面积单位工程成本 已销开发产品计税成本的计算公式 期间费用 已销开发产品计税成本 营业税金及附加 土地增值税准予当期按规定扣除 可售面积 取得了 商品房预售许可证 可以进行预售和销售的商品房面积 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 可以税前扣除 法律规定 维修费用的内容 日常的维护 保养 修理费用 扣除的原则 实际发生原则不允许预提 1 尚未出售的已完工开发产品2 按照有关法律 法规或合同规定对已售开发产品3 开发产品包括共用部位 共用设施设备 维修费用范围 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 维修费用的扣除第15条 企业将已计入销售收入的共用部位 共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门 单位的 应于移交时扣除 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 维修基金的扣除31号文第16条 范围 开发区内建造的会所 物业管理场所 电站 热力站 水厂 文体场馆 幼儿园等 1 非营利性且产权属于全体业主 2 无偿赠与地方政府 公用事业单位 视为公共配套设施 可以计入开发成本税前扣除 1 属于营利性 2 产权归企业所有 3 未明确产权归属4 无偿赠与地方政府 公用事业单位以外其他单位 应单独核算成本 自用 按建造固定资产处理 非自用 一律按建造开发产品处理 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 配套设施的扣除第17条 开发区内建造的邮电通讯 学校 医疗设施 1 应单独核算成本2 企业与国家有关业务管理部门 单位合资建设 完工后有偿移交的 国家有关业务管理部门 单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本 抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 邮电通讯 学校和医疗设施的税务处理第18条 单独建造的停车场所 作为成本对象单独核算 利用地下基础设施形成的停车场所 作为公共配套设施进行处理 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 停车场所的税务处理第33条 房地产企业为业主提供按揭贷款担保 向银行提供的保证金 不得减除销售收入 不得作为费用税前扣除 实际发生损失时可据实扣除 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 按揭贷款保证金的税务处理 第19条 支付境外机构的销售费用 含佣金或手续费 委托销售收入10 以内的部分 准予据实扣除 销售佣金 境外佣金 31号文第20条 境内佣金财税 2009 29号 只能向具有合法经营资格中介服务机构或个人 第三方 支付不能向交易双方及其雇员 代理人和代表人支付除个人以外 只能以转账方式支付限额为签订服务协议或合同确认的收入金额的5 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 销售佣金的税务处理 第20条 不再做视同销售处理 实际使用时间累积超过12个月的 可在税前扣除自用开发产品的折旧费用 实际使用时间累计未超过12个月又销售的 不得在税前扣除折旧费用 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 自用开发产品的税务处理 第24条 符合税收规定的借款费用 按企业会计准则的规定进行归集和分配 其中属于财务费用性质的借款费用 可直接在税前扣除 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款后 分摊集团内部其他成员企业使用的 凡借入方能出具从金融机构的借款证明文件 使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除 符合税收规定的借款费用 国税函 2009 312号投资未到位部分的借款利息不允许税前扣除 财税 2008 121号超过关联企业债资比例 2 1 的借款利息不允许扣除 国税函 2009 777号向个人的借款利息可以扣除 但要求企业与个人签订借款合同 2 房地产开发企业税前扣除的特殊规定 七 成本费用的扣除 利息的税务处理 第21条 3 房地产开发企业税前扣除税务处理中出现的具体问题的处理 1 成本划分不清 不按规定计算期间费用和开发产品成本 擅自扩大期间费用 将未竣工验收产品的成本并入产品销售成本 扩大拆迁安置补偿面积 减少可售面积 多转经营成本 未取得建筑商合法凭证前 将预计建筑成本转为销售成本 返还给建筑商的货款不冲减销售成本 立项作为经营资产的项目不及时结转 或并入可售面积计算销售成本 企业自用房产仅分摊前期工程费 基础设施费等费用 而土地成本 借款利息 建筑安装等费用由出售房分摊 建筑成本重复入账 在取得建筑发票结转完工成本入账的同时 又签订虚假单项合同 或者将建材发票重复进入开发成本 3 房地产企业税前扣除税务处理中出现的具体问题 2 借款费用税前列支不规范 将利息支出全额在 财务费用 科目中直接列支 向关联企业借款全额在税前列支 借款给关联企业长期挂 应收账款 其他应收款 等往来账务 不按照独立企业往来结算应收利息 通过其他企业或个人拆借资金在 财务费用 列支 3 房地产企业税前扣除税务处理中出现的具体问题 3 虚列成本 虚列拆迁补偿费 签订虚假合同 协议 虚列 多列或重复列支成本费用 资本性支出直接列入当期成本 扩大期间费用列支范围及标准 3 房地产企业税前扣除税务处理中出现的具体问题 4 其他方面 将代收代缴的维修基金或预提的维修基金作为费用在税前扣除 采取银行按揭方式销售开发产品的 将开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的保证金作为费用在当期税前扣除 按预售收入作为广告费 业务宣传费 业务招待费等的计算基数 将应有用户承担的各项支出作为费用在税前扣除 将应有个人消费支出的费用作为企业费用在税前列支 5 1 企业所得税关于预提费用税务处理的一般规定2 房地产开发企业关于预提费用税务处理的特殊规定3 房地产开发企业关于预提费用税务处理中出现的具体问题的处理 七 企业所得税关于预提费用的处理 1 企业所得税关于预提费用税务处理的一般规定 第四十五条企业依照法律 行政法规有关规定提取的用于环境保护 生态恢复等方面的专项资金 准予扣除 上述专项资金提取后改变用途的 不得扣除 实施条例 31号文第32 34条 其他计税成本均为实际发生的成本 并须取得合法凭据 未取得合法凭据的 不得计入计税成本 待实际取得合法凭据时 再按规定计入计税成本 34条 发票不足金额 公共配套设施 报批报建费用物业完善费用