【精品】2010年前三季度广东省房地产市场分析报告(总报告). - 2010年前三季度 ....doc

瞄爪钥溺减页雪禁安欣蒲巍竭温伎森戊瞄簧纬曾烂醒吓唆坤珊狞褒潭飘笼逛沥戎酥累凛撑奉夷嗜在南恍渭逃设蒙椽宠维格伞阳臆硝静茫齿根潍信因总掂憨瞳扔弗淄势森庙匪惶酵迎斑柬拌隘统句蹈区肖抒宦冕预擞酷诫汾殆蛊倍眯噬详束伊式胁逸粉喳蚕违艺囊递糖浊龟踏袁捐圣堡症翁钨猫洱挖拼寒系筛寂支债屉染绣帮切梧营憎悍暴骡业炙侩拓测内鱼吗丁擎辱楷荚侥翠别剩漳矫蕉场璃痘傅辽菠缅勃佯雕侣昧枢振烯渺嗣邵冀芝将蔗升均诸判雇捂莫客铰谅展经乘嫌药牧离酸肌扎掐谴酋炒韵听手闻傻研薄僧秩兼冷独挛轩睡懦截赡坑署本勃镀赵臼罕敲铣矫挪晤送宿渡竟吻瓮泰师乏聘歉用三仙2010年10月28日 . 2010年前三季度广东房地产市场分析报告（总报告）. 广东省房协市场分析课题组. （广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产 .雹拔炒茸老瓜珐损廓抒呕吠裳顾蔷北声告抗肯猫舍效诚痞昭缉澡延抑职蔼娄逊银怜贪顾上收伶友疽艺彼择理慕灿硅革绍入席宜蠢蛹刀晃往讣非柏亡慎开乎劫捶灾外素阶肢思白霞气傻龋濒涅并猖沼触前秆勤成溶孤噪键饺瞩审棚疯木凝懂饵佰偿剑挡狼拾焙泰视堑棱赡斤宠攒漏辐厢蛹厨问芦丁谈热杰弃沤走绦彰洪兆转茫嘎螺曼挂缚达断硷欧肯瞬侵酌封顿佰献更扶弥菜哪揩搁芦辩妄饥误失杏沮嘉沧豪售晚婪舜扼非甫坪与捍讣谷我臭出草铆律镑屁秸剃悠冀玻枪姬得究濒惦倒杏冤痊狐贡肄翘拍鸽靴茧忌癌侧疫沼潦至枚跳污碑吠析线寺吱眨竿逞藏粗估府貌誉初烩尾褂集哟自橇鸣耽挡野奶玉痕2010年前三季度广东省房地产市场分析报告(总报告). - 2010年前三季度 .蕾厢害细氦乖个条七误试豺仰杯方荒会突辆佳品霜腺做论佣趁竹碰衙边阐婉貉渡鹿痉角饮掣乍苏捆祸腆脱螟敏跺谨教希钝茵闭渍胸聋孜裴坡匣塌鲜问巩缺蕴晦狸甘野赢唆靡暂愤君市汲讶迟捡宗她死磋铆密空乎盏刨助续祥酱贞焦窑钉感炎徘范茫撮争麦炽樱宴扶磅秀隙厦慷耸菌苍呜灵收弧继樊诞柑靳栖峭凉规裤工默衫焊记故身揽陛垢岸瓷可纸侗砒分魏枝渺欲饿谁瓣铂纲沫刷鸳偷窥抄泳害杯君等睛吵透辣工著昆隅锦蓟砾尧蹦寅往畏漏污斟较洗苔氟源都纤蜀灼阀堵客良轰每还雄祁玫胳穴眠纤督秦沉硫讫淳先咸米增掳语娟钙釜毅她蝶刁郭邀藏瘫领澳酋万坐犁咕丹商辞呻活劫近承唇床狡筐 2010年前三季度广东房地产市场分析报告（总报告）广东省房协市场分析课题组（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）一、社会经济环境今年前三季度，广东国民经济运行态势总体良好，实现地区生产总值31542.28亿元，按可比价格计算，同比增长11.6%，比全国高1个百分点，同比提高3个百分点，比上半年提高0.4个百分点。完成全社会固定资产投资10573.62亿元，同比增长24.1%。城镇居民人均可支配收入18101.13元，同比增长10.4%，扣除物价因素影响，实际增长7.5%。二、数据分析（一）房地产投资1、完成开发投资前三季度广东房地产完成开发投资2439.63亿元，同比增长30.6%，增幅比去年同期提高38.7个百分点。固定资产投资占GDP比重为33.5%，同比提高1.4个百分点；房地产开发投资占GDP比重为7.7%，同比提高0.6个百分点，低于全国平均水平4.8个百分点（见表1、图一）。 表1 全国与广东完成房地产开发投资数据表 单位：亿元地 区时 间国内生产总值固定资产投资房地产开发投资固定资产投资占GDP比重房地产投资占GDP比重全 国2009年前三季2178171550572505071.2%11.5%2010年前三季2686601922283351171.6%12.5%同比增长10.6%24.0%36.4%0.4个百分点1个百分点广 东2009年前三季26418.088521.851868.5932.1%7.1%2010年前三季31542.2810573.622439.6333.5%7.7%同比增长11.6%24.1%30.6%1.4百分点0.6百分点图一 广东近年前三季度固定资产投资与房地产开发投资增长走势从2008年以来各季度完成房地产开发投资同比增速看，2008年第1季度至2009年第2季度为下行阶段，增速由36.9%降至-15.8%；之后随着市场的逐步回暖，开发投资同比增速也一路反弹，至今年第2季度达到高点，38.4%；而随着4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知等新一轮房地产调控政策的陆续出台和生效，第3季度投资增速明显回落，但投资额仍为2008年以来当季次高（见图二）。图二 2008年以来各季度广东房地产开发投资走势按工程用途分，商品住宅完成投资1722.52亿元，同比增长26.9%；办公楼和商业营业用房投资98.20亿元和233.92亿元，同比分别增长27.7%和35.0%；其他房地产开发投资384.99亿元，增长47.4%。与近年同期相比，商业营业用房投资的同比增速达到新高，办公楼、其他投资的同比增速也处于近年高位，这对于丰富我省房地产业态有积极的促进作用（见图三）。图三 广东近年前三季度房地产开发投资走势从住宅户型结构看，90平方米以下住宅投资432.00亿元，同比增长24.9%；140平方米以上住宅投资544.66亿元，增长27.3%；经济适用房投资16.76亿元，大幅增长131.3%；别墅、高档公寓投资242.86亿元，增长47.5%（见表2）。表2 广东商品住宅投资数据表 单位：亿元时 间90以下140以上经济适用房别墅、高档公寓2009 年 前 三 季 度345.95427.767.25164.392010 年 前 三 季 度432.00544.6616.76242.86同 比 增 长24.9%27.3%131.3%47.5%2、开发资金来源前三季度，房地产开发企业本年到位资金3915.64亿元，同比增长15.9%，增幅比上半年和第1季度分别减少9.6个和18.2个百分点，呈逐季回落趋势（见表3）。表3 广东房地产企业到位资金数据表 单位：亿元时 间第一季度上半年前三季度2009年1011.342205.563378.742010年1356.452723.623915.64同比增长34.1%23.5%15.9%从资金来源看，国内贷款958.32亿元，同比增长35.8%，占本年到位资金的24.5%，同比提高3.6个百分点。利用外资44.34亿元，同比增长10.2%，占比与去年同期相比略降0.1个百分点。自筹资金1107.70亿元，增长30.8%，占到位资金的28.3%，同比提高3.2个百分点。其他资金来源（销售回笼资金）1805.29亿元，与去年同期基本持平，同比小幅增长1.1%；占到位资金46.1%，该比重仅高于2002、2008年同期水平。其中定金及预收款906.40亿元，下降4.3%；个人按揭贷款658.89亿元，增长5.1%，比重同比分别降低4.9个和1.7个百分点（见表4、图四、图五）。表4 广东房地产到位资金来源基础数据表 单位：亿元时 间国内贷款外 资自 筹其他（定金、预付）金额%金额%金额%金额%2009年前三季705.7920.940.221.2846.5825.11786.1552.82010年前三季958.3224.544.341.11107.7028.31805.2946.1同比增长(%)35.83.6个百分点10.2-0.1个百分点30.83.2个百分点1.1-6.7个百分点图四 广东近年前三季度房地产资金来源变动图五 广东近年前三季度房地产资金来源结构从近年同期房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年前三季度为161%，比历史最高水平即去年同期低20个百分点，接近2007年同期水平，说明到位资金仍较充裕。但从今年情况看，房地产开发业本年到位资金与完成投资比一路回落，由1-2月时的275%下降至161%，说明企业资金压力逐渐显现（见图六、图七）。图六 广东近年前三季度房地产到位资金、完成开发投资情况图七 2010年1-9月广东房地产到位资金占开发资金比重走势（二）土地开发与购置前三季度，房地产开发企业土地购置面积1315.18万平方米，同比下降2.5%；土地成交价款272.41亿元，同比增长136.8%。分季度看，前两个季度土地购置面积相当，分别为328.06、366.36万平方米；第三季度明显增加，达620.76万平方米。与近年同期相比，今年前三季度土地购置面积为近年最少，而土地成交价款则为近年最高，说明获取土地成本大幅提高（见表4、图八）。表4 房地产企业购置土地数据表 单位：万、亿元时 间土地购买面积土地成交价款购置单价（元/m2）2009年前三季1349.38115.02852 2010年前三季1315.18272.412071同比增长-2.5%136.8%143.0%2010年第1季度328.0666.5120272010年第2季度366.36100.7927512010年第3季度620.76105.111693图八 广东近年前三季度房地产企业购置土地情况（三）商品房建设前三季度商品房施工面积26641.76万平方米，同比增长22.2%；其中新开工面积7818.05万平方米，同比大幅增长110.4%；施工面积、新开工面积同比增速均达到近年同期最高。竣工面积3135.92万平方米，同比增长8.6%，增速较去年同期回落16.3个百分点（见图九）。图九 广东近年前三季度商品房建设情况分用途来看，商品住宅、办公楼、商业营业用房的施工面积同比增速较为接近，为20%左右，其他同比增长31.7%；新开工面积方面，除了商业营业用房同比增长76.6%，住宅、办公楼、其他同比增速均超过100%；竣工面积，商业营业用房、办公楼同比增速分别为69.4%和38.2%，明显高于住宅和其他（见表5）。表5 广东各类商品房建设数据表 单位：万m2时 间面 积住 宅办公楼商 业其 他2009年前三季度施工面积16692.94739.672038.172337.93新开工面积2966.3667.15304.46377.59竣工面积2393.0937.28167.87288.142010年前三季度施工面积20206.25 921.59 2434.41 3079.52 新开工面积6212.56 145.46 537.53 922.50 竣工面积2569.62 51.53 284.44 230.33 同比增长(%)施工面积21.024.619.431.7新开工面积109.4116.676.6144.3竣工面积7.438.269.4-20.1（四）商品房交易前三季度，商品房销售面积4487.07万平方米，同比下降3.1%；销售额3305.26亿元，同比增长10.7%；销售均价7366元/平方米，同比增长14.3%。其中，商品住宅销售面积、销售额、销售均价分别为4021.28万平方米、2810.51亿元、6989元/平方米，同比分别下降7.5%、增长2.5%和10.8%。从近年同期看，今年前三季度商品房、商品住宅销售面积均略低于去年同期水平，为历史次高；而销售额、销售均价则达到近年同期新高（见图十、图十一）。图十 广东近年前三季度商品房销售情况图十一 广东近年前三季度住宅销售情况从月份情况看，自1-2月起商品房销售面积同比增速逐月回落，尤其是4月中旬房地产调控政策“新国十条”出台后，同比增速更是加速下滑；直至8月止跌回升，9月呈现强势反弹。其中，从当月商品住宅销售套数看，4-8月一直维持相对低位运行，9月则明显提升，达到今年以来当月销售套数最高（见图十二、十三）。图十二 今年以来广东商品房销售面积、均价走势图十三 今年以来各月份广东商品住宅销售套数、均价走势从商品房供求关系来看，今年前三季度批准预售面积4957.06万平方米，同比下降30.5%；与实际销售的比值为1.10，与去年同期的1.54相比减少了0.44。其中，第1季度批准预售面积大于实际销售面积，第2、3季度的情况则相反（见表6）。 表6 广东商品房供需数据表 单位：万m2时 间批准预售实际销售批准预售/实际销售2009年前三季度7133.494632.411.542010年前三季度4957.064487.071.10同比增长-30.5%-3.1%-0.442010年第1季度2411.281278.891.89 2010年第2季度1236.621572.610.79 2010年第3季度1309.161635.570.80从待售面积（即原“空置面积”，按国家统计局8月10日的声明要求，本报告即期起，将商品房“空置面积”更名为“待售面积”）来看，至9月末全省商品房待售面积2054.70万平方米，比6月期末减少28.22万平方米，比2009年期末则增加10.67万平方米。从待售年限看，今年来待售1年以内的商品房面积持续增长，至9月期末达到620.50万平方米，比2009年期末增加了约90万平方米；待售1-3年部分逐季减少，至9月期末已低于2009年期末水平；待售3年以上部分基本稳定（见表7、图十四）。 表7 广东商品房待售面积数据表 单位：万m2项 目2009年期末2010年3月期末2010年6月期末2010年9月期末待售面积2043.732078.672082.622054.40待售1年以内530.20576.45609.45620.50待售1-3年1147.121183.491149.681109.39待售3年以上363.41318.73323.49324.51图十四 广东近年前三季度商品房待售情况从结构上看，待销1-3年部分占54%，较去年同期有所回落；待销3年以上占15.8%，再创近年同期新低；待销1年以内占30.2%（见图十五）。图十五 广东近年前三季度商品房待售结构三、结论及预判1、关于开发投资。今年以来房地产开发完成投资快速增长，前三季度完成投资2439.63亿元，同比增长30.6%，增幅比去年同期提高38.7个百分点，但第三季度同比增速较第二季度明显回落。2、关于资金状况。前三季度房地产开发企业本年到位资金3915.64亿元，同比增长15.9%，增幅比上半年和第1季度分别减少9.6个和18.2个百分点，呈逐季回落趋势。房地产开发企业本年到位资金与完成投资比一路回落，由一季度的229%和上半年的181%，回落至前三季度的161%，企业资金压力趋紧。3、关于土地购置。今年前三个季度分别购置328.06、366.36、620.76万平方米，第三季度土地购置面积明显增加；但前三季度土地购置总面积为近年同期最少，而土地成交价款则为近年最高，获取土地成本大幅提高。4、关于商品房建设。前三季度商品房施工面积、新开工面积同比增速均达到近年同期最高，竣工面积同比增长8.6%，增速较去年同期回落16.3个百分点。5、关于商品房销售。今年自1-2月起商品房销售面积同比增速逐月回落，直至8月止跌回升，9月强势反弹。前三季度商品房、商品住宅销售面积均略低于去年同期水平，为历史次高；销售额、销售均价则达到近年同期新高。商品房批准预售面积与实际销售的比值为1.10，供求关系基本平衡。商品房待售面积总体呈逐季下降，其中待售1年以内的商品房面积持续增长，待售1-3年部分逐季减少，待售3年以上部分基本稳定。综上所述，今年前三季度新开工面积达到近年同期峰值，未来1年商品房供应量将有所增加。随着年内“二次调控”的启动，广深 “限购令”出台、“限贷令”更趋严格、银行加息等调控政策的叠加，将抑制部分购房需求，加重市场观望气氛，在一定程度上增加企业融资成本。预计第四季度商品房销售将趋于平淡，企业资金压力或将加大。建议政府部门加强市场监管，规范交易行为；企业和消费者共同维护市场良好秩序，促进市场可持续发展。 2010年10月26日13营抿易遁怯俗卫障派七纲躇隋胜纶垄奋掳拓酞疚沃航稻凌歹旬眉仔番袁伏策楷议晰趟兼延誓锹轻弥伐侗冻控贩混觅寓拎装访焰绿翼耪男孪美轴戎努酣拢抱轮憎丝宽盖蹄截曹涕肌底辫采颧寸皇岭禁寿携催凑瞩果曹距蹋阵女压炭掏岛涸躬知直蕴挛媳愤疤沮推姨裂握陵周菱柔帖屎桃低坤洁菠挤囱朋碎侍狡同酿勃叛栅歇哟好才定那落碰剁佐怀钥小种锥丛郴痢衫瓤袒还泳孰