资产评估考点.doc

第一章一、资产的分类：按能够独立存在： 可确指的资产：能够独立存在的资产不可确指的资产：不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉二、资产评估的假设：1、交易假设 2、公开市场假设 3、持续使用假设 4、清算假设三、资产评估的原则：1、资产评估工作原则：独立性原则、科学性原则、 客观公正性原则、 可行性原则、 简易性原则 2、资产评估技术经济原则： 预期收益原则、 供求原则、 贡献原则、 替代原则、 估价时点原则第三章一、调整相关的差异1、时间因素：用定基或环比物价指数法。价格上升调整系数大于1，反之小于1。2、地域因素 3、功能因素 4、成新率因素 5、交易情况调整 6、市场状况的差异如果参照物区域条件要好，则其价格应向下调，调整系数小于1，反之大于1。二、功能价值法 （P48例31） 条件：只有功能差异 功能与价格成线性关系 资产评估价值参照物成交价（评估对象生产能力参照物生产能力）三、成本市价法（ P49例36） 条件：只有成本因素的差异 确定成本市价比率，是参照物成交价格与参照物合理成本之间的比值。 资产评估价值评估对象现行合理成本（参照物成交价格/参照物现行合理成本）四、成本法（基本公式）被评估资产评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济性损耗五、重置成本 一般可以分为复原重置成本：（仿制）相同的材料、建筑、标准、设计、规格、技术等，现在的价格。更新重置成本：（现在的）现代建筑、标准，新型设计、规格、技术等。1.重置核算法：它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。其重置成本分为直接成本和间接成本（管理费）。（购买型、自建型）2.物价指数法：根据资产的历史成本按物价指数进行调整来获取被评估资产的重置成本。其中价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。注意问题: 物价指数法计算的是复原重置成本。六、功能性贬值：是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。七、经济性损耗：又叫经济性贬值，是指因资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非资产本身的问题。外部因素对资产价值的影响均可归为两类： 1.造成营运成本上升 2.导致闲置八、收益法运用的前提条件：（简答）1.被评估资产的未来收益可以预测并可以用货币衡量2.获得预期收益所承担的风险也能预测并用货币衡量3.被评估资产预期获利年限可以预测。九、预期收益额：指资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。1、资产未来预期收益额 2、客观收益 3、归资产所有者所有的收益十、折现率的两种形式：折现率：未来有限期收益折算成现值的比例。本金化率（资本化率）：未来无限期收益折算成现值的比例。大，风险更高十一、纯收益不变(1) 评估值A/r r资本化率 A年金(2) P= A普通年金现值系数十二、纯收益在若干年后保持不变（1）评估值Rt/(1+r)t + A/r*(1+r)-n 前期收益额 后期收益额(各年不等) (各年相等无限年期)（2）前期收益额 后期收益额(各年不等) (各年相等有限年期)其成立条件是：（1）收益变化的最后一年为t；（2）收益年期有限为n；（3） r0。 这里要注意的是，纯收益A的收益年限期是（n-t）而不是n。 十三、资产评估方法之间的联系：从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。第四章一、流动资产的特点：（一）周转速度快 （二）变现能力强 （三）形态多样化二、按价格变动系数调整原成本评估步骤：（1）从总成本中剔除超出正常范围的不合格在制品的成本；（2）从总成本中剔除非正常的不合理费用；（3）测算材料从开始生产到评估日的价格变动系数；（4）测算工资、燃料、动力等制造费用从开始生产到评估日的价格调整系数；（5）确定评估值，必要时还要从变现的角度修正评估值。三、按在制品的完工程度计算评估值（第4章PPT29页例题） 约当量根据在产品完工程度折合相当于完工产品的数量在制品评估值产成品重置成本在制品约当量在制品约当量在制品数量在制品完工率四、市场法如何调整产成品评估值： 对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值； 对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值； 对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值； 对于滞销、积压、降价销售产品，应根据其可收回净收益确定评估值。五、应收及预付账款评估价值=应收及预付账款账面余额-已确定的坏账损失-预计发生的坏账坏账比例=评估前若干年发生的坏账数额/评估前若干年应收账款发生额*100%（p83例 4-10)六、应收票据的评估1、票据的本利和计算：应收票据评估值为票据的面值加上应计的利息（p84例 4-12）2、按应收票据的贴现值计算（p84 例4-13 4-14）贴现利息票据到期价值贴现率贴现期 贴现期评估日至到期日1（即不算评估日当天） 应收票据评估值=票据到期价值-贴现利息第五章一、重置成本的确定：重置核算法 价格指数法 功能成本法 直接法 二、使用年限法（p96例 5-5） 实体性贬值率=设备已使用年限/(设备已使用年限+设备尚可使用年限） 已使用年限=名义已使用年限设备时间利用率 成新率=尚可使用年限(加权投资年限+尚可使用年限)100% 加权投资年限=(复原或更新重置成本投资年限) (复原或更新重置成本) 尚可使用年限：即机器设备至评估基准日后的剩余使用寿命。三、超额投资成本形成的功能性贬值的测算 设备超额投资成本=设备复原重置成本-设备更新重置成本在设备功能相同的情况下，由于技术进步，更新重置成本应该小于其复原重置成本。评估机器设备时直接使用设备的更新重置成本，其实就已经将被评估设备价值中所包含的超额投资成本剔除掉了。超额运营成本形成的功能性贬值的测算（简答）步骤：选择参照物，并将参照物的年操作运营成本与被评估设备的年操作运营成本进行对比，找出两者之间的差别及年超额运营成本额；估测被评估设备的剩余使用年限； 按企业适用的所得税率，计算被评估设备超额运营成本而抵减的所得税，得出被评估设备的年超额运营成本净额；选择适当的折现率，将被评估设备在剩余使用年限中每年超额运营成本净额折现累加计算被估机器设备的功能性贬值。计算：被评估生产装置的年超额运营成本额=（正常运行人员个数-定额人员个数）*人员平均年工资福利费测算被评估控制装置的年超额运营成本净额=年超额运营成本额*(1-所得税率）功能性贬值=年超额运营成本净额*（P/A,r,n) r:折现率 n:尚可使用年数四、经济性贬值：（1）因生产能力降低造成的经济性贬值的估算（2）因收益减少造成的经济性贬值的估算 （3）受环境保护限制而造成的经济性贬值五、现行市价法适用于有成熟的市场、交易比较活跃的单项机器设备变现价格的估测，如汽车、飞机、计算机等六、收益法范围适用（预期收益不指现值收益）1. 就单项机器设备而言，大部分不具有独立获利能力。2. 自成体系的成套设备、生产线、以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁的设备第六章一、房地产价格影响因素：一般因素：1. 社会因素 2.经济因素 3.政策因素 二、建筑物实体性贬值率及成新率的计算 两种方法：使用年限法 打分法第七章一、无形资产特点：1、非实体性 2、排他性 3、效益性 4、不确定性折现率比有形资产大二、转让内容：无形资产的转让可以分为所有权转让和使用权转让，所有权转让的价格要高于使用权价格的转让。使用权又可以分为独占使用权（一家）和普通使用权（多家），独占使用权的转让价格要高于普通使用权价格的转让。三、超额收益的测算方法：1、分成率法 2、直接估测法 3、差额法 4、要素贡献法四、分成率法无形资产收益额销售收入销售收入分成率 销售利润销售利润分成率销售收入分成率销售利润分成率销售利润率销售利润分成率销售收入分成率收入分成法与利润分成法，得到的结果一样五、直接估测法（ P197例7-3）六、差额法计算步骤（简答）（1）收集使用无形资产的产品生产经营活动财务资料，进行盈利分析；（2）对上述生产经营活动中的资金使用情况（包括固定资产、流动资产和已有帐面价值的其他资产）进行统计；（3）收集行业平均资金利润率等指标；（4）计算无形资产带来的超额收益。无形资产带来的超额收益经营利润净资产总额行业平均报酬（资金利润）率七、要素贡献法：主要考虑生产经营活动中的三大要素：资金、技术和管理。八、无形资产收益期的确定（比较判断即可）（1）法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。（2）法律未规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的，可按照受益年限确定。（3）法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。预计受益期限可以采用统计分析法或与同类资产比较得出。九、倍加系数法：对于投入智力比较多的技术型无形资产，创造性劳动创造的价值远大于简单劳动，对创造性劳动要倍加计算。第八章一、长期投资性资产评估的特点：l 长期股权投资的评估是对被投资单位资本的评估。（对投资者来说它们发挥着资本的功能 ）l 长期投资性资产评估是对被投资企业获利能力的评估（股权）。l 长期投资性资产评估是对被投资企业偿债能力的评估（债权）。二、债券1.分类：公司债券、金融债券、政府债券（利率比银行高）2.特点：（一）投资风险较小，安全性较强。 （二）到期还本付息，收益相对稳定。 （三）具有较强的流动性（针对可以上市交易的债券）。 三、上市交易债券的评估：市场法债券评估价值=债券数量评估基准日债券的市价（收盘价）评估报告书中说明所用评估方法和结论与评估基准日的关系。并说明该评估结果应随市场价格变动而适当调整。四、非上市交易债券的评估（收益法）（考计算题 例82,83）1.距评估基准日一年内到期的非市场交易债券：评估值本金持有期间的利息2.超过一年到期的非市场交易债券： 评估值本利和现值到期一次还本付息债券的价值评估。 评估值本利和/（1+折现率）n本利和债券面值*（1+计息期限*利息率）=P*(1+nr) 或债券面值*（1+利息率）m=P*(1+r)m分次付息，到期一次还本债券的评估。 P 债券的评估值； Ri第i年的预期利息收益； r折现率； P0债券面值； i评估基准日至收取利息日的期限； n评估基准日至到期还本日的期限。 五、股票投资的评估 股票投资的特点：高风险、高收益。（1）票面价格：是指股份公司在发行股票时所标明的每股股票的票面金额。紫金矿业（2）发行价格：是指股份公司在发行股票时的出售价格。（3）账面价格（每股净资产）：是指股东持有的每一股票在公司财务账单上所表现出来的净值。（4）清算价格：企业清算时，每股股票所代表的真实价格。（5）内在价格：是一种理论依据。取决于未来收益的预测。（6）市场价格：是指证券市场上买卖股票的价格。六、上市交易股票的价值评估：评估值股数评估基准日股票收盘价七、非上市交易股票的评估（收益法）普通股：是在股东权利上没有任何限制的标准性股票，它没有固定的股利，股利收入完全取决于股份公司的经营状况和盈利水平及公司股利分配政策。优先股的特点： 股利固定； 不参与管理； 股利分配和剩余财产分配上优于普通股； 股利支付在税后。 如果非上市公司优先股有上市的可能，持有人又有转售意向，这类优先股的价值评估：评估值=持有期间预期收益现值+转售预期变现价格现值八、三种股利分配模型：1、固定红利型股利：适用对象：经营比较稳定、红利分配固定，并且今后也能保持固定的水平的股票。公式：评估值未来收益额折现率 未来收益额股票面值收益率2、红利增长型股利：适用对象：成长型企业股票评估。假设将部分剩余收益追加投资扩大再生产。公式：评估值=未来收益额（折现率股利增长率）股利增长率再投资的比率净资产利润率 3、分段型股利分段计算原理： 第一段,能够较为客观地预测股票的收益期间或股票发行企业某一经营周期；1-5年 第二段，以不易预测收益的时间为起点，以企业持续经营到永续为第二段。6年后永续评估值第一段评估值第二段评估值九、长期待摊费用评估判断长期待摊费用是否评估的标准，看它能否