娱乐业态访谈汇总.doc

娱乐业态访谈汇总根据我方现有物业情况，我部门走访了大连市内多家KTV、酒吧、夜总会，现将访谈中得到的业户反馈建议做详细汇报：一、 我方物业条件概况：娱乐业态在我方现有规划中位于整体项目二期商业裙房的西侧，共分为两层，建筑面积4400平，一层近2300平，二层近2100平，中央舞池面积372平。刨除舞池和公共看台区及预留通道外可租赁商铺面积一层近800平，二层1100平。主入口位于项目二层西侧，不临正街。内部交通上，拥有三部步行梯及两部升降电梯。目前我公司希望打造的是融合多家独具特色的小型酒吧以酒吧街的形式投入市场。二、 关于经营量贩式KTVKTV市场概况：目前大连的娱乐市场中，有十四家量贩式KTV。其中只有一家档次较高（合声量贩）。其余各家均属于中等档次或中等偏下档次的KTV。本次访谈主要针对合声量贩及新金钱柜的负责人，两家负责人均对目前的经营状况比较满意，同时表示，虽然目前的量贩式KTV市场已经饱和，但是仍然存在机会，大连缺少高档次的KTV消费场所。1、 KTV类业户对我方项目都十分感兴趣，认为我方物业无论是位置还是物业条件都很符合做KTV的条件。建议我方招入比较高端的KTV品牌，在经过两年左右的培育期后，一定会有很好的市场反映。2、 对方唯一感到担忧的是：KTV包厢的装修隔音无法达到100%不影响三层的新潮酒店，所以如我方选择做KTV，需要工程部门考虑如何能够隔离噪音，不影响新潮酒店的运营。3、 KTV行业希望与餐饮业及其他娱乐业组合经营，目前我方的规划中，影院与KTV是比邻的，在目前的论证当中证明这种业态组合是合理的。4、 目前大连量贩式KTV的营业时间为上午11点至次日凌晨三点左右。无法做到真正意义上的二十四小时营业。小结：招入高档次的KTV产品，对我方来讲有一定的好处。首先KTV类业主很看好我方的位置，这就大大降低了我方的招商难度。其次，量贩式KTV目前已成为娱乐市场的主流，很受大众消费者追捧，日后成功运营的可能性很大。再次，目前的大型购物中心在考虑招入娱乐业态时，都会考虑招入量贩式KTV。并且有很多成功的范例，证实了将KTV与购物中心捆绑的经营模式很受消费者欢迎。最后，大型的KTV可以全部租赁我方的娱乐业态面积，日后装修、运营中可以很好的利用现有面积，使得空间利用最为合理。在于工程部沟通后得知，我方的建筑结构在整体完工后很难进行二次整改，如欲招入KTV需要现在着手与商家接洽，争取一次完成适合KTV经营的合理规划，以便日后谈判合作。三、 关于经营酒吧酒吧类业态市场概况：目前大连的酒吧市场共拥有六十余家不同规模及经营形式的酒吧，绝大多数位于中山区和西岗区。比较受消费者亲睐的市场主流产品为大型的慢摇吧，一般的开店面积在1000平以上。本次访谈的商户均表示目前大连的酒吧市场已出现饱和态势，市场竞争激烈还有新的酒吧在陆续开业，加之大连的酒吧文化并不成熟，消费客群数量有限，已经有大批小酒吧被市场淘汰，存活下来的酒吧中除了麦莎、KING、芒果、六六等比较受消费者欢迎的慢摇吧之外，其他各家均属勉强维持收支平衡。1、 酒吧街 根据我方目前规划的娱乐业态区域来看，虽然建筑面积为4400平，但是真正可以利用开设小型酒吧的面积一层800平，二层1100余平。目前大连酒吧市场中的小型酒吧面积均在200-300平之间。按照近1900平的招商面积计算，至多只能招入八家至九家小型酒吧。并没有形成很大的经营规模。市场反应会如何无法考证，风险极高。访谈的业主也都不看好这种经营模式。 从物业条件上看，因小酒吧经营面积狭小，所以排风、排烟功能很差，室内空气混浊，长时间逗留会使客人感觉压抑，所以顾客需要到室外透气，需要单独的外开门，但是我方目前的规划中，只有一个共用的外开门，这种形式业主表示会对日后经营造成很大的影响。同时，因我方的规划中酒吧是围绕中央舞池沿一边排列，位于最深处的酒吧处于“死角”中，很难维持日后经营。 关于中央舞池，业户认为并不适合日后经营。因为日后由谁进行管理存在着很大的不确定性。业户的乐队都是自己重金聘请的，如为公共区域演出，业户感觉无法接受。同时，自己酒吧内的人手调配不开而且酒吧的器具可能在消费者到中央舞池休闲时出现丢失、破损的情况造成不必要的损失。并且，按照目前的规划中央舞池在一层是封闭的，顾客只有在二层才能进入中央舞池，这就意味着我方规划的酒吧必须是按一托二的形式进行租赁，但是一层并没有外开门，浪费了一层的功能，而且一拖二的形式需要在酒吧内部开设楼梯，又占用了经营面积，使酒吧显得不够大气。 大连的酒吧业市场与南方成熟城市有很大的区别，虽然拥有到酒吧消费能力的客群很大，但是习惯性消费客群很小，很少有人将到酒吧休闲娱乐作为自己业余生活的一部分。加之大连的酒吧市场已出现饱和状态，业主开店都会考虑到市场竞争的问题，所以访谈的商户均对我方开设酒吧街持保守态度，担心这种规划模式下，如日后与我方合作会存在很大的投资风险。况且，小型酒吧目前经营状况均属一般，2000-3000元每平的新店装修费用和缴纳租金使得业主很难承受，所以开新店的可能性并不是很大。可能会对我方日后招商产生影响。小结：按照我方目前的规划面积，酒吧从规模和数量上并没有优势，无法形成大的气候。目前大连酒吧发展比较成熟的区域位于人民路及民主广场周边，青泥洼区域开设酒吧街是否会得到消费者的亲睐，无法确定，投资风险很大。所以业主对在我方物业内开设酒吧信心不足。同时，大连的小型酒吧除了表演性质酒吧和静吧外，并没有特色鲜明的产品，没有太强的市场竞争力。所以业主不愿生存在强大的竞争压力下，对我方日后的招商也有一定的影响。如我方坚持打造酒吧街，我部门建议可以考虑将中央舞池取消，变成平层经营。这样既增大了招商面积又增加了酒吧数量，可以更好的诠释酒吧街的规模效应，如不能取消中央舞池，可否考虑将舞池周边的看台区取缔，这样可以减少公用区域的空间浪费，使酒吧街的规模扩大，增加租金收益。同时，为保证日后酒吧街的正常经营，需要工程部门考虑为每家酒吧增设外开门。2、 组合酒吧模式 近几年，大连市场受消费者追捧最热的酒吧形式为慢摇吧，这类酒吧开店面积在1000平以上，好一些的在1500平以上。无论从规模和市场反应上看都是主流业态。 按照我方目前的规划，可以考虑打造成二层慢摇吧配合一层三到四家小酒吧的形式进行经营。慢摇吧一般习惯于单层经营，我方目前的层高也完全可以满足慢摇吧的经营。由于中央舞池位于一层，距离二层的顾客较远，不利于顾客观看表演和进行互动，所以如按上述模式进行规划，仍需取缔中央舞池。 招入三至四家小型酒吧，可以采用表演性质酒吧与普通静吧相结合的形式，按照访谈中业户提出的建议，每家酒吧都需要有外开门，所以需要工程部门考虑如何进行整改。3、 整体租赁模式在访谈中的客户中，大型酒吧业主认为我方的娱乐业态面积并不是很大，一家大型的连锁品牌公司完全有实力整体租赁我方的物业，业户建议我方招入有实力的运营公司进行统一包装，打造一个集餐饮、酒吧、慢摇吧、KTV为一体的大型休闲会所，目前有两至三家有实力运作的娱乐产业运营商对我方物业很感兴趣。从我方物业结构上看，租赁面积是围绕中央舞池做环状分布的，无法单独分割出1500平以上的面积供大型运营商租赁，这种情况下，合理规划和使用现有面积是最关键的问题。从工程技术上看，一家运营商进行整体租赁有着很大的灵活性，运营商可以根据自己经营项目的区域划分更加合理的运用现有的面积，同时4000余平的娱乐会所在大连也属于比较具备规模的，加之签约国际知名品牌，相信会有很好的市场反响。四、 关于经营夜总会夜总会概况：夜总会：目前大连的娱乐市场内，形成规模和口碑的大型夜总会十余家，其中经营情况较好的有金碧辉煌、富丽盛豪、友谊外商、七七会所、六六会所等。从访谈中了解到，大连的夜总会走下坡路的趋势明显，很多有钱人也不再选择夜总会作为自己的休闲场所。很多商家表示，三至五年内会有一批夜总会被市场淘汰，庞大的装修费用及日常运营开支已迫使夜总会将自己的消费门槛降低，更多的面向大众聚会消费者。加之大连市场对外地品牌的吸引力越来越强，很可能会出现一批有实力的外来品牌加入市场竞争。1、 从物业条件上看，夜总会可以在我方物业内进行经营。2、 从经营环境上看，由于我方物业地处市中心，人流量大。出入夜总会的有一定身份地位的人并不希望曝光自己的私生活。这就影响了夜总会业主在我方物业内经营的兴趣。3、 从营业时间上看，夜总会的客流高峰期是晚九点至凌晨三点，所以无法做到真正意义上的二十四小时营业。小结：考虑到我方目前的物业状况，从技术条件上是完全可以满足经营夜总会这一业态的，但是从夜总会目前的市场反应及受众群体的表现来看，并不适合作为我商场内的娱乐业态进行经营，所以我部门建议不考虑招入夜总会。五、关于二十四小时娱乐中心的概念1、各类商户均表示，大连市中心目前缺少大规模的夜生活中心，所以很欣赏我方的做法