南海区狮山镇农村集体建设用地流转工作成效显著.doc

2009年以来，南海区狮山镇根据广东省建设节约集约用地示范省和简政强镇事权改革等工作的部署，大胆探索创新，组建镇招标采购和农村资产交易中心，要求可流转的农村集体建设用地等资产必须全部纳入该中心，规范农村资产交易工作，取得了显著成效。 一、主要做法 狮山镇农村集建设用地流转交易工作主要是根据广东省集体建设用地使用权流转管理办法（广东省人民政府第100号令），参照现行国有建设用地招标、拍卖、挂牌出让办法和程序，与农村集体建设用地管理、农村事务管理等工作有机结合而进行的。主要做法有： （一）政府主导，共同探索。为了规范流转工作，明晰流转工作中各部门职责，镇政府成立了“农村规划与土地资源利用协调小组”，由分管镇领导担任组长，相关部门负责人为小组成员。对村集体意向流转的宗地，根据村集体提供的流转方案，由村集体解释，小组成员按照国家有关规定和上级政策要求，对宗地的土地规划、建设条件、地块定价、公开交易条件等提出意见、联合审定后开展流转交易工作。 （二）调查摸底，建立台帐。为了切实摸清全镇农村集体建设用地情况，建立农村集体建设用地信息库，实现一张图管理，镇政府要求各村集体必须将辖区内的建设用地情况建立台账。目前，有初步意向并开始洽谈的宗地共有14宗，交易地块面积约818.78亩。 （三）制定政策，规范管理。镇政府出台了相关政策文件，主要内容有：一是规定了“五个不变” 的交易原则。所有权不变，发布信息、招商主体不变，签订合同主体不变，追收交易款责任不变，收益分配制度不变。二是规定需纳入平台交易的农村集体资产范围，包括农村集体建设用地、农用地、物业及其他农村集体资产。其中农村集体建设用地是指农村集体经济组织享有所有权和使用权的工业用地、商业用地，不论面积、价值大小，必须全部纳入，只有合法、有证的土地才进行流转交易。三是明确需纳入平台管理的农村集体资产交易行为，包括将农村集体建设用地一定年限的使用权续租、出让、出租、转让、转租的行为。四是明确完善手续期限。为了实事求是解决历史问题，规定在一定时限内村集体有证已流转的建设用地，可不再进行公开交易，但必须经过村内表决，并需到镇国土所录入集体建设用地台帐和重新到国土部门办理流转备案，逾期未办理的，视为新发生的流转，要求重新进入镇级交易平台进行公开交易。五是设立“双底价”制度。为了尊重农村集体的意愿，同时避免成交价低于正常市场价而损害集体利益，交易方案中设立两个由农村集体、镇政府分别确定的成交底价，只有达到两者最高价时才能成交。六是明确限制措施。村委会资产没有经过镇农村资产交易中心交易的，镇农村综合办不能进行合同鉴证，有关部门不能办理证照登记。 （四）搭建平台，加强宣传。一是成立中心。为了给农村集体、投资者双方提供贴身周到的一站式服务，设立镇招标采购和农村资产交易中心，为农村资产交易提供事务性、技术性、指导性的服务。二是提高认识。镇通过各种途径全方面加强流转政策宣传、解释工作，让广大农民集体、投资者、金融机构了解熟悉政策，积极主动参与。 （五）减免税费，还利于民。一是取消农村集体建设用地流转用地使用权基础设施配套费用，对作为转让方的农村集体从资料制作到交易管理都不收任何费用。二是对积极按照政府要求全部纳入流转的村集体，政府将从招商引资、用地指标安排等方面给予更大扶持。 二、主要作用 1、充分保障合法权益，有力维护社会稳定大局。一是实现农村集体土地收益最大化。由于参照国有建设用地使用权公开、公平、公正交易的阳光操作模式，做到交易前公告、交易中透明、交易后公示，制定“双保密底价”避免成交价过低，严格防范“度身订做”的条件，吸引众多投资者的参与竞争，有效实现集体建设用地的市场价值，大幅提高了农民集体的土地收入，比如鱼塘招租，普遍增值4成，又如，狮山显纲村显岗西股份合作经济社一处商服用地，通过镇农村资产交易中心成功对外出租，成为全省首宗在镇级交易平台进行的集体建设用地使用权交易，成交租金为5元/月平方米，地块租金已高于南海区的平均水平。二是保障了投资者合法权益。经过政府流转平台的农村集体建设用地都是具备合法产权的土地，并能为受让方办理产权证明，让投资者、金融机构放心。三是有效防范腐败行为发生。流转交易全过程都做到阳光操作、公开透明，镇级纪检监察部门全程介入，用制度管人、管事，从而避免人为干预流转工作、从中谋取私利，特别一提的是，如果村集体不按照镇协调小组的修改意见而坚持流转交易中要设定“度身订做”的“特殊条件”或有其他违反“三公”原则的嫌疑时，镇纪检监察部门将直接调查其真实性、必要性，从而形成威慑力，减少腐败行为发生的可能，保护了党员干部队伍。 2、提升集约用地水平，有效减少违法用地行为。一是提高集体用地招商引资门槛。纳入流转的用地必须从产业、环保等方面进行把关审核，通过政府服务平台作为中介，引入效益好、有前途的产业，既盘活存量用地，提升用地效益，促进可持续发展。必要时由政府属下公司参与交易，作为政府发展储备用地。二是有效遏制违法用地。只有具备合法用地手续的土地才能流转，从而推动了历史用地加快完善手续。同时还将农村建设用地全部标图建库、建立台帐、实行一张图管理，有利于加强日常监管，对没纳入台帐内的用地，重点加强执法巡查，如发现属违法用地的，将严肃查处，堵塞了违法用地获得不法利益的路子，使农村集体和投资者都不愿、不能、不想违法用地而带来损失。 3、提高为民办事效率，推动简政强镇改革落实。