房地产金融复习资料.doc

金融的内涵:广义：泛指一切与信用货币的发行、保管、兑换、结算，融通有关的经济活动及其管理，甚至包括金银的买卖 。狭义：信用货币的融通，即与货币、信用、银行直接相关的经济活动的总称。本位币和辅币本位币或主币：用法定货币金属按照国家规定的规格经国家造币厂铸成的铸币。一国的基本通货。在金属货币时代，本位币足值、自由铸造、无限法偿。辅币：是本位币以下的小额货币，供日常零星交易和找零之用。在金属货币时代贱金属铸造、不足值、限制铸造、有限法偿。所谓无限法偿，即法律规定的无限制偿付能力，其含义是：法律保护取得这种能力的货币，不论每次支付数额如何大，不论属于何种性质的支付。有限法偿主要是对辅币规定的，其含义是：在一次支付行为中，超过一定的金额，收款人有权拒收；在法定限额内，拒收则不受法律保护。P5。货币制度的类型及演变1.银本位制 2.金银复本位制（平行本位 双本位 跛行本位） 3.金本位制（金币本位 金块本位 金汇兑本位） 4.不兑现货币制度国际货币体系举要1.国际金本位体系:2.布雷顿森林货币体系：a.美元与黄金挂钩；b. IMF成员国货币与美元挂钩。3. 布雷顿森林货币体系解体后的浮动汇率制与盯住汇率制。4. 货币局制度；“美元化”。5.欧元。三、信用与信用制度信用(credit):建立在信任基础上以还本付息为条件的借贷活动. 原义包括信任、声誉、遵守诺言或实践成约.经济学中的信用专指借贷活动. 信用活动双方所形成的是债权债务关系,这种关系的建立以债权人对债务人的信任为基础. 信用经济(credit economy):债权债务关系普遍存在于社会各部门之间的经济发展阶段. 现代经济是信用经济,信用交易成为最主要的交易方式,交易者通过债权债务关系的建立与清偿实现商品交换或货币转移. 信用经济以货币的存在为基础,以金融业的发达为条件.信用中介(credit medium):联系信用关系各方的金融中介机构. 信用中介通常作为独立的企业性经营单位运作. 在经济活动中,信用媒介主要角色是充当中介,一方面集聚资金形成债务,另一方面运用资金形成债权,并从中获利. 区分直接融资和间接融资以是否通过中介为标准.直接融资(direct financing ):没有金融中介机构介入的融资方式.直接融资是资金供求双方通过特定的金融工具直接形成债权债务关系或所有权关系.直接融资的工具主要是商业票据、股票、债券等.直接融资与直接信用的差异主要在于借贷的对象,直接融资的借贷对象仅限于货币资金.间接融资(indirect financing ):通过金融中介机构进行的资金融通方式.间接融资中的资金供求双方不构成直接的债权债务关系,而是分别与中介机构发生债权债务关系.金融中介机构在间接融资中同时扮演债权人和债务人的双重角色.典型的间接融资是银行的存贷款业务.信用膨胀(credit expansion):信用供给部门向社会提供的信用量超出其真实基础与客观需要量.在实物借贷和金属货币制度下,一般不会发生信用膨胀.在货币借贷和信用货币制度下,信用供给部门可以通过投放信用货币和扩大信贷规模来扩张其信用能力,往往导致通货膨胀. 信用风险(credit risk ):即违约风险，指债务人不能或不愿按时还本付息使债权人受损的可能性.信用风险源于信用的特征.信用活动中始终存在着信用风险，人们只能设法控制和降低，却难以完全消除它。信用风险不仅造成债权人的损失，而且往往会引起连锁反映，中断信用链条，破坏债权债务关系，动摇公众信心，引发信用危机. v 原始物物借贷 高利贷信用 资本主义信用 现代信用v 原始社会末期 小商品经济 资本主义商品经济 现代商品经济（1）信用的标的是所有权与使用权相分离的资金（2）以还本付息为条件（3）以相互信任为基础（4）以收益最大化或成本最小化为目标（5）具有特殊的运动形式。主要表现为：价值的单项转移和交易价值量的不对等，即运动中的增值。信用的经济职能（1）调剂资金余缺和分配闲置资源（2）促使社会资金利润率平均化（3）提供和创造流通工具（4）调节国民经济的运行（二）信用制度v 正式的信用制度：约束信用主体行为及其关系的法律法规和市场规则；v 非正式的信用制度：约束信用主体行为及其关系的价值观念、意识形态和风俗习惯等。 （三）现代信用形式v 商业信用：经营者之间以赊销商品和预付货款等方式提供的 信用；v 银行信用：银行以货币形式向企业或个人提供的信用；v 国家信用：以国家为债务人，向国内企业和个人取得的信用；v 消费信用：对消费者个人提供的，用以满足其消费方面的货 币需求的信用；v 国际信用：国与国之间的企业、经济组织、金融机构及国际经济组织相互提供的与国际贸易密切联系的信用形式。 房地产金融的内涵 在房地产开发、流通和消费过程所进行的与货币流通和货币资金融通有关的一切金融活动的总称房地产金融的基本任务是为房地产的生产、流通和消费筹集资金和分配资金。房地产金融的特点1相对较高的安全性2流动性较差 证券化的趋势3业务成本较高，但收益较好4政策性强房地产金融的作用 (一)增加房地产资金投入，支持房地产商品供应 (二)提高居民购房支付能力，支持居民住房消费，改善居民消费结构(三)调整银行信贷资产结构，改善资产质量，促进金融业务深化与创新(四)国家对房地产业和金融业进行宏观调控的重要手段之一。国外房地产金融的发展各具特色的房地产金融制度 英国：互助性的建筑协会，1775年理查德.凯特雷在伯明翰 美国：高度发达的抵押贷款金融机制、职能分工完善的抵押贷款机构及担保机构、发达的证券化制度 日本：完善、各有分工的住房金融支持体系、住房金融公库制度新加坡：中央公积金制度 德国：住房储蓄银行合同储蓄制度常见的房地产金融筹资模式 以筹资方式看，目前国际上常见的房地产金融模式包括：（一）直接融资运行模式。即，购房者直接从资金富余者手中通过私人关系或者商业关系借款。这是房地产金融体制不发达的发展中国家经常采用的非正式融资方式（二）合同储蓄模式（契约融资模式）；（三）强制储蓄模式；（四）非强制存款筹资模式。一种最主要的房地产金融制度。它是指金融机构吸引中短期储蓄，然后贷给长期购房者的筹融资模式。不足之处是：短借长贷。（五）资本市场模式。房地产金融市场的内涵 房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所与行为的总和房地产金融市场的特点 1 资金需求量大，融资数额高2房地产信贷资金运动过程中期限结构不对称 3证券化的需求迫切 4房地产金融业务专业性强、成本高、收益好 5受政府宏观调控政策影响大 6担保方式多元化 房地产金融市场的分类按照市场层次的不同 一级市场是指资金需求者通过房地产金融中介机构或者资本市场进行初始资金融通的市场。 二级市场是指资金需求者通过房地产抵押贷款证券化或房地产有价证券的再交易进行资金再融通的市场。 房地产金融市场的分类按有无中介机构参与 直接金融市场 间接金融市场房地产金融市场的分类按金融交易期限的不同 货币市场是指一年期以内短期房地产资金融通的金融市场 资本市场是指一年期以上的中长期房地产资金融通市场房地产金融市场的分类按服务对象的不同 房产金融市场 地产金融市场又称土地金融市场房地产金融市场的构成要素交易主体狭义的交易主体是指参加房地产金融交易的资金盈余或不足的企业、个人以及金融中介机构。广义主体是指包括房地产资金供给者、资金需求者、中介人和管理者在内所有参加交易的单位、机构和个人。房地产金融市场的构成要素包括供求机制、价格机制、竞争机制和风险机制。对房地产金融市场而言，还包括拆借与贴现机制、证券发行与交易机制等。 交易客体是指房地产金融市场的交易对象房地产金融市场的监管机构 金融监管机构中央银行商业银行的职能 基本职能1信用中介：最基本的职能2支付中介3信用创造：派生存款4提供金融中介服务：结算、咨询等 5 调节经济何谓房地产信贷? 房地产信贷是指以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产的开发、经营、消费活动开展的信贷业务。杠杆原理 R=M*i+E*Y R为资产总收益率，i为贷款利率，Y为自有资金收益率，M为借贷资金所占比例，E为自有资金所占比例贷款封闭管理的主要内容 1项目授信管理：严格的企业准入标准和项目准入标准；坚持贷款额度与项目投资相匹配、还款计划与建设销售期相匹配的原则。2贷款使用管理：监管账户，专款专用，确保资金用于贷款指向的项目建设，防止挪用。3销售回款管理：监测项目销售率，间接监控项目销售收入资金。4贷款回收管理5抵押物管理个人住房贷款还款方式等额本息还款法 R 每月还款额（含当月所还贷款本金和利息）；i 贷款月利率（）；P 贷款本金；n 贷款总期（月）数个人住房贷款还款方式等额本金还款法 Pn 第n期应还贷款本金；P 贷款本金总额；N 贷款总期数。i 贷款利率；n 当期贷款期数；In 第n期应还利息。Rn 第n期末应还款金额。资产证券化是指原始权益人将不流动的资产或可预见的现金流收入，集中并分割成可在金融市场上流通的若干证券单位的过程，持有该证券就代表着对资产享有收益权。是在原有信用基础上发展起来的，基本上属于存量的证券化，又称为“二级证券化”。 融资证券化和资产证券化区别 融资证券化是企业发行证券直接融资的行为，能使企业资本容量扩大，属于增量的证券化；资产证券化是在原有的信用关系基础上发行的存量资产的证券化，证券化本身并不增加资本量。 适合证券化的资产一项资产只要在存续期间内能给资产所有者带来持续稳定或可预见的收益，就适于证券化。主要表现为：（1）期限较长，流动性差；（2）具有稳定均匀的现金（3）资产质量稳定而优良；（4）支持资产变现价值较高，合同标准规范等。住房抵押贷款证券化的内涵 发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款，汇集重组成为抵押组群，经过担保和信用加强，以证券形式出售给投资者的融资过程。属于房地产抵押贷款的二级市场。 住房抵押贷款适宜于证券化的原因：信贷普及率高、规模大。可形成稳定的收入流。贷款的违约率低、安全性高。 转手证券 是抵押贷款证券最基本的品种之一。以抵押贷款集合中的本金和利息收入为基础发行证券，证券发行商在扣除一定比例的服务费和担保费等后，将集合中的本息收入全部按比例分配给投资者。何谓信托？中华人民共和国信托法中将信托定义为：“委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”房地产信托 是指各类专营或兼营的房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关财产或将其委托资财运用于房地产行业的信托行为。 信托原理 信托的运作过程中，通常由委托人要求受托人代为管理或处理其财产，并将由此产生的利益转移给受益人；受托人接受委托人的委托，代为管理、处理信托财产，以自己的名义将信托财产产生的利益转移给受益人，既不能占有信托财产及其产生的收益，也不承担信托过程中信托财产发生的亏损，只收取委托服务费；信托收益在扣除了有关费用之后全部归受益人独享，同时因不可抗拒的原因造成的损失也由受益人承担。 信托制度的本质即“受人所托，代人理财”，它是以财产为核心，以信任为基础的一种灵活便利的财产管理制度，是唯一可以横跨资本市场、货币市场和实业投资领域的一种投资机制。 信托与委托、代理的区别 第一，成立条件不同。设立信托，必须要有确定的信托财产，而委托、代理关系则不一定要以财产的存在为前提。第二，名义不同。信托关系中，受托人以自己的名义行事，而一般委托和代理关系中，受托人（或代理人）以委托人（或被代理人）的名义行事。第三，财产性质不同。信托关系中，信托财产独立于受托人的自有财产和委托人的其他财产。但委托、代理关系中，委托人（或被代理人）的债权人可以对委托财产主张权利信托主体：委托人、受托人以及受益人。信托客体：信托客体主要是指信托财产。信托行为：是指信托当事人为使信托具有法律效力而履行的一种手续。通过信托行为，确立了信托当事人之间的法律关系。一般通过书面的信托合同、个人遗嘱、法院的裁决命令书等形式体现。 信托目的：由委托人提出，并在信托契约中写明的，委托人通过信托行为所要达到的目的。信托报酬：受托人承办商事信托业务所取得的报酬，通常是按照信托财产或信托收益的一定比率或者一定基础上的比率计算信托主体委托人信托财产的所有人，是信托的创设者，具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。委托人提供信托财产，确定谁是受益人以及受益人享有的受益权，指定受托人，并有权监督受托人实施信托。在信托关系中处于主动地位。信托主体受托人又称“财产受托管理人”、“信托管理人”，是指接受委托人的委托，并按约定的信托条件对信托财产进行管理和处理的信托机构（或个人）。在信托关系中受托人对委托人和受益人同时承担管理或经营信托财产的义务，它对委托人意愿的实现、受益人利益的保障具有特别重要的意义。受托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人。受托人除按规定取得委托代理报酬外，不得利用信托财产为自己谋取利益。此外，由于受托人自身管理或处理不当，或逾越信托权限致使信托财产遭受损失时，责任应由受托人承担。 信托主体受益人指享受信托财产利益的人，受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。在信托业务中，如果没有受益人，信托行为就无效。委托人可以是受益人，也可以是同一信托的唯一受益人，受托人可以是受益人，但在任何情况下，不得是同一信托的唯一受益人。当受益人是委托人自己时称为“自益信托”；若受益人是委托人和受托人之外的第三人，则称为“他益信托”。我国目前房地产信托业务中，多数属于“自益信托”。受益人所获得的收益即可以是信托财产本身，也可以是受托人经营财产所获得的盈利。房地产投资信托的内涵 REITS是指通过发行股票或受益凭证，向投资者公开或非公开募集资金，然后将所募集资金交由专门机构进行多元化投资经营，并将投资综合收益按比例分配给凭证持有人的一种集合投资制度。 权益型REITs,将资金直接投资于公寓、写字楼、购物中心等收益性房地产项目,以获取租金收入及房产增值收益。又称“股本型REITs”。抵押型REITs则将资金用于发放面向房地产项目持有人及经营者的房地产抵押贷款或投资于房地产抵押支持证券，以获取贷款及证券利息收入。又称“按揭型REITs”。混合型REITs是上述两种REITs的混合体，既可以投资于房地产资产，也可以投资于抵押贷款等债权类资产，因而，既有机会获取较高的房地产经营收入，又可获得稳定的利息收入。REITs的分类按照基本组织形式 公司型REITs基本结构由投资人（即股东）、REITs投资公司（即委托人、受益人）和基金保管公司（即受托人）三方构成契约型REITs以信托契约为基础形成代理投资行为，本身不具有法人资格。其基本结构由投资人（即资金委托人和受益人）、受托人（即REITs基金本身）、基金托管公司三方构成。保险 投保人根据合同约定，向保险人支付保险费， 保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为1从经济角度看：分摊损失、提供经济保障的财务安排。2从法律意义上说，保险是一种合同行为。即通过签订保险合同，明确双方当事人的权利与义务，一方以缴纳保费获取保险合同规定范围内的赔偿，另一方则有收受保费的权利和提供赔偿的义务。3从风险管理角度看，是一种风险转移的机制。即一人损失，大家分摊，即“人人为我，我为人人”保险的基本职能 ：分散风险 组织经济补偿 保险的派生职能 ：资金融通 社会管理 收入分配 均衡消费 保险运行的原则 ： （一）最大诚信原则：保险双方在签署和履行保险合同时都必须做到高度诚信。（二）保险利益原则：要求投保人或被保险人对向保险人要求投保的房屋财产等标的具有法律上承认的经济利益，否则，所订立的有关保险合同是无效的。 （三）近因原则：保险理赔中对风险与保险标的损失关系进行分析时，如果近因属于被保风险，保险人应负赔偿责任；近因属于除外风险或未保风险时，保险人不负赔偿责任。 （四）损失补偿原则：当保险事故发生并且给被保险人造成经济损失时，保险人给予被保险人赔偿，以使被保险人恢复到损失发生前的财务状况。住房公积金的定义 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。特性 专用性、强制性、政策性、互助性、保障性住房公积金制度 是结合中国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，是有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。何谓项目融资？从广义上讲，凡是为了建设一个新项目、收购一个现有项目或者对已有项目进行债务重组所进行的融资，均可称项目融资，即“为项目进行融资”；狭义的项目融资则专指基于特定项目的资产和预期收益的无追索权或有限追索权的融资。 无追索权的项目融资也称为纯粹的项目融资，是指除抵押资产外，贷款人对项目发起人无任何追索权，只能依靠项目所产生的收益作为还本付息的惟一来源。贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益。贷款人为保障自身的利益必须从该项目拥有的资产取得物