房地产估价理论与方法-第7章-收益法应用.ppt

一 收益法的含义 熟悉 收益法分为 直接资本化法报酬资本化法收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值 收益法求得的价格称为收益价格 第一节收益法概述 二 收益法的理论依据 熟悉 决定房地产当前价值的 不是过去的因素而是未来的因素某笔资金 利率 房地产净收益房地产价格 利率 房地产净收益房地产价格 预期原理 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和 该价值高低主要取决于下列3个因素 未来净收益的大小 未来净收益越大 房地产的价值就越高 反之就越低 获得净收益的可靠性 获得净收益越可靠 风险小 房地产的价值就越高 反之就越低 获得净收益期限的长短 获得净收益期限越长 房地产的价值就越高 反之就越低 第一节收益法概述 三 收益法适用的对象 掌握 有收益的房地产有潜在收益的房地产四 收益法估价需要具备的条件 掌握 房地产的收益和风险都能够较准确地量化 五 收益法估价的操作步骤 熟悉 运用报酬资本化法估价一般分为4个步骤 估计收益期或持有期预测未来净收益或期间收益和期末转售收益确定报酬率计算收益价值 运用直接资本化法估价一般分为3个步骤 预测未来第一年的收益确定资本化率或收益乘数计算收益价值 第二节报酬资本化法的公式 一 报酬资本化法的最一般的公式 熟悉 通常以年为单位 V 价格ai 净收益n 收益期限Y 报酬率 一 一般公式 对上述公式作补充说明如下 1 上述公式实际上是收益法基本原理的公式化 是收益法的原理公式 主要用于理论分析 2 在实际估价中 一般假设报酬率 收益率 长期维持不变 3 当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或为无限年的情况下 可以导出后面的各种公式 因此 后面的各种公式实际上是上述公式的特例 4 所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末 5 公式中ai y n的时间单位是一致的 通常为年 也可以为月 季 半年等 6 在介绍报酬资本化法的各种公式时 是假设净收益 报酬率和收益期均为已知 二 净收益每年不变的公式 熟悉 A1 A2 A3 An A n 有限年公式 无限年公式 三 净收益每年不变的公式的作用 净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格 还有许多其他作用 例如 用于不同使用期限或不同收益期限 以下简称不同期限房地产 价格之间的换算 用于比较不同期限价格的高低 用于比较法中因土地使用期限或收益期限不同进行的价格调整 公式用途 直接用于测算价格 例7 1 例7 2 例7 3 不同期限房地产价格的换算 例7 4 例7 5 比较不同年限价格的高低 例7 6 用于比较法中因期限不同进行的价格调整 例7 7 不同年限价格的换算 假设 则有 如果 An AN A 则有 如果 R Y 则有 第二节报酬资本化法公式 例7 4 已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为2500元 报酬率为10 试求其30年收益权利的价格 例7 5 已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为3000元 对应的还原利率为10 试求假设其土地使用权为50年 还原利率为8 下的价格 A房地产无限年价格 B房地产无限年价格 A B 比较不同年限价格的高低 例 有A B两宗房地产 A房地产的收益年限为50年 单价2000元 B房地产的收益年限为30年 单价1800元 假设报酬率均为6 试比较该两宗房地产价格的高低 用于市场比较法中土地使用权年限修正 VA VA K情 K市状 K房状 K容 K年 例 某宗工业用地使用权剩余年限为45年 所处地段的基准地价为1200元 平方米 制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年 假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外 其他均相似 现行土地还原利率为10 求该宗工业用地的价格 三 净收益按一定数额递增的公式 熟悉 有限年 不要求记忆 无限年 ai a i 1 b 参照教材例7 8 四 净收益按一定数额递减的公式 了解 公式的假设前提 净收益未来第1年为A 以后按数额b逐年递减 报酬率不等于零为Y 收益期限为有限年n且n A b 1 五 六 净收益按一定比率递增 减 的公式 掌握 ai a 1 g i 1 当有效毛收入和运营费用都发生变化时 公式的假设前提 有效毛收入I按比率gI逐年递增 运营费用E按比率gE逐年递增 gI或gE不等于报酬率Y 收益期限为有限年n 并且满足 I 1 gi n 1 E 1 gE n 1 0 上述情况下 当收益期为无限年时 例 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的 土地使用年限70年 于估价时点已使用了5年 预计该房地产未来第一年的净收益为万元 此后每年净收益会在上一年的基础上增长2 该类房地产的还原利率为9 试求该宗房地产的价格 七 净收益在前后两段变化规律不同的公式 熟悉 一 收益期限为有限年的公式公式的假设前提 净收益在未来的前t年有变化 分别为A1 A2 等 在t年以后无变化为A 报酬率不等于零 为Y 收益期限为有限年n 二 收益期限为无限年的公式公式的假设前提 净收益在未来的前t年有变化 分别为A1 A2 等 在t年以后无变化为A 报酬率不等于零为Y 收益期限为无限年 八 预知未来若干年后的价格的公式 掌握 Vta1a2a3 at 0123 t 参照教材例7 16 7 17 7 18 7 19 7 20 第三节收益期和持有期的估计 熟悉 收益期是自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间 收益期的确定 建设用地使用权剩余期限建筑物剩余经济寿命 估价时点 未来可获收益的时间 如何确定房地产的收益年限 单独土地 根据土地剩余使用年限单独建筑物的估价 分别根据土地剩余使用年限 建筑物剩余经济寿命确定收益年限 房地合一的估价对象建筑物的经济寿命与土地使用年限同时结束的 根据土地剩余使用年限或建筑物的经济寿命确定收益年限 不是一样吗 建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下 分为土地使用权出让合同中 未约定不可续期已约定不可续期 估价时点 土地结束 建筑物结束 未约定不可续期房地产的价值 以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值 土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值 已约定不可续期房地产的价值 按土地使用权剩余期限为房地产收益期限计算房地产的价值 建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束 根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限的收益价值 土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值 估价时点 建筑物结束 土地结束 对于求取承租人权益的价值 收益期限为剩余租赁期限 1 建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限结束 不可续期 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n 40 3 5 32年 2 建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以t 50 5 45计算价格V0 求取t年剩余土地价值VL 第四节净收益的测算 房地产价格的高低取决于3个因素 1 可获净收益的大小 即Ai的大小 2 获得该净收益的可靠性 即Y的大小 3 可获得净收益期限的长短 即n的大小 一 净收益测算的基本原理 掌握 可用于收益法 含报酬资本化法与直接资本化法 中转换为价值的未来收益主要有4种 潜在毛收入 有效毛收入 净运营收益 税前现金流量 报酬资本化法求取净运营收益 净收益的测算途径可分为两种 一是基于租赁收入测算净收益二是基于营业收入测算净收益 一 基于租赁收入测算净收益的基本公式为 净收益 潜在毛收入 空置等造成的损失 运营费用 有效毛收入 运营费用 潜在毛收入 假定房地产在充分利用 无空置状况下可获得的收入 有效毛收入 由潜在毛收入扣除空置 拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用 及归属于其他资本或经营的收益 运营费用不含a 抵押贷款还本付息额b 会计上的折旧 即建筑物折旧 土地摊提费 但含短寿命设备设施折旧额c 房地产改扩建费用 假设改扩建费与房地产增值相抵d 所得税 所得税率是固定的或不同行业性质的企业 地方有优惠政策 考虑所得税前收益水平就足以考察项目的盈利能力 进而客观判断房地产的价值 二 基于营业收入测算净收益的基本原理 与基于租赁收入的净收益测算有两个方面的不同一是潜在毛收入或有效毛收入 经营收入二是要扣除归属于其他资本或经营的收益 如商业 餐饮 工业 农业等经营者的正常利润基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外 即实际上已经扣除 所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益 运营费用 有效毛收入 运营费用率 净收益 有效毛收入 1 运营费用率 一 净收益的计算公式 二 不同类型房地产的净收益的测算 掌握 一 出租的房地产净收益测算 净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额 租赁收入 租金收入和租赁保证金或押金的利息收入出租人负担的费用是 例如表8 1所列的费用中 出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分 分析租约租金构成 确定扣除项目 二 自营的房地产净收益测算 1 商业经营型房地产 应根据经营资料测算净收益 净收益为商品销售收入扣除商品销售成本 经营费用 商品销售税金及附加 管理费用 财务费用和商业利润 2 工业生产型房地产 应根据产品市场价格以及原材料 人工费用等资料测算净收益 净收益为产品销售收入扣除生产成本 产品销售费用 产品销售税金及附加 管理费用 财务费用和厂商利润 3 农地净收益的测算 是由农地平均年产值 全年农产品的产量乘以单价 扣除种苗费 肥料费 人工费 畜工费 机工费 农药费 材料费 水利费 农舍费 农具费 税费 投资利息 农业利润等 自营的房地产净收益的测算 1 商业 净收益 商品销售收入 商品销售成本 经营费用 商品销售税金 营业税或增值税 管理费用 财务费用 商业利润 2 工业 净收益 产品销售收入 生产成本 产品销售费用 产品销售税金 管理费用 财务费用 厂商利润 3 农地 三 自用或尚未使用的房地产净收益测算 根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益 四 混合的房地产净收益测算 1 把费用分为固定费用和变动费用 将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用 予以加总后再减去总的固定费用 2 先测算各种类型的收入 再测算各种类型的费用 然后将两者相减 3 把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合 先分别求取各自的净收益 然后予以加总 三 净收益测算应注意的问题 熟悉 一 有形收益和无形收益 有形收益是由房地产带来的直接货币收益 无形收益是指房地产带来的间接利益房地产收益 有形收益 无形收益无形收益通常难以货币化 因而在计算净收益时难以考虑 但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益 注意 如果无形收益已通过有形收益得到体现 则不应再单独考虑 以免重复计算 二 实际收益和客观收益 实际收益 在现状下实际取得的收益 客观收益 一般正常收益 强调使用客观收益作为估价的依据 有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据 租赁期限内的租金应采用租约约定的租金 简称租约租金 又叫称为实际租金 租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金 同一宗房地产 有租约限制下的价值 无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为 见例7 21 有租约限制下的价值 无租约限制下的价值 承租人权益的价值 例 某商店的土地使用权年限为40年 从2003年10月1日起计 该商店共两层 每层可出租面积各为200平方米 一层于2004年12月1日租出 租期为5年 可出租面积的月租金为180元 平方米 且每年不变 二层现暂空置 附近类似商场一 二层可出租面积的正常月租金分别为200元 平方米和120元 平方米 运营费用率为25 该类房地产的还原利率为9 试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格 1 商店一层价格计算 A内 200 180 1 25 12 32 40 万元 A外 200 200 1 25 12 36 00 万元 2 二层价格计算 a 200 120 1 25 12 21 60 万元 V V1 V2 375 69 229 21 604 90 万元 例 承租人权益的价值 无租约限制下的价值 有租约限制下的价值 客观收益价格20万 实际收益价格30万 高于市场租金 15万 低于市场租金 三 乐观估计 保守估计和最可能估计 对未来净收益的预测有三种状态 乐观估计保守估计最可能估计 四 重置提拔款的扣除方式 通常利用偿债基金系数计算 四 净收益流模式的确定 熟悉 未来净收益流属于下列哪种类型 就选用相应的报酬资本化法公式进行计算 每年基本上固定不变 每年基本上按某个固定的数额递增或递减 每年基本上按某个固定的比率递增或递减 其他有规则变动的情形 在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式 其净收益A的求取方法有下列几种 过去数据简单算术平均法 过去3 5年 未来数据简单算术平均法 未来3 5年 未来数据资本化公式法 通过调查 预测估价对象未来若干年的净收益 一般是3 5年的净收益 然后利用报酬资本化法演变出公式求取不变的净收益 1 过去数据简单算术平均法 调查求取估价对象过去3 5年的净收益 然后将其简单算术平均数作为A 2 未来数据简单算术平均法 调查预测估价对象未来3 5年的净收益 然后将其简单算术平均数作为A 3 未来数据资本化公式 调查预测估价对象未来3 5年的净收益 然后采用下列等式求出A 第五节报酬率的求取 熟悉 一 报酬率的实质投资回收是指所投入的资本的回收 保本投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金 报酬 投资风险与报酬率的关系 投资风险 报酬率 国债利率 高风险及投资回报率 一 报酬率的实质 报酬率的实质 收益率利率折现率 基准收益率 内部收益率 不同用途 不同性质 不同地区 不同时间的房地产的投资风险不同 报酬率也不同 报酬率 二 报酬率的求取方法 一 市场提取法 1 市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格 净收益等资料 选用相应的报酬资本化法公式 反求出报酬率 试算 线性内插 二 累加法将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分 然后分别求出每一部分 再将它们相加报酬率 无风险报酬率 投资风险补偿 管理负担补偿 缺乏流动性补偿 投资带来的优惠 无风险报酬率无风险报酬率为安全利率 是无风险投资的报酬率 是资金的机会成本 无风险报酬率一般是选取一年期国债利率或一年期银行存款利率 投资风险补偿率 具有一定风险性房地产投资的报酬率管理负担补偿率 一种投资所需要的承担的额外管理负担缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率例 表7 3无风险报酬率一般是选取国债利率或银行存款利率 无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率 一般是名义报酬率 三 投资报酬率排序插入法 报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率 具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率 第六节直接资本化法 一 直接资本化法概述 熟悉 直接资本化法的概念和基本公式 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法 未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的 其种类有毛租金 潜在毛收入 有效毛收入 净收益等 资本化率 价格 二 收益乘数法的种类 了解 1 潜在毛收入乘数法 A 房地产价值V 潜在毛收入PGI 潜在毛收入乘数PGIMB 特点 考虑了房地产租金以外的收入 但没有考虑房地产的空置率和运营费用的差异 C 适用于 估价对象资料不充分或精度要求不高的估价 2 有效毛收入乘数法 A 房地产价值V 有效毛收入EGI 有效毛收入乘数EGIMB 特点 既考虑了租金以外的收入 也考虑了房地产的空置率 但没有考虑运营费用的差异C 适用于 做粗略的估价 3 净收益乘数法 A 房地产价值 净收益NOI 净收益乘数NIMB 净收益乘数是房地产价格除以其年净收益所得的倍数C 可以提供更可靠的价值测算 利用市场提取法求取资本化率的公式为 R NOI V利用市场提取法求取资本化率的公式为 收益乘数 价格 年收益通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为 R NIR EGIM 三 资本化率和收益乘数的求取方法 熟悉 四 资本化率与报酬率的区别和关系 掌握 1 资本化率R和报酬率Y都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率 2 资本化率是在直接资本化法中采用的 是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率 报酬率是在报酬资本化法中采用的 是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率 3 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率 通常是未来第一年的净收益除以价格来计算 仅仅表示从收益到价值的比率 并不明确地表示获得能力 报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益 以求得未来各期净收益现值的比率 4 在报酬资本化法中 如果净收益流模式不同 具体的计算公式就有所不同 5 报酬率与净收益本身的变化 与获得净收益期限的长短等无直接关系 而资本化率与净收益本身的变化 与获得净收益期限的长短等有直接关系 五 直接资本化法与报酬资本化法的比较 了解 直接资本化法的优缺点报酬资本化法的优缺点 1 直接资本化法的优缺点 优点 数据调查简单 通常只需要测算来来第一年的收益 能较好地反映市场的实际情况 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关 计算过程简单 缺点对可比实例的依赖很强 直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化 所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率 2 报酬资本化法的优缺点 优点 考虑到了资金的时间价值 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 直观易解 每期的净收益或现金流量都是明确的 可通过其他具有同等风险的投资以求取适当的报酬率 缺点较多地依赖于估价人员的主观判断 报酬资本化法需要预测未来各期的净收益各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况 二 收益乘数法的种类 将估价对象一年的某种收益 乘以相应的收益乘数转换成价值 潜在毛收入乘数法有效毛收入乘数法净收益乘数法 收益乘数计算 房地产价格 某种租金 某种租金乘数 某种收益乘数 房地产价格 某种租金 第七节投资组合技术和剩余技术 熟悉 一 投资组合技术土地与建筑物的组合抵押贷款与自有资金的组合 一 土地与建筑物的组合 土地价值求取 土地资本化率建筑物价值求取 建筑物资本化率房地产价值求取 综合资本化率 L B 100 L 土地价值占房地产价值的比率B 建筑物价值占房地产价值的比率 二 抵押贷款与自有资金的组合 R0 综合资本化率M 贷款价值比率70 80 RM 抵押贷款常数 RE 自有资金资本化率 对上述公式理解的几个要点 1 可以把购买房地产视做一种投资行为 房地产价格为投资额 房地产净收益为投资收益 2 购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分 因此有 抵押贷款金额 自有资金额 房地产价格3 房地产的收益相应地由这两部分资本来分享 即 房地产净收益 抵押贷款收益 自有资金收益4 于是有 抵押贷款金额 抵押贷款常数 自有资金额 自有资金资本化率 房地产价格 综合资本化率5 于是有 综合资本化率 押贷款金额 房地产价格 抵押贷款常数 自有资金额 房地产价格 自有资金资本化率 贷款价值比率 抵押贷款常数 1 贷款价值比率 自有资金资本化率 二 剩余技术 剩余技术主要有 土地剩余技术和建筑物剩余技术自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术 二 剩余技术 土地剩余技术 利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值建筑物剩余技术 利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值 土地剩余技术 直接资本化法的土地剩余技术公式 土地价值 房地产净收益 建筑物价值 建筑物资本化率 土地资本化率 建筑物剩余技术 直接资本化法的建筑物剩余技术公式 建筑物价值 房地产净收益 土地物价值 土地资本化率 建筑物资本化率 1 土地剩余技术 2 建筑物剩余技术 报酬资本化法的土地剩余技术公式 自有资金剩余技术 自有资金权益价值 房地产净收益 抵押贷款金额 抵押贷款常数 自有资金资本化率 抵押贷款剩余技术 自有资金权益价值 房地产净收益 抵押贷款金额 抵押贷款常数 自有资金资本化率 某房地产的年净收益为500万元 建筑物价值2000万元 建筑物还原利率8 土地还原利率6 收益年限为50年 试求该宗房地产价值 V VL VB 例题 某房地产于2003年10月22日出租 租期为10年 月租金为24元 现市场上类似房地产的月租金为30元 假设还原利率为8 试求2005年10月22日的承租人权益价值 A 30 24 12 72元 r 8 n 10 2 8年 有租约限制下的价值 无租约限制下的价值 承租人权益价值 第八节收益法总结 见教材 历年真题 1 某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担 若买方付给卖方的金额不变 当卖方应缴纳的税费增加时 该可比实例的正常成交价格会 A A 上升B 下降C 不变D 无法确定2 某年1月30日购买某房地产价格为1000美元 m2 首付款为20 余款半年末一次性支付 月利率为0 6 当年 该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1 人民币兑换美元的汇率1月30日为6 59 1 9月30日为6 46 1 下列关于该房地产价格的说法 错误的是 A A 该房地产的名义交易价格为人民币6590元 m2B 该房地产的实际交易价格为人民币6404元 m2C 该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元 m2D 该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1 3 某写字楼的建筑面积为540m2 年有效毛收入为108万元 年运营费用与建筑物净收益之和为400元 m2 土地资本化率为10 8 假设收益期限无限 该写字楼用地的价格为 C 万元 A 500B 750C 800D 10004 某宗房地产收益期限为35年 判断其未来每年的净收益基本上固定不变 通过预测得知其未来4年的净收益分别为15 1万元 16 3万元 15 5万元 17 2万元 报酬率为9 该房地产的价格为 B 万元 A 159 56B 168 75C 169 39D 277 70 5 某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元 收益期限结束时该房地产增值20 报酬率为6 偿债基金系数为7 59