冬季供暖运行管理.docx

浅谈如何做好冬季供暖安全运行与节能工作作为现代物业管理企业，努力为客户提供温馨、舒适、整洁、优雅安全的居住与办公环境，不断满足客户日益增长的潜在需求，使管理的楼宇及设备设施保值增值，是物业管理企业始终不断追求的目标，也是衡量一个物业管理企业是否具有现代管理水平的一个重要标志。一年一度的供暖工作，如何克服冬季诸多不利因素，做好冬季的供暖工作，也是摆在众多物业管理企业面前的一个难题，下面就如何做好冬季供暖工作，谈一点我个人在工作中的体会与大家分享。 一、冬季供暖前的各项准备工作做好冬季供暖工作，需要按照本年度工作计划在供暖前进行多项准备工作，以便为冬季供暖工作提供强有力的各种保障。1、人员保障：首先供暖工作人员要了解建筑群体、建筑结构及建筑年代，要熟悉大厦的供暖区域分布、热力管网管线的分布，大厦内每个区域的阀门控制点，熟悉电脑控制运行流程等诸多因素以便提供有效的服务，要调配好供暖设备运行人员的数量和质量，保证冬季供暖运行人员具备合格的上岗证，自身状况、精神面貌应无任何妨碍热力运行方面的疾病；值班人员要有高度的责任心，人员配备数量、运行时间严格按照国家或行业规定去执行。 2、制度保障：建立健全涉及冬季供暖工作的各项规章制度，其中包括：热力运行岗位值班制度、热力运行岗位交接班制度、热力运行岗位巡视制度、机房门禁制度，各机房巡视记录，冬季重点部位防冻巡视记录，室外温度记录、是内定点测温记录，热力站各种参数、温度、流量记录等工作，要求值班人员认真遵守并严格执行，定期进行考核。3、物资保障：冬季供暖前应彻底的换季设备检查，安全阀的校验、软连接的安全检查，检查电机的运转情况，核实大厦流量表内的余额是否满足运行需要，核实冬季所需物资情况如大粒盐，准备好冬季供暖期间所需要的材料及相关零部件，以避免因购买材料耽误维修时间，其中包括热力板换所需配件、热水循环泵备件、新风机组备件以及作为供暖设备电气控制部分所需的应急处理备件。 4、设备保障：（1）应将管道进行保温处理，防止管道冻坏，重点部位采取防冻措施，电伴热是否开启，进出风口加装防冻棉布帘等措施，并制定防冻措施责任人制度，定期巡视记录检查。（2）检查楼顶机房、水箱间、电梯机房、风机房、大厦首层玻璃门等部位的供暖、保温情况，保证该部位供暖设施完好，做好门窗防冻措施，以防出现冻坏含水管道、设备。（3）对于冬季供暖系统设备进行彻底检修：其中包括对热力板换、热水循环泵、新风机组、分布在各部位暖气以及作为供暖设备电气控制部分的检查、维修、保养，确保供暖设备完好。 5、技术保障：（1）检查、核实楼宇自控操作站设备、设施是否完好，特别是涉及冬季供暖的各种显示功能应完备、准确，报警装置应完好。（2）各传感器、执行器、温度控制器应完好。（3）对采暖水系统进行清洗预膜，保证系统水质合格，防止管道出现腐蚀现象；定期检查采暖水系统水质，合理调整水质结构，确保合格。（4） 检查软化水系统自动补水装置是否运行正常。（5）检查各控制柜循环泵运行状态。（6）各区域安全阀校验工作。（7）电脑自动控制系统运行检查工作。（8）各区域供暖过滤器的清洗工作。（9）各新风机柜的过滤网清洗，皮带的检查、翅片的清洗等。 （10）检查各系统循环泵、各新风机柜的运转情况。6、安全保障：（1）热力供暖运行前，部门内要召集全体热力运行人员召开安全会，进行供暖安全教育；落实各项安全责任制，保证设备及人员安全。（2）制定或完善热力站应急处理预案；组织运行人员学习、演练，一旦出现问题能够做到及时发现、及时处理、及时联系。（3）应在热力站明显位置悬挂逃生路线图；紧急出口标识应准确清晰；逃生通道不得锁门；逃生通道附近应无任何障碍。（4）热力站一次水供水管道、设施防烫标识应清晰、齐备；管道阀门及保温应完好无损，避免出现运行人员烫伤以及热量流失现象。（5）按照检测计划，供暖前对系统压力表、温度表检测，确保完好。（6）热力站内通道区域严禁私拉乱拽悬挂在半空中的各种管线。（7）热力站内地漏、泄水沟及排水系统应定期检查，确保完好可用。（8）热力站以及附近周边地区明显位置应配备足够的灭火器材。（9）热力站运行人员应确保电话、对讲机以及手机通讯工具完好。（10）一次管线阀门应完好，并在供暖前进行开关试验，以便一旦出现异常情况能够及时关闭。（11）热力公司应急处理联络人员名单电话齐全、有效，异常情况下，对热力公司应急处理的引导路线要清晰，畅通，确保应急处理工作能够顺利进行。（12） 各种阀门开关状态悬挂标识牌。7、服务与通知努力为客户提供精细、热情、周到的物业服务是衡量物业管理服务水平的重要标志之一，为了保证大厦供暖设备设施安全，使客户直接参与到物业管理服务过程中，供暖前采取给重要客户发通知或张贴告示的方式提示客户，一方面提示业主上班（长时间外出）时将门窗和用电设施关闭；另一方面又要提醒客户不要关闭盘管，使之能够正常运行，以防止出现末端设备和管道冻裂现象，另外，对于供暖系统出现的问题能够做到及时发现及时解决，避免出现安全责任事故。8、维修保障：（1）物业人员应对业主空置房、公共区域以及公共区域的玻璃门窗进行巡视检查，发现问题及时关闭、及时报修。（2）工程人员应对公共区域门窗进行全面检查，发现问题及时修复，对于暂时没有配件的情况，要求在冬季来临之前彻底解决。（3）保安人员冬季应注意加强对公共区域楼宇设施、门窗玻璃以及楼内通道门的巡查力度，发现问题及时处理、及时汇报。二、供暖期间的各项工作为了做好冬季供暖工作，热力运行人员必须严格执行国家规定，按照国家或行业的有关规定去做，主要应做好以下几个方面： 1、热力站设立24小时值班岗位，要求值班人员严格执行有关的各项规章制度，按时检查供暖系统技术参数，并认真作好记录。 2、供暖前热力站值班员首先要进行冷水试水试压，随时观察系统外网压力状况，系统给水时应逐步缓慢开阀门，防止系统压力突变，在检查各系统压力正常后再用热水进行试压，热水试压是应逐步提高温度进行试运转直至正常运行。 3、日常运行期间，运行人员应随时注意热力系统温度、压力状况，根据实际需要及时进行热力系统排气，定时检查管道压力，检查自动补水装置是否正常工作，如发现某个供暖区域自动补水装置一直在补水且系统压力一直不稳，应重点检查此区域是否存在漏水状况。 4、每周定期切换热水循环泵，确保每台热水循环泵状态完好。5、按照计划每月对供暖设备进行一次检查，及时清洗更换过滤器。 6、每日在楼宇自控操作站和现场检查公共区域温度并做记录，发现异常及时处理。7、掌握每个区域的用途，对易被冻坏的楼宇设施如无人房间的风机盘管、暖气、车库内喷淋头、车库出入口喷淋设施应加以保护。8、倡导星级服务理念，增强物业服务的主动性。加强与客户的沟通与交流，每日抽测公共区域与客户区域温度，随时掌握冬季供暖工作状态。9、冬季供暖期间节能工作：根据天气变化，在楼宇自控操作站或设备设施现场，合理调配热水循环泵、新风机组、公共区域照明、各种排风机的运行时间和运行方式。三、供暖期间节能降耗供暖运行：应用“日计划、日分析、日整改、日调整”经济指标控制方式，将数字化管理的分析、计划、运行、评价各环节落实在当天，便于及时发现解决问题。热力站供暖节能降耗的几个关键点。1、值班人员的责任心，时刻关注室外温度与供暖温度的变化，根据往年的供暖曲线表进行供暖温度的调节，并熟悉各系统的运行特点。2、室外温度：供暖温度的调节首先参考室外温度，供暖温度的降低或者提高根据天气温度的变化调节；3、室内温度：室外温度变化大小决定室内温度，根据两者的温度进行对比，进行调节供暖温度的变化；4、室内的保温状态，如果室内保温效果好，室外温度变化较大时可以决定供暖温度的变化。效果好，室内温度高，供暖温度调低；保温效果不好，室内温度相应降低，供暖温度随之调高，流量加大，费用增加。5、供暖温度的调节应该与室内温度、室外温度进行对比，一度一度进行提高或者是降低，随之观察室内温度的变化，避免一次性调高温度。6、供回水温差，供暖温度的温差大小决定末端使用情况是否良好，温差越大说明末端使用情况良好，温差越小（正常供暖温度的情况下）末端使用情况不好，供暖温度没有充分的使用。按照正常情况应该是：供暖温度一定的情况下，温差大，使用率高；温差小，使用率底。7、根据各区域的供暖特性进行适时地调整温度如：1）南楼供暖系统：相对完整面积较小，供暖期间温度相应降低正常供暖温度40-45；2）中楼供暖系统：面积大而且经过板换的转换最后到末端，根据特点应充分考虑经过板换的转换后损失量，以保证最末端的供暖温度，温度在40-45；（M1层板换的热损失温度2点左右，供暖温度一般比南楼高2度）；裙楼正常供暖温度40-48，基本保持在45左右。3）裙楼供暖系统：此系统特性是供暖面积最少，供暖温度以及流量最大，主要是商业系统的特性，绝大部分采用新风供暖，大堂、车库等损失热量很大，此系统占整个大厦供暖费用的50%。8、根据各系统的使用特性实时调整供暖时间：1）中楼、南楼系统的供暖时间特点是：办公区域上下班时间比较正常，对供暖开启调整温度时间比较固定，一般早上在6:00左右逐步调高温度40-45度，具体温度按照当天的室外温度制定；下午正常在17:00-17:30左右调低温度（注意只是调低温度低温运行保持系统不上冻），一般温保持在28-35之间，根据夜间的室外温度具体制定。2）商业裙楼供暖时间特点是：供暖区域比较扩散，人员流动性很大，热量的损失很大，开启时间早上与办公楼相同，但是晚上关闭较晚，由于商业的开启运营，晚上点低温度时间一般21:00-21:30份之间，而且保持温度相应比办公楼要高，因为商业的空间较大，保温性不好，一定要保证系统安全运行的前提下节能运行。9、供暖期间循环泵的运行节能也是关键，要根据区域的供暖面积、供暖区域的高度等因素进行调节循环泵的频率。四、供暖期间室内温度控制供暖质量控制需要供暖工作人员要充分了解建筑群体、建筑结构及建筑年代，以便提供有效的服务。采暖空间的室温是供暖质量中最基本的指标，但室温受多种因素影响，如生活办公习惯、办公位置的朝向等。在发达国家中，人在室内衣着较簿，建筑结构的保温性能较高，一般室内温度为2022。我国与发达国家相比有较大差距，人们还习惯于在室内衣着较厚。随着改革开放的扩大，一些外资企业白领阶层的产生，室内供暖温度也向2022靠近以及要求更高。根据医疗卫生部门的调查研究，当人体衣着适宜、保暖量充分且处于安静状态时，室内温度20比较舒适，18无冷感、15是产生明显冷感的临界温度。所以，GBJ19-87采暖通风与空气调节设计规范规定，在设计集中供暖时，对民用建筑主要房间的室内计算温度宜采用1620，东北、西北华北地区的多数政府主管理部门，根据实际经验，把供暖室温规定为不低于18，并以此作为供暖质量的主要考核指标。几年来大厦供暖温度（室内）大多控制在1822以上客户对室内温度大都比较满意。要根据北京市物价局制定30元的收费标准，抓好全冬各阶段供暖工作，即抓好初寒期、严寒期、末寒期这三个阶段的供暖工作。五、节能效果1）中海大厦供暖采用基价+流量模式进行。其中基价为供暖面积11327213.5元/=1529172元，此费用为一每个供暖季一次性缴纳。另一部分为热力站流量计量收费，大厦供暖节能主要是控制此部分。2）2010-2011年度供暖总费用为2722821元供暖总面积113272=24.04元/。要根据北京市物价局制定30元的收费标准计算，此供暖季节约费用为每平米6元113272=68万元。3）2011-2012年度总费用为2534640元，比上一季度节约费用188181元。平均每平米费用为22.3元，比上一季度每平米节约1.6元。六、供暖工作的不足与困难1、人员的流动与业务的培训要加强。2、设备的保养与新技术的应用需要加深了解。3、设备的技术难题依然存在。如：自动电磁阀、电脑的自动控制程序。4、设备的安全保护以及校验工作要进一步的提高，如：安全泄水阀、电子温感器等。5、供暖区域的合理分配与调节，进一步的节能效果如何控制等有待进一步的探讨。6、大厦的设计因素制约整个大厦的保温效果有进一步的整改与控制。七、冬季供暖结束后的工作：1、针对冬季供暖工作存在的问