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房地产泡沫评估与防范内容摘要： 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。房地产泡沫经济不仅破坏金融秩序、导致金融危机，而且破坏稳定的宏观经济环境，大起大落不利于长期投资项目，使得各项经济发展政策无法得以落实，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系，而且还将加大贫富差距和国民收入的不平等。笔者认为，从长久发展来看，房地产经济不应成为拉动GDP增长的主要因素，在全球都以科技发展作为拉动GDP动力的大背景下，我国如果继续死守着这种“钢筋混凝土”经济不放，其结果必然导致泡沫迸裂，重蹈日本经济的覆辙。本文以房地产泡沫的相关理论入手，通过对我国房地产泡沫的研究和分析，对房地产泡沫的危害以及防治措施提出笔者自己的建议。（一） 房地产泡沫的相关理论.1、 房地产泡沫（1）泡沫的定义与内涵了解房地产泡沫的前，我们应先了解什么是泡沫。“泡沫”一词最早用来形容如1636年发生在荷兰的郁金香狂热、18世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。1. 曹振良和傅十和.房地产泡沫及其防范J.中国房地产,2000.2泡沫，也称资产泡沫，在经济学上的定义一直是众说纷纭，一直没有一个较为权威，被大部分经济学家认可的定义。但大部分经济学都承认泡沫是存在的。金德尔伯格认为，泡沫是指一种或一系列资产价格在一个连续过程中的突然上升。最初价格的上升使人们预期未来价格进一步上升，从而吸引新的买主。一般来说，投资者感兴趣的是买卖差价收益，而不是资产本身的使用或其盈利能力。这种资产价格上身通常伴随着预期的逆转并引起价格的迅速下降，最终会导致金融危机；这一定义得到许多学者的认同。日本金融学会会长三木谷良一认为，所谓泡沫就是资产价格（具体指股票与不动产等价格）严重偏离实验经济的暴涨，然后暴跌这一过程。笔者认为，泡沫本质上是一种价格运动现象，是由于人们的预期具有趋同性而产生的投机行为导致的资产价格相对于基本价值的非平稳偏离，主要表现为价格的持续性上涨。（2）房地产泡沫的定义与内涵现实世界存在诸多泡沫，每一种泡沫均有一个附着体与承载体。简单地说，房地产泡沫就是附着于房地产，以房地产作为载体的泡沫。笔者认为，房地产泡沫是指由于房屋所依附的土地资源稀缺性，房地产产品特有属性等导致人们对其未来价格产生同质性预期进而产生投机行为，使得房地产价格相对于其基本价值的非平稳性偏离。2、 房地产泡沫的表现形式房地产泡沫的表现形式一般有四种,分别是土地价格泡沫、房屋空置率泡沫、房地产投资泡沫和房价虚涨泡沫。刘维新.房地产泡沫产生的原因及其危害J.中国经贸导刊,2003.5这四种表现形式也是相互制约彼此关联的。一般情况下,土地价格泡沫对房屋空置泡沫和房价虚涨泡沫的影响是正相关的;房价虚涨泡沫对房地产投资泡沫的影响是正相关的;房地产投资泡沫对房屋空置泡沫的影响是正相关的；(见下图)3、 房地产泡沫的危害（1） 房价收入比过高易引起房地产市场不稳定房价收入比是为了衡量房地产泡沫形成过程中的过度投机需求国内外专家学者对如何界定房价收入比仍存在或多或少的意见,但总体原则是相同的,一般认为房价收入比是房地产价格与居民家庭平均年收入的比值该指标主要反映了居民家庭对住房的支付能力,与居民支付能力反相关,即指标越小支付能力越高当市场中的房价收入比一直保持上升的状态,经济的发展也保持良好向上的局面,这时房地产市场很容易出现泡沫。一般房价收入比的计算公式为：房价收入比= 商品住宅平均单套价居民家庭平均收入。（2） 房地产泡沫引发银行危机 银行与房地产之间具有紧密相关性,首先在我国开发商的资金来源一半以上是来自银行贷款,所以房地产价格持续膨胀,原本投资回报高、风险小的房地产贷款必然给商业银行带来巨大风险，一旦房地产泡沫破灭必然导致银行贷款无法收回，造成金融危机。汪利娜.房地产泡沫的生成机理与防范措施J.财经科学,2003.1 （3）抑制其他产业的发展房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，大量的资金向房地产业流动，导致企业管理的松懈、生产性企业缺乏足够的资金，从而影响其他产业的正常发展。近年来由于美国次贷危机带来的全球经济疲软，导致欧美的消费需求有一定程度的下降，这也严重影响了我国的制造业。一些私企老板看到经济不景气，就将全部资产剥离出企业，投入房地产进行炒作，这也是房地产泡沫日益严重的一个重要原因，更为致命的是，私企老板在炒房中获利后，会鼓励更多的干实业起家的企业家成为炒房的投机者，从而严重影响制造业的发展，也使得失业人员大增，增加了社会的不稳定因素，无论对经济对社会都产生了负面的影响。（3） 引发消费结构与社会结构的失衡一方面，房价快速上涨改变了消费者预期，导致居民的恐慌性“抢购”，使一部分消费者提前进入消费结构升级期。房价上涨过快在带动住房消费和家居类商品消费的同时，一定程度上也抑制了其他消费，还贷成为许多家庭的包袱，影响了家庭当前消费和消费结构。另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本就稀少的土地大量闲置或低度使用，土地投机的倾向日益凸显。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈得资产差价越来越大，招致社会分配严重不公，带来深刻的社会问题。李涛和伍建平.房地产泡沫的成因!评估与预控J1.建筑经济,2004.54、 房地产泡沫的形成与崩溃（1）房地产泡沫的形成炒作房地产，确实会带来一阵繁荣景象。只要多数人估计乐观，房地产的价格就一定上升。倘若某个人在炒房过程中获得暴利，其他人见获利如此简单，自然会跟着投入买卖中，由于交易额上升，银行的贷款总额也就上升，银行的利润也随之上升。人们对房地产的预期产生了一种不正常的幸福感，并导致强烈的正反馈。不断投入房地产市场的资金就像注入泡沫的额空气一样，把泡沫越出越大。这种过程能继续循环需要5个条件：第一、比较容易在交大的群体中形成对房地产市场的乐观共识。第二、存在着较发达的房地产市场，容易买进卖出。即在房地产市场上交易成本很低。第三、在房地产交易市场上投机资金占用时间较短。第四、购房者容易得到银行贷款支持，从而放大购买能力。第五、银行要能够吸收更多的储蓄，才能支付越来越多的借贷。银行由于是泡沫经济的最大收益者，所以对于泡沫的形成起到了很大的推波助澜的作用。张启振.房地产泡沫形成原因与防治探析J.中共福建省委党校学报,2005.12（美国次贷危机就是明证）（2）泡沫破灭的条件泡沫经济形成和发展过程就像一个链条。这个传递链中任何一环出现问题，都有可能使经济泡沫破裂。首先、从长期来看，及时没有任何垄断力量的参与和意外事件发生，泡沫也最终会迸裂。随着银行贷款压力的增大，银行必将竭力争取社会流动资金。于是出现两种可能：第一、银行超额贷款，使得银行存款准备金不足、银行借贷结构恶化，一旦遇到外来的冲击，极易出现银行系统信用危机。第二、社会流动资金来源枯竭。如果把生产领域所必需的资金也投入了投机活动，社会资源的再分配必然使生产部门萎缩，失业率上升，出口贸易出现逆差，而这些信息很容易动摇投资者的信心。在绝大多数情况下，了解金融体系已经面临危机的国内企业界和银行界的人士将带头把自己的资金向国外转移。泡沫经济崩溃的条件取决于泡沫经济与生产部门的比例。如果一个国家的生产部门在国际市场上具有较强的竞争优势，或者国家对经济的控制能力比较强，那即是出现泡沫，也还能支撑较长一段时间。但由于泡沫经济的增长速度远远高于生产部门，所以一定会在某一个时期使得泡沫的比例达到临界点。其次，如果人们对未来的预期发生变化，马上就会中断这个泡沫经济发展的传递过程。随着泡沫经济的持续，人们对投机回报率的期望越来越高，当这个期望被金融学家指出，已经达到临界点时，就可能改变人们的对楼市的态度。再次，外部冲击会加速泡沫经济崩溃。由于在泡沫的持续过程中，投机活动的高利润一定会吸引国际流动资金，一些国际投机集团就会趁机而入（例如造成亚洲金融危机的索罗斯集团）。泡沫越严重，招来的外部冲击越大。在国际炒家的恶意操作下，一旦有风吹草动，大量短期资金外逃，泡沫就会在瞬间迸裂。茅于轼.房地产泡沫的形成与危害J.新选择,2006.6（二） 房地产泡沫的评估机制 1、房地产价格的形成机制 要评估房地产是否存在泡沫，首先必须研究房地产价格的形成问题。房地产作为特殊商品，不仅具有消费属性，还具有投资属性。消费者买房不仅希望获得良好的居住空间，而且希望房子将来能有比较大的升值。在租赁市场里，租用者享有他的使用权，租用者对租赁市场的需求取决于租金和其他诸如家庭收入等经济变量。租赁市场，相当于是房地产产品的零售业务市场。按照一般的顺价销售模式，零售市场相对于批发市场、（就是增量市场，或者是新房销售市场）的价格而言要高一些。而在我国房地产的批发市场出现价格倒挂，与一般商品市场不同。作为零售的租赁市场其价格为房地产的租金的价格水平，而待租住房未租出去的闲置水平描述为空置率。在投资市场，由于投资者购买房地产资产的目的就是获得当前和未来的一组现金流入。胡源和闰丽霞.分析影响房地产泡沫形成因素及控制基本思路之我见J.商场现代化,2006.11所以在租赁市场上被确定的租金水平决定投资市场的需求，即租金影响着投资市场上的房地产价值和房地产交易数量。房地产的价格形成机制如下图所示：2、房地产泡沫的评价指标 (1)房地产价格增长率/实际 GDP 增长率衡量房地产扩张程度可以选取房价增长率/实际 GDP 增长率，这指标是根据房地产泡沫的含义来设计的。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大，通常认为该指标不应该超过 2。以下是我国从2000年到2010年的相关数据。年份商品房均价（元）房价增长率%GDP（亿元）实际GDP增长率%房价增长率/实际GDP增长率200021122.8789468.1010.680.27200121702.7597314.809.650.28200222503.69104790.609.100.41200323594.84117251.9012.000.402004271415.04136875.8713.561.102005324019.38182321.009.901.96200633435.51178052.0011.60.482007388515.38203268.7011.91.29200839191.42222853.009.00.152009447425.10243387.109.12.75201050297.11268794.4010.40.6 数据来自国家统计局发布的统计年鉴(2)房价收入比房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。房地产泡沫是房地产市场价格偏离现实经济基础的程度，由于居民的收入水平直接决定了其购买住房的经济实力，能够比较真实地反映房地产价格的经济基础条件和有效需求的支撑水平。这个指标虽然不能直接判断市场的泡沫程度，但是很大程度上可以反映房地产价的合理程度和是否存在房地产泡沫。一般认为，合理的房价应当是家庭年收入的4 6 倍之间。余林和赵晓光.对抑制房地产泡沫产生的理论探讨J.商场现代化,2007.10房价收入比高于 6 倍，就有出现房地产泡沫的可能。以下是2001年至2010年我国各大城市的房价收入比情况： 从四大房产泡沫城市可以看出，房地产泡沫使得各城市的房价收入比连年攀升，普通民众望楼兴叹，根本无力承受高额的房价，就像郑智化在歌里唱得那样：“我身上背着重重的壳努力往上爬，却永永远远跟不上飞涨的房价。”试问，既然普通民众无法承受高房价，为何四大城市的房价还是会高涨不减呢？这里有一个重要的原因地方炒房团和地方权贵资产的涌入，如温州炒房团的异地炒房和各地官员蜂拥达到北京、上海等大城市买房就是其中就显著的原因。笔者认为，为了给高烧的城市房价退烧，可以有针对性对地方炒房团和公务员炒房的行为加以限制。例如可以出台限制公务员买房异地买房及买房套数的规定，来牵制住这两股投机力量，以避免加速房产泡沫。(3)房屋的空置率房地产市场是否有“泡沫”，空置率是一个比较有说服力的重要指标。房屋空置率是衡量房地产业发展健康状况的重要指标，可以直接用来表明房地产市场的热度和泡沫程度。按照通用的国际经验数据，空置率在20% 以上为严重积压区，在 10% 20% 之间为空置危险区，5% 10%之间为合理区。目前，我国的房屋空置率已经相当严重，根据国家统计局最新数据显示，2012年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26，大大超过国际公认的10的警戒线。 (4)住房按揭款占居民月收入的比率该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度。该指标值越大，说明信贷对居民住房投资的支持程度越大，居民投入住房消费的程度越高，产生房地产泡沫的基础条件越好，如果房价保持上涨，则说明产生房地产泡沫的可能性越大。如果这一比值超过了 20% ，那么就有产生泡沫的可能性。陈诗颖.从日本房地产泡沫看中国房市未来J.改革与战略,2009.1(5)房屋租售比“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。主要用来判断房地产是否具有长期投资价值。衡量一个区域房产运行状况良好的租售比要依据当地投资回报率来确定，通常界定为1 /200 1 /300 之间。如果租售比低于1 /300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现;如果高于 1 /200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于 1 /200 还是低于 1 /300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。有专家调查认为，北京市近年房价猛涨，有的区段租售比竟高达1:500，泡沫之严重可见一斑。4、房地产泡沫的测度数学模型如果在一段时间内股房地产价格上涨得非常快，人们往往会说，是房地产泡沫经济。可是究竟多快的增速才算出现房地产泡沫？其中的一种检测的测度数学模式为，试图建立一个房地产参考价格，或称为基要价格，高于基要价格的部分就被视为泡沫。 APt =EPt + Bt在这里，APt 代表资产的市价；EPt 代表基要价格；Bt 泡沫成分。显然，如果APt EPt , 那么，Bt 0，由此可以判断出现了房地产泡沫经济。而如果APt EPt , 于是，Bt 0 , 没有理由认为存在房地产泡沫。基要价格通常可以用预期的未来各期的资产收益的综合来表示，如下： EPt = i EYt+i / It其中，为折现因子，即=1/(1+dr)，此处dr为折现率；Yt为t期的资产收益；It为t期的信息组合式，也可以被解释为，如果固定资产价格的实际上涨率高于基本贷款利率，就可以认定出现了泡沫现象。对于基要价格的确认从房地产理论分析中可以采用Ramsey模型计算，具体公式如下：Ramsey模型假设:人口Nt的速率增长为,且N0=1;参与劳动的人数与人口数相等,且劳动力的供给弹性为零;商品是由资本和劳动生产出来的;生产率没有增长;总量与人均量的关系为Xt = t e。在此前提下有：Nt=et商品可以被消费,也可以投资,即Yt=f(Kt,Nt)=ct+dkt/dt,这里假设Yt,为净产出。如果规模收益保持不变，这时人均产出为：f(kt)=ct+dkt/dt+kt其中，k为资本-劳动比。经过多次数学变换，最后得到修正黄金律关系为：f1(kt)= +也就是说在均衡稳定状况下，资本边际回报率最终由人口增长率与时间偏好率来决定。此时的f1(kt)就是上面难以确定的资产基础价值，因此可以把房地产理论基要价值表示为：j=f1(kt)= +这样通过Ramsey 模型可以解决房地产理论基要价值的问题。因此通过资本边际收益率求出房地产理论基要价值，然后用资本边际收益率法即可测度房地产泡沫 从理论上讲，上述判断并没有错。但关键问题在于如何来计算预期的未来各期资产收益，而这个收益取决于人们对未来的预期。这个预期的判断必须基于三个假设，即（1）假定所有的人都是理性的。例如，人们都根据过去的经验（市场价格、市场交易额等等）来制定自己的市场行为。（2）假定其他的条件都不变。也就是说，除了市场上的经济信息之外，没有能够影响人们决策的其他因素出现（3）假定人们都具有完整的信息集合。在这三个假定的基础上，通常可以用一组差分方程来描述人们的预期，用一组传递方程来描述各期之间消费者和生产者的行为，用递推方程来解一连串的最优化问题。人们可以根据这些信息，按照本身的利润函数来决定自己的最佳选择。但对于房地产泡沫的经济模式的运用最大的难题是基要价格的确定，由于在现实经济社会中，房地产价格从来也不会等于基要价格，除了受市场要素影响外，还受到许多其他因素的影响。因此，现在对于房地产泡沫是否出现，合适破灭的数学模式都是理想状态下的，因为我们不能指望根据以外的历史数据准确地判定泡沫的未来。（三）我国房地产泡沫的治理与防范1、实行房地产宏观调控政策 首先、我国房地产市场是典型的“政策”市，政府的政策对于市场影响很大，对于此点笔者认为政府应该反思，一个健康市场，政府应该充当“守夜人”的角色，不轻易用政策去影响市场，但我国政府的政策已经达到了几乎操作市场的程度。笔者认为，政府的调控是必须的，但也要注意尺度。所谓的“凯恩斯主义”也许对中国并非是什么好事情。其次，调控的方式政府应当达到全局性目标为目的，不应只追究短期效果。从2006年出台的“国六条”以及2013年3月出台的“国五条”虽然在短期内可以起到效果，但并未触到应当被调控者的利益。政府的调控政策应该针对那些“房姐、房叔们”，那些炒房者，而不应该让有自住房需求的民众承担政策的消极作用。再次、笔者认为，从2003年我国政府出台了一系列调控政策，但效果并不理想。其中一个重要的原因就是调控政策没有分层，这种一竿子打死一船人的政策，很难真正起到作用。笔者建议房地产调控政策应分三类实行，即保障性住房限价限购、普通住房控价控购、高档住房放价放购，在中央政府的分层调控政策下，地方政府要真正做好配套制度建设，如区位选择、市场供应总量比例、建设标准、销售对象、销售过程、市场流转机制等。只有保持中央政府与地方政府的政策同步性，才能最好的发挥效果。 2、建立高效完善的土地市场机制 （1）政府应当正确定位自己在土地市场的角色在土地市场中，政府的职能应定位于市场规则的制定者、规则执行的监督者和服务者，而不应该成为市场交易的主体直接参与市场经营，甚至从市场交易中获利。习孔煌.房地产泡沫的成因与防范J.特区经济,2009.8目前地方政府身兼土地经营者和管理者的双重身分，其结果是：地方政府一方面负责制定规则，而为了自身利益又去违背规则，甚至修改规则。所以，地方政府部门应明确自己作为土地管理者的身份，“把土地还给市场”，即将经营土地的职能交由市场来完成。（2）政府应当提前做好城市规划一些大中城市，因为缺乏对城市发展速度的前瞻性认识，城市的总体规划落后于城市的生长速度，致使城市用地紧张，房价上涨，才开始着手城市规划。总量控制和土地利用规划控制政府防治房地产泡沫的有效手段。地方政府对土地市场的统一管理应体现在统一规划、统一供地计划等方面，以解决土地供应量不足和土地无序开发问题，并使交易各方有一个良好的市场预期，使交易行为趋于理性化。3、房地产市场的各利益相关方应当准确自己的定位 （1） 政府在房地产市场中的定位。中央政府应当加强对地方政府的监督与控制，保证调控政策在地方的顺利实施，遏制地方政府对房地产市场的过度干涉，促进各级政府的透明性、高效性，尊重市场运行规律。纠正地方官员单纯追求GDP的畸形政绩观，建立以降房价为政绩考核标准的行政选拔任用体系，让官员与百姓的利益通过考核联系在一起。合理控制土地供应量，加大廉租房建设的步伐，加强对房地产市场的宏观管理，保证房地产企业在公平的市场环境下，自由竞争。 （2） 房地产开发应当尽快提升自身素质，诚信经营。房地产开发企业应该把眼光放长远，走可持续发展的道路。宏观调控的实施可能会使开发商在短期内蒙受一定的损失，但从长远发展、创立品牌来看，房地产开发企业的顺势之举，将赢得消费者的口碑与支持，在市场变化中立于不败之地（3）消费者应保持理性消费。消费者在面对政府的调控政策和开发商宣传的“房价不跌神话”中应当保持冷静，衡量自身的需要及支付能力，不跟风，不盲从，做到理性消费。4、综合运用税收、金融政策来调控房价 （1）金融手段调控 金融工具是我国调控房地产市场非常有效的手段。首先，为了充分发挥房屋贷款在鼓励消费，抑制投资、投机行为，控制经济过热或者启动经济的作用，国家可以继续采取多种组合方式，实行差别利率和贷款首付款制度，有效调控房价。例如2013年3月1日，国务院办公厅发布的关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知就再次提高第二套购房的首付比例，以抑制投机性炒房。其次，控制开发贷款手段。债权融资是房地产企业获得贷款的主渠道，利用调控贷款利率、自有资金率、土地储备贷款等把住债权融资的闸门，即可有效调控开发企业的供应扩张。再次，控制股市圈钱渠道。大型上市房地产企业，可以通过股市进行融资。银监会、证监会可以出台政策文件，限制房地产开发企业的股市融资。最后，严格监管房地产投资信托和信托投资基金的发放。要警惕银行、证劵机构利用美国房地产抵押贷款证劵化的经验，通过银行抵押贷款权益打包，通过证劵化分解，以绕过信托投资的份数限制（最多200份，每份最多100万）这种融资手段，对其严格监管。高平和余劲.房地产泡沫成因探究J.价格理论与实践,2010.1 （2）税费手段调控 首先，可以利用买方税费调控手段。通过增加或减轻买房者的负担，调控市场。例如2006年国务院相关部委出台的调控措施规定；“若购买住房后不超过5年转让的，要交营业税及其附加税5.55%等，税收成本达到房价的10%左右。其次，运用房地产开发税费手段。通过增加开发成本，来抑制一部分房地产开发企业的拿地冲动，从而达到给房地产降温的目的。可以说税费手段对于房地产供求关系的调控是立竿见影的，当有饮鸩止渴之嫌。对于最近出台的“国五条”调整政策中，对于二手房买卖房产增值部分加收20%的个税，笔者认为短期内会有一定效果，但后续的政策是关键，对待目前的房地产，政府必须加大政策的力度，尤其是对新建商品的调控不能放松，才能起到效果。5、 大力推进以廉租房为主的住房保障体系 最近网络上爆出的“郑州“房姐”坐拥11套经适房”，的消息吵得的沸沸扬扬，后经当地公安机关查证属实。就此引发民众对经济适用房政策弊端的大讨论。有关专家认为，经济适用法问题频发的原因：一是规划选址和建设把关不严，选址偏僻，质量有待提高，导致人们弃购经适房。二是在准入审核关口，政府部门难