土地增值税清算鉴证服务方案.doc

_XXX房地产开发有限公司XXX项目土地增值税清算鉴证服务方案房地产行业属于资金密集型行业，投资巨大，风险较高，开发周期长，不可预见因素多，就税收方面来讲涉及缴纳增值税及附加、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税等，涉及税种齐全，纳税环节多，税收政策复杂，税收负担高，对投资收益有着非常重要的影响，其中尤以土地增值税为重，清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。本公司作为一家综合性涉税服务单位，在长期的财税咨询及经营业务服务过程中，积累了丰富的工作经验，尤以房地产开发涉税服务精熟，业务主要辐射北京市石景山区、门头沟区、丰台区、大兴区、与业务主管部门建立了充分、畅通的沟通关系，为企业提供了无数的增值服务，对企业财税及经营业务工作提出了多方面、多层次的合理化建议，对规范企业纳税行为，规避财税及经营业务风险起了重要的作用，近几年本公司经营业绩斐然。现就我公司提供的鉴证服务方案汇报如下，请审查：XX开发项目土地增值税清算鉴证服务一、服务目标：协助委托人履行土地增值税清算义务，证实开发项目土地增值税清算真实、准确、合法、完整，经税务机关受理，取得清算结论。二、组织保证我公司如成功签约，参与本次XX房地产开发公司xx项目土地增值税清算鉴证服务工作，我们将结合服务项目详细情况和相关资料，并在充分了解被服务项目内容的基础上，我公司将组建强有力的清算鉴证服务小组和税务专家项目支持组。在项目审核期间将集中力量，抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强有力的专业技术人员投入本项目服务工作。初步确定具体负责项目清算鉴证工作的人员5人，项目支持税务专家4人（市级1人，区级3人）。保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文件、报告的出具及申报审核的协调沟通。三、服务内容（一）清算鉴证前期准备（1）梳理委托单位房地产开发项目，确定开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算，结合开发项目特点、会计核算的成本对象，按照相关规定分析确定土地增值税清算单位；(2）分析判断房地产开发项目是否符合清算条件，进行项目土地增值税的测算，提出清算方案和筹划意见，与委托单位进行沟通。全部竣工并销售完毕的房地产开发项目，纳税人应在满足清算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请,到主管税务机关办理土地增值税清算手续；纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关出具土地增值税清算通知书送达纳税人。纳税人应在接到土地增值税清算通知书之日起90日内，填写土地增值税清算申请表报送主管税务机关，办理清算手续。 （3）确定开发项目土地增值税清算截止日期:纳税人应以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日与委托单位协商确认后明确告知主管税务机关,实施项目清算。(二) 中期清算鉴证工作1、收入的鉴证服务纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。审核人员应根据纳税人提供的清算资料，结合发票、普通住宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下： （1）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 （2）纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产。 （3）对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，审核人员可要求纳税人提供书面说明或相关证据并评估是否存在涉税风险。 （4）税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（5）审核确定项目应税收入总额，销售面积占总可售面积的比重。2、清算扣除项目的鉴证服务按清算单位统计、分摊、计算各扣除项目金额，发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。扣除项目金额应当符合下列要求：经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的；所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。清算扣除项目审核的内容具体包括：（1）取得土地使用权所支付的金额。审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致；如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确；审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用；审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形；审核有无预提的取得土地使用权支付金额；比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。 （2）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费：审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常；审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和签收花名册，并与相关账目核对；审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。前期工程费：审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常；审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。建筑安装工程费：出包方式：重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。基础设施费、公共配套设施费：审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证；如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目；审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用；审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；)审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用；审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用；获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常；审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊；各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。开发间接费用：审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证；如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目；审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用；审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；审核是否将期间费用记入开发间接费用；审核有无预提的开发间接费用；审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除；在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。 （3）房地产开发费用：审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除；利息支出的审核，企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 （4）与转让房地产有关的税金：审核确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确;对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。 （5）国家规定的其他扣除项目: 审核对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如三通一平等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除；对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。 （6）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。审核扣除项目重点关注：（1）纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，是否按照国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（2）纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日是否可取得相关发票；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。（3）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。已装修房屋，应当在房地产买卖合同或补充合同中明确约定，没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。（4）公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造,不可销售的公共设施，产权属于全体业主所有的；无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，能提供书面接收文件或出具书面材料证明相关权属的，其成本、费用可以扣除。 （5）开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。 划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用扣除。(6）房地产开发费用：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。3、应纳税额的审核 ：应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：(1)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。(2)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。(3)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。(4)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退，税额。 按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见并经主管税务机关认可的土地增值税清算鉴证的书面报告。协助纳税人填写土地增值税清算材料要求及清单，按要求搜集整理报送有关资料： （1）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。 （2）国有土地使用权证书。（3）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。 （4）房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。（5）能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。 （6）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。 （7）清算项目的工程竣工验收报告。 （8）清算项目的销售许可证。 (9)与转让房地