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上海新理想有机产业交易有限公司商业计划书目 录一、 项目背景和公司概况二、 有机食品市场分析三、 经营情况分析四、 市场运作与开发五、 市场竞争分析六、 战略规划七、 上市计划与时间表八、 盈利预测九、 公司估值十、 风险分析一、项目背景和公司概况上海新理想实业发展（集团）有限公司于2003年7月正式注册成立，注册资金人民币11800万元，是一家是以房地产开发为主线，产业链纵向分布的多元化、集约化的民营集团公司。集团公司下属控股的6家全资子公司包括：上海通江建筑装饰工程有限公司、上海通乐房地产有限公司、上海天圆方房地产开发有限公司、上海超群房地产开发有限公司、上海佳管物业管理有限公司、上海鼎裕投资事务所。目前集团公司下属的全资子公司-上海天圆方房地产开发有限公司于2003年投资开发了位于中国花园城市-上海市松江区荣乐西路758号（近三新路）“新理想花园”建设项目，该项目融住宅、商业、休闲娱乐为一体的高品质综合小区，占地面积164300平方米，开发面积约30万平方米，地上总建筑面积为25.5万平方米，地下总建筑面积为4.5万平方米。小区主要有36幢多层或小高层等商品住宅和4300平方米全日制九班制幼儿园及7.83万平方米商业中心组成。总投资为15亿元人民币，其中投入商业中心资金为8亿元人民币。目前“新理想花园”一期开发建设项目中住宅面积为12.6万平方米（地下建筑面积14000平方米），全日制九班制幼儿园面积4300平方米，商业中心地上、地下面积共7.83万平方米，已于2006年12月底全部竣工通过合格验收并交付使用。“新理想花园”二期建设项目可建商品住宅面积约为7.6万平方米。集团公司拟在上述7.83万平方米的商业中心地域筹建有机食品产业多种经营中心，提供和引进并打造有机食品信息网络、媒体传播、储存销售、配送物流等综合平台。二、有机食品市场分析“有机食品”是指来自于有机农业生产体系，根据国际有机农业生产要求和相应的标准生产加工的，并通过独立的“有机食品”认证机构认证的一切农副产品，包括粮食、蔬菜、水果、奶制品、禽畜产品、蜂蜜、水产品、调料等。“有机食品”与我国“绿色食品”的最显著差别是前者在其生产和加工过程中绝对禁止使用农药、化肥、激素等人工合成物质；后者则允许有限制地使用这些物质。因此，“有机食品”的生产要比“绿色食品”难得多，需要建立全新的生产体系，采用相应的替代技术。“有机食品”需要符合以下4个条件:(1)原料必须来自己建立的或正在建立的有机农业生产体系，或采用有机方式采集的野生天然产品;(2)产品在整个生产过程中严格遵循有机食品的生产、加工、包装、贮藏、运输标准;(3)生产者在有机食品生产和流通过程中，有完善的质量跟踪审查体系和完整的生产及销售记录档案;(4)必须通过独立的有机食品认证机构的认证。一、安全食品新概念 1、无公害食品 指产地生态环境清洁，按照特定的技术操作规程生产，将有害物含量控制在规定标准内，并由授权部门审定批准，允许使用无公害标志的食品。“无公害食品”注重产品的安全质量，其标准要求不是很高，涉及的内容也不是很多，适合中国当前的农业生产发展水平和中国国内消费者的需求，对于多数生产者来说，达到这一要求不是很难。当代农产品生产需要由普通农产品发展到“无公害农产品”，再发展至“绿色食品”或“有机食品”，“绿色食品”跨接在“无公害食品”和“有机食品”之间，“无公害食品”是“绿色食品”发展的初级阶段，而“有机食品”是质量更高的绿色食品。 2、绿色食品 “绿色食品”概念是由中国首先提出的，指遵循可持续发展原则，按照特定生产方式生产，经专门机构认证，许可使用“绿色食品”标志的无污染的安全、优质、营养类食品。由于与环境保护有关的事物国际上通常都冠之以“绿色”，为了更加突出这类食品出自良好生态环境，因此定名为“绿色食品”。 无污染、安全、优质、营养是绿色食品的特征。无污染是指在“绿色食品”生产、加工过程中，通过严密监测、控制，防范农药残留、放射性物质、重金属、有害细菌等对食品生产各个环节的污染，以确保“绿色食品”产品的洁净。 为适应中国国内消费者的需求及当前中国农业生产发展水平与国际市场竞争，从1996年开始，在申报审批过程中将“绿色食品”区分AA级和A级。 A级“绿色食品”系指在生态环境质量符合规定标准的产地，生产过程中允许限量使用限定的化学合成物质，按特定的操作规程生产、加工，产品质量及包装经检测、检验符合特定标准，并经专门机构认定，许可使用A级“绿色食品”标志的产品。 AA级“绿色食品”系指在环境质量符合规定标准的产地，生产过程中不使用任何有害化学合成物质，按特定的操作规程生产、加工，产品质量及包装经检测、检验符合特定标准，并经专门机构认定，许可使用AA级有“绿色食品”标志的产品。AA级“绿色食品”标准已经达到甚至超过国际有机农业运动联盟的“有机食品”的基本要求。 3、有机食品 “有机食品”是国际上普遍认同的叫法，这一名词是从英法Organic Food直译过来的，在其他语言中也有叫生态或生物食品的。这里所说的“有机”不是化学上的概念。国际有机农业运动联合会（IFOAM）给“有机食品”下的定义是：根据“有机食品”种植标准和生产加工技术规范而生产的、经过有机食品颁证组织认证并颁发证书的一切食品和农产品。国家环保局有机食品发展中心（OFDC）认证标准中有机食品的定义是：来自于有机农业生产体系，根据有机认证标准生产、加工、并经独立的有机食品认证机构认证的农产品及其加工品等，包括粮食、蔬菜、水果、奶制品、禽畜产品、蜂蜜、水产品、调料等。 “有机食品”与“无公害食品”和“绿色食品”的最显著差别是，前者在其生产和加工过程中绝对禁止使用农药、化肥、除草剂、合成色素、激素等人工合成物质，后者则允许有限制地使用这些物质。因此，“有机食品”的生产要比其他食品难得多，需要建立全新的生产体系，采用相应的替代技术。 4、绿色无公害食品 “绿色无公害食品”是出自洁净生态环境、生产方式与环境保护有关、有害物含量控制在一定范围之内、经过专门机构认证的一类无污染的、安全食品的泛称，它包括“无公害食品”、“绿色食品”和“有机食品”。 在“绿色无公害食品”认识上要注意如下几个问题： （1）“绿色无公害食品”未必都是绿颜色的，“绿颜色的食品”也未必是“绿色无公害食品”，绿色是指与环境保护有关的事物，如“绿色和平组织”、“绿色壁垒”、“绿色冰箱”等； （2）无污染是一个相对的概念，食品中所含物质是否有害也是相对的，要有一个量的概念，只有某种物质达到一定的量才会有害，才会对食品造成污染，只要有害物含量控制在标准规定的范围之内就有可能成为“绿色无公害食品”； （3）并非只有偏远的、无污染的地区才能从事“绿色无公害食品”生产，在大城市郊区，只要环境中的污染物不超过标准规定的范围，也能够进行“绿色无公害食品”生产，从减轻农用化学物质污染的作用分析，在发达地区更有重要的环保意义； （4）并非封闭、落后、偏远的山区及未受人类活动污染的地区等地方生产出来的食品就一定是“绿色无公害食品”，有时这些地区的大气、土壤或河流中含有天然的有害物； （5）野生的、天然的食品，如野菜、野果等也不能算作真正的“绿色无公害食品”，有时这些野生食品或者它们的生存环境中含有过量的污染物，是否属于“绿色无公害食品”尚需经过专门机构的认证。 二、“有机食品”、“无公害食品”与“绿色食品”有何区别 除“有机食品”外，目前正在中国市场上推广的认证食品还有“无公害食品”和“绿色食品”，这些产品有什么区别在于：“无公害食品”是按照相应生产技术标准生产的、符合通用卫生标准并经有关部门认定的安全食品。严格来讲，“无公害是食品”的一种基本要求，普通食品都应达到这一要求。 而“绿色食品”是中国农业部门推广的认证食品，分为A级和AA级两种。其中A级“绿色食品”生产中允许限量使用化学合成生产资料，AA级“绿色食品”则较为严格地要求在生产过程中不使用化学合成的肥料、农药、兽药、饲料添加剂、食品添加剂和其他有害于环境和健康的物质。从本质上讲，“绿色食品”是从普通食品向有机食品发展的一种过渡性产品。 “有机食品”是指以有机方式生产加工的、符合有关标准并通过专门认证机构认证的农副产品及其加工品，包括粮食、蔬菜、奶制品、禽畜产品、蜂蜜、水产品、调料等。根据有关权威专家介绍，“有机食品”与其他食品的区别主要有三个方面： 第一，“有机食品”在生产加工过程中绝对禁止使用农药、化肥、激素等人工合成物质，并且不允许使用基因工程技术；其它食品则允许有限使用这些物质，并且不禁止使用基因工程技术。如“绿色食品”对基因工程技术和辐射技术的使用就未作规定。 第二，“有机食品”在土地生产转型方面有严格规定。考虑到某些物质在环境中会残留相当一段时间，土地从生产其他食品到生产有机食品需要两到三年的转换期，而生产绿色食品和无公害食品则没有转换期的要求。 第三，“有机食品”在数量上进行严格控制，要求定地块、定产量，生产其他食品没有如此严格的要求。 总之，生产“有机食品”比生产其他食品难度要大，需要建立全新的生产体系和监控体系，采用相应的病虫害防治、地力保持、种子培育、产品加工和储存等替代技术。三、公司经营情况分析提供“有机食品”的信息平台、网络平台、媒体平台、产销平台、配送平台、物流平台，包含有机食品的统一包装、储存、配送等。四、公司市场运作与开发1、 组织“有机食品”展销年会；2、 形成地方特色风味；3、 树立“新农村”概念；4、 倡导“健康长寿”新理念；5、 引入“家庭食品屋”；6、 筹建“有机食品农业大学”。主要开发水稻、大麦、大豆、大米、花生、油菜、棉花、芝麻、玉米、干果、酒类、中药材、茶叶、黑蒜、蔬菜、瓜果、奶制品、禽畜产品、蜂蜜、水产品、调料等种类的有机食品。五、有机食品市场竞争分析随着经济的迅速发展和人们对食品污染问题的普遍关心，中国广大城乡民众特别是城市中富裕了的“中产阶层”渴望得到纯天然、无污染的优质食品。因此，开发“有机食品”可满足人们的这一要求。按中国各大、中城市市场上对有机农产品的需求量达到整个需求量的1%来计算，开发有机农产品就大有可为。此外，国际上对于中国的有机农产品有着广泛而浓厚的兴趣，许多外商都想进口中国的有机大豆、花生、茶叶、稻米、小麦、棉花、干果、酒类、中药材等等，目前中国却很少出口这类食品，所以，中国有机食品的生产不仅有着广阔的国内市场，同时也有良好的国际市场。何为“有机食品”？简单来说就是在生产加工过程中，不使用任何人工合成的化肥、农药和添加剂，并通过有关颁证专门机构检测，确认为纯天然、无污染、安全营养的食品，亦可称之为“有机食品”。开发“有机食品”具有显著的生态、经济和社会综合效益。首先，它可以帮助解决现代农业带来的一系列问题，如减少土壤侵蚀，减少农药和化肥对环境的污染，保护农村环境；减少能源的压力(生产农药和化肥需要大量的能源)；增加生物种类的多样性等；其次，有利于提高有机食品生产者、加工者和贸易者的收入，特別是广大农民的收入。据有关来自美国的媒体相关资料报道，有机农业的成本比常规农业减少约40%；有机食品的销售价格比同类普通食品高约20%至30%。广大农民可以从较低的农业生产成本和较高的价格中得到实惠，加工者和贸易者也都可以相应地得到较好的经济效益。如有机茶出口到西欧，一般比普通茶叶的价格高约50%以上；有机大豆出口价格比普通大豆高1倍；第三，有助于提高农民的就业率。开发有机食品需要劳动集约和技术集约，农民可以利用较多的时间从事有机农业生产和食品加工，从中得到较多的就业机会和较多的报酬；第四，满足人们的需要，有助于提高人们的健康水平。另外，它有利于农村经济和农业的持续发展。所以，尽管中国的“有机食品”生产才刚刚起步，但必将得到迅速的发展。 中国发展有机食品生产的有利条件很多。首先，中国是一个具有悠久农业生产历史的大国，中国的传统农业就是典型的有机农业。中国的劳动人民在长期的农业生产实践中积累了丰富的有机农业生产的经验，他们随时都可以把这些经验用到有机农产品的生产和开发中来；其次，虽然近几十年来，中国化肥、农药的用量相当大，但仍有不少地方，特別是山区、边远和贫困地区很少使用或完全不使用化肥、农药。在这些地区现在就已存在着许多有机农业产品，只是没有把它当作有机农产品被开发出来。只要加以适当的开发很快就会见到效益；第三，自上世纪80年代以来，中国的生态农业得到了迅速的发展和较普遍的推广。许多生态农业实践的经验和技术，如良性循环综合利用技术、立体开发多层次利用技术等都可以应用到有机农产品的开发中来。因此，生态农业容易向有机农业转变；第四，中国不少学者在有机农业的研究上取得了许多成果，如免耕、合理轮作、生物治虫、保护天敌等，都为有机产品的开发提供了实用的技术；第五，政府部门比较重视“有机食品”的开发工作。中国国家环境保护局专门成立了“有机食品”发展中心，负责“有机食品”的开发工作。美国国际有机作物改良协会又在该中心设立了中国分会，这对推动中国“有机食品”的发展必将起着重要的作用。 如果说“无公害食品”是为解决绝大多数人的食品安全问题的话，“绿色食品”和“有机食品”则是更高标准下的产物其是以生态环境的可持续发展为目的，从“土地到餐桌”实现全程质量监控生产出来的安全、健康、优质的食品。不同的是，以质量标准而言，有机食品更为严格。“有机食品”要求符合国家食品卫生标准和有机食品技术规范，在原料生产和产品加工过程中不使用化肥、农药、生长激素、化学添加剂、化学色素和防腐剂等化学物质，不使用基因工程技术。在中国发展“有机农业”和“有机食品”，不仅可以有效地解决农产品的化学污染和品质下降问题，可以有效地减轻农业生产对资源和生态环境的压力，实现可持续发展的目的，而且也可以给人们提供优质食品，同时可以增加出口创汇，带动中国经济的发展与腾飞。综上所述，在中国开发具有显著生态、经济和社会综合效益的有机食品，有着巨大的潜力和广阔的前景。2008年9月，中国上海市优质农产品电子商务平台“彩虹农庄”正式开始营业，产自上海市嘉定、青浦、金山等区的300多种沪郊特色农产品都可在网上购买。目前“彩虹农庄”已经拥有200多位企业客户，一个订单就可以销掉20万元人民币的农产品。因为上海市近年来的需求一路增长，有机农业正成为最热门的行业之一。有机农业投资热的原因主要是近两年食品安全问题愈发受到重视。在拥有一定的经济实力后，不少人开始关注自身健康和周围的环境问题。投资者看到有机食品的消费群体日益扩大，觉得有市场可供开拓。2005年之前，投资有机农场的大多是小资本，运作起来也比较谨慎。当时上海有机农场的规模都比较小，大多是100亩、200亩的小农场。而现在，许多大的风险资金开始关注这个领域，投资规模也扩大到一两千亩的农场，我甚至还听说过要搞1万亩的。一些风险投资商已经进入这个领域，如上海同脉食品有限公司就是由风投发起成立的。”连不少房产商也开始转向这一领域。看到商场里的有机食品价格卖得那么高，一些房地产商也动了心。越来越多的大型企业开始进入这一领域，包括国企和民营企业，这一行的竞争将日趋激烈。 有机食品的趋热，从销售终端也可以感觉到。有机蔬菜的销售额和销售量在逐年上升。目前在上海市的19家“家乐福”门店中，有机蔬菜的销售量约占全部蔬菜的5%7%，每家门店平均每天销售600公斤有机蔬菜。由于有机蔬菜的价格偏高，从销售额来看，平均占到全部蔬菜的22%。在上海市古北、金桥、联洋等外籍人士和白领偏多的门店，卖得更好一些，销售额约占到30%。这主要是因为在上海居住的外籍和“海归”人士越来越多，对于有机蔬菜相当了解，同时一些年轻的高收入群体也愿意尝试这种健康食品。此外，有机蔬菜的品种越来越丰富，除了蔬菜，现在还有芝麻、玉米等杂粮。刚开始，普通家庭可能觉得买有机菜心回来做家常菜太奢侈，其价格一般是普通蔬菜的5倍左右。但冬令季节磨芝麻糊的话，就愿意多花一点钱买有机的来尝试。久而久之，一些家庭就养成了不定期购买一、二样“有机食品”的习惯。目前有机蔬菜的品牌选择还不够多，有些消费者每种都会尝试，但是还很难形成品牌忠诚度，消费习惯也比较随意。“有机食品”安全是消费者和生产商最为关注的，就以上海“海客乐”出现的“实名大米”为例，其产自黑龙江五常,外盒包装上将印上种植者的名字、产自哪个地块、属于哪个生产合作社，并有电话和地址。“实名大米”是为表明种植者的责任，也为加强消费者的信任度。如果购买人觉得买回去的大米有问题，可以联系到公司甚至种植户。而一旦大米出现质量问题，销售方也能很快追溯到生产源头，查明原因。六、战略规划建立中国有机食品研发中心，逐步覆盖全上海市、长三角、全国乃至全世界。七、上市计划与时间表初步拟定在2009年至2010年。八、盈利预测采取“薄利多销”、“以销定产”等多种经营手段和模式，在预计时点内实现盈利，并且收回全部投资。九、公司估值（略）十、风险分析除发生自然灾害、战争、瘟疫、地震等不可抗力因素外，风险概率基本偏小。3年前，即2006年上海还只有五、六家有机农场，但目前已增至30多家，并且越来越多的风险投资、个人投资正在纷纷涌入这个领域。在国家环境保护部有机食品发展中心的认证名单上，已有多达27家上海市农产品企业获得认证，包括了有机蔬菜、水果、水稻、大麦、大豆等种类。2009年春节前后，一款印有农场主姓名的“实名大米” 在位于上海市浦东新区联洋社区的“海客乐”有机食品连锁专卖店开始销售：一袋大米上印着农场主的笑脸，告诉消费者如果吃得不好可以直接打电话找他；一盒蔬菜上贴着山清水秀的农庄图片，标识着这盒蔬菜在生长过程中所施的肥料，在日本、美国、法国等地早已风行的“实名制”卖菜，也已在上海市出现。拥有风险投资背景的“海客乐”有机食品连锁专卖店2008年进入上海市，依靠来自“三峰投资”的一期资金2000万元人民币已经在上海市开出了15家专卖店，并且在浙江临安建立了自己的高山有机基地，目前在上海市销售约1000种有机食品。目前，不光是风险投资，外资、个人资本也都看中了有机农业。德国商人卫能（GuyWiener）在三年前买下了位于上海市松江区的上海崇本堂农业科技有限公司，目前每日生产的“锦菜园”有机蔬菜销往“家乐福