0158资产评估.doc

0158企业资产评估一、名词解释1、资产评估：是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。具体来说是指专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。2、无形资产：是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源3、投资价值：是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一投资者所具有的价值。4、在用价值：是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。5、成本法：是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本和扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。6、收益法：是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。7、土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。8、市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。9、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。10、功能性贬值：新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低，其价值也就相应减少，这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。11、基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。12、企业价值评估：是指注册资产评估师对基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。13、商誉：是指企业所有无形资产扣除各单项可确指无形资产以后的剩余部分。14、市盈率：是每股市价与每股盈利的比率。市盈率普通股每股市场价格普通股每年每股盈利15、待摊费用：是指企业中已经支付或发生，但应由本月或以后各个月负担的费用。16、经济性贬值：是指由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低。包括政治因素、宏观政策因素等。17、流动资产：是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。二、简答题1、如何理解资产评估的现实性特点资产评估的现实性表现在：资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。以现实状况为基础反映未来。现实性强调客观存在。形式上存在而实际上已消失者，或形式上不存在而事实上存在者，都要以实际上的客观存在为依据进行校正。2、运用收益法评估资产的优缺点有哪些?采用收益法评估资产的优点是：能真实和较准确地反映企业本金化的价值；与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。采用收益法评估资产的缺点是：预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。3、市场法与成本法的区别表现在哪些方面确定价值的角度不同。成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定；后者则是从卖者角度，即市场上销售价.评估价值构成可能不完全一样。市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。与原始成本资料的关系不同。市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始成本和两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。4、试述制定我国的资产评估准则的必要性。制定资产评估准则，有利于实现资产评估行业的统一管理；制定资产评估准则，有利于实现政府行政管理向行业自律管理转变；制定资产评估准则，有利于资产评估行业执业水平的提高。5、资产评估报告的作用有哪些？它为被委托评估的资产提供作价意见。 资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。资产评估报告书是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息来源。6、折现率和资本化率确定的原则折现率和资本化率在本质上是相同的，只是适用的条件不同。折现率和资本化率确定的原则折现率和资本化率应不低于安全利率。安全利率是无风险报酬率，是最低收益率，投资者购买国库券或银行存款时，风险率最低，因此，其收益率即无风险报酬率。折现率和资本化率应与收益额口径保持一致。折现率和资本化率应参考同行业平均收益率而定。7、专利权的特点：独占性、地域性、时间性、可转让性8、什么是市场法?市场法适用的前提条件是什么?市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法。应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：需要有一个充分发育活跃的资产市场。参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。9、计算机软件的特点：独创性（原始性）、无形性、复制性及复杂性。10、成本法的优缺点采用成本成法评估资产的优点有比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理。有利于单项资产和特定用途资产的评估。在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。有利于企业资产保值。采用成本法的缺点是工作量较大。12、简述资产评估价值具有的特点时效性。资产评估价值反映的是特定时点的价值。目的性。相同的资产，在同一时期，同一空间，因评估目的不同而适用不同的价值类型具有不同的价值。同样的地，相同资产对于不同所有者（或占有者）也会表现出不同价值。意见性。资产评估属盱咨询行业，资产评估价值只是为资产评估委托者提供的参考意见.估计性。资产评估价值不像自然科学及工程科学那样可以用一定的数学公式化进行精确计算，也不同于会计制度规定的那样固定有序的记录计算。13、简述对递延资产进行评估的主要依据对递延资产进行评估，主要依据有递延资产未来可产生效益的时间递延资产在未来单位时间内(每年、月)可产生的效益或可节约的货币支出额货币的时间价值.14、简述商誉与商标权的不同商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现；商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额获利能力结合在一起的，不能脱离企业而单独存在。商标则是可确指的无形资产，可以单独存在，并可以在原组织继续存在的同时，转让给另一个组织；商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。而商誉只有随企业行为的发生实现其转移或转让，没有所有权与使用权之分。15、什么是成本法？简述采用成本法评估资产应具备的前提条件成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本和扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。需要有一个充分发育活跃的资产市场。参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。16、简述建筑物评估的原则 替代原则最有效用原则供需原则房地合一原则。18、简述应用收益法评估资产必须具备的前提条件被评估资产必须是能用倾向衡量其未来期望收益的单项或整体资产。资产所有者所承担的风险也必须也必须是能用货币衡量的。20、选择资产评估方法时应考虑的因素有哪些?资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估方法必须与评估对象相适应。评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。选择评估方法还要考虑不同的评估途径。26、简述房地产的特征有哪些?位置固定性耐用性影响因素多样性投资大量性保值增值趋势计算题27、机器设备评估P73例3-12005年底评估某合资企业的一台进口汽车流纺机，该机2002年从德国某公司进口，进口合同中的FOB价格是20万马克。评估人员通过德国有关纺机厂商在国内的代理机构向德国生产厂家进行了询价，了解到当时德国已不再生产被评估汽纺机那种型号机了，其替代产品是全面采用计算机控制的新型纺机，新型纺机的现行FOB报价为35万马克。按照通常情况，实际成交价为报价的80%，据估测被评估汽流纺机的现行FOB价格约为新型纺机FOB价的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日德国马克对美元的汇率为1.71：1，人民币对美元的汇率为5.8：1。境外运杂费按FOB价格的5%计算，保险费按FOB价格的0.5%计算，关税与增值税免征。银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运费按（CIF价格+银行手续费）的3%计算，安装调试费包括在设备价格中。不考虑利息因素。根据上述分析材料，计算被评估汽流纺机的重置成本。FOB价格=3580%70%=19.6(万马克)FOB价格=19.61.7=11.53(万美元)境外运杂费=11.535%=0.58(万美元)保险费=11.530.5%=0.058(万美元)CIF价格=FOB价格+运费+保险费=12.168(万美元)银行手续费=12.1680.8%=0.097(万美元)国内运杂费=(12.168+0.097) 3%=0.368(万美元)汽流纺机重置成本=12.168+0.097+0.368=73.271(万美元)28、被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料：(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102、105、103、106、108：(2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10，规模经济效益指数为07，该企业为正常纳税企业：(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60，评估基准日后，预计利用率可达80：(5)经检测该设备尚可使用8年。要求：(1)计算该设备的重置成本；(2)计算该设备的加权投资年限与成新率；(3)计算该设备的功能性贬值额；(4)计算该设备的经济性贬值额；(5)计算该设备的评估值。(以万元为计算单位，计算结果保留两位小数)P82-92答：（1）重置成本=120*（108%/102%）=127.06（2）日期原始投资价格系数现行成本已使用年限加权更新成本2000120108%/102%127.24508.8200215108%/103%15.75231.5合计135142.95540.3加权投资年限=540.3/142.95=3.78年成新率=8/(3.78+8)*100%=67.91%（3）功能性贬值首先，计算每年税前超额运营成本;其次，计算税后每年净超额运营成本=税前超额运行成本（1-所得税税率）再次，确定折现率最后，计算净超额运营成本的折现值=净超额运营成本折现系数功能性贬值=-5000*12*(PA,10%,8)*(1-33%)=-21.45（4）经济性贬值=1-（80%/60%）0.7 100%=-28.35（5）设备的评估值=重置成本-实体性贬值功能性贬值-经济性贬值=127.06-127.06*(1-67.91%)-(-21.45)-( -28.35)=136.0929、A公司生产某产品，原产量为每年10万件，每件价格100元，成本80元，现拟采用某专利技术，该技术可以提高产品质量，从而使价格上升至0 llO元f牛；并且可以扩大销量，使年产销量达12万件；同时可以提高原材料利用率，使成本下降为75元件。该企业所得税率为33。预计该专利的经济寿命为5年，假定折现率为10，请计算该专利技术的价值。(以万元为单位，计算结果保留两位小数)P304212持有专利技术而增加的收益=(110-75)*12-(100-80)*10*(1-33%)=147.4万元专利技术的评估值=147.4*(PA,10%,5)=558.76万元30、某企业预计未来五年年收益均为100万，第六年比第五年增长2，以后均保持此增长率，当时银行存款利率为4，社会平均收益率为8，被评估企业的B系数为15，请评估该企业的价值。(以万元为单位，小数点后保留两位小数)报酬率=4%+(8%-4%)*1.5=10%企业价值=100(PA,10%,5)+100*(1+2%)/(10%-2%)/(PF, 10%,5)=1170.75万元其中为PA年金现值系数, PF为复利现值系数31、有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：宗地成交价(元)交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限熊觥200410170045年A2150200311160140年B240020031018+2045年C2100200212160140年表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加O1，宗地地价比容积率为15时增加3，该城市从2000年到2004年每年地价上升l，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)P124131宗地成交价交易情况修正系数容积率修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数年限修正系数地价指数修正系数熊觥100106100100100102A2150101103100101102101B2400100109102100100101C2100102103100101102100A=2150*(100/101)*(106/103)*(100/100)*(100/101)*(100/102)*(102/101)=2147.55万元B=2400*(100/100)*(106/109)*(100/102)*(100/100)*(100/100)*(102/101)=2310.84万元C=2100*(100/102)*(106/103)*(100/100)*(100/101)*(100/102)*(102/100)=2097.81待估宗地价值=(2147.55+2310.84+2097.81)/3=2185.4万元32、待估企业预计未来5年的预期收益额分别为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，假定折现率和资本化率均为10，该企业各单项资产评估后的价值之和为1100万元。 要求：(1)采用年金资本化法确定该企业整体资产评估价值。(计算结果保留小数点后两位)(2)该企业是否有商誉?为什么?P239-242企业评估值=100/(1+10%)+110/(1+10%)2+105/(1+10%)3+110/(1+10%)4+110/(1+10%)5+110/10%=1504.13有商誉商誉=1504.13-1100=404.13万元33、某企业预计未来5年收益分别为：80万、100万、110万、120万和150万元，从第六年开始稳定在200万元。社会平均收益率为10，银行存款利率为5，该企业的风险系数为18。请评估该企业的价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)P306-326报酬率=5%+(10%-5%)*1.8=14%企业评估值=80/(1+14%)+100/(1+14%)2+110/(1+14%)3+120/(1+14%)4+150/(1+14%)5+200/14%/(1+14%)5=1112.34万元34、计算评估基准日该建筑物的评估值；(参见教材P108)35、计算所持有的上市公司股票的评估值；某企业持有A企业上市股票10000股，评估基准日该股票的收盘价为每股6.5元。试计算其评估价格。解：股票评估价值=股票股数 评估基准日该股票收盘价=100006.5=65000元36、某企业转让彩电显像管新技术，购买方用于改造年产20万只彩电显像管生产线。经对无形资产边际贡献因素的分析，测算在其寿命期间各年度(第1至4年)分别可带来追加利润220万元260万元.160万元120万元，分别占当年利润总额的40302015，折现率为10，试评估无形资产利润分成率P195解：各年度利润总额现值之各和=（22040%）/（1+10%）+（26030%）/（1+10%）2+（16020%）/（1+10%）3+（12015%）/（1+10%）4=5500.9091+866.670.8264+8000.7513+8000.6830=500.01+716.22+601.04+546.4=2363.67万元追加利润现值之和=220/（1+10%）+260/（1+10%）2+160/（1+10%）3+120/（1+10%）4=2200.9091+2600.8264+1600.7513+1200.6830=200+214.86+120.21+81.96=617.03万元无形资产利润分成率=追加利润现值之各/利润总额现值之各和=617.03/2363.67=26.1%37、计算企业的评估值和商誉的评估值；(参见教材P239)某企业进行股改，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的净利润分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假定从第6年开始，以后各年净利润均为15万元.根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和资本化率均为10%，并且，采用单项资产评估方法，评估确定该企业各单项评估值之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为90万元.试确定该企业商誉评估值。解：企业整体评估值=13/（1+10%）+14/（1+10%）2+11/（1+10%）3+12/（1+10%）4+15/（1+10%）5+15/10%=142.28商誉评估值=142.2847-90=52.3万元38、某房地产公司于2004年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为2000平方米，并于2006年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，建筑面积4000平方米，经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米2500元，现用于出租，每年实收租金为80万元。据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米70元，空置率为12，每年需支付的管理费为年租金的25，维修费为重置价的1.5，税金为年租金的15，保险费为重置价的02，土地资本化率为5，建筑物资本化率为6。试根据上述资料评估该宗地2004年1月的价格（计算结果以元为单位，取整数）解：年房租收入:70400012(1-12%)=2,956,800(元)年总费用:687,440(元) 管理费:29568002.5%=73920(元) 维修费:250040001.5%=150,000(元) 税费:295680015%=443520(元) 保险费:250040000.2%=20,000(元)年总纯收入:2956800-687440=2,269,360(元)建筑物纯收值:25004000(6%+(1/60)=766667(元)土地的总价值=2,269,360-766,667) 5%=30,053,860(元)补充1、机器设备、房屋建筑物、士地使用权、商誉，哪种既属于无形资产又属于不可确指的资产？商誉2、以资产的收益能力为依据确定评估价值的资产评估采用的是哪种价值？投资价值3、股权投资一般采用什么方法评估？收益现值法4、由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行分析判断的过程，被称为什么？判断性鉴定5、超额运营成本可用来作为计算设备的哪项贬值？功能性贬值6、基准地价系数修正法从方法论上讲属于什么方法？市场法7、应用市场法一般需要选用参照物的数量为多少？三个或三个以上8、应收票据属于哪类流动资产？债权类9、根据我国房地产管理法的规定，居住用地的土地使用权出让最高年限为多少年？70年10、建筑物评估的残余估价法更鲜明地体现出建筑物评估中应遵循什么原则？预期原则11、以城镇整体为单位确定的地价是土地使用权的什么价格？宗地地价12、进行土地使用权的评估时需要考虑什么因素？一般因素（行政因素、社会因素、经济因素、人口因素、心理因素）、区域因素（商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制）、个别因素（位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素）。13、建筑物评估的残余估价法本质上属于什么方法？收益法14、无形资产一般不采用什么方法？市场法15、在专利技术转让中，反映专利技术对整体利润额贡献程度的指标是什么？16、一般而言，政府债券、金融债券、公司债券、有担保的公司债券，哪种债券的风险最小？政府债券17、土地使用权、流动资产、无形资产、建筑物哪种评估对象一般不采用收益法评估？流动资产18、为延长机器设备寿命或其功能而发生的大修理费用，在评估时应怎么做？19、土地“三通一平”是指什么？水通、电通、路通、施工场地平20、在建筑物的评估中如采用市场法，一般认为采用的交易实例的交易日期与评估对象的评估日的时间不能超过几年？21、一般地，影响无形资产评估价值的因素有哪些？无形资产的成本、机会成本、效益因素、使用年限、技术成熟程度、转让内容因素、国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度、市场供需状况、同行业同类无形的价格水平。22、企业被并购发生时，哪些行为需要进行资产评估？23、某资产评估事务所，由于某交易事项的发生，需要对其自有资产进行评估，为此该事务所自行组织所内评估师作了评估，并且作为交易双方的交易依据，这种做法违反了资产评估中要求的是什么原则？独立性原则24、对于上市债券的评估，一般采用的评估方法是什么？市场法26、士地使用权的假设开发法本质上属于什么？收益法27、我国专利法规定，发明专利的保护期限为多长？20年28、不能与企业割离且无使用权和所用权之分的无形资产是什么？商誉29、正常情况下，不可以直接把现行市场价格作为评估值的评估对象有哪些？30、整体资产评估不能采用的评估法是什么？市场法32、机器设备评估中物价指数调整法得出的结论是什么？复原重置成本33、工业用房在企业评估中，通常采用的评估方法是什么？成本法34、用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的什么？市场成交价格35、一般来说，应收账款的回收率越高，坏帐损失率越低。36、把土地分为生地和熟地的依据是什么？土地的开发程度与开发趋势37、商标权、士地使用权、专利权、商誉，哪种是不可确指的无形资产？商誉38、进口设备的到岸价是指什么？抵达买方边境港口或车站,且缴完关税以后的价格。它由进口设备离岸价加途中保险费和国外运杂费组成。39、土地的经济特性有哪些?用途多样性、经济地理位置的可变性、可垄断性40、我国工业用地土地使用权出让年限最高为多少年？50年41、我国现行财务制度一般把科研费用在当期生产经营费用中列支，因此，账簿上反映的无形资产成本是不完整的。42、资产评估中，实体性贬值的估算可采用什么方法？使用年限法、观测分析法、修复费用法43、由于社会对产品的需求量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值属于什么贬值？经济性贬值44、对可上市流通的有价证券的评估，其价值一般是按评估基准日的相关证券的什么价？市场价46、我国专利法规定，发明专利的保护期限为多长？ 20年47、资产抵押、企业兼并、财产纳税、财产担保中，属于以产权变动为评估目的的经济行为的事项是什么？48、在下列事项中，直接决定和制约资产评估价值类型和方法的是什么？资产评估的目的49、应收票据属于下列哪类流动资产？债权类50、机器设备评估中物价指数调整法得出的结论是什么？复原重置成本51、资产评估假设的是什么？继续使用假设、公开市场假设、清算（清偿）假设52、资产评估的客体是什么？即资产评估的对象，可从以下三方面理解：资产是一种权利、资产是一种获利能力、资产必须为某一主体所拥有和支配。53、无形资产分为自创和外购无形资产，这种分类是按什么标准进行划分的？企业取得无形资产的渠道54、可作为企业价值评估折现率中的无风险报酬率的是什么？国债利率55、运用最有效使用原则评估土地资产的前提条件是什么？该块地的效用作最大发挥56、资产评估的贡献原则是指什么？是指某一项资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献。57、不能直接用于设备实体性贬值测算的方法是什么？除使用年限法、观测分析法、修复费用法外的其他方法58、假设开发法中专业费估算的计费基础通常为什么？建筑费59、市场法中进行的区域因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为什么价格？被评估资产的价格61、在转让的专利技术使用权中，买受方的使用权限最大的是什么？独家使用权62、用收益法评估企业价值时，对预