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住宅价格表制作 住宅产品价格表 定价原则整体均价确定价格完善楼栋均价一户一价 定价原则 1 第一步 市场比较法 需求定价法确定整盘均价 市场比较法 依据竞品 针对竞争点 点对点对比分析 计算本案市场价格站位 需求定价法 依据市场目标客群心里价格预期 进行定价修正 第二步 根据楼栋素质确定楼栋均价 定价策略 第三步 根据楼栋自身水平 垂直因素来确定一户一价 景观资源楼间距 采光 视野 临路 污染 噪音 垂直 1 南向遮光楼座高度2 顶层漏水 隔热3 底层底商影响等水平 1 户型因素2 采光3 景观等 定价原则 市场比较法确定入市静态均价 需求导向定价确定客户心理价位 定价逻辑 市场竞争态势分析 得出整盘均价 根据楼栋权重 各楼栋均价 根据垂直水平因素 一户一价 整体均价确定 2 专业开发商会根据项目利润率给到我们项目不同产品分别预期均价 市场研究 竞品选取 竞品选取原则 同类别 同档次 同面积段物业 目标客群具备一致性产品规划 片区具有较高的重叠性 定价参考意义较强销售时间接近 营销大环境参考意义较强 竞品针对本案比准权重 市场研究 案例 案例 银盛泰星海城项目竞品 地块周边 距离最近 水晶海岸 帝邦帝城 山海苑 珠山名苑区域重点 项目周边 保利海上罗兰 凭海临风 星河城地块周边 山海苑 珠山名苑 紧邻项目地块 产品 面积段 推售节点与本案吻合度极高 为本案核心竞品 水晶海岸 帝邦帝城次之 区域重点 保利海上罗兰 1 本案与保利海上罗兰客群重合度十分有限 2 本案目前来看仍为地缘性项目 价格方面应多参考周边楼盘 避免与保利价格的直接竞争凭海临风 产品尺度较大 与本案重合度相对较低星河城 1 推售时间重合 2 产品完全一致 3 直线距离2公里 4 同属一个开发商 综上所述 得出各项目对本案价格影响程度 市场定价 权重打分 价格推导 根据选定的竞品进行各影响因素打分 一般影响因素包含 区位及交通 自然资源 周边配套 项目规划 交房时间 开发商品牌 户型设计 物业服务等全部或其中的几项 得出项目与竞品间比准系数 本案得分 竞品得分 根据竞品均价 比准权重 系数得出项目市场均价 市场定价 案例 价格完善 3 价格完善 客户分类 根据项目蓄客情况 从区位交通 自然资源 周边配套 项目规划 交房时间 开发商品牌 户型设计 物业服务等几个方面对已蓄客户价格心理预期进行摸底调查 受访客户共分两种 1 售楼处现场接待客户 由置业顾问进行摸底2 依托巡展场地 对市场客户进行调研 来访客户调查 70 巡展派单客户调查 30 价格完善 客户价格预期 分别对来访客户及巡展客户进行价格预期统计通过客户摸底价格 不同价格区间客户数量得出客户价格心理预期 2020 1 27 15 价格完善 案例 57组来访客户调研 对星海城均价期望值为 6498元 40组巡展意向客户对星海城均价期望值为 6550元 来访客户心理价位 6498 70 巡展客户心理价位 6550 30 6465元 通过市场竞品得出项目静态市场价格 同时结合客户对项目的价格需求 得出项目均价 静态市场定价 60 动态需求价格 40 价格完善 房源加权均价 比准均价 价格完善 案例 通过市场竞品得出项目静态市场价格 同时结合客户对项目的价格需求 得出项目均价 静态市场定价 6568 60 动态需求价格 6465 40 6500元 比准均价 楼栋均价 4 通过对各楼座的景观资源 楼间距 采光 视野 临路 污染 噪音 等因素进行权重打分 确定各楼栋的综合排序 根据楼栋价差 组团梯度等进行各楼栋均价确定 楼栋均价 楼栋价值排序及推售次序 通过对高层景观 楼间距 采光 视野 临路 污染 噪音 等因素进行权重打分 确定8栋高层综合排序 楼栋均价 案例 在保证利润的前提下 整盘均价6500元 靠河部分推售产生一次价格跳差 价格梯度增加150元 楼栋均价 案例 一户一价 5 一户一价 影响因素 常见垂直差影响因素 1 南向遮光楼座高度2 顶层防水 隔热3 赠送面积 奇偶数层赠送不同 3 底层底商影响等常见水平差影响因素 1 传统因素 买东不买西 2 户型因素3 采光4 景观资源5 噪音等客户落位情况 是否趋中 户型差异是否大等 根据楼栋自身水平差 垂直差影响因素来推导一户一价 根据客户落位情况予以调整 一户一价 案例 星海城18 6层跳过前方洋房 无底商 垂直价差定为50 根据各影响因素所占比重换