祥阁花园整体发展战略及首次公开发售营销推1513328393.doc

“祥阁花园”整体发展战略及首次公开发售营销推广报告 祥阁花园整体发展战略及首次公开发售营销推广报告前 言创新，有风险；不创新，则死亡。创新不仅指功能、环境等硬件的创新，是特指观念的创新！事实告诉我们：推销售产品的年代已经过去，现在是推销梦想的时代。祥阁花园的所要做的，已经超过了产品的本身，而是为消费者提供了一个明天的生活梦想。或许不难发现，有很多有梦想的生活方式、生活形态是一直潜藏在买家心里的东西，没有机会得到满足，也没有期待会得到满足，正如灰姑娘的梦一样。我们相信：祥阁花园正如一个有着魔杖的仙子，将这种生活的需求，这种生活方式变为现实，引导大庆人走进更高层次的生活，用高素质的居住环境、生活来回报自己。第一部分 “祥阁花园”整体发展战略一、祥阁花园核心战略九大原则1、 构筑品牌平台原则住宅品牌是住宅发展商向往消费者长期提供的一组特写的特点、利益和服务，良好的品牌传达了质量的保证。成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆买家”，就是客户毫不犹豫掏钱买你的楼，为长远发展构筑坚实的平台。2、 “第一首选”原则根据对购房群体的分析，将产品打造成广泛消费群的购房目标，针对他们心目中所向往的居住环境、氛围，梦中的憧憬，成为中高档消费群的购房首选。3、 快速销售原则 根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与全方位的营销管理体制，配以整合营销系统，从而达到快速实现阶段首期销售，为今后各组团的热销打下坚实的基础。4、全面领先竞争策略项目能够成为大庆文化中心的标志性、升级换代的产品，制造差异化不仅仅是为了提升产品的整体素质，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能得到市场的认同。5、价格性能比原则主要是针对消费群体的心理而制定的核心策略，它从多方面着手，整合项目资源与优势，凭着其自身优势，全面提升祥阁花园的价格性能比值，有效地摧毁消费者的心理防线。6、环境决胜原则 祥阁花园无论是园林景观、销售现场环境都必须是大庆一流的，是其他楼盘无可以比拟的，通过环境的全面营造来取得胜利。7、强强联手原则 祥阁花园联合相关专业公司，整合各项专业资源组成专业开发的平台，实施细致分工，创造过程精品。8、亲民原则 祥阁花园提供的不再是简单的居住空间改变，而是通过居住环境的改变将更新了未来的生活模式，提供了一种全新的生活方式和享受模式。因此，必须让市场更多了解和认识，定期举办社区活动形成社区文化策动力。9、卖点不可一次推完原则 项目的不能提前透支卖点，必须结合推广节奏。同时，卖点不能一次推完，必须根据消费者的特点和市场的形势相应推出。10、细节完美原则 祥阁花园每一处细节都经过精心的设计打造。二、项目市场定位终极置业 终级置业，顾名思义，就是一生最求的好房子。而在大庆，正是由于购买群体大多是二次置业，因此，需要的是满足人生对于居住的最大化的愿望。祥阁花园，不仅仅是简单的一套房子，而是提供了一套完整的生活计划，满足对于居住的最顶级的要求。一）祥阁花园终极置业八大计划计划一：星级智能家居计划1、启动社区网络智能化小区智能化系统包括“安全防范系统”、“物业管理系统”、“信息网络系统”三部分。按照建设部“国家康居示范小区工程智能化系统示范小区”标准建设。将现人网络通迅技术、现代科技控制技术与建筑环境有机融合，实现资讯国际化和住宅综合自动化。计划二：精装社区计划1、全家居住计划配合送精装修方案，与知名大型品牌商，联合提供一体化套餐服务（1）全精装修发售样板房装修与精装修方案完美结合，所见即所得（2）提供家私超市及电器超市（3）与银行合作，为购买住房、家具和电器提供一体化按揭贷款2、与各行业商家建立商业联盟（1） 吸纳知名商家进驻一期商业街。（2） 由商家为祥阁花园会员提供专属的消费优惠，商业联盟应包括衣食住行各行业。（3） 业主在联盟商家消费可获优惠。（4） 定期印刷精美的祥阁花园会刊供联盟商家刊登广告，并免费向会员派发。计划三：运动健身计划1、 硬件建设（1）多功能大型运动城（会所）项目会所作为一个能够体现“五星级生活”的主旨，因而成为项目中的一个焦点。项目的会所设计建议邀请著名的规划设计公司进行规划设计，保证会所的品质。在会所功能的设置上必须与对周边楼盘会所功能进行系统的调查，在功能的设置上建立一种区隔，形成差异化，营造项目本身的特色。会所的特色项目建议：恒温游泳池、高级壁球室等（2）各组团间设户外健身设施全面体现社区健康运动的理念，实施“泛会所”设计，增强社区内人文生活色彩。（3）充分利用水景资源，在黎明湖边设立游艇码头，成立游艇会。2、 软件建设（1）建立社区体能测试中心，为业主科学运动提供指导（2）为每个业主建立“健康档案”为业主建立业主健康档案、跟踪业主家庭成员健康动态、组织业主心理及身体健康状况评估服务，定期组织体检及体质测定，根据业主身体健康状况适时提供健康预警、提供在饮食、起居、运动选择等方面的合理建议。（3）举行业主运动会通过业主间交流与组织活动，增强社区内人文文化、居住氛围。（4）举行各种健康讲座。体现社区对居住于新城的每一个业主无微不至的关怀。（5）承接各类比赛活动。增强社区名气，增加社区品牌附加值，并有效为项目形象作宣传。计划四：国际英才计划1、祥阁花园的全面推行国际“学城”概念针对国人购房一半为子女的心理需求。充分利用祥阁学校，建立“祥阁班”与著名的国际学校联办“学城”推出直通车式教育配套体系。业主入住祥阁花园，其子女享受到不仅仅就读重点的中、小学，同时还享受到国外留学的机会。2、建立青少年素质教育基地，举行青少年思想道德、文化教育活动。3、 “祥阁国际学城”为业主提供不断充电的机会，提供各类培训与学习。4、 提供专业家教服务祥阁花园与重点中、小学、大庆大学合作建立祥阁家教中心，为业主提供服务。如音乐、文化、美术、心理辅导、语言培训、计算机、数学、电脑培训。计划五：安全居住计划1、提供24小时智能化保安系统 提供国际性现代智能化的生活配套设施，24小时智能化保安系统，确保每一位住户住得安心，放心。4、 建立品质保证体系，组织“生活顾问”与业主代表组成 “业主工程质量监督小组”，对工程进行监督。客户鉴证体系。邀请生活顾问、前期的客户，成立祥阁花园业主品质鉴证组并作为日后业主委员会的前身。工程师监控体系。邀请前期的客户，成立祥阁花园业主品质鉴证组，并作为日后业主委员会的前身。计划六：绿色健康计划1、联合大庆人民医院建立社区配套医院，为业主提供完善的医疗保健体系。祥阁花园与大庆人民的医院建立“绿色通道”计划。业主可在社区配套医院挂号就医。2、提供上门医疗保健服务、家庭病床服务、定期体检服务。全力保证每一位业主的健康。计划七：天长地久计划（一）真心三承诺（1） 包退（出现产权、工期问题）a. 保证所销售的房屋权属清楚。权属清楚是指发展商取得合法的预售许可证，无出现一房多售和导致购房者无法办理产权登记的情况。 b.保证年销售的房屋按期竣工。房屋按期竣工是指所购房屋路通、水通、电通，具基本居住条件。房屋竣工后的小区综合验收等手续办理不在此限。 c.保证广告宣传与实际一致，做到不夸张，不虚假。如经政府主管部门认定权属不清，延期竣工，虚假广告的可以退房。 （2） 一年包换保证房屋工程质量合格。如经房屋鉴定部门认定房屋主体结构出现严重问题的，可以退房。 a.房屋主体结构出现严重质量问题是指因发展商组织的设计及施工原因造成，并经大庆市房屋鉴定为危房。其余情况不在此限。 b.换房的期限为一年，即房屋交付购房者使用之日起计一年内，被鉴定为危房的可换房。一年后则按住宅质量保证书的保修责任处理。 c.经认定后，购房者选择换房时，所换房屋的选择按以下顺序选择相近档次的房屋：同幢 同小区 同区域 其它区域。d. 所换房屋与原来房屋的价值评估，可采购购房者与发展商协商或由大庆市房管局估价所估价的方式进行。如所换房屋价值大于原房屋的价值，其差价由购房者补给发展商；如所换房屋价值小于原房屋的价值，其差价由发展商退给购房者。（3） 五年保修保证提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并严格按住宅质量保证书的内容兑现有关承诺。购房者一经入住，即提供五年保修服务。 a.在住宅质量保证书规定的保修期内的房屋维修，发展商负责免费包修，如购房者自行装修或使用不当引起的维修不在此限。 b.保修期过后，所有维修只收成本费，不加收任何附加费用。（二）英式管家服务提供全方位的尊贵服务物业管理是提升整个小区的重要指标。现在，大众化、普遍的服务已远不能满足现代家庭的需求，必须将传统的“物业管理”向深层次的“服务”过渡，以私人化、个性化、完善的服务，彻底让业主从生活的桎梏中解放出来，从容享受悠闲的生活。人们提到“管家”，首先想到的就是英国，其实并不是只有英国才有管家，而是英国人将此职业发挥得淋漓尽致，臻于艺术化。因此，“英式管家”成为世界上家政服务领域的经典名词。祥阁花园引入“英式管家”，为住户打理生活琐事，让住户与家人写意地享受生活的闲逸。（1） 各组团设独立的管理中心（2） 每200户设立一个“管家“，业主全天24小时可以随时与自己的“管家”进行电话联系。（3） 业主在生活上遇到的一切问题都可以直接找该“管家”，由该“管家”负责跟踪协商解决。（4） 家政服务由“专业家务专员”，为业主提供各类家庭琐事之钟点服务，如提供熨洗、订购、送餐、家庭宴会、代订杂志、鲜花速递等家政服务。（5） 儿童托管服务设立专门的儿童托管中心，为忙于工作的知性阶层解除业主子女放学后无暇顾及，无后顾之忧。（6） 超值会所服务各业主/住户均可以非常优惠的价格享受社区配套及尊贵会所设施。（7） 财务服务a推动成功服务：邀请专业人士就社会热点，经济热点，经济管理等举行专业讲座。b物业理财服务：提供租凭代理专业服务，帮助业主获得超值的物业投资收益。 （8） 物业理财服务跟踪管理业主私家物业的使用情况，建立私家物业的管理分类分档、居家设施设备的维修保养记录档案、定期进行房屋健康诊断和评估，提交屋宇健康管理报告，为业主提供私家屋宇安居管理服务。计划八：人文居住计划1、成立“祥阁置业会”，提出“泛客户服务理念”。“祥阁置业会”的宗旨不仅仅是客户提供祥阁地产开发楼盘资讯，也向客户提供优先定购祥阁花园，享受会员优惠政策及精选商号的购买折扣等。2、定期举行社区文化活动，加强往户之间的交流，培育人文氛围。创造良好的社区居住氛围，是通过定期举行社区文化活动，加强往户之间的交流来实现的，以达到让居住于此的每一住户相处得更和睦、更融洽。三、构筑核心竞争力1、本项目核心竞争优势分“大中小”三重1）大环境大庆文化中心2）中环境学府人文，优越环境3）小环境过程精品，细节完美2、终极置业背后的地域、人文、产品的复合优势 祥阁花园代表着代表着高品质和高档次，是财富和身份的象征。所有负责任、有追求的开发商都在思考一个问题，如何才能建造出既有时代特点，又能经得起时间考验的建筑？祥阁花园不仅卖楼盘，更卖一种生活方式。因此，我们赋予祥阁花园的不仅仅是简单的“终极置业”概念，更是为楼盘赋予独有的生活方式，使祥阁花园拥有长久的吸引力。有文化的楼盘才有长久热销的可能性，祥阁花园位于大庆文化中心，这里的文化，不是附风弄雅的弄几幅字画、书馆来自我标榜与陶醉，而是对社会、历史及人们居住理想的一次次挖掘与引导。为楼盘赋予文化价值及生活方式影响力，在高层次的房地产市场，缺乏文化价值的楼盘，将被淘汰。四、祥阁花园核心推广主题回报你一生主题阐释：祥阁花园所在的区位是大庆市独一无二的文化中心，不仅仅是具有广阔的发展空间，周边良好的人文环境为后代成长提供了有利条件。而祥阁花园产品的 高素质，为大庆人提供了更好的居住环境，让大庆人享受一种彻底的新生活变革。对于购买人群的特定成为无疑提升了他们的自身价值，使他们能够找到认同感和归属感。不仅仅是如此，祥阁花园具有双重性。商铺更是提供了一种高增长、高效益的投资模式，保证了业主持续的收益。为自己生活的更好，为下一代更好成长，拥有稳健高回报的投资；所有的这些祥阁花园全部为买家而准备，成功人士就应该如住祥阁花园，用祥阁花园的新生活来回报自己，尽情享受人生。五、目标消费群定位 祥阁花园的规模在大庆属于第一盘，因此，项目的消费群不再单一，而是层次丰富的类型，主要有以下两种：一）大庆新富精英阶层1、家庭生命周期和个体特征n 年龄在3040岁n 一般拥有一辆国产私家车n 主要为小型私营企业主，企事业单位的管理层。n 有事业心，工作勤奋且努力；事业成功或有良好的发展潜力和为此奋斗的精神，受过良好的教育，有着良好的事业基础和发展前景。2、购房动机和消费心理（1）为子女就读名校而买房购房重点从夫妇转移到孩子身上，希望通过改善居住环境，给予子女一个更加良好的成长环境。（2）为改善生活环境而换房由于独生子女政策的实行，极大地减轻了家庭的负担，提高家庭物质生活水平和文化生活质量已成为家庭生活的新需求。同时有许多孩子在海外读书的父母，为提高家庭生活素质而买房。（3）部分为投资功能（4）追求健康和舒适（5）效仿及炫耀动机（7）注重房屋的实用性、合理性家庭结构核心化，又是家庭面临工作、学习、子女教育、赡养长辈等种种困扰的时候，经济负担较重，加上住宅的商品化，因此对房屋的实用性、合理性更加挑剔。3、购房需求与开发对策购房需求产品供应n 户型面积不宜太大n 厅、房面积要适中n 接受总价处于中等水平n 中户型：120140平方米n 间隔：3室2厅n 投资：两房（7080平方左右）偏好于有益子女教育的社区环境n 配套重点学校，推出一条龙教育系统需要体面公共空间，满足社交需要规模化开发大配套、大景观提升生活素质n 优良的产品规划设计n 精致的细部处理二）先富精英阶层1、家庭生命周期和特征n 夫妻年龄由3550岁n 家庭年收入15万50万元。n 主要指中型私营企业主，国有企业的管理者，政府部门官员。n 成熟、稳健、富有。n 开始步入资产者的行列，表现在拥有各自企业的若干股权。n 为子女就读名校而买房购房重点从夫妇转移到孩子身上，希望通过改善居住环境，给予子女一个更加良好的成长环境。n 为改善生活环境而换房由于独生子女政策的实行，极大地减轻了家庭的负担，提高家庭物质生活水平和文化生活质量已成为家庭生活的新需求。同时有许多孩子在海外读书的父母，为提高家庭生活素质而买房。n 部分为投资功能，追求健康和舒适，效仿及炫耀动机n 追求华丽、高贵甚至奢华，注重房屋的高档次、舒适性与附加价值2、购房需求与开发对策购房需求产品供应n 追求高档次n 户型面积要大n 厅、房面积大n 追求私密空间n 大户型：140200平方米n 间隔：4室2厅以上n 其它：赠送花园或阁楼n 投资：两房（7080平方左右）偏好于有益子女教育的社区环境n 配套重点学校，推出一条龙教育系统需要体面公共空间，满足社交需要规模化开发大配套、大景观提升生活素质n 优良的产品规划设计n 精致的细部处理五、项目整体素质全面提升一）“大社区，小组团”模式由于项目的总体量比较大，无论从推广的角度还是环境规划的角度来看，都应该采用“大社区、小组团”的做法，将整个社区划分为单个的小组团，在保证每一个组团相对独立的同时有保证整体的和谐统一性。项目以排列式布局，而且每栋楼的间距比较宽，因此在每两栋单体楼的中间部分构成了一个开放式的庭院，使每一个小的组团都有一个小型的中心庭院景观。开放式庭院的园林它最大的好处是可以给人一种与外界的大环境有一个隔离的感觉，可以给客户一种家的亲切的感觉，并且可以单独把它作为一个独立的园林来进行处理，竹影兰香，小阁临流，曲廊分院，咫尺之地，容我周旋，所谓“小中见大”，淡雅宜人，正是开放式庭院园林的特点。开放式庭院也是娱乐与休闲和家庭生活的重要场所，是儿童游戏玩耍的天堂，对成年人而言，庭院是会客室的延伸。也是一个非正式的工作间。朋友之间可以在此更开放、自由地交流。二）项目环境构思1、主题园林 针对本项目的特点，结合大庆气候以及特征，项目的园林主题设定为：日式风情园林日式园林，以精致与构思的巧妙而见长。同时，日式园林的山、水、石的架构都能够在细微中见大成。由于大庆的气候特征，不可能象南方一样过份地最求园林的植物层次与种类的丰富性和水景的考虑。而日式园林的枯山水非常适合大庆的气候，而且整体感觉，无论是在夏天还是在冬季，都能够成为不同的风景而别具一番风味。对于园林的具体建议，凌峻公司需要与园林公司一起进行详尽的沟通后方进行确定后实施。2、泛会所思路在项目的各个组团中，在强调景观的同时，必须引入“泛会所”的概念社区就是会所充分挖掘会所功能，将会所设施散步于庭院、架空层、空中花园等处。小区景观与健康休闲设施相融合，“会所”无处不在。更强调开放、参与、增强邻里之间的沟通。3、中心园林设立项目标志物本项目为温柔平缓的地形。项目中心花园和中央部分的形成项目的象征识别物，使来访者在入口处时，心中产生好奇或征服的心理，并在走至象征识别物赏景的过程中，已经不知不觉的由融入到这片生态、自然的环境中。4、中心园林假日广场在项目营造全方位立体化绿化的同时，透过景观元素的提供与空间使用单元的结合，创造出一个有艺术文化、个性化、共同活动性的符合居民需求的机能性空间。假日广场社区商业全部汇聚一处，由此更多的提供业主交流的机会；广场作为地块的几何中心，也是文化中心，具有自然优势的祥阁，从此多了一份人文价值；广场上以水、树、花、音乐、绘画、书籍古据临街一面，建成露天艺术街，以给人多些亲切与文化味，而将有商业交易汇聚，在一个大都会中，让人在内部散步、休闲；在广场内区以水、树、花、音乐、绘画等饰物理为主题装点，或布置一些小块自然园林，增强内部环境的自然气息第二部分 祥阁花园首期营销推广计划一、 祥阁花园销售目标开盘一个月销售100套，10月底完成销售面积5万平方米。二、祥阁花园首期营销六大核心策略一）政府搭台，媒介唱戏策略祥阁花园的造势需要得到政府的支持与认可，借助政府提出“新文化中心”的总体战略。同时，通过媒介对地域进行深入的报道分析，使祥阁花园在短时间内成为“大庆文化中心”一颗耀眼的新星，提高祥阁花园“五星级的家”品牌平台知名度与影响力。与此同时，也为祥阁花园的商铺进行招商工作提供了有利的条件。二）祥阁花园造势与做市策略利用政府及媒介的权威性开展炒作，形成“大庆第一大盘”与“大庆销量第一”的舆论地位。同时，采用“事件行销”活动，制造轰动效应另一方面，通过整合各种营销途径，将市场启动出来。在充分认知和锁定目标消费者，提供与其理想和要求相契合的生活方式，开展点对点、面对面的推广。三）细节完美策略祥阁花园必须注重产品细节及包装细节，将市场推广工作细致化，定期举行公关活动和社区活动，增强人气，与消费者拉近距离。四）对消费者进行诱导策略以生活方式调动消费者的情感，以虚拟社区启发消费者的想象力，提前灌输各种美妙的生活细节，让购房者心醉。五）与主流媒体进行深度合作策略联合政府，通过与大庆晚报等主流媒体深层次的合作，联手对区位板块大肆炒作。六）超常规手段震撼开盘 祥阁花园的开盘，不仅仅是公关活动造势上，还是媒介的组合宣传上都必须是以大庆从没有使用过的非常规手段进行操作，力求争取能够真正征服大庆人。三、样板房装修祥阁花园样板房的装修主要是考虑两种方式，即中档次装修和高档次装修。在这两种档次装修下形成不同类型的风格，满足市场买家对个性化的需求1、中档装修这类型的装修主要是针对相对比较少的户型。如80平方米左右。比较多的买家购买后是用于投资。这类型样板房装修后，只是摆放简单的家电以及家具供参观即可。2、高档装修这类型的装修主要针对大户型单位。如三房两厅的单位。对于这类型的样板房子需要花费一定的心思进行布置，需要专门同装修设计公司进行协调，能够让买家不仅仅感受到新奇的居家氛围。同时，作为全精装修发售，能够让买家感受到实惠。除此以外，发展商还可以选择进行厨、卫精装修作为交楼标准。具体的样板房户型分布与风格建议编号户型风格建议186平方米时尚、精致装修，只是简单的家居布置2108平方米年轻、时尚的中档装修3134平方米休闲、写意的湖畔生活4166平方米具有浓厚的人文气息，文化味5209平方米欧陆情怀，彰显尊贵n 项目开盘准备工作1、售楼部现场装修完成2、部分园林（包括中心园林以及看楼通道）的落成3、样板房装修完成4、假日广场完成四、现场包装策略1、营造让人心动的格调，让消费者产生向往与购买欲望，为制造心理落差创造条件。迎合项目的定位主题“五星级的家” 2、注重生活细节，制造生活氛围。如样板间应采用有品质保证的装饰材料，才彰显楼盘的形象与定位，还要注重细节，放置各式精致小饰物，如厨房的小砧板、菜刀、还有放置在桌上的准备好的晚餐材料：南瓜、大白菜、还有新鲜的鱼等，这些都能引导参观的人进入模拟的居住环境氛围内，3、五点一线进行包装a) 五点：售楼中心、样板区、社区配套、园林景观区、工地b) 一线：看楼通道4、营销中心的接待 营销中心必须参考五星级酒店标准安排专门的门童，主要负责客人的进入的接待工作，提供帮助打车、接送等服务，让每一位来到楼盘的客人都享受到一种星级的服务。5、围墙、周边环境围墙的布置应考虑到与整个项目的协调统一，以项目的主题雕塑和象征物作为主体，配以项目名称、LOGO等。周边环境通过项目象征物与周边环境作为一个衔接、过渡，形成独特的标识和视线的引导作用。五、阶段划分及阶段策略一） 阶段划分编号阶段事项时间安排1销售人员招聘、培训2月中旬2导入期3月中旬3蓄客期4月6日4月30日4公开发售（热销售期）5月1日5热销延续期59月份6清尾货10月上旬二）各阶段策略重点1、导入期/开盘前/内部认购期重在造势一个项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性，决定了其在销售上一定要争取一炮而红，否则项目再有前景，也可能难以为继、中途夭折。所以我司强调房地产销售的短时间内的大量成交，强调以快打慢。这需要通过造势来实现。2、销售中期掌握节奏销售中期是成交量最大的时期，且销售价位也处在获利最大阶段。此时的策划重点在于掌握销售节奏，利用各种卖点的组合与转移，多种销售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。3、尾期重促销销售后期要敢于让利，出清存货。其策划重点在于促销技巧的组合，以强力的销售保证销售的零库存。在促销技巧的组合上，应把握几点原则：一是不直接降价，以其它方式体现让利。二是促销技巧要出新，根据项目的实际情况度身订造。三是促销不应只着眼于手头存货的销售，还要注意为下一期推售重点的推广造势，起到承上启下的作用。销售阶段划分表时间阶段推广策略推广目标主要事件行销02.3月上旬市场导入期1. 通过成立“祥阁置业会”，吸纳潜在消费者入会2. 炒作祥阁区位优势，导入终极置业概念建立项目知名度，为开盘储蓄客源。1、大庆晚报的系列新闻炒作2、开始“祥阁置业会”的会员征集工作，搜集会员资料03.4.6日4.30日蓄客期1. 继续延伸祥阁花园区位优势炒作，创造先声夺人的势能2. 联合主流媒体，大肆炒作区位板块居住前景。3. 现场开放，让消费者亲身感受完美社区的氛围。1、建立鲜明有力的形象2、建立市场对项目基本认识3、为开盘登记大批意向客户1. 项目获奖授牌仪式（象相关职能部门申请）2. 推出100套较次单位，以优惠价作“内部认购”3. 推出商铺带住宅的“1+1”双赢计划（限量发售）03.5.1日至8月底月公开发售期1、 媒体楼书2、 报纸的全包版3、 观者登记个人资料，可于开盘当日参加大抽奖，为开盘聚集人气打造基础。4、 通过现场包装制造“物美价廉”的巨大心理落差。5、以震撼性手法开盘，制造轰动效应1、 过现场包装打动人心，达到或超越消费者心理期望值。2、一炮而红打开市场，达到短期快速大量成交，建立市场统治者地位的目的。1. 祥阁花园首届文化艺术节日开幕（开盘）2. “百万寻宝”活动（开盘）3. 半价送装修（开盘）4. 十大名人推介会（6月份）5. 推出国际英才计划，买房送学费（6月份）6. 买房抽奖游日本（7月份）7. 买房送十年的车位使用权（7月份） 8. 祥阁花园北大教育家讲座（8月份）9. 放心“十免”活动（8月份）03.9月底10月底清尾货1、全面清理尾货以实惠来打动买家1、 住宅带商铺“1+1”双赢计划（9月份）2、 买房赚家一揽子计划（9月份）3、 特价单位，全价送装修（10月份）4、 10重大包，十分惊喜（10月份）16n 祥阁花园 广州凌峻房地产咨询有限公司 “祥阁花园”整体发展战略及首次公开发售营销推广报告三）各阶段策略概述（一）导入期1、推广策略n 通过成立“祥阁置业会”，吸纳潜在消费者入会n 炒作祥阁花园区位优势，导入终极置业概念2、 推广目标n 建立项目知名度，为开盘储蓄客源。3、 主要行销事件1）成立“祥阁置业会”推出“置业直通车”服务会员权益：n 个人会员：商家优惠折扣，优先购房，价格优惠13%，并享有购房积分优惠。n 团体会员：团体购房折扣优惠；提供会所作为活动场所；可在小区进行推广，提供会刊刊登广告。n 入会资格：需通过资格申请，经筛选后免费入会.n 祥阁置业会会员更可以获得祥阁花园的商铺的优惠券100元，每次消费50元，可以使用优惠券10元。通过置业会活动的开展，积极地带动了商铺的经营，同时为商铺聚集了人气。（二）蓄客期1、 推广策略n 继续延伸祥阁花园区位优势炒作，创造先声夺人的势能n 联合主流媒体，大肆炒作区位板块居住前景。n 现场开放，让消费者亲身感受完美社区的氛围。2、 推广目标n 建立鲜明有力的形象n 建立市场对项目基本认识n 为开盘登记大批意向客户3、 主要行销事件n 项目获奖授牌仪式（向相关职能部门申请）n 推出100套较次单位，以优惠价作“内部认购”n 推出商铺带住宅的“1+1”双赢计划（限量发售）（三）热销期（公开发售） 本阶段项目正式开盘发售，广告的传播力度将加强，同时配合项目相应的公关活动，制造出阶段性的市场热点，达成短时间内快速出货的目的。1、 推广策略n 媒体楼书n 报纸的全包版n 观者登记个人资料，可于开盘当日参加大抽奖，为开盘聚集人气。n 通过现场包装制造“物美价廉”的巨大心理落差。n 以震撼性手法开盘，制造轰动效应2、 推广目标n 过现场包装打动人心，达到或超越消费者心理期望值。n 一炮而红打开市场，达到短期快速大量成交，建立市场统治者地位的目的。3、开盘行销事件1）祥阁花园首届文化艺术节在祥阁花园开盘当天举行“祥阁花园首届文化艺术节”，特别邀中央电视台名嘴李咏作为开盘主持嘉宾并邀请请香港艺人（如郑少秋/黄日华）、国内模特等举行祥阁花园首届文化艺术节开幕活动。开幕仪式上香港艺人作为开盘活动嘉宾，举行见面会。同时，开盘当天在黎明湖滨广场举行大型文艺演出活动，全面提升项目的知名度和美誉度。n 香港明星“荣誉业主”签约见面会。在开盘当天，特别举行香港明星作为祥阁花园“荣誉业主”签名见面活动，通过明星的影响力和号召力全面提升项目形象。n 精英模特SHOW活动邀请国内的模特举行露天的精英模特SHOW活动，将祥阁花园所代表的优越的生活淋漓地展示出来。n 祥阁花园璀璨夜烟火晚会祥阁花园文化艺术节举行期间，项目旁边的黎明湖畔举行大型的烟火晚会活动，让大庆人真正认识到项目所在的优越的自然环境和良好的居住氛围，积极地建立项目品牌。n “百万寻宝”活动（开盘）在项目现场举行寻宝游戏，设立不同的奖项目，吸引现场人气。n 半价送装修（开盘）买家只需要支付相当精装修一半的费用即可拥有精装修。6月份行销事件n “十大名人推介活动”“榜样的力量是无穷的”，通过在大庆寻找到具有影响力的公众人物，通过他们从专业和对生活理解、对人居环境的看法并结合项目，对项目进行正面的推介，增加市场的权威认同n 国际英才计划，买房送学费（6月份）购买祥阁花园的业主，赠送子女的学费。7月份行销事件n 买房抽奖游日本（7月份）n 买房送十年的车位使用权（7月份） 8月份行销事件n 祥阁花园北大教育家讲座（8月份）祥阁花园邀请北京大学大教育专家为祥阁花园业主进行儿童心理学讲座。n 放心“十免”活动（8月份）购买祥阁花园的业主将享