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文档简介
商铺住宅分别核算可节省土地增值税在房地产开发项目中,经常存在同一幢建筑物中,下面几层是商铺,上面若干层是住宅的情形。企业在涉税处理上,如果成本对象选择恰当,分别核算时对土地增值税产生的税收影响说明如下。案例某房地产企业开发某商住楼项目,该楼盘共6 层,每层10000 平方米,项目立项时下面3 层为商铺,上面3 层为住宅房产。预计商铺平均销售单价6000/平方米,住宅平均售价3000 元/平方米。预计整幢楼建筑成本132000000 元(其中利息6000000 元、不可加计扣除的规费6000000),商铺精装修成本30000000元。假设该楼盘的商铺和住宅全部实现销售,营业税金及附加为销售房地产开发费用收入的5.6%,暂不考虑其他税调整事项。在日常财务核算中,在成本对象的选择上,企业有两种方案可以选择,即以整幢建筑物作为成本对象的一般性做法和以商铺、住宅分别作为成本对象的做法。如果企业在日常财务核算中,将整幢建筑物作为一个成本对象核算,则税务机关会以商铺精装修成本与住宅成本无法区分为由,要求将商铺装修成本并入建安总成本,在商铺与住宅之间按建筑面积比例分摊;如果商铺、住宅分不同的成本对象核算,则企业有充分的理由将总建筑成本在商铺和住宅成本中分摊,商铺的精装修成本直接计入商铺成本,税务机关一般无异议。以整幢建筑物作为成本对象的土地增值税计算1.商铺应缴纳土地增值税的计算:商铺收入:300006000180000000(元)。 商铺不含利息、规费的成本:(132000000 30000000 6000000 6000000)600003000075000000(元)。 商铺成本中不可加计扣除的规费:3000000元。房地产开发费用:7500000010%7500000 (元)。 财政规定的加计扣除金额:7500000020%15000000 (元)。 可扣除的经营税金及附加:1800000005.6%10080000 (元)。扣除额合计:110580000 元()。增值额:69420000元。 增值率: 69420000 11058000062.78%。应缴土地增值税:6942000040%1105800005%22239000 (元)。2.住宅应缴纳土地增值税的计算:住宅收入:30000300090000000(元)。 住宅不含利息、规费的成本:(132000000 30000000 6000000 6000000)600003000075000000 (元)。 住宅成本中不可加计扣除的规费:3000000元。房地产开发费用:7500000010%7500000 (元)。 财政规定的加计扣除金额:7500000020%15000000 (元)。 可扣除的经营税金及附加:900000005.6%5040000 (元)。扣除额合计:105540000 元()。增值额:11493000元。增值率:0。应缴土地增值税:0元。财务核算上,以整个建筑物作为成本核算对象,在精装修成本不能合理分摊到商铺的前提下,整幢建筑物土地增值税清算应缴纳土地增值税22239000元。商铺、住宅分成不同的成本对象核算的土地增值税计算1.商铺应缴纳土地增值税的计算:商铺收入:300006000180000000(元)。 商铺不含利息、规费的成本:(132000000 6000000 6000000) 60000 30000 3000000090000000(元)。 商铺成本中不可加计扣除的规费:3000000元。房地产开发费用:9000000010%9000000 (元)。 财政规定的加计扣除金额:9000000020%18000000 (元)。 可扣除的经营税金及附加:1800000005.6%10080000 (元)。扣除额合计:130080000 元()。增值额:49920000元。增值率:38.38%。应缴土地增值税:4992000030%14976000 (元)。2.住宅应缴纳土地增值税的计算:住宅收入:30000300090000000(元)。 住宅不含利息、规费的成本:(132000000 6000000 6000000) 600003000060000000 (元)。 住宅成本中不可加计扣除的规费:3000000元。房地产开发费用:6000000010%6000000 (元)。 财政规定的加计扣除金额:6000000020%12000000 (元)。 可扣除的经营税金及附加:900000005.6%5040000 (元)。扣除额合计:86040000 元()。增值额:3960000元。增值率:4.60%。应缴土地增值税:1188000元。财务核算上,商铺、住宅分成不同的成本对象核算,在精装修成本能准确归集到商铺的前提下,整幢
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