商铺住宅分别核算可节省土地增值税.doc

商铺住宅分别核算可节省土地增值税在房地产开发项目中，经常存在同一幢建筑物中，下面几层是商铺，上面若干层是住宅的情形。企业在涉税处理上，如果成本对象选择恰当，分别核算时对土地增值税产生的税收影响说明如下。案例某房地产企业开发某商住楼项目，该楼盘共6 层，每层10000 平方米，项目立项时下面3 层为商铺，上面3 层为住宅房产。预计商铺平均销售单价6000/平方米，住宅平均售价3000 元/平方米。预计整幢楼建筑成本132000000 元（其中利息6000000 元、不可加计扣除的规费6000000），商铺精装修成本30000000元。假设该楼盘的商铺和住宅全部实现销售，营业税金及附加为销售房地产开发费用收入的5.6%，暂不考虑其他税调整事项。在日常财务核算中，在成本对象的选择上，企业有两种方案可以选择，即以整幢建筑物作为成本对象的一般性做法和以商铺、住宅分别作为成本对象的做法。如果企业在日常财务核算中，将整幢建筑物作为一个成本对象核算，则税务机关会以商铺精装修成本与住宅成本无法区分为由，要求将商铺装修成本并入建安总成本，在商铺与住宅之间按建筑面积比例分摊；如果商铺、住宅分不同的成本对象核算，则企业有充分的理由将总建筑成本在商铺和住宅成本中分摊，商铺的精装修成本直接计入商铺成本，税务机关一般无异议。以整幢建筑物作为成本对象的土地增值税计算1.商铺应缴纳土地增值税的计算：商铺收入：300006000180000000（元）。 商铺不含利息、规费的成本：（132000000 30000000 6000000 6000000）600003000075000000（元）。 商铺成本中不可加计扣除的规费：3000000元。房地产开发费用：7500000010%7500000 （元）。 财政规定的加计扣除金额：7500000020%15000000 （元）。 可扣除的经营税金及附加：1800000005.6%10080000 （元）。扣除额合计：110580000 元（）。增值额：69420000元。 增值率： 69420000 11058000062.78%。应缴土地增值税：6942000040%1105800005%22239000 （元）。2.住宅应缴纳土地增值税的计算：住宅收入：30000300090000000（元）。 住宅不含利息、规费的成本：（132000000 30000000 6000000 6000000）600003000075000000 （元）。 住宅成本中不可加计扣除的规费：3000000元。房地产开发费用：7500000010%7500000 （元）。 财政规定的加计扣除金额：7500000020%15000000 （元）。 可扣除的经营税金及附加：900000005.6%5040000 （元）。扣除额合计：105540000 元（）。增值额：11493000元。增值率：0。应缴土地增值税：0元。财务核算上，以整个建筑物作为成本核算对象，在精装修成本不能合理分摊到商铺的前提下，整幢建筑物土地增值税清算应缴纳土地增值税22239000元。商铺、住宅分成不同的成本对象核算的土地增值税计算1.商铺应缴纳土地增值税的计算：商铺收入：300006000180000000（元）。 商铺不含利息、规费的成本：（132000000 6000000 6000000） 60000 30000 3000000090000000（元）。 商铺成本中不可加计扣除的规费：3000000元。房地产开发费用：9000000010%9000000 （元）。 财政规定的加计扣除金额：9000000020%18000000 （元）。 可扣除的经营税金及附加：1800000005.6%10080000 （元）。扣除额合计：130080000 元（）。增值额：49920000元。增值率：38.38%。应缴土地增值税：4992000030%14976000 （元）。2.住宅应缴纳土地增值税的计算：住宅收入：30000300090000000（元）。 住宅不含利息、规费的成本：（132000000 6000000 6000000） 600003000060000000 （元）。 住宅成本中不可加计扣除的规费：3000000元。房地产开发费用：6000000010%6000000 （元）。 财政规定的加计扣除金额：6000000020%12000000 （元）。 可扣除的经营税金及附加：900000005.6%5040000 （元）。扣除额合计：86040000 元（）。增值额：3960000元。增值率：4.60%。应缴土地增值税：1188000元。财务核算上，商铺、住宅分成不同的成本对象核算，在精装修成本能准确归集到商铺的前提下，整幢