宝鸡市市场调研报告.doc

宝鸡市市场调研报告宝鸡市市场调研报告 2005 9 132005 9 13 前言 前言 本市场调研报告 主要针对宝鸡市场在宏观经济 宝鸡市概况 宝鸡市经济现状 宝鸡市经济未来发展预测及相关影响经济法律 法规 进行调研分析及宝鸡房地产宏观市场 房地产市场发展现状 房地产市场未来发展预估及相关影响房地产的法律法规 房地 产微观市场 在售楼盘产品现状 开发节奏 销售价格 销售情况 与针对性调研 宝鸡市商业环境 教育环境 进行调研分析 同 时对本项目地块的资料进行收集和整理 关于项目的细部市场调研 产品细部调研 消费市场调研 与营销推广策划方案将进一步提 供 目 录 第一篇第一篇 宝鸡市宏观环境调研宝鸡市宏观环境调研 6 第一章宝鸡市城市概况 10 第二章 政治环境概述 17 第三章 经济环境报告 17 第四章 人口环境 20 第五章 文化环境 23 第二篇第二篇 宝鸡市近年房地产回顾及展望宝鸡市近年房地产回顾及展望 25 第一章2003 年以来宝鸡市房地产回顾 25 第二章宝鸡市房地产展望 28 第三篇宝鸡土地供应形式与市场前瞻第三篇宝鸡土地供应形式与市场前瞻 30 第一章 市政府土地政策的调整及对开发公司的调整 30 第二章土地实行拍卖对开发公司的影响及对策 31 第四篇宝鸡市楼盘态势第四篇宝鸡市楼盘态势 32 第一章 宝鸡市楼盘分布 33 第二章 宝鸡市住宅概况 33 第三章 宝鸡市商业物业概况 37 第五篇第五篇 宝鸡市场消费者调研宝鸡市场消费者调研 37 第六篇宝鸡市楼盘汇总第六篇宝鸡市楼盘汇总 38 第一章 宝鸡市在售楼盘列表 38 第二章宝鸡市重点楼盘点评 45 第七篇第七篇 项目区域环境市场调研项目区域环境市场调研 62 第一章项目概况 62 第二章项目周边环境 62 第三章项目周边配套 63 第四章城市发展规划对地块所在区域的影响 63 第五章城市发展形势对地块所在区域的影响 65 第六章项目 SWOT 分析 66 第八篇第八篇 业内人士专访业内人士专访 69 第一章开发商专访 69 第二章销售人员专访 70 第三章营销人员专访 71 第九篇第九篇 针对性调研针对性调研 73 第一章 宝鸡市商业市场调研 73 第二章 项目商业价值分析 76 第三章 宝鸡市教育环境调研 77 第十篇第十篇 市场初步结论市场初步结论 81 宝鸡房地产市场调研宝鸡房地产市场调研 第一篇 宝鸡市宏观环境调研第一篇 宝鸡市宏观环境调研 第一章 宝鸡市城市概况第一章 宝鸡市城市概况 1 11 1 宝鸡市城市简介宝鸡市城市简介 宝鸡位于陕西关中西部 辖十县两区 总面积 1 8 万平方公里 总人口 367 万 其 中市区面积 555 平方公里 人口 55 万 改革开放以来 宝鸡先后被国家确定为综合经 济体制改革 机构改革 金属改革和 优化资本结构 试点城市 经济发展水平在全国 中心城市居中等偏上位置 是西部新兴的工贸城市 宝鸡具有雄厚的工业基础 特别是改革开放以来 国有企业的实力显著增强 乡镇企业 三资企业迅速崛起 全市形成了机械 电子 食品 有色金属四大优势产业和以国有大中型企业为骨干 门类齐全的工业体系 钛材产量居全国第一 钢桥梁 铁路道岔居 全国第二 灯泡居全国第三 通讯及导航设备 精密机床在国内占有重要的地位 石油钢管 石油钻采设备 重型汽车 电冰箱 洗 衣机 啤酒等在西关或陕西省名列前茅 西凤酒为全国名酒 猴王香烟被评为国烟 四强 累计有 35 种产品荣获国家金质奖和银质 奖 500 多种产品获部优 省优称号 180 多种工业产品远销 50 多个国家和地区 宝鸡矿产资源丰富 已探明铅 锌 铜 金 银 煤等矿产资源 30 多种 太白 凤县铅锌矿带 黄金矿带 品位高 储量大 排位亚洲及国内前列 已建成中国西北地区最大的黄金出产企业 宝鸡科技力量比较雄厚 全市拥有大中专院校 24 所 各类专业技校 52 所 专业研究所 院 30 多个 厂办专业技术研究开发 机构 60 多个 专业技术人员 12 万人 超导研究等在国内外居领先地位 5 77 平方公里的国家级高新技术产业开发区已初具规模 宝鸡古称陈仓 是华夏始祖炎帝的故乡 周秦王朝的发祥地 青铜器之乡 境内有省级文物保护景点 65 处 著名古迹有炎帝活 动过的天台山 西周宫室 周原遗址 雍城遗址 法门寺 钓鱼台 周公庙 五丈原诸葛亮庙等 名胜风光有太白山国家森林公园 天台山风景名胜区 陇县关山草原等 1 21 2 城市建设规模与发展城市建设规模与发展 特征特征 宝鸡市市区包括三区 渭滨区 金台区 陈沧区 宝鸡市的道路建设良好 交通便利 有三条贯穿东 西的主干道 中山路 经 二路 火炬路 其中中山 路和经二路集中了宝鸡市的商业和生活配套 火炬路是宝鸡市高新技术开发区的主干道 烟厂路和红旗路 南段为清姜路 连接了宝 鸡市南北两大区域 金台区 渭滨区 陈沧区 1 31 3 区位优势区位优势 宝鸡地理位置优越 位于陕 甘 川三省结合部 是连接西南 西北的交通枢纽 陇海 宝成 宝中铁路在此交汇 是陇海铁路 线上第三个大 十 字 公路西通八达 已形成东连西安 西达兰州 北至银川 南接成都的四条干线和 110 条支线公路网 宝鸡是西部的 东部 位于西安 兰州 银川 成都四个省会城市几何中心 陇海 宝成 宝中铁路在此交汇 连霍高速公路 穿境而过 国道 省道及县际公路四通八达 是新欧亚大陆桥仅次于郑州 徐州 也是中国西部唯一的大十字 在全国经济布局上具 有承东启西 南连北进的枢纽作用 宝鸡作为中原通往西南 西北的交通枢纽 处在西部大开发第一阶梯的位置 这些区位特点使宝 鸡有了成为毗邻地区经济中心的有利条件 第二章 政治环境概述第二章 政治环境概述 2 12 1 有关房地产经营的方针政策有关房地产经营的方针政策 建设部公布关于调控房地产市场 稳定住房价格工作 6 个时间表 新华社消息 金台区 渭滨区 陈沧区 前线观点前线观点 目前 渭滨区火车站附近是宝鸡市商业 市政配套最为齐全 发展最为完好的区域 该区域以南的宝鸡市高新技 术开发区虽不具备完整的开发区的产业结构 但目前已形成较为成熟的居住环境和商业环境 属于本市房地产开发的核心区域 高新区新区位于渭河以南宝鸡城东 目前正处于开发初期阶段 尚未形成气候 但已有一定的产品资源和教育资源的支撑 市 政府搬迁以及划县为区的消息满城风雨 马营地区受政策倾向以及本身自有的交通优势成为宝鸡人最向往居住的区域 近年来 已有一定程度的发展 其势头胜过高新区 纵观宝鸡市近几年的发展 其方向呈由北至南 由西向东的趋势发展其方向呈由北至南 由西向东的趋势发展 并在一定程度一定程度上受政府政策引导 5 月 31 日前 各地享受优惠政策普通住房的具体标准要公布执行 5 月 31 日前没有对外公布具体标准的地区 即按 国务院办公厅转发建设部等 部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 规定的三项条件执行 详见资料部分 不再上浮 6 月底前 直辖市 计划单列市 省会城市和住房价格上涨过快的重点城市要基本实现商品房预销售合同网上即时备案 其他有条件的市县也要 抓紧推进这项工作 6 月底前 确保 40 个大中城市基本完成信息系统建设第一阶段的验收工作 7 月份起 建设部将公布 40 个大中城市房地产信息系统主要数据指标和市场监测报告 近期工作 按照国务院的部署 建设部等七部门将组成联合检查组 对部分省市贯彻落实国家宏观调控政策 切实稳定住房价格工作进行专项检 查 2005 年年内 各市 县建设 房地产 主管部门要完成城镇最低收入家庭住房困难情况的调查工作 为了合理引导住房建设与消费 在规划审批 土地供应以及信贷 税收等方面 对中小套型 中低价位普通住房给予优惠政策支持 享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件 住宅小区建筑容积率在 1 0 以上 单套建筑面积在 120 平方米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1 2 倍以下 各省 自治区 直辖市要根据实际情况 制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动 但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20 2 22 2 有关法律规定有关法律规定 加息政策加息政策 中国人民银行从 2004 年 10 月 29 日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮 金融机构一年期存款基准利率上调 0 27 个百分点 由现行的 1 98 提高到 2 25 一年期贷款基准利率上调 0 27 个百分点 由现行 的 5 31 提高到 5 58 其他各档次存 贷款利率也相应调整 中长期上调幅度大于短期 2005 年 3 月 30 日 国务院出台 关于切实稳定住房价格的通知 建设部等七部委的发文 开发商若进行中小套型 中低价位的 普通住房开发将获得 多项政策优惠 在需求环节上 已购普通住宅的再交易与高档住宅的再交易将享受不同的征税待遇 从 2005 年 6 月 1 日起 国家将对个人购买住房不足 2 年转手交易的 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 个人购买普 通住房超过 2 年 含 2 年 转手交易的 销售时免征营业税 对个人购买非普通住房超过 2 年 含 2 年 转手交易的 销售时按其售 房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 也就是说 一套 40 万元的房子 仅营业税就达到 2 万元 投资房产的获利能力已 经大幅降低 而且 2 年的期限是以业主拿到房产证算起 目前 大部分购房全是以买卖期房为主 从银行办理第一笔按揭算起 业主 拿到房产证一般要 1 年甚至更长的时间 也就是说 投资性购房 对于购房者个人而言 一般要等 3 年才能进行免除营业税的买卖 国八条国八条 强化规划调控 改善商品房结构 加大土地供应调控力度 严格土地管理 加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控 保证中低价位 中小户型住房的有效供 应 完善城镇廉租住房制度 保障最低收入家庭基本住房需求 运用税收等经济手段调控房地产市场 特别要加大对房地产交易行为的调节力度 加强金融监管 切实整顿和规范市场秩序 加强市场监测 完善市场信息披露制度 2 32 3 社会发展计划 发展规划 城市发展战略社会发展计划 发展规划 城市发展战略 五个功能区组成的大城市构想五个功能区组成的大城市构想 前线观点前线观点 2005 年政府首次将 规范房地产市场及稳定房价提升 为政治问题 但宝鸡作为四线城 市且房地产处于原始阶段 虽然 上半年消费市场存在一定的持币 观望迹象 整体销售依然保持良 好上升势头 同期西安市销售量 剧减 宝鸡城市与目前政策所约 束城市情况并不完全相符 因此 因此 宏观政策对宝鸡市房地产行业几宏观政策对宝鸡市房地产行业几 乎没有影响 乎没有影响 以经二路 中山路为中心的商业区 以经二路 中山路为中心的商业区 以清姜 姜谭为中心的工业区 以清姜 姜谭为中心的工业区 以渭河南岸马营高新区东区为中心的高新区 以渭河南岸马营高新区东区为中心的高新区 随行政中心东移 以代家湾为中心的行政 商务 会展中心区 随行政中心东移 以代家湾为中心的行政 商务 会展中心区 以陈仓区为中心的物流 仓储中心区 以陈仓区为中心的物流 仓储中心区 宝鸡市五大工程宝鸡市五大工程 一 交通路网建设工程 一 交通路网建设工程 按照城市总体规划 加快东西 四横 南北 十纵 的立体交通网络骨架建设 东西 四横 指的是陈 仓大道 金台大道 高新大道和渭滨大道 南北 十纵 指的是沟通渭河南北的新世纪大桥 胜利桥 宝商大桥 代家湾大桥 卧 龙寺大桥 虢镇大桥 虢镇二桥 福课大桥 虢镇车站路大桥和斗中路渭河隧道 这样一来 宝鸡大城市建设的交通骨架就基本形成 二 生态环境建设工程 二 生态环境建设工程 其中包括两个部分 加快南山 北坡绿化 在市区南北营造两条绿色林带 这项工作要做好规划 今冬明 春组织实施 南山以退耕还林为主 北坡以绿化为主 与此同时 加快以渭河为主的市区河道综合整治 聘请北京 山西的专家对市 区所有河流的整治进行统一规划 分步实施 做好山水这片大文章 实现城在林中 水在城中 依山傍水 人与自然 城市与自然高 度和谐 共融统一 使我们的大城市真正融入山水之中 为人民群众创造一个良好的人居环境 三 是城市文化建设工程 三 是城市文化建设工程 宝鸡历史悠久 文化积演厚重 是炎帝故里 周秦文化的发祥地 青铜器和民间工艺之乡 这在其他场 面市是绝无仅有的 因此 在大城市的建设上要打造宝鸡的文化品牌 从现在开始 要规划一批城市主题广场 形成各具特色的雕塑 群反映宝鸡的文化内涵 提升城市的文化品位 彰显城市的独有个性 按照城市功能区的定位 建设炎帝广场 陈仓广场 周文化广 场 先秦文化广场 高新广场 时代广场等 既反映宝鸡厚重的文化内涵 又反映宝鸡与时个进 开拓创新的时代风貌 使宝鸡的大 城市建设 融古今为一体 具有现代化的时代特色 四 东扩南移重点工程 四 东扩南移重点工程 按照城市的总体规划 行政中心将东迁到代家湾地区 高新区东区规划至下马营地区 这就构成了行政中 心区和高新区的东扩南移 行政中心迁建的直接原因 就是要带动城市的向东扩展 加快陈仓区与市区的对接 同时为发燕尾服商业 区腾出空间 因此 一定要加快高新区的建设与发展步伐 加快行政中心的迁建 未来宝鸡大场面市的亮点 将会出现在代家湾行政 中心区和下马营高新区 五 数字宝鸡建设工程 五 数字宝鸡建设工程 现代化的大城市 信息化是其标志 信息化落后的城市 就不能称其为现代化的城市 我们数字宝鸡的建 设经过市委 市政府的多年努力 已具备了雏形 但这与大场面市建设的要求相比 还有很大的差距 因此建设宝鸡大城市 必须要 加快数字宝鸡建设步伐 以信息化推动现代化 只有实现了数字宝鸡 宝鸡也才能真正称得上是现代化的城市 前线观点前线观点 市政府似乎对宝鸡市城市发展建设的信心十足 但纵观近几年来宝鸡市发展情况 虽然经济发展速度较快 并没 有在短时间有很大突破 以高新区为例 其发展已在五年以上 由于没有良好的招商策略 导致区域产业结构单一 入驻企业 实力差 规模小 量体少 近年来高新区住宅物业 生活配套以及餐饮业发展良好 但不能成为名副其实的高新区了 另外 通过对宝鸡市市民调查 发现市民对政府发展城市建设的方向认为是每届领导的个人意愿 认为领导的变化决定城市发展的方 向 第三章 经济环境报告第三章 经济环境报告 3 13 1 城市经济特性城市经济特性 进入新世纪以来 宝鸡的发展步伐明显加快 经济运行已经进入了有史以来难得的黄金发展期 究竟是什么推动了宝鸡经济的快 速发展 除了我国大的宏观经济形势良好的客观因素外 从宝鸡自身而言 主要有以下几条 首先 国家西部大开发战略的实施 成为推动宝鸡发展走出低谷 步入快车道的外部力量 年 国家的西部大开发战略 进入实质性阶段 加之积极财政政策的继续实施 宝鸡和西部的很多地区一样 以基础设施为重点的固定资产投资快速增长 成为拉 动经济增长的重要力量 年 宝鸡市的固定资产投资同比增长 分别高于全国和全省平均水平 和 个百分点 年到 年 宝鸡市固定资产投资年均增长 不难看出 投资需求是宝鸡市近年来经济 保持快速增长的主要动因之一 其次 四市 建设思路的提出和不断发展完善 使宝鸡加快发展的目标更加明确 切合实际的发展思路是加快发展的关键 进 入新世纪 市委 市政府提出了 四市 建设的发展思路 特别强调 宝鸡的优势在工业 工业是宝鸡经济发展的支柱 从 年开始 宝鸡市经济总量呈稳步上升的态势 这说明 四市 建设的发展思路符合宝鸡的市情特点 抓住了促进经济发展的关键环节 从而很好地指导了宝鸡经济的快速发展 第三 富有创造性的国有企业改革 使国有企业的存量优势得到了充分发挥 成为拉动经济增长的主导力量 宝鸡是西北地区的 工业重镇 国有企业比重大是宝鸡市经济结构的显著特征 宝鸡工业的兴衰轨迹就是宝鸡经济的发展轨迹 年以来 市委 市政府在认真总结宝鸡经济发展的经验和教训 深入分析市情的基础上 提出宝鸡的优势在工业 工业兴则宝鸡强 特别把以股权多 元化为核心的国有企业改革作为工业强市建设的重中之重 紧紧围绕 大中型企业股权多元化 中小企业民营化 的目标 以产权招 商为突破口 依托现有的产业 资源 资产 环境等优势 全力推进和不断深化以投资主体多元化和股份制改造为核心的国企改革 正因为抓住了改革这个 牛鼻子 抓住了股权多元化这个核心 使工业的存量优势得到了充分发挥 骨干企业的龙头作用进一步增 强 一大批经营困难的国有企业焕发出新的生机和活力 几年来 工业经济保持了强劲的增长势头 工业对经济增长的贡献连续几年 都在 以上 实践表明 工业强市建设是拉动宝鸡经济发展的支柱力量 前线观点前线观点 通过以上几点宝鸡市城市发展的原因 可以得出以下几点经济特征 借势发展 西部开发核心为西安 其发展一方面为西安所带动 一方面被西安对经济的吸引所制约 宝鸡虽为陕西第二 但与西安的城市发展大 相径庭 发展速度较快 2000 年以来宝鸡经济飞速发展 2004 年宝鸡市经济增长速度达到 14 6 居关中第一 但本身基数不大 因此直观感受不明显 第二产业为经济增长的核心 宝鸡是一所重工业城市 工业是经济增长的支柱所在 第三产业的不活跃是宝鸡市作为发展中城市的一种表象 3 23 2 经济水平分析经济水平分析 3 2 13 2 1 产业结构产业结构 2003 年 第一产业增加值 30 66 亿元 增长 7 2 第二产业增加值 131 97 亿元 增长 16 6 其中 工业增加值 101 26 亿元 增长 16 7 第三产业增加值 98 49 亿元 增长 9 3 结构调整成效显著 一二三产业比例达到 11 8 50 5 37 7 2004 年 第一产业实现增加值 39 84 亿元 增长 12 第二产业实现增加值 170 21 亿元 增长 19 4 第三产业实现增加值 110 25 亿元 增长 8 8 全市人均生产总值突破 1000 美元 达到 8700 元 经济结构调整取得显著成效 全市一二三产业结构比 例为 12 4 53 2 34 4 县域经济总量达到 171 亿元 占全市经济总量的比重达到 53 4 同比提高 1 1 个百分点 非公有制经济 总量占全市经济总量的比重达到 42 8 同比提高 1 个百分点 3 2 23 2 2 宝鸡市宝鸡市 GDPGDP 2003 年 全市实现生产总值 GDP 261 12 亿元 比上年增长 12 6 创 94 年以来最高增速 发展速度居全省第三 名列关中 陕南第一 高于全国 3 5 个百分点 高于全 省 1 7 个百分点 比上年增速提高 2 4 个百分点 2004 年 全市生产总值首次突破 300 亿元大关 达到 320 3 亿元 同比增长 14 5 增速分别高于全国和全省 5 个和 1 6 个百 分点 同比加快 1 9 个百分点 名列关中第一 创 1994 年以来新高 3 2 33 2 3 居民收入水平居民收入水平 九五 以来 宝鸡市城乡居民收入持续增加 其中城镇居民家庭可支配收入提高了 31 85 年均增长 6 37 个百分点 农民家庭 人均纯收入提高了 25 40 年均增长 5 08 个百分点 与同期的全省水平比较 宝鸡市农民家庭人均纯收入高于全省平均水平 25 6 元 城镇居民可支配收入平均低于全省平均水平 417 8 元 从城乡居民收入比值来看 城乡居民收入差距有进一步扩大的趋势 3 2 43 2 4 消费结构和消费水平消费结构和消费水平 2004 年全市消费品市场稳中有升 全年实现社会消费品零售总额 73 6 亿元 比上年增长 11 5 城乡居民收入稳步增长 城市 居民全年人均可支配收入为 7049 元 较去年增加 563 元 增长 8 7 农民人均纯收入 1846 元 同比增加 161 元 增长 9 5 人口 自然增长率为 3 31 第四章 人口环境第四章 人口环境 4 14 1 人口数量增长状况人口数量增长状况 据第五次人口普查资料 宝鸡市常住人口已达 366 47 万 较 1990 年普查时人口增长 36 2 万 年均增长 3 6 万 从人口自然增 长率的变化趋势看 已由 1990 年的 11 20 下降到 2000 年的 4 65 比照全省及全国同期数据 表一 做进一步分析 可以看出 宝鸡市人口增长率保持在一个较为合理的水平 人口数量增长惯性减弱 人口过度增长的势头已得到有效控制 城市城市宝鸡市宝鸡市陕西省陕西省全全 国国 1982 1990 年均增长率 0 95 0 89 1 07 1990 2000 年均增长率 1 49 1 62 1 48 数据来源第五次人口普查 4 24 2 人口性别结构人口性别结构 1982 1990 年 宝鸡市人口性别比由 108 54 微调到 106 69 男女性别比下降了 1 85 而 1990 2000 年 人口性别比有所上升 宝鸡市上升 0 74 陕西省上升 0 41 全国上升 0 14 宝鸡市上升幅度高于全省乃至全国 尽管人口性别结构仍在合理范围 但这一 上扬趋势是一个令人警惕的人口性别信号 4 34 3 人口年龄结构人口年龄结构 1982 2000 年青少年人口处于下降趋势 青壮年与老年人口处于上升趋势 宝鸡市青壮年人口上升幅度达 6 79 个百分点 青少 年人口下降幅度达 7 8 个百分点 老年 64 岁以上 人口上升幅度达 1 11 个百分点 与 2000 年陕西省与全国静态数据相比较 宝 鸡市老年人口比重分别低于全省 全国 0 6 和 1 63 个百分点 也低于人口学中认定 7 的老龄化警界线 青壮年人口比重高于全省 0 61 个百分点 低于全国 0 48 个百分点 青少年人口比重高于全国 2 11 个百分点 与全省持平 人口年龄比照 青少年儿童 青少年儿童 0 140 14 岁 岁 青壮年 青壮年 15 6415 64 岁 岁 老年 老年 6565 岁以上 岁以上 年 份 198219902000198219902000198219902000 宝 鸡 32 80 28 39 25 00 62 88 66 93 69 67 4 42 4 68 5 33 陕西省 25 01 69 06 5 93 全 国 22 89 70 15 6 96 数据来源第五次人口普查 4 44 4 人口教育状况人口教育状况 1982 2000 年 宝鸡市人口受教育程度逐步提高 每千人中有高中 初中文化程度人员分别增长了 49 34 人和 154 13 人 初中 文化程度的人数高于陕西省与全国水平 而大专以上及小学受教育的人员比例明显偏低 特别是大专以上的人数分别低于全国 陕西 省 6 36 和 11 6 人 上述分析表明 宝鸡市的基础教育水平稳步提高 发展势头良好 应进一步巩固 而对经济发展影响较大的高素 质人才的比例虽有提高 但明显低于全省 全国 是一个值得重视的问 数据来源第五次人口普查公报 4 54 5 人口就业状况人口就业状况 八五 期间宝鸡的市就业状况良好 平均就业率达 80 97 而 九五 期间就业状况呈下滑趋势 随着适龄劳动力压力的增大 2000 年就业率下滑到 67 31 从城镇单位从业人员结构看 2000 年 宝鸡市单位从业人员 36 8 万 其中女性就业人员 13 万 占到 就业总人数的 35 36 使用农村劳动力 1 80 万 分别占到就业人员和农村富余劳动力总量的 4 88 和 3 73 城镇就业压力较大的 特征比较明显 一方面女性劳动力就业比重偏低 另一方面 城镇对农村富余劳动力的吸纳能力较弱 4 64 6 人口地理分布状况人口地理分布状况 据人口普查资料 宝鸡市人口密度由 1982 年的 162 人 km2 上升到 2000 年的 201 99 人 km2 人口密度增加了 39 99 人 km2 高于陕西省 2000 年人口密度 175 17 人 km2 的平均水平 从人口城乡分布状况看 1990 年以后 宝鸡市城镇人口增加较快 截止 2000 年 人口城镇化率提高了 9 32 个百分点 达到了 29 59 城镇人口净增 41 09 万 与全省及全国的增长幅度相比较 低于全省 1 45 个百分点 低于全国 0 54 个百分点 同 2000 年的水平相比较 差距更大 低于全省 2 67 个百分点 低于全国 6 50 个百分点 滞后的城镇化水平导致城乡人口分布的不平衡 成为制约经济发展 特别是农民增收的重要因素之一 人口城镇化水平比照 年份1990 年2000 年 宝鸡市 20 27 29 59 陕西省 21 49 32 26 全 国 26 23 36 09 数据来源第五次人口普查公报 第五章 文化环境第五章 文化环境 宝鸡古称陈仓 是华夏始祖炎帝的故乡 周秦王朝的发祥地 唐至德二年 公元 年 因城东南鸡峰山有 石鸡啼鸣 之祥兆而改称宝鸡 境内有 省级以上文物保护景点 处 尤以西周青铜器名扬海内外 被誉为 青铜器之乡 著名古迹有炎帝活动过的天台山 佛教圣地法 门寺 张三丰修道院金合观 五丈塬诸葛亮庙 隋唐帝王避暑行宫九成宫 皇家温泉汤峪温泉 雍城遗址等 名胜风光有太白国家森 林公园 天台山国家森林公园 大散关 凤翔东湖等 宝鸡是炎帝故里 周秦王朝发祥地 盛唐文化荟萃之地 著名的 青铜器之 乡 地上地下文物极为丰富 目前 全市有各类文物点 3358 处 有全国重点文物保护单位 3 处 周原遗址 雍城遗址 九成宫遗址 省级重点文物保护单位 67 处 有馆藏文物 48000 多件 组 其中国宝级珍贵文物 55 件 组 一级珍贵文物 600 多件 分别约占 全省的 50 和 20 宝鸡出土的青铜器不仅数量巨大 造型精美 青铜器上的长篇铭文既是珍贵的史料 又是我国古代书法艺术的精品 在国内外享 有盛誉 宝鸡出土的何尊 秦公钟 墙盘 折觥 金柄铁剑 八重宝函 鎏金银盘 12 环大锡杖 秘色瓷及九成宫醴泉铭碑等重器 珍宝 充分显示了周秦文化 唐文化的风采 宝鸡法门寺出土的唐代宫廷金银供养器 是我国古代金银器制造工艺的典范 反映了盛 唐时期高度发达的社会经济文化水平 宝鸡现有文物单位 22 个 对外开放的 有 7 个 法门寺博物馆 周原博物馆 周公庙 诸葛庙 钓鱼台 既有出土 文物阵列 也有历史遗迹的展示 是了解我国古代灿烂文化 了解中华文明 发展的重要途径 宝鸡也是关中民俗风情的集散地 到这里旅游 各种关中小吃 如 臊 子面 面皮 搅团 锅盔 让让您尽享北方面食地美味 体会关中人生活地 安逸和热情好客 热闹非凡地庙会 四处赶场地剧团演出 能够试试在感受 古老地文化与艺术 宝鸡凤翔自古以来 人杰地邻 泥塑 彩绘艺术吸引了 四面八方地游客 六营村的胡深先生创作的泥塑吗 已经被作为中国 2002 年将发行的生肖邮票图案 第二篇 宝鸡市近年房地产回顾与展望第二篇 宝鸡市近年房地产回顾与展望 第一章 第一章 20032003 年以来宝鸡市房地产回顾年以来宝鸡市房地产回顾 1 11 1 综述综述 2003 年以来 宝鸡市住宅与房地产业与全国其它中等城市一样 继续保持着良好的发展态势 仔细分析宝鸡房地产的情况后我 们认为 宝鸡市商品住房在整个住房市场中所占分量较重 价格增长幅度较平稳 存量住房交易量较小 所占比例较低 有待于进一 步活跃 随着宝鸡市 百万人口大城市 的建设 城市化进程的快速推进 居民改善居住条件的迫切需要 商品住房及存量住房的交 易及价格成交将呈现不断上升趋势 1 21 2 投资情况投资情况 2003 年宝鸡市市区住宅房地产开发投资完成 100328 万元 住宅房施工面积为 1814839 平方米 住宅房竣工面积为 610514 平方 米 2004 年宝鸡市市区住宅房开发投资完成 135799 万元 同比增长 35 4 住宅房施工面积为 2039900 平方米 同比增长 12 4 住宅房竣工面积为 623402 平方米 同比增长 2 1 2005 年第一季度住宅房投资完成 29864 万元 住宅房施工面积为 1380540 平方米 住宅房竣工面积为 35817 平方米 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 2003年2004年2005年一季度 施工面积 竣工面积 数据来源 市统计局及房管局 1 31 3 交易情况交易情况 2003 年多层商品住宅房屋成交面积约 7 6 万平方米 高层住宅成交量较少 存量住房成交面积约为 3 23 万平方米 2004 年多层 商品住宅房屋成交面积约 50 5 万平方米 高层住宅成交量还是比较少 存量住房成交面积约为 8 18 万平方米 多成商品住房同比增 长幅度明显加大 存量住房同比增长幅度为 153 2005 年 1 5 月份多层商品住宅房屋成交面积约 25 万平方米 高层住宅成交量 2 4 万平方米 存量住房成交面积约为 5 31 万平方米 前线观点前线观点 2003 年来宝鸡 市房地产行业开始扩张 这一 方面来自宝鸡市近年来的经济 发展 一方面来自市民的大量 住房需求 宝鸡市近年来的发 展标志着房地产从原始阶段慢 慢开始起步 0 10 20 30 40 50 60 2003年2004年2005年1 5月 多层成交面积 万 多层存量成交面积 万 数据来源 宝鸡市房屋管理局 前线观点前线观点 2004 年宝鸡市成交面积出现暴增 2005 年趋向平稳 2003 年之前 宝鸡市整体开发量小 且产品大多不符合消费者需求 04 年 成交量突增的原因主要是来源本身巨大的房地产需求和刚刚起步的房地产发展 但商品房成交量中有近一半量体为企业团购 因此 宝鸡市房地产市场化运营程度较低 其走势仍不容乐观 第二章 宝鸡市房地产展望第二章 宝鸡市房地产展望 前线观点前线观点 市场供应量更加充足 市场需求平稳增长市场供应量更加充足 市场需求平稳增长 今年一季度土地上市量超过去年全年总量 土地供应处于较高水平 由于目前宝鸡市房地产市场经营性建设用地总量和在建施工 面积已达一定的规模 预计今年商品房上市总量会超过 2004 年 同期随着城市化进程的持续推进 百万人口大城市 的建设 城市 经济发展和城镇居民收入水平的提高 人们改善居住条件的需要将不断增强 将根本上保证房地产市场需求的源动力 加上今年宝鸡 创国家 园林城市 北坡公园 铁路沿线等拆迁速度的加快 都会给房地产市场提供有效需求 预计 2005 年房地产市场成交量将保 持平稳增长的态势 房价继续平稳上涨房价继续平稳上涨 总体上看后期房价将平稳上涨 上涨势头较稳定 房价将保持稳中有升 一方面 宝鸡市房地产市场供给稳步增长 市场需求仍 然保持旺盛势头 另一方面 房地产市场面临着政府对房地产市场宏观调控的政策压力和贷款利率的提高带来的资金压力 但是总体 上看宝鸡市房地产市场供给略小于需求 所以今后宝鸡市房价还将继续保持平稳上升势头 二手房成交量上升 二手房房价在商品房价格带动下也稳步上涨二手房成交量上升 二手房房价在商品房价格带动下也稳步上涨 近年来宝鸡市旧城改造速度加快 拆迁量越来越大 拆迁户中将有相当一部分要重新购房 另外城市外来人口的增加和农村人口 不断涌向城市 使得这些购房者会先选择总价比较低的二手房 与此同时 卖旧买新 也将成为许多购房者的置业观念 想改善居 住条件的购房者越来越多 根据个人实际情况选择住房的消费模式活跃了整个房地产市场 二手房随着商品房价格变动而变动 也将 稳步上升 开发商竞争更加激烈 品牌意识会进一步加强开发商竞争更加激烈 品牌意识会进一步加强 随着经济发展 人民生活水平的提高 对房地产市场不同物业环境 设施以及功能等也将提出更高的要求 小区的品质也会随之 提高 房地产开发商也会进一步加剧市场竞争 强化品牌意识 将会不断提高房地产产品的品质 第三篇 宝鸡土地供应形式及市场前瞻第三篇 宝鸡土地供应形式及市场前瞻 第一章 市政府土地供应政策的调整及其对开发公司的影响第一章 市政府土地供应政策的调整及其对开发公司的影响 1 11 1 土地供应回顾土地供应回顾 2003 年商品住宅招拍挂出让用地为 81 43 亩 2004 年商品住宅招拍挂出让用地为 376 85 亩 是上年度的 4 62 倍 2005 年上半年 商品住宅招拍挂出让用地为 591 98 亩 0 100 200 300 400 500 600 2003年2004年2005年上半年 挂牌拍卖土地 亩 挂牌拍卖土地 亩 1 21 2 市场土地资源存量分析及商品房的供需预测市场土地资源存量分析及商品房的供需预测 前线观点前线观点 从 2003 年开发量上升 到 2004 年销售量膨胀 到 05 年宝鸡市大量实施土地拍卖 投入市场化运营 正说明宝鸡市房地产正一 步步跨入市场化正轨 2005 年后土地成本将在房价中明显显现 商品房价格将有所上涨 第二章 土地实行拍卖对开发公司的影响及对策第二章 土地实行拍卖对开发公司的影响及对策 土地拍卖是国家规范房地产市场化运营的重要措施 既能防止土地资产流失 推动城镇建设 吸引民间资金 活跃商贸流通 带 动各业发展 又能转变人们用地上的陈旧观念 防止批地 用地中的不正之风 显示经济和社会的双重效益 从经济效益看 主要体现在六个方面 一是盘活了土地资产 二是加快了集镇建设步伐 三是吸纳了商贸资金 四是繁荣了市场 增加了税收 五是筹集了企业流动资金 六是保护和节约了耕地 社会效益看 主要体现在两个方面 一是更新了人们的陈旧观念 二是遏制了用地上的不正之风 前线观点前线观点 对于发展商来说在土地拍卖政策的引导下企业的资金势力成为最关键的一点 同时这对项目前期的市场调研 产品定位 产品规 划也提出了更高的要求 消费者是否能够适应土地成本所带来的价格变动 消费者是否能够适应土地成本所带来的价格变动 目前 整体宝鸡市市场销售情况大多销售缓慢 市场中仍有大量存量房没有消 化完毕 在此过程中 房地产市场需要出现大幅度的变动方能改变消费者对房价的认知程度 这不仅需要时间 并且需要发展商开发房地产市场需要出现大幅度的变动方能改变消费者对房价的认知程度 这不仅需要时间 并且需要发展商开发 思路的提升和产品的变革 思路的提升和产品的变革 第四篇 宝鸡市楼市态势调研第四篇 宝鸡市楼市态势调研 第一章 宝鸡市房地产楼盘分布第一章 宝鸡市房地产楼盘分布 第二章 宝鸡住宅概况第二章 宝鸡住宅概况 2 12 1 产品分析产品分析 宝鸡市楼盘整体分布较为散乱 其中高 新区 金台区两个区域较为集中 2 1 12 1 1 区规模及规划区规模及规划 宝鸡市商品房的开发规模均较小 一般的楼盘一次开发量为 5000 10000 部分社区仅由几栋多层构成 2005 年随着土地政策 不断的开放 众多大规模楼盘在市场上兴起 如 百合花城 天上人间 朝阳华城 但从产品规划上市场产品没有较大突破 大盘基 本由行列式构成 其他楼盘仅仅是满足了产品的排列问题 2 1 22 1 2 户型分析户型分析 户型面积 多层 户型户型面积 面积 2 房 80 110 3 房 110 140 高层 户型户型面积 面积 2 房 110 150 3 房 150 180 宝鸡市户型总体偏大 原因有以下几点 消费者购房习惯 宝鸡市居民追求大而气派的户型 以住 大房 为荣 多层作为经济大众型住宅出现 由于单位的福利分房在宝鸡仍然存在 因此多层住宅的客户大多是二次置业者和一部分没有企业 福利房的一般消费者 高层作为宝鸡市的豪宅出现 面积均较大 有的两房的户型竟达 170 建筑和设计技术不高也是其中的一点原因 中小面积两房销售情况良好 购房群体主要来自工薪阶层的住房的需求 两房成为此类人群置业首选 别墅 豪宅浮出水面 但去化困难重重 有产品 同样有需求 但由于产品品质不符合消费者标准以及客户群的心理需求 因此去化困难重重 2 1 3 建材及小区配套 产品风格 宝鸡市目前的住宅基本无风格可言 有一部分高层住宅加入了一定欧式风格的元素 就宣扬其住宅为欧陆风格 对于产品的细部处理 也不很考究 景观设计 配套设施 景观设计不为关注 大部分小区仅有一些简单的绿化 一般的小区没有公共配套设施 安防系统也是以人防为主 建筑技术和建筑材料 整体建筑技术差 工地管理不严格 建筑材料乱堆乱放 建筑材料品质及成本低 如管材 地板 门窗材料等 一些楼盘以空心砖的隔音隔热作为买点 门窗的材料大部分选用塑钢 但塑钢 品质差 并很少采用中空玻璃 2 22 2 价格方向价格方向 2003 年全市多层商品住宅均值为 1262 元 平方米 存量住房均值为 743 元 平方米 2004 年全市多层商品住宅均值为 1307 元 平 方米 较 2003 年上涨 3 6 存量住房均值为 1073 元 平方米 较 2003 年上涨 44 4 涨幅较大 2005 年全市多层商品住宅房屋均 值 1387 元 平方米 比 2004 年上涨 6 1 涨幅有所提高 存量住房均值为 1089 元 平方米 与 2004 年相比涨幅微弱 基本无涨幅 高 层住宅房屋价格在 2003 2004 年变化不大 全市高层起价均值为 1871 元 平方米 2005 年高层住宅房屋价格有较缓涨幅 起价均值 为 2034 元 平方米 同比涨幅为 8 7 0 500 1000 1500 2000 2500 2003年2004年2005年至今 多层商品房 多层存量房 高层商品房 数据来源 房地产交易中心 总体上看 宝鸡市房价在 2003 到 2005 年走势平稳 小有涨幅 房地产开发投资量 施工面积 竣工面积 销售面积等指标快速 增长 房地产市场成交量明显增大 交易更加活跃 新建商品房空置率减少 以房地产按揭为主的商业贷款已成为市民置业的主要支 柱 2 32 3 营销推广营销推广 大多数为自销 极少量聘用代理公司 广告推广水平低 推广力度差 设计水平低 方法单一 一般采用街边平面广告 报纸广告和路单形式进行宣传 媒体选择多为宝鸡日报 广告设计一般市本地的广告公司 第三章 宝鸡商业物业概况第三章 宝鸡商业物业概况 3 13 1 概况概况 大型商业物业之潮尚未在宝鸡市兴起 市中心商业多为小型独立店面为主 仅有一所大型商业物业 聚丰天下汇 且仅有部分 作为销售 大多数以自营形式为主 3 23 2 供求分析供求分析 宝鸡市商业物业供应量极少 这同消费者的购房意识有很大的关系 购房者观念较为保守 对于房产投资没有信心 对于投资型 产品目前无购买意向 总的来讲 商业物业的供求关系相对平衡 消费者投资意识有待引导和激发 第五篇 宝鸡市场消费者调研第五篇 宝鸡市场消费者调研 注 由于时间原因此项未进行系统调研 其内容由业内人士专访部分体现 第六篇 宝鸡楼市数据汇总第六篇 宝鸡楼市数据汇总 第一章 宝鸡楼市在售楼盘表第一章 宝鸡楼市在售楼盘表 1 11 1 宝鸡市个城区楼盘列表宝鸡市个城区楼盘列表 渭滨东区渭滨东区 项目名称项目名称规模规模建筑面积建筑面积均价均价工程进度工程进度产品形态产品形态销售率销售率 华星雅典园中 园 6 8 亩1 6 万 1900现房多层70 陈仓园2200现房多层售完 国贸中心公寓3 5 亩1 7 万 2900建至 18 层高层60 田丰园30 亩6 4 万 1870建至 5 层多层70 佳和花园11 8 亩1 8 万 1660现房多层60 雅典丽舍1600现房多层售完 田丰 高新国 际 141 亩14 7 万 1680 一期多层建至 4 层 多层高层别墅10 太白高层5 1 亩2 2 万 2300封顶高层60 美伦小区122 亩12 6 万 15503 期建至 5 层多层60 渭滨西区渭滨西区 项目名称项目名称规模规模建筑面积建筑面积均价均价工程进度工程进度产品形态产品形态销售率销售率 百合花城210 亩21 万 1490 四期建至 4 层多层60 天上人间 2100 多层准现房 高层 5 层 多层 高层50 金桥福运公寓1 14 亩1 86 万 2200 现房高层60 聚丰 天下汇9 89 亩5 万 2490 建至 5 层高层 滨河花园34 亩20 万 2780 封顶高层30 高新区高新区 项目名称项目名称规模规模建筑面积建筑面积均价均价工程进度工程进度产品形态产品形态销售率销售率 盛华大厦8 9 亩2 2 万 1800现房高层50 景宏大厦9 97 亩2 4 万 2200正负零高层20 万祥花园7 2 亩1 9 万 2100准现房高层40 丽景家园28 亩6 7 万 2200现房小高层60 创业 信息港8 7 亩2 8 万 2090建至 14 层高层10 盛华园16 亩2 6 万 1580准现房多层70 金盾新都市13 亩2 2 万 1400现房多层80 雨虹馨园18 2 亩5 23 万 1440二期建至 4 层多层50 金台区金台区 项目名称项目名称规模规模建筑面积建筑面积均价均价工程进度工程进度产品形态产品形态销售率销售率 五月洋房1 2 亩1 8 万 1780 现房高层50 中山花园8 亩1 2 万 1600 建至 4 层多层40 中山大厦7 4 亩2 3 万 1800 未动工高层20 朝阳华城397 亩38 86 万 1300 一期建至 3 层多层高层别墅 40 注 以上销售情况中包括项目拆迁安置及单位团购部分 其中此类部分约占整体销售量体的 50 前线观点前线观点 整体市场疲软 销售速度缓慢 两室成为年轻工薪阶层置业首选 市场中没有好的产品 价格和开发商信誉度成为消费者置业首选因素 经济适用房销售情况明显好于商品房 消费者对区域地段认识程度低 交通和生活配套是其基本需求 1 21 2 宝鸡市各区域房地产价格宝鸡市各区域房地产价格 区区 域域 地段地段四至四至多层商品房均值 元多层商品房均值 元 平方米 平方米 多层存量住房均值 元多层存量住房均值 元 平方米 平方米 东至经二路东段 西至新建路及渭工路西头 南至陇海铁路线 市中心区市中心区 北至石鼓路 15771295 东至石鼓路 西至世纪大桥桥南桥头 南至 310 国道 一一 类类 区区 开发区及广开发区及广 元路南段元路南段 北至陇海铁路线 14801238 东至斗中路 西至金陵河 南至渭河 上马营及陈上马营及陈 仓园仓园 北至陇海铁路线 16521359 东至新华路 西至市玉涧河 长寿沟 南至陇海铁路线 中山路及曙中山路及曙 光路片区光路片区 北至引渭渠 13621029 东至冯家塬 西至清姜河 南至 409 医院 清姜片区清姜片区 北至 310 国道 13501158 东至清姜河 西至福潭路 南至潭家塬 姜潭路片区姜潭路片区 北至渭河 1295972 二二 类类 区区 大庆路片区大庆路片区东至代家湾岔路口 13901186 西至斗中路 南至渭河 北至宏文路 不包括宏文路 东至公路立交桥 西至石鼓路 南至 310 国道 文理学院片文理学院片 区区 北至渭河 13801215 东至斗中路 西至金陵河 南至陇海铁路线 店子街片区店子街片区 北至引渭渠 1260923 东至代家湾岔路口 西至斗中路 南至宏文路 不包括宏文路 三三 类类 区区 宏文路宏文路 北至引渭渠 1183796 东至金陵河 西至摩天院路 南至引渭渠 群众路及宝群众路及宝 平路片区平路片区 北至柳沟路 1203843 东至长寿沟玉涧堡 西至叉车五厂 南至渭河 福临堡片区福临堡片区 北至大修厂北 652 东至陈家山 西至清姜河 南至益门堡