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以房养老 模式前景不乐观2013-09-21 凤凰博报国务院关于加快发展养老服务业的若干意见指出，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。也即通常所说的以房养老模式。就这么一句话却引发这两天网络的热议热炒。一些媒体报道说明年一季度将正式启动试点工作。一些人认为，这些国外的成熟模式，应该“引进”中国，既能缓解养老金缺口，又给百姓一条理财渠道，还能拓展金融机构的经营产品和经营效益来源。一举多得。更多的人认为，在我国实行以房养老过于超前，不怎么现实。百姓养老问题还是要以政府财政、雇主和雇员共同解决为好，特别是政府财政历年在养老金上的欠账应该予以弥补。那么，究竟什么是以房养老呢？以房养老也称作反向抵押贷款，指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值，进行综合评估后按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去按年或月支付现金给借款人一直延续到借款人去世。住房养老模式在欧美以及亚洲的新加坡、韩国和日本等都是较为成熟的做法。但是，成熟并不代表这项养老方式占比大。既是在这些发达国家，以房养老模式仍然占比很低，仅是一种养老方式选择而已。发达国家的养老问题主要还是以政府财政为主导的。现阶段在我国推行以房养老模式前景不妙、困难较大。从传统老观念特别是老年人的观念来说，将恒产、家业留给子孙后代观念浓重。将一辈子的产业住房，最后被银行收走，最终一无所有，这种作为与传统思想观念碰撞较为激烈，大多数老人难以接受。推广难度较大。从市场角度来说，商业银行、保险公司等金融机构开展这项业务面临着较大的市场风险。目前的市场状况是，房地产泡沫严重，高房价已经透支我国几十年经济和百姓收入。而金融机构开展这项业务是基于房价会上涨几十年的市场预期。而基于目前畸高房价上来评估住房价值，正好处于价格的塔顶位置。如果未来房价出现较大幅度下跌的话，那么，金融机构就赔大了。这与2007年美国的次贷危机差不多，金融机构之所以敢于零首付给包括失业人员在内者发放住房贷款，就是预期房价会大幅度上涨。结果，房价大跌使得金融机构损失严重，雷曼兄弟倒闭引发金融危机。同时，既是未来房价大幅度走高，也面临住房养老者毁约的风险。从利率市场走势角度看，金融机构和住房养老者都将面临利率风险。如果未来利率走高，那么，住房养老者就相对遭受经济损失；如果利率走低，那么，金融机构又遭遇相对损失。而从现在看，我国正在进行利率市场化改革，一个时期内预期利率较大幅度走高的可能性较大，以房养老者面临较大相对经济损失的可能性，极有可能使得其毁约，商业银行同样面临风险。当然，真正意义上的住房养老，贷款额度是终生按期支付的，而不是十年二十年确定期限的。这就给贷款提供者带来一个长寿风险问题。当借款人长寿时，其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值，对贷款提供者不利。相反，当借款人短寿时，在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值，这对借款人不利。而借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况，贷款提供者遭遇的寿命风险要大于借款者。同时，我国房屋的70年产权问题、金融机构的流动性风险问题以及住房维护修缮的道德风险问题等都是我国以房养老的障碍。足以看出，住房养老模式适应于市场法制健全、市场稳定波动小、百姓思想观念比较开放，特别是养老医疗体系健全、百姓无后顾之忧的国度。住房养老作为一种模式，只能作为养老的一种补充，供养老者自愿、自由选择。比如:住房比较多的退休老人，想提高一下养老生活标准和质量，补充除了维持基本生活按月领取养老金以外的高质量退休生活资金，采取以房养老不失为一种好办法。国家的初衷也在于此。我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。养老矛盾日益突出，最大的问题是养老金不足和养老上存在的双轨制不公问题。当前，急需解决的问题是，破除养老双轨制，实行公务员和一般职工养老并轨改革。同时，以财政弥补历年养老金欠账为中心，应对未来养老金不足问题。我国社会保障支出仅占我国财政支出的12%，远低于发达国家30%至50%的比例。如果我国财政资金30%用于社会保障资金，那么，每年至少增加社保资金2万亿元以上。可以说解决了社会保障资金的大头。同时加大国有资产划拨力度，扩大全国社