2011年1-6月云阳县房地产完成情况分析.doc

2011年1-6月云阳县房地产完成情况分析 2011年1-6月，我县房地产开发完成投资58152万元，同比增长189.9%，实现商品房销售面积300999m2，同比增长48.7%。 一、房地产开发投资完成情况 从投资完成情况来看，2011年二季度完成投资37965万元，比一季度增长88.07%，同比增长260.95%，今年上半年共完成投资58152万元，同比增长189.9%，1-6月投资完成基本情况见下图。我县房地产开发投资增长的原因主要有以下两点：一是由于前期的基础建设速度较慢，很多项目在基础建设阶段进行了预售，使后期的建设资金有保障，进度不断加快，从而使得本年上半年的投资相对于去年增长幅度较大；二是本月新增了三个项目，分别是郭可明联建房、港贸大厦以及悠然居，这三个项目1-6月的投资总额达到12968万元，其中悠然居项目仅土地购置费就有10400万元，而且全部款项均已付清二、房屋销售面积完成情况 从房屋的销售面积来看，2011年二季度房屋销售面积为159498m2，比一季度增长12.72%，同比增长56.47%，今年上半年房屋销售面积300999m2，同比增长48.7%，1-6月销售面积完成情况见下图。商品房销售面积增长的原因主要有以下几点：一是项目的建设进度不断加快。有些项目在前期的基础设施建设阶段进行了预售，再加上项目不断引进投资，6月份房地产企业开发资金增加19302万元。有了资金保障，项目的建设进度也随之加快，1-6月房屋施工面积达到1232733m2，同比增长249.2%，竣工面积137095m2，同比增长74.6%，从而房屋可销售面积随之增加。二是居民对房屋的购买需求不断增大。从房屋的销售情况来看，随着回乡的外地务工人员和拆迁户的增多，居民对房屋的购买需求不断增大，从而房屋销售面积呈现增长趋势。三是居民收入水平的提高。随着地区经济的发展，居民的收入水平不断提高，对房屋的购买力不断增大，对生活的满意度要求也越来越高，从而刺激了他们对房屋的消费需求。三、我县房地产业发展存在的问题（一）开发企业资质水平低，有效投入不够。我县近四年发展房地产三级以及暂定资质达到18家，使开发企业的总数达到39家，但规模小、实力弱，企业自有资金严重不足，举债的较为普遍。企业自身防范金融风险的意识不强，能力较弱；还有的企业诚信度不够，质量意识不强，管理不规范，服务很不到位。（二）商品房楼盘品质较低，商业用房空置率偏高。受联户自建的影响，部分本地开发企业观念落后，目光短浅，不注重楼盘品质和居住环境的打造，只要谁有块地，都可以来搞开发，产生了大量的单体楼盘。商品房结构不合理，商业用房供大于求，还有一大原因是许多新区商业气氛不浓，人气不旺，经营困难，造成了商业用房大量空置。（三）房价增幅过高，不利于市场的持续稳定。2009年下半年开始，商品房销量和价格均保持大幅攀升的格局，其中超过90%的销售额为商品住宅，房价在一定程度高于周边区县的价格。从近两年情况来看，房地产市场形势好转主要归功于利好政策的支撑，部分企业在市场回暖后便大幅提价或隐性提价销售，可能透支住房需求，不利于市场的持续稳定。（四）土地储备和土地供应不足，土地成本上升过快。近几年来，国土房管部门加大了土地整治力度，规范了土地交易市场，每年都采取公开招拍挂的形式出让了一些土地，但根据开发商的要求来说，土地供应显得有些不足，而可供开发的土地储备不充分四、加快我县房地产业发展的政策建议（一）适应市场形势变化，帮助企业解决融资难问题。适当调整土地、税费政策。一是针对企业普遍面临的融资难问题，按国务院出台的货币资金政策，协调鼓励相关银行加大对房地产开发信贷支持力度，帮助企业把尾盘做好，以避免因出现延期交房、拖欠工程款而影响社会稳定的问题发生。二是针对当前土地交易情况，适时调整土地政策。三是免收或减半征收地下建筑面积的配套费，城市建设配套费可以分二至三期缴纳，在竣工验收前必须缴清。（二）完善保障措施，进一步改善投资环境。一是要加大对垄断行业的整治力度，打破行业垄断。一方面要加大对反垄断法的宣传和贯彻力度，督促垄断行业制定行业自律规章制度，建立由纪检监察部门、新闻媒体和服务对象共同监督的反行业垄断监督机制。另一方面要切实整顿和规范垄断行业的市场行为，垄断行业的施工工程统一交到建设工程交易市场，通过公开招投标确定有资质的施工队伍,彻底打破垄断行业对本行业的市场垄断行为。二是加强诚信建设，提高办事效率。各级政府在招商引资过程中制定的优惠政策，必须按公布和约定的优惠政策执行。不得因领导人变动更改甚至取消原来确定的优惠政策。同时，各部门要进一步增强服务意识，尽可能缩短行政审批时限，切实简化办事程序，提高效率。（三）按“三个一批”的要求，加大土地储备和投放量，落实农村土地流转政策，切实推进城乡统筹发展。一是规划一批土地。根据“宜居云阳”的定位，相关部门要超前做好城市用地规划，并根据土地市场的需求，提前规划一批土地。二是要建设一批土地。根据土地市场的需求和目前云阳县房地产开发的情况，每年云阳县房地产开发量大约在50万m2以上，平均按2.6的容积率计算，所需土地约300亩，建议每年用于房地产开发的土地不少于400亩，并采取公开公平公正的形式，挂牌拍卖。三是要储备一批土地。要加大土地整治力度，按土地市场调控和城市发展的需要，每年都要储备一批土地以保证房地产开发市场的需求。四是深入贯彻落实十七届三中全会精神，督促相关部门加快制定和落实我县农村土地流转实施政策，明确土地流转的方式、范围、用途、期限、使用条件等，鼓励开发商和其他个人、单位、团体投资乡镇基础设施建设，新农村建设和农业项目的投资与经营，切实推进城乡统筹发展。（四）加强房地产开发企业资质管理，促进房地产业健康发展。对新办企业要严把进口关，严格审查其资金和从业人员的技术资格以及企业法人的信誉情况。对一些无经济实力，经营业绩差，管理不规范的企业以及长期不从事项目建设的企业，按照优胜劣汰的法则，逐步取缔四级和淘汰一些实力弱、信誉差的三级企业。凡办理施工许可证的房地产开发项目，都必须按规定填报房地产开发项目手册。同时，大力招商引资。引进国内有实力、管理规范的房地产开发企业和一些先进、成熟的经营理念，促使我县房地产开发企业更新观念，改变传统的经营模式，吸收高素质人才，提高员工素质，规范经营行为，提升企业形象。（五）规范房地产市场秩序，加强市场监测，正确引导舆论导向。一是不断完善房地产市场管理体系。充分发挥国土房管和开发办的作用，借鉴搞得好的区县经验，统筹兼顾，协调配合，职能到位，管理到位。二是完善和规范二手房交易市场。云阳是移民大县，新城房屋全部为近几年新建，产权证办理因多种原因严重滞后，要不断完善和规范二手房交易市场，充分发挥二手房交易市场在换房置业和产品升级换代中的作用，更好的促进房地产业的发展。三是加大执法检查力度。要严厉打击侵害消费者权益的违法违规行为，保证市场健康有序发展。四是加强项目管理。推行住房分户验收制度