某生态园项目可行性研究报告

- 1 - #生态园 可行性研究报告 一、项目提要 项目名称： #生态园 申请单位： 法人代表： 通讯地址： 电话： 邮编： 传真： 建设性质： 观光农业休闲度假 建设地点： # 建设内容：都市农业；生态休闲度假；文化 产业 ；老年公寓。 土地面积： 44.4 亩（ 29600 平方米） 总建筑面积： 14900 平方米 总投资： 4890 万元人民币（不包括土地费用） 按动态回收现金流量测算：投资回收年限 8年；内部收益率 20.38% 净现值 5432 万元。 二、 申请单位概况 原甘肃 有限公司是由董事长 #先生在 #奋斗发展创办的一家以房地产和商贸为主的综合性民营企业。为了更好地开发建设 - 2 - #生态园项目， #先生拟在 #专门成立项目公司，将以科学的态度、现代的管理、优良的信誉、足够的实力和已有的经验，通过本项目的建设，取得本公司在 #的发展，并为加速 #近郊的观光农业 、文化产业 和生态休闲度假建设贡献力量。 三、 建设本项目的背景 1、 2010 年 10 月中旬召开的中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议，深入分析了今后一个时期我国经济社会发展的国内外环境，强 调综合判断国际国内形势， 我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期 。全会提出，要坚持扩大内需战略、保持经济平稳较快发展，加强和改善宏观调控，建立扩大消费需求的长效机制，调整优化投资结构，加快形成消费、投资、出口协调拉动经济增长新局面。全会提出，要着力保障和改善民生，合理调整收入分配关系，努力提高居民收入在国民收入分配中的比重、劳动报酬在初次分配中的比重。 国家经济的发展、社会的进步，极大地鼓励民间投资的热情。 2、 1995 年以来的每周双休日制度和 1999 年以来的长假期制度的实施，是我国公民休假制度的一项重 大改革。经济水平的提高与休闲时间的增加为公民旅游创造了条件。目前，城市人的全年法定节假日为115 天，如果加上各类其它休闲时间，总体闲暇时间将达到全年三分之一。这意味着我国将由传统的假日观光旅游进入到一个新的休闲时代，也意味着一个新的产业的形成 休闲产业。 3、 国务院关于加快发展旅游业的意见（国发 2009 41 号）指出， - 3 - 到 2015 年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达 33 亿人次，年均增长 10%；入境过夜游客人数达 9000 万人次，年均增长 8%；出境旅游人数达 8300 万人次，年均增长 9%。旅游消费稳步增 长，城乡居民年均出游超过 2 次，旅游消费相当于居民消费总量的 10%。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长 12%以上，旅游业增加值占全国 GDP 的比重提高到 4.5%，占服务业增加值的比重达到 12%。每年新增旅游就业 50 万人。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，到 2020 年我国旅游产业规模、质量、效益将会达到世界旅游强国水平。 4、 根据 #区域总体规划，罗店、罗泾和月浦规划成为 #北部重要的产业配套区。随着城市化水平的提高，积极发展商贸业、工业文化旅游业、信息服务、社区服务等行 业，形成与宝山滨江新区相匹配的现代服务业功能。发展生态产业， 包括： 生态农业、生态旅游，以及商贸、金融、文化、体育等第三产业。结合罗店老镇建设，挖掘 #700年历史文化底蕴 ， 塑造 特色城镇 。 规划在在罗店、横沙、长兴以及大型工业园区布置旅游服务区，形成较为完善的旅游服务网络。 在这样的背景下，集都市观光、休闲度假于一体， 在罗店建设 经济效益、生态效益和社会效益相结合的都市农业便应运而生。我国的都市观光农业是在 20 世纪 80 年代后期兴起的，首先在深圳开办了一家荔枝观光园，随后又开办了一家采摘园。目前一些大中城市如北京、 上海、广州、深圳、武汉、珠海、苏州等地已相继开展了观光休闲活动，并取得了一定效益，展示了观光农业的强大生命力。如北京的锦绣大地、 - 4 - 上海孙桥现代农业开发区、无锡马山观光农业园、扬州高冥寺观光农业园等，山东的枣庄万亩石榴园、平度大泽山葡萄基地、栖霞苹果基地、莱阳梨基地等都取得了很好的经济效益，为城市旅游业增添了一道靓丽风景。 5、 十二五规划建议第三条推进农业现代化，加快社会主义新农村建设指出，在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化，是十二五时期的一项重大任务。观光休闲农业是由最初的农田发展到统 一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的园区发展的高级形态。观光休闲农业将生态、休闲、科普有机的结合在一起，同时，生态型、科普型、休闲型的观光休闲农业园区的出现和存在，将改变传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业单一的经营思想，客观地促进了农村旅游业和服务业的发展。 6、 人口老化问题在全世界越来越受关注，中国则是发展中国家情况最严重的一个。联合国预测，本世纪上半叶，中国将一直是世界上老人最多的国家，占全球老年人口五分之一。中国老龄工作委员会办公室发布的 2009 年度中国老龄事业发展统计公报指出，今 后五年，80 岁以上老人将每年以百万之数递增，城乡老年无子女陪伴的空巢家庭将超过 50%，部分大中城市更将达到 70%。 中国 10 年前就已进入老年型社会， 2000 年 60 岁以上人口比例达10.2%， 2009 年是 12.5%， 2010 年已超过 1 亿 7000 万人。 专家推算，如果目前中国一胎化生育政策不变，出生率也持续低下，五年后老龄化将突然加剧。根据有关部门所做本世纪老龄化发 - 5 - 展趋势预测研究显示，到 2050 年，以 60 岁为标准的中国老年人口将达到 4 亿 4000 万，约占全国人口三分之一，之后这一比例将长期维持下去 。 研究人员关注的不只是老龄化问题，更担忧的是问题出现得太快，未富先老的中国，经济与社会体制目前还没有做好相应的准备，无论设施、专业人员或老人收入，都与实际的需求相去甚远。 中国现有公营与民营养老机构不到 4 万家，共 266 万多张床位，扣除空置率，共照护 210 万名老人，仅占老人总量的 1.6%，远远不如发达国家的 5%至 7%。据说民政部争取在 2011 年开始的第十二个五年规划期间，将比例提高到 3%。 7、 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议 中指出： 文化是一个民族的精神和灵魂，是国家 发展和民族振兴的强大力量，必须坚持社会主义先进文化前进方向，弘扬中华文化，建设和谐文化，发展文化事业和文化产业，满足人民群众不断增长的精神文化需求，充分发挥文化引导社会、教育人民、推动发展的功能，建设中华民族共有精神家园，增强民族凝聚力和创造力。 并在纲要中规定了： 推动文化产业成为国民经济支柱性产业，增强文化产业整体实力和竞争力。 鼓励和支持非公有制经济以多种形式进入文化产业领域，逐步形成以公有制为主体、多种所有制共同发展的产业格局。构建以优秀民族文化为主体、吸收外来有益文化的对外开放格局，积极 开拓国际文化市场，创新文化 走出去 模式，增强中华文化国际竞争力和影响力，提升国家软实力。 - 6 - 四 、项目的条件 1、建设地点： 位于 #东北部，在 #路以东 、 #路以南，距地铁 #号线 3 公里、距 #景区 2 公里。 场地平坦，海拔高度在 4-5 米之间。有 泾从地块南部流过。环境幽静，交通便捷， 10 分钟以内可进入高速公路网。 2、用地： 约 44.4 市 亩，由我公司以土地使用权租用的方式取得，不改变用地的性质。 五 、项目的定位 该处用地 位于 #近郊 ， 非常适宜 建 设 具有观光农业特色 和机构养老的 休闲度假区。 1、产品 定位。 绿色、环保、低碳、高科技农业； 绿化、美化、亲切、娴静、安全； 有品位的外观，有观光农业特色的内涵，有 机构养老 舒适的生活设施、有完善的休闲场地，有人性化的经营管理。 2、消费市场定位。 #市民假日农业观光和休闲度假； 对青少年进行现代农业科普教育； 机构养老 ； 满足游客对玉石文化的需求。 - 7 - 六 、规划设计依据 1、新华社受权播发 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议 和 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； 2、国务院关于加快发展 旅游业的意见 国发 2009 41 号 ； 3、 #市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理） 及 #区域总体规划 (2004-2020)等 有关规定； 4、 #市 #土地利用规划 ； 5、履行甲乙双方签订协议所规定的各项义务 。 七 、项目的规划设计内容 整个地块 44.4 亩 大致划分的设计区域面积（见功能分区图）为 ： 1、 都市农业园区。 占地 16.6 亩，包括： 百果园、花卉园、菌类园、蔬菜瓜果园、库房等 ； 2、 生态 休闲度假区。 占地 12.4 亩，包括： 度假公寓 、农家乐休闲度假、生态休闲、特色餐饮、停车 场等； 3、 老年公寓区 。 占地 6.5 亩，包括：公寓、 养生保健、 图书馆等 ； 4、 文化园区。 占地 8.2 亩，包括：民俗、奇石、 玉石工艺、 科普等 。 八 、 规划布局基本要求 - 8 - 1、在充分调查该处的客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、城市规划要求等的基础上，综合考虑都市农业园区、园林式 生态休闲 度假 区 、 特色 文化园 区 和 老年公寓 区四 部分的协调统一，达到最佳的配合和最好的效益； 2、都市农业园区以科研单位、大专院校的科技力量为依托，以都市休闲观光农业为发展方向，以现代农业开发为重点，大力加强农业高新技术的引进和推广，走产 、 加 、 销一体化、农 、 科 、 游结合，经济、社会、生态效益高度统一的现代都市农业发展道路 。 观光休闲农业园区的景观规划设计以城市 -农田作为一个城市整体为出发点，强调与城市生活的对话，构筑 城市 -郊区 -乡间 -田野 的空间休闲系统。景观规划设计充分以原有绿化、农作物为植物材料进行园林景观的营造，园林小品风格自然淳朴，田园气息浓厚；各景观功能区突出以人为本，同时又要和生产相结合。根据不同地块、不同树种、品种的观赏价值进行安排，使人们在休闲体验中领略到农耕文化及乡土民风的神奇魅力； 3、在规划设计前首先选定 公寓 的管 理公司，共同研究提出主要包括：配套要求、业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织规划等，使得规划设计能够满足经营管理的要求； 4、尽量合理利用 该 地 区 固有的景观生态及文化元素； 5、所有建筑的建设，都把以人为本，追求卓越的建设理念贯彻到规划、设计、施工和服务等各个环节，力求把精致，人性化的都市农业生活与低碳、环保、节能、绿色、生态的大自然环境完美结合； - 9 - 6、合理利用地块的地形和水系，处理好园区今后的供水、供电、排水、排污、电视、环卫、交通、停车、能源、防灾（消防、防洪、抗震、地质）、智能化等问 题 ； 7、注重地块规划布局的层次感与梯度感设计， 所有建筑都应成为亮点，主要建筑要突出标志性 并 设置重要景观节点 ， 达成和谐统一； 8、平面布置要跳出常规思维，在实用和充分利用 环境 的前提下出奇、出新。 九、 项目的管理模式和组织机构 1、项目的管理模式 本项目 是集 都市农业 、 生态休闲度假 、 文化 产业、 老年公寓 为一体的 生态休闲度假 中心。 项目的管理遵循市场规律，按现代企业制度的要求 ，发挥生态、文化 、 度假特色 进行经营管理，实行总经理负责制，自负盈亏，自主经营 。 使市场运行规范化、标准化、程序化、制度化。同时，考虑到 休闲 度假 企业 经营是一个相对特殊的领域，不同于一般的公司企业。公司不仅要接受地方政府及行业主管部门的监督，也要定期或不定期的与客 户 进行沟通，为客户提供优质的服务 ， 通过发布信息、提供咨询服务、建立网站等方式吸引客 户 、稳定 游客， 树立良好的企业形象 。 2、 组织机构设置 - 10 - 3、人员配置及主要职责： 办公室： 设主任一名、文秘一名 、总务一名 。 A、负责 召 集会议，整理记录、拟文、收发文件、档案管理。 B、负责办公用品的管理及公司对外业务的接待处理。 C、负责人力资源 、员工考勤、人员招聘考评。 D、负责组织草拟及修改各项规章制度。 客服 部： 设经理一名、内勤一名、维修工程师一名。 A、负责 休闲度假公寓和老年公寓的经营管理、服务台、 受理客户的投诉，保障正常的经营秩序。 B、负责 公司 的治安，消防和节假日及夜间值班工作 ， 对员工和 游客进行安全教育。 C、保障 公司 物业 管理，确保 设施设备正常运转，负责设施备日常维护。 D、负责 公司 对外 广告策划 、 宣传工作 和 公司网站。 计 财部： 设经理一名（主管会计） 、 出纳一名、计划统计一名。 总经理 客服部 都市农业部 办公室 计财部 文化产业部 公寓管理公司 农业管理公司 园林绿化 队 展销公司 玉石加工厂 物业 管理公司 - 11 - A、负责公司财务工作。 B、负责 公司的注册、登记 。 C、负 责税 务工作 。 D、负责公司的发展规划及实施计划。 E、 负责公司 职工的工资发放。 都市农业部 ： 设经理一名、 园艺师 一名、职员 一 名。 A、负责 园区的 规划建设、 种植管理、 产品 加工和销售 。 B、负责 园区景观和设施的管护工 作。 C、 负责 农业科技信息 的交流和推广 。 文化产业部 ： 设经理一名、 工艺师 一名、职员 一 名。 A、 负责 石文化的策划、宣传、加工和展销 。 B、 负责 文化产业的交流和推广 。 C、负责对进驻商户的管理和服务。 十、 环境保护和安全卫生措施 1、环境污染及其治理 本项目属于 生态休闲度假 中心 行业，不会产生有毒 、有害物质，因而也不会对市区环境造成 重大 污染。 按 #市城市整体规划要求和国家环保规范进行规划设计、建设 和 管理。 对施工期间和营运期间产生的垃圾、粉尘、噪音和生活污水，采取有效 措施 及时处理。如：划定建筑垃圾 堆放点及时清运，对生活垃圾 - 12 - 以设点分检方式收集 ； 对施工粉尘采取及时喷水方法处理 ； 设置隔音装置和限时作业的方法控制噪音 ； 按规范设计并建设污水处理 设 施 ，处理达标后，将污水就近排入市政管理部门指定的管网或水体。 2、安全卫生措施 把好规划设计关。项目的规划设计必须符合消防、防灾、防盗等有关安全规范的规定。 企业的劳动安全及卫生条例，全部按国家和地方制定的各项规定执行。 企业将按照国家对 经营服务行业 的有关规定搞好各种安全设施和劳动保护，并经常对职工进行安全教育。 企业将根据政府有关规定和 经营 过程的安全、卫生需要，配置合理的劳动保护用品。 企业内部设置充足的消防器材，室内禁止吸烟。 制定完善的规章制度 并加强管理 。 十一 、投资估算及建设进度计划 1、投资估算及经济效益测算 本项目总用地 44.4 市亩，合 29600 平方米，其中： 各类建筑占 地4953 平方米，占 17%； 种植及景观用 地 17800 平方米，占 60%；道路停车场 运动场 用地 3867 平方米，占 13%；建筑总面积 14900 平方米（不包括连体温室 3000 平方米） ，容积率 0.4，建筑密度 16.7%。建设总费用 4890 万元人民币 （不包括土地费用） ，其中：前期费用 52 万元， - 13 - 占 1.25%； 园区种植及景观 267 万元，占 5.45%； 围墙、大门 25 万元，占 0.5% ； 道路停车场 运动场 费用 116 万元，占 2.37%；建安费用（ 包括 初装修） 3312 万元，占 67.73%；室外配套工程费用 346 万元，占 7.08%；管理费 165 万元，占 3.38%；财务费用（包括利息）309 万元，占 6.33%； 其它费用 83 万元，占 1.69%； 不可预见费 206万元，占 4.22%。项目建设期限按 2 年考虑，折现率按 8.0%考虑， 按动态回收现金流量测算：投资回收年限 8 年；内部收益率 20.38% 净现值 5432 万元。 2、资金筹措 本项目所需资金全部由项目建设单位自筹。 老年公寓补贴按政策向政府申请。 3、 社会效益分析 长三角地区是我国经济最具活力的地区之一。 #市的现代化程度、城市化水平、人口集中度、职工收入水平均位列全国城市前列，人民出游率