征地及建设税费组成.doc

征地及建设期间的税费组成第一节 征地费用组成土地征用补偿的项目有土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；而征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。除以上四项费用以外，在实际征地拆迁过程中，可能还会涉及到以下补偿费用：房屋拆除费、搬迁费、过渡安置费、灶电补偿费、拆迁管理经费、营业损失费和居民新安置地费用、坟墓新安置地费用和不可预见费等。在办理土地征用的前期手续时，会发生环境评估费和勘测定界费等主要费用。在征地过程中，根据土地类别的不同，会相应涉及到以下政府税费：新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、森林植被恢复费、育林基金和征地管理费等。在土地交易过程中，会发生土地权属登记费和土地使用权出让金等主要费用。第二节 征地拆迁补偿费用标准参照2008年8月1日起实施的海南经济特区土地管理条例、海南省土地征收补偿安置管理办法。一、土地补偿费和安置补助费：海南省土地征收补偿安置管理办法第十条：土地补偿费和安置补助费标准按照征地统一年产值标准或者征地区片综合地价确定。（文昌征地统一年产值标准50778元/亩）二、青苗补偿费：青苗的补偿标准按照当地政府规定的标准进行补偿。三、地上建、构筑物补偿费（地上附着物补偿费）：按照当地政府规定的标准进行补偿，四、其他费：坟墓新安置地费用；不可预见费：不可预见费是指政府在征地过程中，遇青苗及地上建、构筑物数量及标准发生浮动和安置房屋基础超深等不可预见因素，导致征地预算不能满足实际要求时，作为征地活动预算的补充。国家征地管理费暂行办法第七条按照全包式进行征地的，如征地过程中出现不可预见情况，可由负责征地的单位据实与用地单位另行结算不可预见费用。 征地中还有一些费用，但与我们关系不大的费用：房屋拆除费；搬迁费；过渡安置费；、灶、电补偿费；拆迁管理经费；营业损失费；居民新安置地费用。第三节 有关征地的政府税费一、新增建设用地有偿使用费-新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法的通知，财综字1999117文昌市属第十一等，新增建设用地有偿使用费的征收标准为12元/平方米。1000亩666.66712800万元中央、省、市级政府分配新增建设用地有偿使用费的比例为3：2：5。提示：根据土地管理法第五十四条规定，国家机关用地和军事用地、城市基础建设用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地可采取行政划拨方式供地，其他用地均应当以出让等有偿方式供地。二、 耕地开垦费根据中华人民共和国土地管理法第31条有关规定，建设占用耕地，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，上缴省级政府后专项用于耕地开垦。海南省政府制定的海南省耕地开垦费收缴使用管理办法中规定：基本农田以外的水田、菜地的耕地开垦费基本标准为5000元/亩；其它耕地的耕地开垦费基本标准为4000元/亩。文昌市耕地开垦费的区域修正系数分别为0.9。具体地块的耕地开垦费=基本标准区域修正系数。三、 耕地占用税耕地占用税，是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积向省级政府上缴的税务。耕地是指用于种植农作物的土地（包括菜地、园地）。占用鱼塘以及已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面、林地、以及前三年内曾用于种植农作物的土地从事非农业建设的、视为占用耕地。耕地占用税的税额标准为：（1）以县为单位（以下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元； （2）人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为1.6元至8元； （3）人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3元至6.5元； （4）人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。 农村居民占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收。经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是最高不得超过上述规定税额的50。 文昌市国土局提供的万宁地区耕地占用税缴税标准为6元/平方米（合0.4万元/亩）。四、 森林植被恢复费根据海南省财政厅、海南省林业局转发财政部、国家林业局关于印发森林植被恢复费征收使用管理暂行办法的通知的通知（琼财综2003430号），森林植被恢复费的征收标准为：用材林林地、经济林林地、薪炭林林地、苗圃地，每平方米收取6元；未成林造林地每平方米收取4元；防护林和特种用途林林地，每平方米收取8元；国家重点防护林和特种用途林地，每平方米收取10元；疏林地、灌木林地，每平方米收取3元；宜林地、采伐迹地、火烧迹地，每平方米收取2元。森林植被恢复费由中央和地方政府按2：8比例分配。 五、育林基金育林基金是恢复和发展森林资源的专项基金，是国家为扶持林业发展而制定的一项极为重要的经济政策。育林基金是由林业部门征收管理，财政、物价、审计部门监督的林业政策性基金。以征用木麻黄防风林林地所缴纳的育林基金为例，海南省林业局规定每亩林地的出材量为1.9568立方米，每立方米向省林业局缴纳育林基金30元。六、 征地管理费征地管理费暂行办法中规定：征地管理费是指县以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上交一定比例支付的管理费用。主要用于土地行政主管部门在征地、安置、拆迁过程中的办公、业务、培训、宣传教育、经验交流，仪器、设备的购置、维修及有关非经费人员的必要开支及征地管理的有关业务费用。征地管理费收费标准见下表：项目住房建设用地（%）其他建设用地（%）全包半包单包全包半包单包征用耕地1000亩以上（含1000亩）、其它土地2000亩以上（含2000亩）2.11.41.05321.5征用耕地1000亩以下 、其它土地2000亩以下2.81.751.442.52注（1）取费基数为征地（拆迁）补偿及耕地开垦费之和（2）全包：即由政府土地管理部门或所属的征地服务机构采取包工作、包费用、包时间的三包方式，负责征地全过程的全部工作。（3）半包：即由政府土地管理部门或所属的征地服务机构采取包工作、包时间、不包费用的方式，负责征地的全部工作。征地费用按实际发生计算。 （4）单包：即由政府土地管理部门或所属的征地服务机构采取包工作、不包费用和期限的方式，代表用地单位负责征地有关工作、办理用地手续等事宜。政府分配征地管理费比例如下：市县土地行政主管部门负责实施征地工作的，市县土地行政主管部门收取的征地管理费按20%上缴省土地行政主管部门，80%留用本市县。征地管理费有减免范围，但我们不在减免范围第八条征地管理费的减免范围(一)党政机关、全额预算管理的事业单位、中小学校、幼儿园、福利院、敬老院、孤儿园、妇幼保健、防疫站、残疾人企业征用土地，免收征地管理费。(二)差额预算管理和自收自支管理的事业单位为修建办公楼、宿舍楼征用土地，减半收取征地管理费。(三)抢险救灾使用土地，免收征地管理费。七、 土地权属登记费海南省土地登记收费标准及其管理办法细则（琼价费字1993150号）文件规定：土地权属登记费：0.2元/平方米（地籍测量费每平方米0.1元，权属调查费每平方米0.1元），由权属调查办收取。土地证书费及登记费0.2元/=13.33万元；土地权属变更费及登记费0.2/=13.33万元八、 土地使用权出让金土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。土地使用权出让金的确定有三个过程：第一是估价过程。在这个过程中，政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。第二是确定出让底价过程。在这个过程中，政府根据其产业政策和其他有关政策，对土地估价结果进行修订，形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时，如果有意受让人的出价低于出让低价，政府将不予出让土地使用权。第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限，所以，有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的，但最后的确定权在有批准权的上级政府。土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。全国按等级不同，将县级行政区划划分为十五等，每等规定了不同的取费标准。文昌市属第十一等，土地使用权出让金的征收标准为35元/平方米。1000亩666.667352333.3345万元根据国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知（国发20048号）文件的规定，海南省将20%的土地使用权出让金上缴国库专项用于农业土地开发。国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第二十三条 受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。九、城市面上建设配套费城市基础设施配套费属行政事业性收费， 琼发改价管号文规定如下：一、城市基础设施配套费由建设主管部门在办理报建时一次性向报建单位或个人收取，目前各市县（除海口外）具体按以下标准征收：三亚市单位报建按元计收，居民住宅按元计收。其他各市单位报建按元计收，居民住宅按元计收。各县、自治县单位报建按元计收，居民住宅按元计收。列入百镇建设计划的城镇按元计收。二、我省城镇按上述标准收取城市基础设施配套费后，一律不再收取水、电、气、道路、消防以及其他各种名目的专项配套费。第三节 征地其它费用一、 环境评估费（我们的码头已经做过环评）环境影响咨询内容包括：编制环境影响报告书(含大纲)、环境影响报告表和对环境影响报告书(含大纲)、环境影响报告表进行技术评估。建设项目环境影响咨询收费标准见下表（单位：万元）：估算投资额（亿元）咨询服务项目0.3以下 0.3-2 2-10 10-50 50-100 100以上 编制环境影响报告书（含大纲） 5-6 6-15 15-35 35-75 75-110 110 编制环境影响报告表 1-2 2-4 4-7 7以上 评估环境影响报告书（含大纲） 0.8-1.5 1.5-3 3-7 7-9 9-13 13以上 评估环境影响报告表 0.5-0.8 0.8-1.5 1.5-2 2以上 注：1、表中数字下限为不含，上限为包含；、估算投资额为项目建议书或可行性研究报告中的估算投资额；3、咨询服务项目收费标准根据估算投资额在对应区间内用插入法计算； 、以本表收费标准为基础，按建设项目行业特点和所在区域的环境敏感程度，乘以调整系数，确定咨询服务收费基准价。调整系数见表1和表2；、评估环境影响报告书（含大纲）的费用不含专家参加审查会议的差旅费；环境影响评价大纲的技术评估费用占影响报告书评估费用的40； 、本表所列编制环境影响报告表收费标准为不设评价专题的基准价，每增加一个专题加收50%； 、本表中费用不包括遥感、遥测、风洞实验、污染气象观测、示踪实验、地探、物探、卫星图片解读、需要动用船、飞机等的特殊监测等费用。表1行业调整系数化工、冶金、有色、黄金、煤炭、矿产、纺织、化纤、轻工、医药、区域 1.2 石化、石油天然气、水利、水电、旅游 1.1 林业、畜牧、渔业、农业、交通、铁道、民航、管线运输、建材、市政、烟草、兵器 1.0 邮电、广播电视、航空、机械、船舶、航天、电子、勘探、社会服务、火电0.8 粮食、建筑、信息产业、仓储 0.6 表2环境敏感程度 调整系数 敏感 1.2 一般 0.8 按咨询服务人员工日计算建设项目环境影响咨询收费标准咨询人员职级人工日收费标准高级咨询专家1000-1200元高级专业技术人员800-1000元一般专业技术人员600-800元二、 勘测定界费勘测定界，指对建设用地分别划示征用、划拨、调换、带征及使用（临时使用）的范围和面积，并分别量算出耕地和其他土地面积。作业完成后，应负责提交勘测定界成果。 勘测定界的成果为： 1、勘测定界技术报告书，内容包括： （1）勘测定界技术说明； （2）勘测定界表； （3）勘测面积表； （4）土地分类明细表； （5）用地范围略图； （6）界址点座标成果表； （7）界址点点之记。2、经实地定界的用地范围图纸，图上加盖 勘测定界专用章 。作业员应在勘测定界成果上签署完整。除勘测实施单位保留一套原始资料存档外，按规定份数交用地审批部门。如属市区范围内的征地，市土地局资料中心或有关县土地局应提供一份勘测定界成果，由用地审批部门移送给土地所在的区土地局。勘测定界费取费标准为300元/点。 第四节 建设期间税费一、墙改专项基金文件1：海南省人民政府关于印发海南省发展应用新型墙体材料管理规定的通知QSF-2006-000014 琼府200629号 文件2： 海南省人民政府关于印发海南省新型墙体材料专项基金征收和使用管理办法的通知(琼府200665号)1）到2010年，全省所有城市禁止使用实心粘土砖2）凡新建、扩建、改建建筑工程未使用新型墙体材料的建设单位，依据国家有关规定，须缴纳新型墙体材料专项基金(以下简称专项基金)，纳入建安成本。3）在本省新建、扩建、改建的建筑工程（不含农民自建住房），建设单位或个人在工程开工前，按照临时规划许可证（或其它建设项目批准文件）、建筑施工总平面图及结构说明确定的建筑面积，按每平方米8元的标准预缴专项基金。不便计算建筑面积的按预计用砖量缴纳，标准为每块砖0.05元。建设单位或个人持专项基金预缴款凭证，向有关部门办理建筑工程施工许可等相关证件。4）专项基金实行分级征收。中央驻琼单位、省属单位在省建设部门报建的建筑工程，由省工业经济与信息产业部门委托省建设工程质量监督机构代为征收；在各市、县建设部门报建的建筑工程，由所在地市、县政府指定的部门负责征收。专项基金收入全额缴入地方国库，纳入地方财政预算，实行“收支两条线”管理。5）建设单位在建筑工程砌体工程竣工后30日内，凭专项基金预缴款凭证复印件、墙体材料工程量清单、购进新型墙体材料正式发票、建设工程质量监督机构出具的新型墙体材料使用情况证明及标明使用新型墙体材料的施工图等资料，向各级专项基金征收机构申报办理专项基金清算手续，其中在省建设部门报建的建设工程向省工业经济与信息产业局申报，经同级财政部门和各级专项基金行政主管部门核实无误后，按以下规定办理专项基金结算手续：（一）专项基金实行多退少补。（二）建筑工程使用新型墙体材料占墙体材料总用量比例60%以上的，对其中使用新型墙体材料部分，缴纳的专项基金预收款按照实际使用比例退还。（三）缴纳的专项基金预收款在以下情况下不予退还：使用新型墙体材料占墙体材料总用量比例小于60%的；在申请墙体材料应用情况验收之前，已对墙体工程完成批挡的；使用不合格的新型墙体材料产品的。二、散装水泥专项基金海南省散装水泥管理办法规定：按下列标准征收：（一）水泥生产企业每销售吨袋装水泥缴纳元；（二）水泥使用量在吨以上的建设工程，建设单位或个人每使用吨袋装水泥缴纳元。建设单位或个人缴纳的专项资金按属地管理原则，由建设工程所在地的市、县、自治县政府散装水泥行业主管部门按工程进度征收（包工包料的工程由建设单位代缴）。水泥生产企业缴纳的专项资金在管理费用中列支；建设单位或个人缴纳的专项资金计入建安工程成本。海南省散装水泥行政管理机构省商务厅下属海南省散装水泥管理办公室三、工程招标管理费海南省发展与改革厅关于重新核定建设工程招投标交易服务收费标准的通知，琼发改收费20051140号 核定如下： （一）建设工程招投标交易服务收费标准。各建设工程招投标机构按照国家有关规定，为入场招标投标单位提供场地、物业管理和其他服务，按如下标准收费： 1、席位费：每次招标活动每个席位收取100元。对需要常年租用固定场地、设施的，每月每个席位收取300元。 2、建设工程招投标交易服务费，按招标投标额采取分档累进计收，具体按工程建设交易服务收费标准表（见附表）执行。 3、勘察、设计、建设监理招标投标服务费，按不超过勘察、设计、建设监理中标价的1.2%收取。工程建设交易服务收费标准表序号工程建设交易额（万元）费率（）备注1300以下(含)1.4（）1、按差额定率累进计费。2、上述收费中的三分之二向中标单位收取；三分之一向招标单位收取3、收取同一项施工交易服务费合计低于1000元时，按1000元收取。23001000 (含)1.2（）310003000(含)1.0（）430005000(含)0.8（）5500010000(含)0.7（）61000020000(含)0.4（）720000以上部分免收费四、供电贴费财政部关于供电工程贴费纳入预算管理若干问题的规定1998年6月15日，规定：1、供电工程贴费（以下简称“贴费”）是电网经营企业向用户收取的用于110千伏及以下各级电压外部供电工程建设和改造的专项资金，包括供电贴费和配电贴费。2、贴费收取范围和标准，暂按国家发