世邦魏理仕2006年上海世博村发展定位报告

中国地产商域网 1 June 2006 Presented to: 世邦魏理仕策略顾问部 中国地产商域网 CB Richard Ellis | Page 2 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 目录 项目主题 项目背景环境分析 项目整体发展战略分析 世博期间项目整体策划 整体策划概念 居住休闲区 后勤配套服务区 世博后项目整体策划 住宅区 商业和商务区 世博期间与世博后项目整体策划对比小结 CB Richard Ellis | Page 3 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 项目主题 CB Richard Ellis | Page 4 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 汉诺威EXPO概况 爱知世博会 上海世博会 2010主题人- 自然- 技术: 一个诞生中的世界 自然的睿智 城市，让生活更美好参加国家 155个国家和17个国际组织 115个国家预计200个国家和国际组织,已有14个国家和国际组织参观人数 153天, 约为1,810万人次 184天，共2,205万人 184天，预计共7,000万人每天参观人数 约为11.8万人次 11.98万人 38万人场地面积 160公顷 173公顷 528公顷，为历届之最；世博案例 汉诺威 ：建设世博村 1,603 套住宅单元 爱知 ：志愿人员为 27,000人 CB Richard Ellis | Page 5 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 项目主题 “城市，让生活更美好” 世博村，世界村 与世博会的主题相匹配 提供住宿、休闲、配套服务的场所 公寓、服务公寓、酒店与商业配套等 可持续发展的思路 CB Richard Ellis | Page 6 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 考虑要素 国际行业经验 世博会选址、活动安排、场馆分布之间的内在逻辑 1 2 3 需求特点 根据本次世博会工作人员的背景、组成特点 后续利用 符合城市发展脉络，最经济地利用保留建筑 本届世博会预计将吸引最多的参观者 将从以下方面对世博村的建设进行考虑 : 主题 实际需求 经济化利用 环保 未来居住理念 项目主题 CB Richard Ellis | Page 7 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 主题的体现 上海城市现代化进程的展现 黄埔江、母亲河的概念 民族工业与现代城市发展的历史 海纳百川的 国际化眼光 以建筑设计使得保留塔吊、厂房成为 世博村标志 之一 体现世界各国的 文化融合 世博村的各组团邀请多国建筑师以世博主题参与设计 融入 时尚前沿 和最有现代性的建筑理念 同时注重 中国文化意境 的展现 项目主题 CB Richard Ellis | Page 8 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 项目背景环境分析 CB Richard Ellis | Page 9 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 人民广场 陆家嘴 世纪公园 内环线 卢浦大桥 南浦大桥 地铁 M8号线 项目背景环境分析 占地面积 32万平方米，规划建筑面积 45万平方米 其中 居住休闲区： 30万平方米 后勤配套服务区： 10万平方米 筹备中心： 5万平方米 世博村四至范围： 白莲泾以东，南码头路（规划路）以西，浦东南路以北，明浦路以南 CB Richard Ellis | Page 10 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 项目背景环境分析 对保留建筑的利用 目前，该地块的现状以旧厂房为主，处于搬迁过程中 C、 E、 F区域是保留建筑最多的部分 B、 D地块处于拆迁过程中，基本都将新建 A地块中有部分上海溶剂厂的保留建筑为文物，融合居住氛围 图为 A地块上海溶剂厂 CB Richard Ellis | Page 11 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 项目整体发展战略分析 CB Richard Ellis | Page 12 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 为世博会提供全面、细致、 人性化 的服务 设施 /服务的功能和景观与 世博会主题匹配 设施具有经济可行性，考虑 后续长期利用 价值及回报 永久建筑与临时设施相结合 临时设施投资最小化，会后再次开发提升价值 未来住宅 理念的展示 (环境友好，即 环保、节能、生态、科技 ) 世博 期间 发展战略目标 世博 会后 发展战略目标 最大化世博村 土地价值 及 世博品牌的价值 最大化的利用土地价值 对世博会品牌的利用 凸显江景资源优势 尽量继承世博间规划布局及发展理念，改造 /重建 临时建筑与保留建筑，并新建一定的建筑， 与世博期间的永久建筑形成规划有机统一 考虑 长期收益 和短期收益相结合 符合 市场需求 项目整体发展战略分析 两阶段发展战略 CB Richard Ellis | Page 13 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 世博期间项目整体策划 CB Richard Ellis | Page 14 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 项目基本布局： 三段式的物业布局 北部为差异化的居住、服务区域 中部将景观风貌与配套商业相结合 南部区域为筹备中心的会议办公场所 A 居住休闲区 配套设施 B 高档公寓 D 配套设施 E 配套景观 H 高档酒店式公寓 I 高档酒店式公寓 C 后勤配套服务区 商业景观 J 物流配套 F 物流配套 G 筹备中心 办公综合 世博期间项目整体策划 CB Richard Ellis | Page 15 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 内部交通组织原则 社区内部实行人车分流 特定大型巴士运送路线 酒店式公寓拥有专属出行路线 过境 /内部交通分离 大型巴士运送路线 酒店式公寓专属出行路线 建议增加的道路 住宅配套地下车库 物流区域 巴士停车场 物流车辆运送路线 世博期间项目整体策划 CB Richard Ellis | Page 16 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 需求： 交通：轨道交通，机动车，非机动车 车库：机动车库，非机动车库 更衣室：储物间，更衣室、盥洗室 市场：中型超市，便利店 食堂 /餐厅：各类型餐厅（中餐，西餐，快餐），分档次，分规模 酒吧 /茶室：休息场所 邮政局银行 寝室 /住所：各类型住所（统间，一房，两房，三房），分档次，分规模 洗衣房 健身房 培训室 诊所 宗教场所 世博期间项目整体策划 我们根据需求导向对世博村各功能区的发展组合进行设计策划建议 CB Richard Ellis | Page 17 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 世博期间项目整体策划 居住休闲区 居住休闲区 居住区整体定位 居住物业需求研究 H&I地块 酒店式公寓建议 B地块 高档公寓建议 A地块 配套设施建议 D地块 配套设施建议 E地块 配套设施建议 CB Richard Ellis | Page 18 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 世博期间 注：各地块建筑面积见后详表，巴士停车场和景观活动区不占用建筑面积 居住休闲区整体定位 配套服务设施 公寓住宅区 酒店式公寓 经济型住宿 主入口 巴士停车场 景观活动区和 部分工作人员餐厅 临时绿地 临时绿地 用途 占地 面积 容积率 建筑 面积 A 配套 25,000 0.6 15,000 B 公寓 91,500 2.18 199,500 D 配套 32,000 1.54 49,400 H 酒店公寓 4,900 2.87 63,000 I 酒店公寓 17,000 合计 200,100 1.68 326,900 CB Richard Ellis | Page 19 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 建议发展环保概念的居住休闲区 建议在全国范围内进行调查，了解各地民众对世博会和世博村未来发展的预期。 建议打造出全国最节能环保的住宅，来倡导未来住宅 的概念。 在整个区域内融入高科技的因素： 太阳能氢气车 水循环处理系统 自然资源的利用 绿色建材的使用 节能型墙面 资源的再利用 氢气 /太阳能混合动力社区穿梭巴士 风能利用 居住休闲区整体定位 CB Richard Ellis | Page 20 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 居住休闲区策划需突出 人性化 特点 居住和配套设施之间的过道使用全天候设计，从 A到 E之间建设 2层的 全天候空中走廊 ，避免行人受气候影响。同时空中走廊还连接 B、D区和江边。 未来住宅“环境友好”理念的体现 拆卸安装较为简易 降低日常维护成本 采光性好，具有景观效果 居住休闲区整体定位 CB Richard Ellis | Page 21 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 景观大道 在 A、 D、 E的沿线两侧建造 林荫景观大道 在 D地块内建造标志性的 社区景观 ，突出社区中心概念 保持 B和 H、 I两地块的视野开阔，同时能享受到社区景观 对 世界村 主题的烘托 景观道路 居住休闲区整体定位 CB Richard Ellis | Page 22 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 地下空间利用分析 在 B、 H、 I等永久区域先期建造地下一层停车库 A、 D、 E在世博会期间为临时建筑所在区域 ,因此先不建造地下车库和埋设过多地下管道。 解决世博会期间地下停车的问题 减少后期建造地上建筑的桩基成本 满足后期出售时，高档住宅对车位 的要求 地下车库分布 通过地下地上车位配比，希望车户比达到1.25:1 居住休闲区整体定位 CB Richard Ellis | Page 23 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 滨水景观利用分析 现状 目前由于沿河道路以及防洪堤的阻挡，使得沿河住宅区无法做到真正亲水 措施 通过在沿河一带设置 观景平台 设施，减少防洪堤对景观的影响 利用小区 架空延伸 ，采用过道形式贯穿道路，从小区直通观景平台 在居住物业设计上可采用内部景观的方式做到户户有景 可用 人造坡地 的方式确保沿河第一排住宅拥有最好的景观 增加住宅底层标高，例如将一楼作为开放空间，住宅由二楼开始 道路 黄浦江 社区住宅 观水平台 居住休闲区整体定位 CB Richard Ellis | Page 24 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 居住物业需求研究 在沪外籍人士对中长期居住的普遍需求类型如下： (居住六个月及以上 ) 总经理级 外籍雇员 中高层 外籍雇员 中层外籍雇员 居住形式 家庭居住 3 4人 单人 / 家庭居住 1-3人 单人 /家庭居住 1-3人 需求的物业 类型 大户型公寓或别墅 两房高档 公寓 两房高档公寓 需求总面积 （平方米） 250-500 100 140 80-120 人均面积 （平方米） 80 120 35-100 26-80 其他参照案例： 北京奥运会的标准 两人共用一间为主 人均居住面积达到 22.5平方米 仅居住 一个月 的时间 资料来源 : CBRE 居住物业需求研究 CB Richard Ellis | Page 25 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 居住物业需求研究 居住物业需求研究 国际经验， 10,000-13,000名 世博场馆工作人员；（按每馆 66人，世博会共约吸引 150 200个参加国的展馆计算） 向国际承诺，将 提供 5,000 10,000人 之间的住宿； 世博村用地相对紧张； 世博场馆周边的中高档居住设施能吸收掉一部分工作人员（如江天宾馆、浦东大酒店） 产生居住需求的以 外籍人员 为主 工作人员将在世博村进行 最少六个月 的中长期逗留 根据研究，我们建议世博村 容纳 7,000名工作人员 较为恰当。 比例 人数 物业类型 约需人均面积（平方米） 总面积（平方米） VIP人员级别等同于总经理级 ,中高级工作人员等同于中高级外籍雇员，一般人员主要是布展人员等普通员工，等同于中层雇员 这里取需求面积的较小值以示保守 注 : 10 30 60 VIP工作人员 10% 700 酒店式公寓 90 63,000 总计 100% 7,000 262,500 一般人员 60% 4,200 中档公寓 26 109,200 中高级工作人员 30% 2,100 高档公寓 43 90,300 工作人员按等级分类 CB Richard Ellis | Page 26 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 居住物业建议 酒店式公寓 VIP居住区 高密度酒店式公寓 独立分区，供 10%的 VIP居住 H&I地块 酒店式公寓建议 参考案例： 盛捷、雅诗阁、香港广场 平均户型 90平方米 30%60%10%CB Richard Ellis | Page 27 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 居住物业建议 高档公寓 中高级工作人员住宅区 8层公寓， 160-200平米房型，靠近江边 节能环保 概念 建筑采用 框架无梁 结构，轻质墙体 会展结束后可略加重新分割出售 B地块 高档公寓建议 60%10%30%CB Richard Ellis | Page 28 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 居住物业建议 中档公寓 一般工作人员住宅区 12 16层公寓， 105-150平米房型，距江边较远 节能环保 概念 建筑采用 框架无梁 结构，轻质墙体 会展结束后可略加重新分割出售 30%10%60%CB Richard Ellis | Page 29 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 B地块 高档公寓建议 B地块建筑形态及布局按照 世博后市场需求 进行设计 第一排采用 中空户型 的建筑结构，充分放开空间，为距江较远的建筑创造水景的视线通道 兼顾建筑朝向与后排建筑的江景资源 靠近江边的建筑建议为 8层，距江边较远的建筑为 12-16层 为了避免防汛堤的视线阻挡，建议所有公寓的底层架空 ，可作为开放空间使用。 CB Richard Ellis | Page 30 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 志愿者数量 留宿比例 人均面积 总面积 30,000 5% 10平方米 15,000平方米 经济型住宿 爱知世博会的志愿人员约为 26,000，可为本次世博会参考 本届世博会的志愿人员数量将远远超过上届 为这类人提供休息、饮食的需求或进行短期逗留的场所 收费以志愿者回家的通勤成本为参考 临时用途世博结束后拆除 如有更多临时住宿的需求，可在不同场馆的围栏区附近就近解决 A地块 配套设施建议 CB Richard Ellis | Page 31 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 配套设施和公建面积 安排生活必须的配套设施 为长期居住的 7,000名工作人员服务 这类临时建筑必须配有： D地块 配套设施建议 CB Richard Ellis | Page 32 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 设计理念 D地块的建筑排布原则： 商业配套设施主要集中在 D地块右侧 商业设施向两面开放 D地块左侧主要为景观和绿化用地 结合绿化设施形成一些特色餐饮店 D地块 配套设施建议 喷泉 入口 CB Richard Ellis | Page 33 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 集中式景观活动区 将世博北部的住宅区与中部的物流区相阻隔 优化住宅区环境 空间上注重开放性，绿化与道路开放区结合 对大批保留建筑加以利用，形成独特的人文风貌 在保留建筑内，世博期间内涵工作人员餐厅，世博后可开设特色风情餐饮娱乐场所 E地块 配套设施建议 公共停车场所、直升机坪： CB Richard Ellis | Page 34 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 后勤配套区 后勤配套区整体定位 C地块 娱乐中心滨水平台建议 E&F地块 中高档餐饮建议 J地块 配套设施建议 世博期间项目整体策划 后勤配套区 CB Richard Ellis | Page 35 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 后勤配套区整体定位 工作人员和志愿者餐厅 娱乐休闲中心 物流用地 筹备区 用途 占地 面积 容积率 建筑 面积 C 娱乐休闲中心 80,700 0.56 47,000 E&F 配套（工作人员餐厅） 12,100 1.65 20,000 G 筹备区 33,900 1.50 50,850 J 物流 15,000 1.53 23,000 合计 141,700 0.98 140,850 CB Richard Ellis | Page 36 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 包含餐饮、音乐酒吧、咖啡吧等经营内容 屋顶改造为活动的玻璃屋顶 内部可以将一半的空间分隔为 2层，另一半挑空 成为世博村的标志之一 C地块 娱乐中心滨水平台建议 C地块原有厂房改造成为世博村中的娱乐中心 结合景观，提供休闲场所 可以采用一些露天餐饮店铺的形式 C地块沿河发展滨水休闲平台 景观通道 CB Richard Ellis | Page 37 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 世博期间 E&F区发展建议： 世博会中高层工作人员或商务会议用餐饮场所 (20,000平方米），档次相对较高，主要为正餐形式，有别于 C地块的休闲餐饮及快餐 E&F地块和 J地块 中高档餐饮与物流建议 为工作人员提供档次较高的正式用餐场所 为工作人员创造一个商务交流 ,洽谈平台 此部分将利用原有建筑进行改造。 世博期间 J区发展建议： 物流和后勤设施（共 23,000平方米） CB Richard Ellis | Page 38 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 世博后项目整体策划 CB Richard Ellis | Page 39 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 世博后项目整体策划 维持 三段式 的布局 继承各主要功能区的 发展理念 并进行 功能升级 改造，物业体现综合性 A 住宅区 套房酒店 B 高档公寓 E 高档 公寓 J 高档 公寓 H 高档酒店式公寓 I 高档酒店式公寓 C 商业区 商业景观 D 配套商业 F 中高档商业 G 商办区 办公综合 CB Richard Ellis | Page 40 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 世博后项目整体策划 区域拥有完善的交通、商务和居住条件 商务环境 世博后，围栏区内将形成高档办公氛围 世博村筹备区将引入领馆区 居住环境 周边浓厚的居住氛围，三林 世博功能区 下辖上钢新村、周家渡街道、南码头路、东明路、北蔡镇和三林镇，共计常住人口 84万 交通条件 地铁 /隧道 /大桥 /主干道 构成立体交通网络，便捷达到市中心地区和陆家嘴金融区 陆家嘴 商务区 城隍庙 商业区 人民 广场 CB Richard Ellis | Page 41 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 世博后项目整体策划 住宅区定位 住宅区 A地块 套房式酒店建议 H&I地块 酒店式公寓建议 B,E&J地块 高档公寓建议 CB Richard Ellis | Page 42 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 四星级酒店的定位市场依据 除 2003年，上海四星级酒店的入住率始终保持在 70以上 各区域中，四星级酒店的租金价格始终保持上升 上海的涉外游客人数在 1995-2004年的十年中每年以 14.2%的速度实现增长 缺乏套房式酒店市场供应 A地块 套房式酒店建议 上海四星级酒店租金和空置率状况01002003004005006007002000 2001 2002 2003 20040%10%20%30%40%50%60%70%80%90%平均租金入住率2005年四 星级酒店房价（单位：元）0 200 400 600 800 1000 1200长宁黄浦静安浦东CB Richard Ellis | Page 43 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 A地块：国际四星级套房酒店 利用 世博会品牌 利用保留场馆的 旅游资源 世博用地未来改造 商务区的需求 高层 江景酒店 专业管理 公司管理 全套房设计 ，居家感受 目标客源： 参照周边目前宾馆的水平，境外高档旅游客、商务住客 ,预计具体客户来源如下： 商务客人 67% 旅游客人 30% 会议客人 2% 政府人员来访 1% 总建筑面积为 30,000平方米，客房300间。 A地块 套房式酒店建议 景观通道 距引水管渠的 10米范围内严禁建造建筑物； 建议该地块多建造绿化用地； 结合保留的文物建筑 形成优美和富有人文色彩的居留环境 CB Richard Ellis | Page 44 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 发展酒店式公寓的市场依据 以下因素都将促使本案酒店式公寓成功： 浦东办公环境向好，高端商务客不断增多； 吸收外资合同金额比 2004年增长 18.3% ，外商对上海继续看好； 世博会场馆对旅游的推动作用 世博会场址将形成高端的办公环境 提供持久的高回报 板块 户型 价格 中信五牛酒店公寓 陆家嘴 112-126 1,2501,380美元 浦东雅诗阁酒店公寓 陆家嘴 65-245 2,000-5,800美元 碧云钻石公寓 张江 98-135 1,300-1,700美元 四季雅苑酒店公寓 世纪公园 118-274 2,0004,000美元 浦东典型酒店式公寓租赁价格一览 数据来源： Shanghai Pearl Property H&I地块 酒店式公寓建议 CB Richard Ellis | Page 45 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 H&I地块 酒店式公寓建议 酒店式公寓发展建议 基本保留原有的装修和服务标准，聘请知名管理公司进行管理。 定位于高档市场，目标客户为中长期居住的外籍商务客户。 CB Richard Ellis | Page 46 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 高档公寓定位依据 高档住宅市场 上海高档住宅保持供需两旺的局面 高档住宅需求量逐渐增加 住宅销售价格长期看始终保持平稳上升 世博会将推动周边土地价值 住宅销售可以在短时间内带来大量现金流 上海高档住宅成交统计 数据来源：世邦魏理仕 To the end of 2008 上海高档住宅价格 数据来源：世邦魏理仕 板块 主力户型 价格 世贸滨江花园 陆家嘴 86 318 2,4752,960美元 盛大金磐 陆家嘴 130 301 3,624美元 财富海景花园 陆家嘴 250 350 2,0004,000美元 B地块 高档公寓建议 CB Richard Ellis | Page 47 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 高档住宅发展建议 保留 B区原有建筑，进行内部结构的改动 为了避免内部竞争，在 B地块进入销售后期时，再启动 E和 J区域的高档住宅建设。 定位于高档住宅市场，目标客户为境内外高端自住客户 B地块 高档公寓建议 CB Richard Ellis | Page 48 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 高档公寓户型配比研究 需求研究 2005年商品房成交面积段如下： 最符合市场需求的房型在 80-100以及120-150平方米之间； 根据经验，高档住房的主要需求集中在120 150平方米 /套之间。 成交中包含动迁房，但其一般面积在 80平方米以下，因此 80平方米以下价格段的成交较有所放大 2 0 0 5 年上海住宅成交面积段0.00% 10.00% 20.00% 30.00%8 0 以下80-100100-120120-150150-1801 8 0 以上B地块 高档公寓建议 根据我们的研究， 装修高档公寓的市场状况如下： 房型设计偏大，以大三房或四房为主力房型 房型面积范围拉开，丰富总价范围，扩大潜在客源面 160平方米以上大户型要占到 50%左右 车户比不均，根据地块情况不同，范围从 0.3:1到 1:1都存在 提供装修的品牌档次普遍在中高档以上 CB Richard Ellis | Page 49 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 世博后项目整体策划 商业和商务区区 商业和商务区 D&F地块 配套商业建议 C地块 景观商业建议 G地块 商务区建议 CB Richard Ellis | Page 50 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 社区配套商业策划 我们建议，该商业区能成为居住区一级的商业中心，辐射周边居民。 辐射范围主要为周家渡街道、南码头路街道、上钢新村街道、东明路街道区域和部分塘桥街道区域 辐射人口约 50万，设 10%的消费比例，消费人数为 5万人 人均商业面积 1.2平方米 需要商业面积 6万平方米 我们保守设定为 4.8万平方米 塘桥街道 南码头路街道 东明路街道 周家渡街道 上钢新村街道 D&F地块 配套商业建议 配合未来周边区域及项目内部的住宅建设，需要配套的零售商业及休闲娱乐商业， D和 F紧靠住宅区，与外部交通联系方便，适合做零售商业。 CB Richard Ellis | Page 51 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 4.8万平方米商业面积的分配 将 3平方米商业面积分配到 D，以服务周边居民 定位于社区服务性质 保留世博期间部分建筑，如社区中心 社区商业也可做成沿 B、 D地块两侧特色商业街的形式（取决于居民的喜好） 将 1.8万平方米商业面积分配到 F地块，一方面服务于周边居民，同时服务 G地区的办公楼。 定位于中高档 容积率与办公区域保持协调性 基本为餐饮、中高档购物 D&F地块 配套商业建议 CB Richard Ellis | Page 52 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 C地块 景观商业建议 C地块发展建议： C地块开放空间大，有滨水区域，适合做休闲娱乐商业及滨水休闲商业。 设置室内羽毛球场、游泳馆、娱乐等设施 内部可以将一半的空间分隔为 2层，另一半挑空 服务对象对项目内及周边社区的居民 其建筑面积即保留的 28,994平方米 保留厂房设计风格，改造成为公共活动中心 结合景观，提供休闲场所 露天咖啡吧、西餐等高档餐饮场所 建筑面积约 2,000平方米 升级改造沿河滨水休闲平台 景观通道 CB Richard Ellis | Page 53 Client Logo Goes Here 中国地产商域网 浦东甲级写字楼成交案例 公司 办公楼 地理位置 楼层区域 成交价格 (美元 /平方米 /天 ) 租赁面积 （平方米） 美国银行 汇亚大厦 陆家嘴 高区 0.96 2,390 路透社 汇亚大厦 陆家嘴 高区 1.05 1,200 中国国际金融公司 汇亚大厦 陆家嘴 高区 1.00 2,000 加拿大丰业银行 金茂大厦 陆家嘴 中区 0.85 1,000 贝恩投资 金茂大厦 陆家嘴 高区 1.05 356 写字楼定位的市场依据 随着上海甲级写字楼租金价格的不断攀升，浦东甲级写字楼租金不断上升； 境外机构热衷于收购甲级写字楼 景观