上海房价是涨是跌.doc

苗苗的一句话点醒了我。这句话能够高度概括当今中国房地产市场的现状。现在中国的商品房可利理解为首饰，这些首饰通过价格分为高档、低档、和奢侈。市中心的房子就是奢侈品，它一方面能够体现购买者的社会地位，还能提供优越的舒适性，还能够提供资本保值的功效。中国存在的问题是低档和中档首饰太少了，许多人没首饰戴。但奢侈品首饰有的是人来买单，他们很有钱。有钱人炒完奢侈品楼盘后就炒高档楼盘，炒完高档楼盘后就炒中低档楼盘。对于上海这个城市，它特殊的国际地位，使得那里寸土寸金，后果是，上海的每一套住房都是奢侈品，高昂价格的原因只有一个，那就是来自全国各地的有钱人都想住到那里，看谁出的钱多谁就是爷。全国有钱人多的是，必须得出个服众的价格才能够配得上那把沉甸甸的钥匙。地球上的空间有限，城市空间更是有限，城市中心地带的空间更加有限。经济能力是决定你是住在地球上还是住在地球上的城市里还是住在地球上的城市里的中心地带。所以，只要中国经济大环境不变，不断有新贵出现。他们永远会成为上海高房价的支持者。支持的动机不仅仅是他们想赚钱，更多的是对国际性大都市的渴望。谁叫中国只有一个上海的呢？上海房价是涨是跌？ 绿城黄浦湾(Bund House)是位于上海市中心的一个住宅项目。去年8月，该项目一座豪华公寓楼开盘，销售结果令人惊喜：全部88套公寓在开盘首日售罄，每套均价超过1600万元人民币（合230万美元）。仲量联行(Jones Lang LaSalle)驻上海研究主管柯志谦(Michael Klibaner)表示：“这表明了市场有多么火爆。”今年迄今为止，黄浦湾仅售出32套公寓，但这批房子的售价上涨了50%左右。第二批公寓与首批公寓几乎完全相同，只是可以更好地观赏到黄浦江的风景。为什么开发商能在一天之内把投向市场的数十套公寓卖光？柯志谦表示，这是因为中国购房者预期房价会持续上涨。“这种预期可能并不合理，但它的确是造成当前局面的因素之一。”黄浦湾只是表明上海楼市狂热的诸多例证之一。上海是中国房价最高的地方。在狂热的豪华住宅板块，上海房源的售价是北京的两倍。就连上海郊区“大众化的”住宅公寓，每套售价也要30万美元左右。中国的房价飙升得如此之高，以至于越来越多的观察人士发出警告，称楼市已形成投机泡沫，崩盘为期不远。前摩根士丹利(Morgan Stanley)首席亚洲经济学家、现居上海的谢国忠(Andy Xie)表示：“中国房地产市场是一个巨大的泡沫。在各大城市，房价收入比（一个衡量住房可承受能力的指标）大多超过了20倍。这意味着，中国内地的普通人需要花费自己20年的全部收入，才能购买一套普通的房产。”当然，中国私有房产的销售对象是富裕的精英阶层，而不是普通劳动者。因此，衡量住房可承受能力的传统指标可能并不适用。尽管如此，中国政府仍对不断上涨的房价感到担心，并将其视为一项潜在的社会不安定因素。在截至今年3月的一年内，全国大中城市房价上涨了11.7%，这一涨幅是自近五年前开始编制记录以来最大的。上月，为了遏制房价上涨，中国出台了一些迄今最严厉的措施，旨在打击房地产投机。国务院下令，在房价上涨过快的地区，银行须暂停发放购买第三套及以上住房的贷款，并拒绝向不能提供本地居住证明的购房者发放房贷。地方政府还获准可自行决定，酌情在一定时期内限定购房套数。德意志银行(Deutsche Bank)中国经济学家马骏(Jun Ma)表示：“我们预计，政府未来数月将针对房地产市场出台一些更为有力的反投机政策。”因此，他预计，中国一些最大城市的平均房价跌幅将高达10%，高端房产可能会缩水20%。一位在上海从业逾15年的房产中介表示，他从来没有像现在这样担心当地房地产市场。他表示：“房价已上涨到荒谬的水平。”他表示，在高端地产市场，出租房屋的租金回报率仅为1.5%。不过，并非所有观察人士都认为上海地产市场很快将步履踉跄。仲量联行的柯志谦表示：“我们认为上海楼市仍相对健康，不过我们对其它一些市场的态度开始变得越来越谨慎。我绝对坚信，上海楼市不是一个泡沫。”人们之所以把上海与中国其它城市区别看待，有很多的原因，其中包括：上海拥有一个可观的房屋租赁市场，而且是在中国经商和开展金融业务的首选之地。但是，那种认为会有越来越多的人迁驻上海的观点，并不全然正确。近年来，不少跨国工业企业迁离上海，搬到成本更低的城市。观察人士预计，即使未来数月房价真的下跌，中国也不太可能重演美国的次贷危机。中国购房者的负债水平远不及美国购房者。里昂证券(CLSA)驻上海经济学家安迪罗斯曼(Andy Rothman)表示，在中国售出的所有住房中，购房者以现金全款购买的占到四分之一左右。房贷的最低首付比例约为20%，有大约半数的购房者被要求支付相当于房价30%至40%的首付。罗思曼表示：“与全球大多数城市的普通居民一样，上海和沈阳的普通居民买不起市中心的住房，这是一个重大的社会问题。”“但中国却不乏买得起现在市面上那些房子的人。”这一点无疑是黄浦湾的开发商所希望的。在市场经济中，需求量大，而供应量有限，必然是会导致价格上涨的。我认为中国楼市的泡沫是不存在的。 第一，因为中国房地产的泡沫论主要是源自中国某些城市的楼价较高，但是这较高的楼价并没有影响到人们对房子的需求，新建房虽然相对来说价格高一些，但据数据表示，每期新房的推出都出现了供不应求的现象。例如上海，它虽然房价看起来高，但却不乏争相购买的人，它有的是买得起的人，所以房价高也是有理由的。 第二，中国房价高的现象并不普遍，仅仅表现在少数经济发达、沿海城市。在内地城市房价普遍是偏低的，例如岳阳，两三千块钱每平方米的的价格它哪里贵了？它只能用便宜来形容。所以它房价的抬升也是根据经济发展水平来定位的。为什么上海房价高依然供不应求？因为有购买力的人大有人在，他们有的是钱。如果说房价过高是中国大大小小城市所体现出来的普遍的现象，那完全能够用楼市泡沫来形容，可是事实却不是这样。所以我认为楼市泡沫论是不成立的。 第三，房子就像是服装，有普通品牌，它是大多数人都买得起的；也有奢侈品品牌，这部分消费品就只有部分消费者消费得起了。所以上海的房价就像是服装里的奢侈品牌，它只是相对于其他地区的价格来说偏贵，却不能代表整个市场的行情。 第四，中国政府打压房价，必然会导致房