珠海房地产经纪业的喜与忧.doc

珠海房地产经纪业的喜与忧房地产经纪是专门为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，俗称房地产中介。它简化了繁杂的交易程序，极大地促进了房地产业的发展。经过多年的发展，房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经很普遍，中介业在房地产市场所占的比重也越来越大。自一九九二年，珠海第一家物业管理公司注册成立，正式揭开了珠海房地产中介行业的序幕。直至如今，从业人员已是2000余人，大大小小中介企业近200家，房地产中介行业得到一定的发展。随着我国房地产行业的兴起与不断走向成熟，房地产经纪业亦在不断发展和规范完善中。如今，房地产经纪公司已从早期23人的小店，发展成为有规模、有品牌的现代企业，房地产经纪从业人员的规模也已达到了上百万人，从业队伍在不断壮大，人员素质也在不断提高，已从原来的下岗工人上升到大专或本科学生。但总体来说，我国房地产经纪业行业规范、行业法规尚不健全，存在很多违规操作和恶意欺诈行为，如吃差价、不退诚意金、隐瞒房屋权属情况、设置合同陷阱等，使整个行业的社会声誉受到严重影响喜： 一， 发展前景2009年，珠海市房地产市场与全国一样创出惊人奇迹，全年房价不断攀升，商品房销售大幅增长。全市商品房销售面积280.4万平方米，对比2008年增长60.9%，增幅比全省高15.1个百分点，在全省排名第8位；销售金额209.9亿元，对比楼市最火爆的2007年，仅减少6亿元。2009年全市新建商品房销售面积280.44万平方米，同比增长60.9%，其中商品住宅销售面积271.9万平方米，同比增长70%。 数据显示：2009年1-11月，珠海二手住房交易面积为148万平方米，同比增长104%，大于新建商品住房62%的增速。二手住房交易金额为60亿元，同比增长148.7%。从前11个月来看，珠海二手住房的交易面积呈现出两个峰值，第一个峰值出现在7月份，年初1月的交易面积仅为6.3万平方米，此后以平均每月上涨2万平方米的速度一路上涨，到7月份二手住房的交易面积为18.28万平方米。此后受秋季新盘开盘及国庆观望情绪的影响，8、9、10月份出现了小幅回落。11月，珠海二手住房交易再度火爆，由10月的12.23万平方米激增到19.59万平方米，是1月份成交面积的3倍。二手住房价格在火热的交易气氛中一升再升，年初2月份二手住房的交易均价仅为 3333元/平方米，不到半年，7月份的交易均价就上涨到4180元/平方米，此后有所调整，但到了11月份，交易均价超过7月的高点，为4239元/平方米，此时的价格比起2月份阶段低点已是上涨了27%。 港珠澳大桥建成通车后，珠海将由交通末梢转变为交通枢纽，其在珠江西岸的核心地位彰显。2009年以来，尤其是港珠澳大桥年底开工的消息传出，珠海市房地产业快速复苏。春节过后，珠海商品房销售出现了“小阳春”，而下半年来，房地产市场价量齐升。二， 房地产代理和居间的规范化据悉，自2010年6月1日起，珠海市房地产经纪人需经培训，并获得资格证书的才能上岗。凡未取得国家法律法规规定的或珠海市房地产经纪人行业协会颁发并经市工商局业务主管部门备案确认的经纪资格证书的，不能以经纪执业人员名义在本市从事房地产经纪业务。该规定为提高经纪执业人员的业务素质和职业道德，加强房地产经纪人及经纪执业人员的信用管理，并逐步建立起经纪人及经纪执业人员的资质信用评价体系发挥了重要作用。与此同时，工商部门发布了关于严格落实经纪人管理办法，加强房地产经纪人监管的通知，整顿和规范房地产经纪人经营行为。这些规定，一定程度上可以保障房地产经纪人的专业素质，结束珠海房地产经纪人队伍良莠不齐的尴尬状况，有利于提升珠海房地产经纪人的整体形象与信誉。正如一位房地产经纪人所说的：“大家都把市场规范了，市民心中对中介的感觉会比原来感觉好很多，信心更足了，不像以前谈到中介，像小作坊，小家子气，现在有一些改观。所以对整个行业来说，对消费者来说，也是好事。”三， 房地产人员自2010年6月1日起，珠海市房地产经纪人需经培训，并获得资格证书的才能上岗。凡未取得国家法律法规规定的或珠海市房地产经纪人行业协会颁发并经市工商局业务主管部门备案确认的经纪资格证书的，不能以经纪执业人员名义在本市从事房地产经纪业务。一支高素质的房地产经纪人队伍，需要高质素的人才作为支撑。目前，珠海内拥有多所高校，每年都会向珠海输送出大批高素质的人才，如北师大珠海分校不动产学院每年都为珠海房地产业提供大批优质的人才。忧：近年，随着珠海经济社会的发展，房地产经纪业蓬勃兴起，损害当事人合法权益的经纪活动也越来越多，诸如“未经登记注册擅自开展经纪活动”、“对委托人隐瞒交易价格等重要事项赚取差价”、“采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益”、“利用虚假的房地产信息，诱人签订合同”、“对经纪的房地产作引人误解的虚假宣传”等经纪违法行为屡禁不止，对此社会反响也越来越强烈，珠海市、区两级人大代表、政协委员多次提案要求相关职能部门加强对房地产中介机构的监管。根据目前珠海市房地产经纪业现状中所存在的问题，可以概括为：1. 政策法规不健全，监管不到位；2. 入行门槛偏低，从业人员良莠不齐；3. 中介机构盲目扩张，粗放经营；4. 经纪行为不规范。目前房地产经纪机构和人员的不规范行为主要有：发布虚假的房源信息，不告知不利于成交的房屋真实状况，诱骗或者强迫消费者交易；低价收进、高价卖（租）出房屋，赚取差价；隐瞒房屋真实成交价格，协助交易当事人签订“阴阳合同”、规避房地产交易税费；通过违法违规的代收代付方式，侵占、挪用房地产交易资金等。针对以上所存在的问题，结合堂上所学知识，我们可以作出一下对策以解决或规避上述问题。一， 提高行业准入门槛，贯彻执行保证金制度 提高行业准入门槛，贯彻执行保证金制度将有助于淘汰不法黑中介、小作坊式中介，对取缔非法交易、减少同业恶意竞争、降低客户交易风险、提高行业社会信誉非常关键。二， 实行中介机构资质等级动态升降管理对中介机构资质等级应实行动态管理，将企业资金情况、规范守法经营情况、自身建设情况、客户投诉情况与等级升降挂钩，促使企业加强自我管理，诚信守法经营。三，采用规范合同条款，避免合同陷阱由于大多数消费者缺乏房产交易知识以及合同谈判经验，对合同陷阱缺乏辨别能力，所以政府可以聘请专业人士制定房产交易合同示范文本、房屋买卖(租赁)协议等标准文件，明确双方的责任、权利和义务、收费标准、违约责任、赔偿金额，并将收费条目清晰地列出,避免含混不清。还应规定房产经纪机构必须使用标准文件，并不得附加其他条款，这样可以有效防止中介机构利用合同欺诈消费者。四，完善经纪行业资金监管制度，加强资金第三方监管，保障交易安全强制执行经纪行业资金第三方监管制度是防范资金风险的重要手段，凡涉及自然人与自然人之间的房产交易，无论是租金还是购房款，都应引进资金监管，并将监管机构和托管机构分离。监管机构指交易中心，而托管机构指银行。目前政府对行业资金的监管还不完善，应不断完善执行机制，使程序更流畅，同时也要加大宣传，让客户了解第三方资金监管的重要性。五，完善中介机构和中介人员信用档案系统目前，我国已建成多个房地产信用档案系统，并与中国住宅和房地产信息网联通，但还存在覆盖面小、信息记录不完整等问题。建立经纪机构从业人员信用档案，对经纪人伪造、涂改、转让执(从)业资格证书、异地挂靠兼职、欺骗胁迫交易、吃差价的恶性行为向社会曝光，将从业人员置于公众的监督之下，从而有利于该行业的信誉度和健康长远发展。六， 建立多层面的监管体系针对房地产经纪行业的特点，建立多层格局的监管机制。具体的可表现为：全国层面上成立全国房地产经纪管理委员会或相适性质的管理机构，主要作用监管个省市级别的经纪管理部门及行业协会。同时，可对大规模的全国性的房地产经纪机构监管， 在个省市设立专门的房地产经纪管理部门，协同相关工商税务部门共同管理。并且成立房地产经纪行业协会，并出政府赋予其一定的责权，由其制定行业协会规则及经纪人管理制度，将经纪机构及经纪人的相关业务及职业道德数据并入同一数据库管理。七， 加强法制管理为规范房地产经纪活动，促进房地产经纪活动健康发展，应从以下几个方面入手：1完善现行规定，尽快制定规范房地产经纪活动的法律法规。第一，在房地产经纪机构设立上，适当提高准入的资金门槛，并引入房地产经纪保证金制度，将其作为设立房地产经纪机构的一个条件。第二，在房地产经纪人的培训、考核及注册制度上，加强对经纪人的专业知识的培训，增加合同法等相关法律知识的培训和职业道德教育，进一步完善申请注册的条件，如增加受破产宣告的企业经营人、受停止执行业务处分尚未完毕或撤销经纪人证书处分的人、不具有完全民事行为能力、被列入诚信黑名单的人在一定的期限内不得申请经纪人注册。2政府和行业协会应加强监管，加大处罚力度。严格审批程序。各管理部门及其工作人员应树立高度的责任意识，严把市场准入关，杜绝“人情”审批和腐败现象。加强合同管理。其一，应加强监督经纪机构使用政府有关部门统一制定的合同文本，对于不使用规范合同文本，损害当事人的利益的经纪机构给予处罚。其二，建立委托协议的备案制度，为避免信息不透明、暗箱操作、欺诈行为的发生，中介接受委托时必须签定书面委托协议，并及时在管理部门登记备案，以有效的保障当事人的合法权益。 加强对房源信息的动态管理，及时消除虚假、过时信息。房地产市场上信息不对称现象非常严重，由于有些中介机构的不透明操作，买卖双方对交易的真实情况无从了解，致使欺诈现象随处可见。因此，房地产管理部门应建立网络系统，对具备中介资质的公司进行统一联网管理，要求开发商、中介机构的房源信息按规定进入网上系统，并及时对信息进行更新，以保证信息的准确可靠。3. 加大处罚力度，增加违法成本。提高经纪机构违法经营的惩罚力度，增加罚款数额。经纪人违法经营，损害当事人利益的，除处以罚款等行政处罚外，还应注销和收缴其经纪人资格证，不得再从事房地产中介服务。管理部门对