买房合同注意事项.doc

买房时条件该提就得提 以前的房产商一脸牛相，从来都是鼻孔朝天的，哪还有什么“顾客是上帝”的理念，为啥这么牛，房子少，要买的人多呗，往往这种情况下，你排个三天三夜，好不容易等到个机会，抢到张合同，立马就签，哪还管存在什么漏洞啊，有什么优惠啊什么的，后面的人恨不得你多说句话就把合同抢走呢。抢不到合同的直骂自己笨，手太慢了，可抢到房的也并不满意，买了才发现这房子是漏洞百出，完全不是期待中的那么美好，于是，就只能拖家带口地走上维权路，个中艰辛，相信不少人有过深切的体会。近些年来，随着房地产市场的渐趋平稳和健康发展，已经慢慢地走上了轨道，买卖形势有了很大的逆转，这种哄抢的现象几乎已经绝迹了，大可不必像以前那样唯唯诺诺，有不满意的也不敢说，而是开始有些底气了。这就要求在签合同的时候不要去管那些霸王条款，有什么要求要大胆地和开发商提，为什么不提啊，我掏钱给你，就要理直气壮的，为什么要委屈自己让步啊，所以，要提，一定要提，要将自己的不满意消除在合同签订前，否则，签完了你再后悔，晚了。就记住一句话，信什么也别信开发商那张嘴。除非他像火星没事里，徐峥演的那个被施法后吐出内幕的地产老板一样，不由自主地把内幕讲出来，否则的话，再多的许诺都是空的，最要紧要落到纸上，白纸黑字，弄明白了。把广告写进合同楼盘靠什么吸引人，广告排第一。这些个广告多种多样，真是乱花渐欲迷人眼，像什么“小鸟告诉我，家在林语汇”，强调生态环境好的吧；“临湖50米”，强调临水的位置的吧；“原味江南生活”，强调风格的吧，多了去了。但是作为一个精明的购买者，你得拨开这些花里胡哨的陷阱，看到广告的实质-吸引人购买。我有一个在房地产公司做了很多年销售策划的朋友，他做了无数次的文案与推广，最近得出一个“精辟”的结论：广告不一定完全要与现实相符，有那么一点不符的，只要在售楼广告上印上“本广告仅供参考，具体以合同为准”，就万事大吉了，也不用承担什么夸大事实的责任，“我都说了仅供参考了，合同才是准确的啊。虽然说这行字很小、很不起眼，但是有啊，不信，你看，在这个右下拐角，黑色的这行小字。”听到这话，郁闷吧，但是这就是现在开发商常用的伎俩，一定得小心了，拿到广告传单之后，一定要上上下下、前前后后、左左右右地看个遍，连犄角旮旯都不要放过，说不定这话就隐藏在哪儿呢。如果没有这话，那这传单，你可得保存好了，要是真买了这儿的房子，出现啥不符的问题，这还能是个凭证呢。为什么广告都是这么华而不实的东西，这就很有说道了。这其中，最让人郁闷的就是本来应该代表公信力的媒体却成了地产商的吹鼓手。曾经有一位房地产老总罗列过他一个周末的行程：上午接受某某商报的记者采访，中午又和某杂志房地产专栏的主编共进午餐，下午则是在某茶馆请某电视台广告部主任喝茶，晚上则是和某电台的副总吃饭。这满满当当的行程再加上七位数以上的费用，全部都是为了两个字-广告。于是，钱到位了，人找好了，臭水沟就变成了清澈的小溪，阳光、绿地、海景成了普通得不能再普通的宣传。所有的房地产商都花钱了，那怎么凸显花的钱更多的，于是就有了所谓的“明星楼盘”的评比，这在现在的报纸、电视台广告中那是层出不穷，有可能名字不一样，但是本质都是一样的，就是给花钱多的金主做个宣传。至于这金主，这楼房到底盖得怎么样，没人关心，前不久，北京就有一个美丽园，刚刚被评为“明星楼盘”，就因为楼板有裂缝被人告上了法庭。这绝不是一个特例，类似的事情还有很多。当然，话说回来，我们当然不能因为这个担心，就因噎废食，不买了不是，所以买还是要买，但是一定要注意，不能做了冤大头。2003年的时候，我国就有人民法院的司法解释出台，当广告内容符合某些条件，广告即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，开发商必须要遵守。当然，咱们不都是专业的法律人士，界定不清楚这个楼盘广告到底是不是符合司法解释中规定的“条件”。那怎么办呢？最最笨、也最最保险的做法就是要求开发商将广告内容直接写进合同里了。如果在你的坚持要求之下，开发商还是不同意，就表明他心里肯定有鬼了，这房子肯定有猫腻，你还是另做打算为好，不要明知是陷阱还傻傻地跳进去。促销要落实除了广告，促销是开发商能够吸引业主的头号法宝了。各种各样的促销手段接踵而来，让人眼花缭乱。什么“买底层送花园”“买顶层送阁楼”“送家电”“送车库”等等，真是五花八门。然而承诺得天花乱坠，最后能不能落实，落实到什么程度，就不得而知了。作为掏钱的你，为了避免出现这种承诺得不到兑现的情况，怎么办呢，当然要将这种促销写进合同里，写得越详细越好。前些年，我有一个朋友在上海虹口区某楼盘看中了一套房子，开发商在售楼广告中承诺：“买底层赠送天井”。我这朋友动心得不得了，因为它的沙盘模型上显示的天井跨度超出了底层房屋的外墙间距，比一般的天井都要大，我这个朋友咨询了许多人，都觉得比较划算，就赶快掏钱买下了。但在实际交房的时候，问题出现了，天井 “缩水”了，比沙盘模型中的要小了不少。我这朋友不甘心，和开发商协商不下，就弄到了法庭上去，经过法庭审理，双方预售合同中没有约定天井的面积大小，售楼模型不能视为证据，因此驳回了我朋友的起诉。你说憋屈不憋屈啊？所以，各位，一定要在合同中，将你所有能想到的细节都写上，送花园的就要写明，这个花园的具体位置，有多大，花园的外围栏杆是什么样的，等等，总之，越详尽越好。如果说你们双方协商下的结果，开发商不同意写在合同里，那就表示，他压根就不想做得这么好，你就多长个心眼吧，这房子不一定靠得住。此外，你要多留心，仔细考察一下开发商承诺给你的这些促销措施到底能不能实现。首要的一点，就是要看看赠送给你的“东西”是不是开发商自己的？如果不是，开发商就无权赠送。比如说有些阁楼或者花园是归小区业主共同所有的，开发商根本就无权赠送给你，遇到这种情况，一定要考察清楚了再决定，不要兴冲冲的，最后得到的只有一盆冷水，你说气不气呀。其实，不管开发商作出什么样的“赠送承诺”，你在决定买不买时，把握好以下4点就足够了，能够帮你避开各种各样的陷阱，真正拿到赠送的实惠：（1）赠送的“东西”一定得是开发商自己的，是它有权进行分配的。（2）开发商的承诺一定要具体。比如面积、设计、位置等等。（3）开发商赠送的东西是否能记在你的产权证上，毕竟这是确定这个“东西”归属的唯一法律形式。（4）如果开发商的承诺未能做到，你能追究开发商什么责任。“规划”要明确规划是什么？明确点说，就是这小区要怎么建？入口在北边，还是南边？要建个小凉亭，具体建在哪儿？这“规划”看似是开发商的事情，其实不然，和打算购房的你也是息息相关的，就算是不参与实际建设，不懂得那些太过专业的东西，也一定要白纸黑字地把这些条条款款都写进合同，具体点说，就是不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、市场定位（是否属商铺）等。不要觉得写这些没有什么意思，等你觉得有用的时候就晚了，追悔莫及吧。 我知道这么个事。一位挺有钱的女士，看中了一个在建的楼盘，尽管房价明显偏高，但她看上了一期二期规划之间设计的水体景观，美其名曰“浅水湾”，喜爱得不得了，于是干脆利索，买了一期中的一套三居。然而入住没多久，她就待不住了，原来计划着建“浅水湾”的地儿，一天天地变成了楼房。她和同时入住的业主们都觉得受骗了，联名要告开发商，要求其恢复原状。然而，这个地方盖楼已成为既成事实，要更改太困难了，操作起来实在不易。而且更致命的是，他们的购房合同里都没有“浅水湾”的图附在其中，也就是没有任何法律上的依据。这种情况，就算法院同情你，也帮不了你，没有证据嘛，你怎么告啊。因此，各位，要把眼放得更亮些，关注这些和你利益息息相关的规划问题。其实，概括起来说，开发商手中的这张“小区规划”牌主要有三种出法：一是在仅获得一期开发权的情况下，把第二期甚至第三期的规划也“描绘”到售楼书中；二是利用合同仅约定“小区规划变更时，购房人有权退房”，来迫使业主在房价上涨的行情面前放弃追究责任；三是约定特别轻的违约责任。了解了这些最主要的出法，咱们来见招拆招。首先，要委托律师或其他专业机构查明小区规划是否经过规划部门的审批；其次，要求开发商把其描绘的小区规划作为补充条款写入合同，形成白纸黑字的条款；最后，约定较高的规划变更违约金比例，让开发商在想变更时得仔细掂量掂量，从而不敢轻易违约。当然，上面讲的这些“规划”都是期房要考虑的问题，对于现房来说，你根本就没有考虑的余地，都盖好了，板上钉钉了，改不了了，就别费这个心了。细化房型图看仔细了啊，我要说的不是户型图，而是细化房型图。啥意思呢？就是说现在的房屋购销合同是由房管局统一印制的，一般附的第一页就是房屋的户型图，但是有这个户型图可不代表就能解决这个问题，一定要认真地看看这个图，将一切你和开发商口头议定的原则都写在上面。这其中，就包括以下的几个要点。（1）注意朝向和房号，不要因为这个疏忽而让开发商有偷天换日的机会。（2）标清所有的尺寸。这个尺寸就包括每间房的长宽高、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸等等，所有能细化成数字的，一定要标清楚，不给开发商留下偷工减料的机会。（3）有特殊作用的房间一定要标明用途，如厨房、卫生间、阳台，这些要具体定位。其他需要有文字说明的地方也要尽量地详细写清楚。其实，除了户型图之外，还必须要注意房屋内外的一些细节问题，只有这个时候都提前规定好了，后期才不会出现扯皮现象。这就包括比如使用的防盗门的品牌啊、玻璃的厚度啊、地板要什么品质的啊，以及公用的电梯费怎么要的啊，这些问题，前期想得越到位越好。相信经过你的这么一番细化折腾，开发商要想在房屋建造上面做出“微调”是不太容易了，这就对了，只有这样，才能保障自己的权益嘛。“会所”莫轻视会所，听听，多洋气一词，这并不是一个法律概念，而是前几年从境外传进来的，专为小区业主建设的娱乐、健身设施的俗称，不是房产开发的必备设施。听着好听，但仔细想想，它就是披着一层洋外衣的本地货，而且后期能不能用，还是个未知数，因此，一定要将它重视起来，免得走进这个高档的陷阱。我有个朋友小张，在某开发商售楼书中看到，小区内将建有15000平方米高档会所，有网球健身房、室内游泳池等各种设施，觉得真是个不世出的好楼盘，于是当场拍板买了房。可搬进新房后，左等右等不见会所开工。直到大半年后，千呼万唤始出来的会所才破土动工。经过近一年的施工和装修，会所终于露出了“芳容”：面积不足4000平方米；游泳池只是一个25米长的标准池，游一次要花30多元，而小区附近的一家游泳馆只要花10元钱。这还不是最惨的。没过多久，开发商为了避免亏损，就把会所转卖了。当初憧憬的美好都落空了，小张觉得异常气愤，想去告开发商，但找来找去，找不到任何可以作为证据的东西，合同中对这个会所根本就没有明确规定。想一想，如果当初在买房时就在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放以及是否收费等，日后开发商也不敢这么胆大妄为，买房的人也就不会这么被动了。那在具体的操作中，为了避免做个冤大头，你就要在签订购房合同中的“会所条款”时，注意以下几点：首先，搞清楚会所归开发商所有还是归全体业主共有；其次，约定会所的服务功能、收费标准、是否对外经营等；再次，对会所整体及各部分的交付条件和时间要有具体约定；最后，约定开发商违反“会所条款”的违约责任，而且这个责任要从重，使得开发商不至于轻易地就毁约。没有回答不了的问题，只有不能回答的问题（一）这是房屋销售代表的一个黄金法则，在他们的眼中、心中，只有你想不出来的问题，没有他们回答不了的问题。似乎你对于这个房子所有的担心都是没有什么意义的，这些个顾虑根本就不值得一提。你别不相信他们有这么大的能量，我下面就带领一堆销售代表来挡挡你提出的问题，看看谁更厉害。1。期房能否按时交房能否按时交房，是买了期房的人最最关心的一个大问题。当你一旦提出这个问题，就会有代表A、代表B、代表C一起涌上来告诉你，这根本就不能称之为问题，完全不用担心：代表A最先出场了：您关心能否按时交房是太正常了，不过老实说，我们比您更关心这楼盘能不能按期交付，为什么呀，您购买的房子是一期工程，后续的要有二期、三期等等，土地都已经拿下来了。这一期就是个样板，要闯市场，打口碑的，第一期如果都不能按时交付，那谁敢买我们后面推出的二期、三期，我们这不是砸自己牌子吗？况且，我们在全国的各个大城市，上海、青岛、天津、大连等地都有项目，这么多年，从来都没有过延期交楼的记录，每次都是提前支付。所以这个交付时间，您肯定是不用担心的。见您还是犹豫不决，代表B再加工，为您深入解释下：其实期房能不能按时交楼，最关键的是要看它的盖房资金能不能到位，其实说明白，就是这会儿能卖出多少，筹到多少钱。如果他筹不到钱，自然也就没法开工建了，交楼的时间就肯定会有问题。但是我们不一样，我们已经和银行签订了贷款协议，而且这房子卖得这么好，从开盘到现在，才短短的一个月，已经卖出了70%，资金上完全不是问题，没有理由延期交楼，您说是不是这个理儿？如果说前两位都是感性地和您说这说那，代表C就直接用理性来说话了：“其实这个问题，您完全不必担心，您看啊，这个交楼的日子都是严格地写进合同里的，推迟一天都会承担相应的违约责任。哪个老板会去冒这个险呢？您放心好了，肯定没问题的，保证能按时交房给您。”在这样严丝合缝，多角度、全方位的论述下，你是不是觉得他们说的应该都是对的，这个日期真的不成为问题，但事实上，还是有很多楼房的交房日期是延迟了的，但绝对没有一个销售代表会在卖楼的时候，说自己的楼盘可能会没法按时交了，除非他是傻子。2。工程质量能不能保证这个问题和交房时间一样，是购房人最最关心的问题，但同时，也是销售代表们准备最充分的问题，大家问得多了，他们就会准备出N套说辞来等着你。代表A还是坚持自己的“样板”理论：您买的这个房子是一期工程，后续的要有二期、三期等等，土地都已经拿下来了。这一期就是个样板，要闯市场，打口碑的，如果质量上存在问题，那可就是砸了自家的牌子，后面的房子根本就没法卖了，现在做地产的老板们眼光远着呢，谁也不会犯这样的错误，都想着能长远发展呢，您说是不是。代表B就是个绝对的向你交底的内行了：您提到房屋质量问题，想必您也是比较关注这块儿的，知道现在国内有些楼盘的质量是靠不住的，但您不知道其中的猫腻，我呢，了解一些，稍微透露给您一点儿。很多开发商的机制有问题，他们选择工程队的时候不够公平、公正，净搞暗箱操作，选择有交情的，有关系的，而不要选有实力的。这就埋下隐患了。而且现在的工程项目是采用承包制的，一级一级、一层一层，再转包下去，这中间为了要拿到更多的回扣，往往是谁家便宜用谁家，质量问题当然没法保证了。但是我们不一样。首先，我们的各个施工队是从50多家工程队中投标产生的，不会再出现转包的问题，而且所有的建筑原料都不会由施工队来购买，而是有统一的工程部门进行批量采购，质量上绝对没有问题。再者说，只要工地施工，就有我们的技术专家在现场监督，保证不会让这些施工队有偷工减料的机会，质量自然是绝对不会出问题的。代表C再一次拿合同说事，似乎签了合同你就拥有了一副无懈可击的铠甲，无论遭遇什么都能保护你的周全：你看，这份房屋销售合同中都已经明确规定了，工程完工后，要由质检部门检验合格后才能交付使用的，您总该相信这么权威的检测吧。如果说真有什么质量问题，谁也承担不起责任不是，所以这个检验还是很严格，绝对可信的。再者，如果因为质量问题而不能按时交付或者返工，我们公司将要承担巨大的损失，老板也没这么傻不是？所以，一定会保证质量不出问题的，您就把心放肚子里，安心地买下这套房吧。看看，是不是非常全面，让你找不出反驳的理由了。没错，这就是销售代表的战术，他们拍拍胸脯就能向你保证“一切都没有问题”。没有回答不了的问题，只有不能回答的问题（二）大多数房屋的销售代表都巧舌如簧，什么东西到了他们嘴里都是美好而光明的，这个你不服不行。但是从自己的角度来看，就算是合同签了，你也一定会有这样那样的问题，这是人们的普遍心理，一天没有住到房子里，一天就不踏实。特别是买了期房，更是终日如坐针毡，一抬腿就想到工地去看看。于是，看吧看吧，看到尘土飞扬、砖瓦遍地的一片混乱，你的心肯定顿时就瓦凉瓦凉的了，这和那个光鲜无比的沙盘差了可是有十万八千里啊，情急之下，你肯