华盛地产新外滩项目销售价格模型.xls

区位因素修正 环境18 08环境18 08环境 配套13 16配套13 16建筑指标 交通8 76户型景观12 24户型景观 40交通8 76配套 个别因素修正 户型景观12 24建筑指标7 08交通 建筑指标7 08设备6 84设备 设备6 84发展商实力6 6发展商实力 发展商实力6 6项目规模6 6项目规模 项目规模6 6营销策划5 64营销策划 营销策划5 64物业管理5 28物业管理 物业管理5 28规划5 16规划 规划5 16小区配套4 56小区配套 小区配套4 56100 60 小区环境及绿化交通是否便利开发公司的声誉 价格户型设计物业管理水平 52 46 40 41 60 40 80 36 35 20 离市中心的远近程度社区及周遍配套 保值增值的能力住所离工作地点近建筑风格 28 22 40 15 20 12 80 5 60 16 08 12 08 11 24 11 16 8 76 6 84 6 6 6 6 5 64 5 28 5 16 4 56 100 评评分分统统计计 序号评分项目评分参考打分序号评分项目评分参考打分 环环 境境 1 区位级差 A比我高 户户 型型 景景 观观 21 合理性 A比我好 1 B比我低B比我差 C相当C相当 2 自然环境 A比我好 22 山景 A比我好 B比我差B比我差 C相当C相当 3 生活环境 A比我好 1 23 水景 A比我好 B比我差B比我差 C相当C相当 4 商业环境 A比我好 24 都市景观 A比我好 B比我差B比我差 C相当C相当 5 升值潜力 A比我大 1 25 开阔性 A比我好 B比我小B比我差 C相当C相当 交交 通通 6 通达程度 A比我好 设设 备备 26 电梯 A比我好 B比我差B比我差 C都相当C相当 7 道路状况 A比我好 27 智能化 A比我好 B比我差B比我差 C相当C相当 8 交通秩序 A比我好 小小 区区 配配 套套 28 车位配比 A比我好 B比我差B比我差 C相当C相当 周周 边边 配配 套套 9 文化设施 A比我好 29 活动场所 A比我多 B比我差B比我少 C相当C相当 10 商场 A比我多 1 30 会所设施 A比我好 B比我少B比我差 C相当C相当 11 学校 A比我多 31 设施档次 A比我好 B比我少B比我差 C相当C相当 12 邮局 银行 A比我多 建建 筑筑 指指 标标 32 实用率 A比我高 B比我少B比我低 C相当C相当 13 菜场 A比我多 33 施工单位品牌 A比我好 B比我少B比我差 C相当C相当 14 餐饮 A比我多 1 34 装修标准 A比我好 B比我少B比我差 C相当C相当 15 发展商实力 A比我强 35 工程进度 A比我快 5 B比我弱B比我慢 C相当C相当 16 项目规模 A比我大 物物 业业 管管 理理 36 管理公司品牌 A比我好 B比我小B比我差 C相当C相当 规规 划划 17 小区规划 A比我好 37 收费标准 A比我高 B比我差B比我低 C相当C相当 18 外观设计 A比我好 38 物管服务 A比我好 B比我差B比我差 C相当C相当 19 绿化 景观 A比我好 营营 销销 策策 划划 39 代理商品牌A 比我好 B比我差B比我差 C相当C相当 20 覆盖率 容积率 A比我大 40 地盘包装A 比我好 B比我小B比我差 C相当C相当 评评分分说说明明 将参考楼盘与景秀江山共分为5个档次 打分时参考景秀江山和参考楼盘的实 际情况 设景秀江山基分为100 在此基础上 如果认为参考楼盘各评分项目要比景秀江 山高 或者低 1 或者2 个档次 则在相应项目的评分上加或减10分 20分 即上 下限为20分 10分为一个档次 如果认为各参考楼盘的评分项目与景秀江山相当 则基 分100不变 可可比比性性评评分分表表 可比楼盘沁园春银府花园江岸锦城华盛家园锦绣华天创远景园 评 分 人 刘洪伟 黄杨0 90 80 750 60 50 7 罗旭 晏平0 90 90 80 80 50 7 杨率0 950 90 90 60 60 8 何应强0 70 850 850 50 50 65 唐小元10 950 80 850 80 85 去掉一个最低分0 70 80 750 50 50 65 去掉一个最高分10 950 90 850 80 85 最后平均得分0 9166666670 883333333 0 816666667 0 666666667 0 5333333330 733333333 可比性系数0 9166666670 883333333 0 816666667 0 666666667 0 5333333330 733333333 可比性评分 是指对出售的现楼 准现楼或者楼花的地段 价格 功能 用途 档次相近程度等的定量描述 评分标准 1 完全具有可比性 0 9 1 0 2 基本具有可比性 0 6 0 8 3 没有可比性 0 1 0 5 4 评分精确到0 05 可可比比性性评评分分表表 可比楼盘沁园春银府花园江岸锦城华盛家园锦绣华天创远景园 评 分 人 刘洪伟 黄杨 罗旭 晏平 杨率 何应强 唐小元 去掉一个最低分 去掉一个最高分 最后平均得分 可比性系数 评 分 人 景景秀秀江江山山一一期期销销售售价价格格计计算算表表 项目及分值沁园春银府花园江岸锦城华盛家园锦绣华天创远景园2002商 品房均 价 总项目分项目权重 权重修正 评分加权得分评分加权得分评分加权得分评分加权得分评分加权得分评分加权得分 区 位 因 素 修 正 环 境 区位级差12 95 161005 161005 161105 6761005 161306 7081105 676 自然环境4 81 92801 536801 536801 536801 536701 3441001 92 生活环境9 23 681003 681104 0481204 4161104 0481204 4161104 048 商业环境6 82 721002 721102 9921203 2641002 721203 2641002 72 升值潜力11 54 6904 14904 141004 6904 141105 061004 6 交 通 通达程度10 24 081004 081004 081204 896903 6721004 081004 08 道路状况7 32 921103 2121002 921103 2121103 2121103 2121002 92 交通秩序4 41 761101 9361001 761101 936901 5841001 761001 76 配 套 文化设施2 91 161001 161101 2761201 3921001 161101 2761101 276 商场7 73 08902 7721103 3881203 6961103 3881103 3881103 388 学校7 73 081003 081103 3881103 388902 7721003 081103 388 邮局 银行41 61001 61101 761101 761001 61201 921001 6 菜场4 21 681001 681101 8481101 8481001 681001 681001 68 餐饮6 42 561002 561102 8161203 0721203 0721102 8161102 816 合计10040138039 316145041 112156044 692139039 744151044 004146041 872 个 别 因 素 修 正 发展商实力116 61006 6905 941006 61207 921107 261107 26 项目规模116 6905 941006 6905 941006 6905 941006 6 规 划 小区规划21 21001 21001 21001 2901 08800 961001 2 外观设计21 21001 21001 21001 21001 21001 21001 2 绿化 景观21 2901 08800 96800 96901 08901 081001 2 覆盖率 容积率2 61 56901 4041001 56901 4041001 56901 4041001 56 户 型 景 观 合理性9 45 641106 204905 076905 0761005 64905 0761005 64 山景2 751 65701 155801 32801 32801 32701 155701 155 水景2 751 651302 145901 4851201 98901 485901 4851101 815 都市景观2 751 651101 8151101 8151201 981001 651201 981101 815 开阔性2 751 651101 815901 485901 4851001 65801 321001 65 设 备 电梯4 22 521002 521002 521002 521002 521002 521002 52 智能化7 24 321004 321004 32903 8881004 321004 321004 32 小 区 配 套 车位配比1 40 84900 7561000 84900 756900 7561100 9241000 84 活动场所1 30 781000 781100 858900 7021000 78900 7021000 78 会所设施3 11 861001 861001 86801 4881102 046901 6741001 86 设施档次1 81 081001 081001 08900 9721001 08900 9721001 08 建 筑 指 标 实用率2 81 681001 681001 681001 681001 681001 681001 68 施工单位品牌3 52 1901 89901 89901 891002 11002 1901 89 装修标准21 21001 21001 21001 21001 21001 21001 2 工程进度3 52 11503 151302 731002 11503 151302 731202 52 物 业 管 理 管理公司品牌2 61 561001 56901 4041001 56901 4041001 561001 56 收费标准3 62 161002 161102 3761002 161002 161002 161002 16 物管服务2 61 561001 56901 404901 4041001 561001 561001 56 营 销 策 划 代理商品牌2 81 68801 344901 512901 5121001 68100 1 681001 68 地盘包装6 63 961305 1481003 961003 961204 7521104 3561104 356 合计10060264061 566254058 275247056 937263062 373253058 998262061 101 总计2001004020100 882399099 3874030 101 6294020 102 1174040 103 0024080 102 973 修正系数 0 9912571 1 0061680 983970 9792690 970850 9711281 修正系数和5 9026482 可比楼盘实际销售均价2700220026502450268030002376 可比性系数0 700 850 850 500 500 65 可比性价格189018702252 5122513401950 修正均价 1873 47591881 5342216 391199 6041300 951893 72376 修正均价合计 10365 655 加权平均市场基准价1756 一期住宅销售均价 可控成本 1 目标收益 70 市场基准价 30 2212 每 栋 均 价 2栋3栋4栋5栋 一期总均价2212221222122212系数和 每栋调整系数 0 042 0 0580 0480 0520水平价差调整 每栋均价21192084231823272栋 房号21022103220422052206 系数 0 005 0 015000 0150 005 垂直价差调整调整后每层价格系数和0 楼层系数2栋垂直价差3栋垂直价差4栋垂直价差 5栋垂直价差2栋3栋4栋5栋 1楼 0 015 32 31 35 35架空2053架空架空1楼架空 2楼 0 02 42 42 46 4720772042227222812楼206720462077207721082087 3楼 0 02 42 42 46 4720772042227222813楼206720462077207721082087 4楼 0 01 21 21 23 2320982063229523044楼208820672098209821302109 5楼 0 01 21 21 23 2320982063229523045楼208820672098209821302109 6楼0000021192084231823276楼210920882119211921512130 7楼0000021192084231823277楼210920882119211921512130 8楼0 012121232321412105234223518楼213021082141214121732151 9楼0 012121232321412105234223519楼213021082141214121732151 10楼0 0242424647216221262365237410楼215121292162216221942173 11楼0 0242424647216221262365237411楼215121292162216221942173 12楼0 12254250278279237423342597260712楼236223382374237424092386 系数和0 105 水平价差调整 3栋 房号31023103310432053206320732083309331033113312 系数 0 008 0 006 0 0040000000 0080 0060 004 系数和0 1楼203620402045205320532053205320532053206920652061 2楼202620302034204220422042204220422042205920552050 3楼202620302034204220422042204220422042205920552050 4楼204720512055206320632063206320632063208020762071 5楼204720512055206320632063206320632063208020762071 6楼206720712076208420842084208420842084210120962092 7楼206720712076208420842084208420842084210120962092 8楼208820922096210521052105210521052105212221172113 9楼208820922096210521052105210521052105212221172113 10楼210921132117212621262126212621262126214321382134 11楼210921132117212621262126212621262126214321382134 12楼231523202325233423342334233423342334235323482343 水平价差调整水平价差调整 4栋5栋 房号41024103420442054206房号51025103520452055206 系数 0 008 0 005000 010 003系数 0 008 0 005000 0080 005 系数和0系数和0 1楼架空1楼架空 2楼2254226122722272229522792楼226322692281228122992292 3楼2254226122722272229522793楼226322692281228122992292 4楼2277228422952295231823024楼228622932304230423222316 5楼2277228422952295231823025楼228622932304230423222316 6楼2300230723182318234223256楼230923162327232723462339 7楼2300230723182318234223257楼230923162327232723462339 8楼2323233023422342236523498楼233223392351235123692362 9楼2323233023422342236523499楼233223392351235123692362 10楼23462353236523652389237210楼235523622374237423932386 11楼23462353236523652389237211楼235523622374237423932386 12楼25762584259725972623260412楼258625942607260726272620 景景秀秀江江山山一一期期销销售售价价格格表表 2栋 房号210121022103220422052206 总面积 套内面积 阳台面积 分摊面积 楼 层 价 格 1架空 2206720462077207721082087 3206720462077207721082087 4208820672098209821302109 5208820672098209821302109 6210920882119211921512130 7210920882119211921512130 8213021082141214121732151 9213021082141214121732151 10215121292162216221942173 11215121292162216221942173 12236223382374237424092386 景景秀秀江江山山一一期期销销售售价价格格表表 3栋 房号310131023103310432053206320732083309331033113312 总面积 套内面积 阳台面积 分摊面积 楼 层 价 格 1203620402045205320532053205320532053206920652061 2202620302034204220422042204220422042205920552050 3202620302034204220422042204220422042205920552050 4204720512055206320632063206320632063208020762071 5204720512055206320632063206320632063208020762071 6206720712076208420842084208420842084210120962092 7206720712076208420842084208420842084210120962092 8208820922096210521052105210521052105212221172113 9208820922096210521052105210521052105212221172113 10210921132117212621262126212621262126214321382134 11210921132117212621262126212621262126214321382134 12231523202325233423342334233423342334235323482343 景景秀秀江江山山一一期期销销售售价价格格表表景景秀秀江江山山一一期期销销售售价价格格表表 4栋5栋 房号410141024103420442054206房号510151025103520452055206 总面积总面积 套内面积套内面积 阳台面积阳台面积 分摊面积分摊面积 楼 层 价 格 1架空 楼 层 价 格 1架空 22254226122722272229522792226322692281228122992292 32254226122722272229522793226322692281228122992292 42277228422952295231823024228622932304230423222316 52277228422952295231823025228622932304230423222316 62300230723182318234223256230923162327232723462339 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