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浅析业主建筑物区分所有权之问题 摘要：自物权法草案实施以来，大量的有关建筑物区分所有权的案件纠纷出现，这是物权法实施后出现的有关的内容最多，最典型的民事纠纷，随着我国改革开放的不断深化，建筑物区分所有权作为一项重要的物权内容而存在。因此，对建筑物区分所有权的深化研究是必然的趋势，本文仅从建筑物的区分所有权的内容和业主的建筑物区分所有权的保护两个方面浅淡这方面的问题。关键字：建筑物区分所有权 专有所有权 共同所有权 2007年10月1日新的物权法草案出台以后，草案在第二编第六章专门规定了有关业主的建筑物区分所有权的内容（第七十条第八十三条），而产生了大量的有关建筑物区分所有权的纠纷案例，这是物权法实施后出现的有关的内容最多，最典型的民事纠纷。一、 建筑物区分所有权的概述1、建筑物区分所有权的发展在罗马法中，确认了所谓“建筑物所有权属于建筑物所附着之土地所有人”或“地上物属土地所有人”的原则，并不存在建筑物的区分所有权问题。直到1804年，法国民法典第644条的规定，开创了近代民法建立建筑物区分所有权制度的先河。为了解决日益复杂的建筑物区分所有权法律关系，各国或重新检讨已有的法律制度，或者积极创设新的理论体系，促进了建筑物区分所有权制度的发展1。不同的国家对于建筑物区分所有权的规定由于历史背景，渊源等因素的不同，其表述也不尽相同，但实质内容相同。笔者认为日本立法采用的“建筑物区分所有权”最为科学。据此解释，“建筑物区分所有权”是指对建筑物的与其他部分区分开来的某一特定部分所享有的所有权，它既包括横向分割的 建筑物区分所有权 ，又包括纵向分割的 建筑物区分所有权 ，还包括混合式 建筑物区分所有权 ，它适用于区分所有建筑物的三种类型 2。2、建筑物的区分所有权的概念建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。 又称作三元论说， 或“最广义区分所有权说”。3二、建筑物区分所有权的构成内容1、 专有权又称“专有所有权”，是区分所有权的“单独性灵魂”，也是建筑物区分所有权结构中的单独所有权要素。其涵义是指区分所有人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。专有所有权的性质，通说认为是一种空间所有权。4 2、 共同所有权共有部分，指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。 5 共有部分既包括供全体区分所有权人使用的全体共有部分，如建筑物的大门、通道、电梯等；也包括仅供部分区分所有权人使用的部分共有部分，如几户共同使用的墙壁、楼地板等。6 综观各国的建筑物区分所有权的法律之规定，同一建筑物的业主，都有权根据不同的要求和构造来使用共有部分，且不受专有部分在建筑物所占的比例的大小的限制，他人不得干涉， 73、成员权成员权主要指建筑物区分所有权基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利和承担的义务。 8成员权是对全体区分所有人的共同事务所享有的权利和义务，它不仅仅是单纯的财产关系，其中有很大部分是管理关系，具有人法（管理制度）的要素存在。换言之，成员权为区分所有权中的“人法性”因素。 9另外， 成员权具有永续性。只要建筑物存在一天，区分所有人之间的团体关系就会依旧存在。 同一建筑物内的区分所有人享有参与讨论、订立共同规约的权利；对有关建筑物的重大事项享有表决权；对物业管理人的选任和解任有选举的权利等；在现实生活中，各区分所有人的成员权主要是通过表决的方式来实现。除业主们另有约定外，各业主的表决权与业主们所拥有的专有部分份额成正比。10所以这就出现了在日常的管理中业主的合法权益怎么样得以保护。二、 建筑物的业主的合法的权益的保护在物业管理为主的今天，我们对物业公司的角色定位混淆，认为物业管理公司是整个小区的管理者，却忽视了业主才是权利的行使者，实际上物业公司仅仅是充当全体业主的管家，没有权利支配小区的共有部分的。比如说在物业管理合同中明确规定了物业公司为了维持整个小区的美观，不得私自封闭阳台；对于小区的地上车位进行管理与买卖等，这些都会引起法律纠纷。区分所有权人对专有部分的权利是建筑物区分所有权中占主导地位的权利。自家的阳台属区分所有权人（业主）专有是没有争议的。业主对封闭或不封闭的阳台享有占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人干涉。但业主同时也负有义务：如行使专有部分所有权时不得妨碍建筑物的正常行使和损害区分所有人的共同利益；维护、修缮时不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生；应接受物业管理公司的检查、检修，相邻义务等。当然法律在有些情况下会对业主的使用进行限制；从我国的立法看，常见的限制主要是针对业主在装修中改变建筑物用途、危害建筑物的安全，尤其对于建筑物的承重结构不得进行拆改。笔者认为，在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。注 释1 www.B 论建筑物的区分所有权何岸青3王利明著：物权法论，中国政法大学出版社 1998 年版，第 361 页。3王利明著：物权法论，中国政法大学出版社 1998 年版，第 361 页。4梁慧星、陈华彬著：物权法，法律出版社 1997 年版，第 148 页。 5 周林彬著：物权法新论，北京大学出版社