新城区商业地产的投资开发和获利模式.docx

丁祖昱：新城区商业地产的投资开发和获利模式2013-05-26 2013年5月18日，无锡首届商业地产高峰论坛顺利举行，本次论坛的主题为“商业地产与城市发展”。主办方邀请了国内知名的政策和行业研究专家以及80余家开发商参加。易居中国控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱受邀出席并发表演讲。丁祖昱首先结合市场数据分析了中国房地产的整体发展趋势以及商业地产获利模式，并结合无锡房地产的发展，给出了自己的建议。丁祖昱认为，应该把商业用地和住宅用地进行有机的结合，如果能够形成一种复合式的商业用地和住宅用地的格局，那么常住人口倒挂的现象就不会出现，人越来越多以后，商业环境就会越来越好，使得区域未来的商业地产运营越来越好。以下为丁祖昱演讲实录：非常高兴能够在无锡和大家一起交流一下商业地产。在讲商业地产之前，还是先看看当前的房地产市场的现状，越了解当前的房地产市场会越对商业地产的未来趋势有一个比较整体的客观的把握。我这里基本上都是用数据和大家做交流，因为这段时间市场很多声音是不一致的。四月份之后，三月份是一个火爆的市场，然后四月份市场像浇了半杯冷水，而到了五月份，企业和消费者对市场的看法发生了很多的分歧。有些楼盘在涨价，有些楼盘不动，还有一些在促销。今天很多楼盘开盘说当天就卖完了，还有很多楼盘五月份到现在的销量还不如三月的一天，那么市场到底是怎么回事，我们可以简单的看一下。中国房地产市场的发展趋势首先看宏观指标，经过两年的下调以后，今年1-4月份还是不错的，特别是新开工和增速的指标，1-4月份的投资增速已经回到了21%以上，我认为20%以上就是一个相对来说正向的指标了。因为去年回落的幅度比较大，而新开工的指标也从去年的负数变成了今年1-4月份的正数。所以对今年中国整体房地产市场不要太多忧虑，因为这两个最宏观的指标是后行的，整体市场好了以后，这个指标才会好。第二从销售的角度，也不用太忧虑，因为去年整个全国的销售面积达到了11.13亿平米，是最高的一年。而今年的1-4月份继续同比上升，所以，我对今年整体销售考虑是稳中还会略有上升。今年如果销售不出大问题，那么市场也不会出大问题。而对今年的看法也是基于国五条和地方的执行，按照目前的态势执行下去而做出的基本判断。今年的销售金额我认为还会上升，就是销售面积是持平或者略有上升，而金额会有10%的上升。我们判断今年的房价会上升。从价格来看，到底上升了多少？这里正好有一个全国288个地级以上城市的房价，从去年四月份到今年四月份，去年四五月份是房价最低的时候，相对最低的时候，到现在，全国288个城市的房价同比已经上涨了8.8%，其中上涨幅度比较大的北京、上海，都超过了15%左右。房价已经连续11个月上涨了，因此我判断五月份也是会上涨的，明显超过前期的高点。这种趋势我个人认为还会持续，只不过每月的上涨幅度会下降。今天上午看统计局的数据，和易居得出的数据是一样的。当然统计局数据最后的上涨幅度比我们这个略小一点。从政策面角度来看，这次国五条已经出台了，全国性的政策出台了，地方的政策实际上没有出全，这是要提醒大家注意的。从目前情况来看，地方政策分成三类，一类是相对严谨的，特别是北京，既出的非常全面，也执行的非常到位。上海出的非常全面，但是执行一般。第二类的城市，比如深圳广州，相对比较完整，但是执行上也不能说太严格。还有相当多的一部分城市，实际上政策没有出台，我们认为是没有出台，因为三月份只是要求房价控制目标出台。所以大多数城市选择了对房价控制目标给予了相关意见，实际政策没有出台。比如说，在国五条当中规定的限购范围的问题，全国14个已限购城市当中，但是没有符合国五条限购要求的14个城市，只有一个作出的回应。只有沈阳一个城市把原来的二环内限购扩大到全市，剩下的13个城市都没有作出相应的调整。比如长沙，市中心城区90平米以下限购，原先我们以为会调整，结果也没有调整。比如贵阳，二环以下限购，也没有调整。所以我觉得，沈阳可能有点后悔，干吗要做调整，其他城市都没有调整，就她做了调整。目前从一个指标，就是房价指标来看，中央政府的压力还是比较大的。但是从成交量这个指标来看，事实上在四五月份，这个热度已经下降，或者说大幅度下降。当然，还有一个很重要的因素，就是政府也担心现在的民生问题，也担心再出政策的话，会像三月份的政策一样，继续被人骂。因为三月份的政策看上去力度比较大，但是20%的政策触动了广大消费者和普通百姓的心弦，认为这个政策是有问题的政策。从四月份到现在的成交量的情况来看，是全线下降，但是同比去年是大幅度上升，所以对今年的成交情况不是特别的担心。特别是我们看到一线和二线城市的成交量同比上升的速度是比较快的。三线四线城市的市场大势是和一二线城市基本同步，只不过市场规模和一二线城市有很大区别。其中很多城市一到四月份总共成交量只有几十万平米，这些城市中，地产企业在这些城市中做规模性的开发是有风险的。今天很多规模比较大的房地产企业都调整了城市进入策略，他们已经不再进入市场规模容量相对较小的城市，并不是说这些城市市场一定存在风险，而是这些城市的市场并不能容纳像他们这样的巨无霸。这些企业在一个城市深根，每年做几十万，十年做几百万平米是他们进入这个城市的前提，但是这些城市目前是不支持的。所以我们还需要选择市场容量相对较大的城市来做更长线的房地产开发。五月份第一周，因为假期因素，成交量继续回落，第二周已经开始回升，所以对五月份的市场我也不担心，我个人认为可能会比四月份更好一些。而到六七月份，别人认为是淡季，我认为淡季不会淡。对于房企来看，今年的日子相对比较好过，一到三月份有了一个火爆的开局，四月份虽然有所回落，但是整体来看，目前也是最近三年来房企日子最好过的阶段。所以这段时间土地市场非常火爆，因为企业在积极的拿地。整个的创新高的楼板价，五月份上海已经有两块地，一块是接近四万，一块地刚刚超过四万，创造了最近两年的楼板价的全国记录。调控之后其实没有到过四万，这次两块地都达到了。而且从大企业的数据来看，目前都很缺地，万科按照去年的销售量，目前的土地储备量，他的土地3.7年就没有了，就全部消化了。进一步考虑到万科今年的销售水平，他的土地可能三年不到就消化完了，所以这段时间土地市场是最好的时机，大家都要抓紧这样的时机，把能推土地的话尽量推。商业地产的机遇与盈利模式讲到商业地产，从目前情况来看，商业地产正面临着一轮全新的发展机遇，过去两年，商业地产的发展实际上是和住宅地产相反的。但是我们更应该看到，商业地产应该和城市化和住宅地产步调一致的，因为商业地产的核心，他的消费主体，未来的支撑主体是人，也就是说，没有城市化的进程和住宅地产的支撑，商业地产就是无源之水。所以这两点是核心之核心。也就是说在住宅地产稳定增长和城市化加速法国的过程中，我们会看到商业地产的飞速增长。另外从新城的情况来看，目前是数以千计的新城，这和中国未来城市化进程是有密切关系的。中国未来城市化有两个方向，一个是超级城市化，另外一个是城镇化。城镇化的方向是指可能会有上千个新城镇，像雨后春笋一样逐步出现。而超级城市可能会出现十五到二十个一千万以上人口的城市，这个只有在中国才可以出现。其中，像北京城市圈，上海城市圈和广深城市全都可能三千万人口以上，这三个城市圈会聚集一亿人口，所有的资源会向这些城市集中，住宅地产和商业地产都会发展起来。加上郑州、长沙、西安、武汉、南京、杭州等等，这十几个城市都在一千万人口以上。这是非常惊人的数据，抓住这一二十个城市，等于抓住了中国未来的核心消费，因为集聚过来的人群也是相对高端的人群。在这些新区当中，城市综合体将会成为这些新区商业地产建设的引擎。这个实际上是和目前商业地产发展阶段密切相关的。就像以前的零售百货，今天逐渐被电子商务替代。真正的综合体，体验式的消费会取代过去的零售，成为未来商业的核心载体。整个阿里巴巴一年的总交易额达到了一万亿，而李宁去年关掉了很多实体店，这是一个很鲜明的对比。去年卖服装的有大量的库存积压，报表都非常难看，为什么出现这样的情况？因为现在电子商务已经取代了，或者说很大程度上取代了过去的零售业。在这样的时机当中，你必须通过一种体验式的消费来解决这个问题。其中，零售业当中做得最好的是苹果，苹果的每一家店，实际上今天都是体验店，你为什么不在网上直接购买IPAD，还是愿意到他们的专卖店去购买，就是因为这样的体验购买。使用苹果产品的消费群体，实际上是最接受网上购物的群体，最终还是选择进入他们的实体店。而我们餐饮、娱乐以及其他的需要体验，比如高端的奢侈消费，消费者需要那种感觉，需要那种体验的，今天实际上是在城市综合体当中才能看到。再回到新区商业地产，新区商业地产有很多成功的案例，也有很多失败的案例，实际上失败的案例要比成功的多。成功的案例主要集中在一线和少量的二线城市，包括陆家嘴，陆家嘴用了十多年的时间形成了一个新区，包括苏州，这个也是广义的商业地产的概念。二线城市当中如南昌红谷滩，这是典型的二线城市的商业地产开发模式，通过政府搬迁，园区产业的导入，再通过配套的支撑，大量学校、医院以及一些核心的配套支撑，使得这个区域成为一个居住区，大量的住房建设，然后成为一个写字楼和商业密集的区域。前后也用了十年的时间。更多的商业地产，我们看到有培育期，新区商业地产的开发有培育期、发展期和成熟期，但是很多城市用了十年的时间，这一轮的新区开发是从十年前开始的，03年04年有一轮各个城市的新区开发的高峰。这个当中大多数的城市没有达到原先预定的要求。比如洛阳，洛阳的新区，十年了，住宅建了不少，但是写字楼还是大量的空置，商业很不繁荣，而类似的城市太多了。甚至江苏的南通，他的住宅也是不错，写字楼从去年开始才有一个比较好的入住的提升，因为一些银行搬过去了。但是，相比其原先的规划来看，整个商业地产整体的建设开发运行还是滞后的。这当中还有一个很大的问题，比如说一线城市当中著名的，相对比较失败的案例。天津滨海新区的商业地产，包括现在的住宅地产，大家看到的是光环，但是如果实实在在考察一下商业地产，甚至考察一下住宅地产，都会发现存在的问题太多了。最大的问题是新区和老区之间的远离太远了，差不多变成了两个城市。这就使他们的关系非常不紧密，非常不方便，很多人习惯了老城区。所以我们现在看新区的开发，有一个很重要的前提，交通距离不能太长，直线距离不能太长，能够在十公里到五公里的范围内是最适合的尺度，一旦超越以后，都存在着非常大的风险。从项目来看，我们也有一些模式，这里具体不展开，事实上在国内的所有房地产企业做商业地产的开发当中，我认为只有一套模式，海外还有一套模式，国内的模式就是销售加运营模式。如果要成功的话只有这一套模式，全部卖掉肯定不行，全部卖掉的项目我们已经看了无数个，最后做的相对马马虎虎的，十个里面不到一个，这个百分比具体说是3%到5%的百分比。剩下的95%到97%的项目，要么苟延残喘，要么开都开不了。销售加运营，典型的模式就是万达模式，万达去年的总销售额，商业板块的总量是1080多亿，其中960亿左右是销售收入。剩下的一百亿左右是租赁收入和运行收入，这里面包括两种，一个是把大量的商业出租给商家，收取租金，大概在50亿左右，剩下是他自己的经营收入。比如他的万千百货、万达院线，包括他的很多酒店，加在一起也有50亿左右的收入。这一千多亿收入当中，销售收入占了90%，剩下10%才是租赁和运营收入。万达已经是目前中国最成熟的商业地产运行企业了。他也只能做到90%对10%，更不用说其他的刚刚进入到商业地产的公司。今天能够把商业的销售及运营模式做好就很不容易了。还有一种模式，实际上是海外的模式，通过专业的运营逐步会把运营带起来，比如上海的港汇广场，其年租金收益是15亿人民币，一共39万平米，因为开发得早，总的投入也就40亿左右，现在可以一年收15亿，自然是一个会生金蛋的母鸡。但是十三年前刚刚开业的时候，2000年的时候租金是多少呢，一年的收入只有2500万，还不够人员成本，到现在的15亿，用了差不多13年的时间，而且最近几年每年是按照20%到30%速度在增长，可能再用两年时间，他的租金就达到20亿。再用一段时间可能会达到30亿，我认为也是很正常的，因为现在到香港，很多的海港城，连租金收入都在40亿到50亿人民币左右。这样的培育，用十年甚至十年以上的时间，非常专业的团队，不断的对一个项目进行培育，这个可能才会达到这样的条件。当然这种条件还基于位置、大家的认可，不是每个项目都有这个条件的。所以目前中国能搞的好的只有两个模式，一个是万达模式，另一个是纯运营模式，但是他们能进入的城市不多，无锡应该可以算一个。这是新区商业地产的几种不同的模式，我这里说一个失败的模式，华南MALL，当时是非常大的，现在人去楼空。它在东莞的郊区，如果是在广州和深圳的郊区，那么还有一线生机。但是是在东莞的郊区，由于城区的商业已经饱和，再加上它的运营情况有很大的问题，所以最后的失败是必然的。华南MALL就是商业地产失败的典型案例。商业地产四大风险，一个是市场风险，一个是融资风险，就是钱的问题，如果不解决钱的问题，就谈不上运营的问题，第三个是产品风险，就时开始的规划设计问题，很多商业项目有了硬伤以后就改不了。还有一个是模式风险，如果不按照我刚才说的两个模式，自己另辟蹊径做商业地产的话，基本是会出问题的。今天很多专业市场出问题，基本都是模式出问题。无锡商业地产开发建议下面讲讲无锡的商业地产，我讲讲自己的观点，实际上现在无锡的情况非常好，处于中国最富裕的区域，中国的长三角苏南区域，无锡的城市定位也非常合适。首先是一个宜居城市，我到一个城市首先是看住宅，如果不能安居，就谈不上乐业，没有人在这儿，根本谈不上消费，无锡的宜居新代表了无锡未来的潜力。无锡处于产业具有活力的区域，无论是民营经济还是现代服务业，在无锡实际上今天发展的都是非常出色的。从城市地位来看，无锡在全省和长三角来看，都是最好的，相对来说是最好的。最高的人均GDP和较高的人均可支配收入，但是有一个很奇怪的情况，就是房价处于一个相对的洼地。今天无锡的房价比苏州要低，比南京低，比杭州要低，甚至比浙江的很多地方都低。但我觉得这不是坏事情，这实际上给无锡带来了未来发展的很长期的发展利好和机遇，如果今天房价特别高，像温州一样，房价收入比已经完全失衡，没有后续的产业支撑，那么就有巨大的风险了。温州整个的消化周期从三个月变成三年的消化周期，他的房子以前三个月可以卖完，现在变成三年才能卖完。这是他的风险。回过头来，房价的相对低倒成为了无锡的优势。其次，新区的经济指标遥遥领先于其他区域。新区和主城区不能距离太远，无锡的几个新区和主城区的交通距离非常近。所以大量的投资、产业进入，但是，先有商业分布不太均匀，这是目前新区商业地产存在的问题。真正有能级，有体量的，有品牌的商业不是太多，而是太少，这和天津、成都形成了鲜明的对比。所以强大的经济基础与相对偏弱的商业环境不太匹配。所以今天无锡要找一些领导型的企业进来。当然有一些企业，比如恒隆，无