湖北自考房地产开发与经营管理00118知识点(考试必备,完.doc

本文由蓝天Q风云贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 市场法 也称为比较法、 市场比较法、交 易实例比较法， 含 义 简要地说，是通 过类似房地产的 成交价格来求取 估价对象价值的 方法 成本法 是求取估价对象 在估价时点的重 新构建价格和折 旧，然后将重新 购建价格减去折 旧来求取估价对 象价值的方法 收益法 是预测估价对象 的未来收益，然 后将其转换为价 值来求取估价对 象价值的方法 假设开发法 也称为剩余法、预期开发 法、开发法、是预测估价 对 象 开 法 完成 后 的 价 值 和 后 续 开 发建 设 的 必 要 支出及应得利润，然后将 开 发 完 成 后的 价 值 减 去 后 续 开 发 建设 的 必 要 支 出 及 应 得 利润 来 求 取 估 价对象价值的方法 长期趋势法 运 用 预 测科 学 的 有 关 理论 和 方法， 特别是时 间 序 列 分析 和 回归分析， 来推 测、 判断房地产 未 来 价 格的 方 法 是房地产价格形 成的替代原理 依 据 是生产费用价值 论商品的价 格是依据其生产 所必要的费用而 决定 是以预期原理为 基础的 是预期原理 从长期来看， 会 呈 现 出 一定 的 变 动 规 律和 发 展趋势 是同种类型的数 量较多且经常发 生交易的房地 对 象 产，例如：1.住 宅；2.写字楼； 3.商铺；4.标准 厂房；5.房地产 开发用地。 是在估价时点的 近期有较多的类 似房地产的交易 条 件 适用于评估那些 可独立开发建设 的整体房地产的 价值 适用于有经济收 益或有潜在经济 收益的房地产 上述房地产开发用地，凡 是 具 有 开 发或 再 开 发 潜 力 并 且 其 开发 完 成 后 的 价值可以采用市场法、收 益 法 等 方 法求 取 的 房 地 产 是 价 格 无明 显 季 节 波 动的 房 地产 一是自由竞争， 二是该种商品本 身可以大量重复 生产 是房地产未来的 收益和风险都能 够较准确地量化 1. 是 否 根 据房 地 产 估 价 的 合 法 原 则和 最 高 最 佳 使用原则，正确判断了房 地 产 的 最 佳开 发 利 用 方 式 2.是否根据当地房地 产市场状况，正确预测了 开发完成后的价值 拥 有 估 价对 象 或 类 似 房地 产 过 去 至 现在 较 长 时 期 历史 价 格资料， 并且要 求 所 拥 有的 历 史 价 格 资料 真 实、可靠 1. 搜 集 交 易 实 例；2.、选取可 比 实 例 3. 对 可 步 骤 比实例的成交价 格进行适当的处 理 1.弄清估价对象 房地产的价格构 成，搜集相关资 料 2.测算估价对 象重新购建价格 3.测算建筑所折 旧 4.求取估价对 象积算价格 运用报酬资本化 法：1.确定未来 收益期限 2.求取 未来净收益 3.求 取报酬率 4.选用 恰当的报酬率资 本化法公式计算 收益价格 1. 调 查 分 析待 开 发 房 地 产状况 2.选取最佳的开 发利用方式 3.预测后续 开发经营期 4.预测开发 完成后的价值 5.预测后 续 必 要 支 出与 应 得 利 润 6、测算待开发房地产价 值 1. 搜 集 估价 对 象 历 史 价格 资 料 2.化为同义 标准 3.得出一 定 模 式 4. 推 测、 判断估价对 象 在 估 价时 点 的价格 第六章 市场法及其运用 搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有： 搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：1.查阅交易实例有关部门的房地产交易资料；2.向房地产经 纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况；3.向房地产交易当事人、 四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况；4.同行之间相互提供； 5.与房地产出售者或者其代理人洽谈，获得房地产的要价等资料；查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、 出租的广告、信息等资料；参加房地产交易展示会，了解房地产市场价格行情，索取有关资料，搜集有关 信息。 个要求： 选取的可比实例应符合以下 4 个要求：1.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；2.可比实例 的交易类型应与估价目的吻合；3.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；4.可比实例的成交价格应尽 量为正常市场价格。 选取可比实例一般在 3 个以上（含 3 个） 10 个一下（含 10 个）即可。 个以上（ 、10 选取可比实例 、 个一下（ 0.5 可比实例规模/估价对象规模 0.5可比实例规模/估价对象规模2 建立比较基准一般要做以下工作： 建立比较基准一般要做以下工作：1.统一房地产范围；2.统一付款方式；3.统一价格单位。 交易情况修正： 交易情况修正：由于要求评估的估价对象的价值是客观合理的，所以。如果可比实例的成交价格是不正常 的，则应把它修正为正常的。 主要方法有百分率法和差额法） （主要方法有百分率法和差额法） 修正公式:正常成交价格-应有卖方缴纳的税费= 修正公式:正常成交价格-应有卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常成交价格+应有买方缴纳的税费= 正常成交价格+应有买方缴纳的税费=买方实付金额 买方实付金额-卖方实得金额= 买方实付金额-卖方实得金额= 应由买卖双方缴纳的税费 正常成交价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率) 正常成交价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率) /(1 正常成交价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率) 正常成交价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率) /(1+应由买方缴纳的税费比率 种情况： 房地产市场价格可能发生的变化有 3 种情况：平稳、上涨、下跌 市场状况调整主要采用百分率法 市场状况调整主要采用 价格指数有定基价格指数和环比价格指数 价格指数有 定基价格指数公式： 可比实例在其成交日期的价格*估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=可比实 定基价格指数公式： / 例在估价时点的价格 环比价格指数公式： 环比价格指数公式：可比实例在其成交日期的价格*成交日期的下一时期的价格指数*再下一时期的价格指 数*估价时点的价格指数=可比实例在估价时点的价格 房地产状况调整的思路：1.确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括区位因 地产状况调整的思路： 素、实物因素和权益因素 2.判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；3.将可比实例 与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度；4.根据价格差异程度对可比实例的成交价格 进行调整。 房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。P210 房地产状况调整的方法 P214 房地产状况调整内容： 房地产状况调整内容： 定义 区 位 状 况 实 物 状 况 权 益 状 况 是对房地产价格 有影响的房地产 去权益因素的状 况 土地使用权限，城市规划限制条件（如容积率） 价格的因素 等影响房地产 是对房地产价格 有影响的房地产 实物因素的状况 对土地：面积、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备 程度和场地平整程度等影响房地产价格的因素 对建筑： 建筑规模、 外观、 采光、 日照、使用率、层高、玩损程度等影响房地产价格的因素 是对房地产价格 有影响的房地产 区位因素的状况 内容 位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地产价格的因素 第七章 成本法及其运用 房地产价格构成： 房地产价格构成：1、土地取得成本；2.开发成本；3.管理费用；4.销售费用；5.投资利息；6.销售税费； 7.开发利润。 土地取得成本是指取房地产开发用地的必要支出。 土地取得成本 取得房地产开发用地的途径： 取得房地产开发用地的途径：1.通过市场购置取得；2.通过征收集体土地取得；3.通过征收国有土地上房 屋取得。 开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必须的直接费用、税金等。 开发成本 投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利 投资利息 息和手续费。包括 5 方面：1.应计息项目；2.计息周期；3.计息期；4.计息方式；5.利率 包括 方面： 开发利润是指房地产开发商的利润，而不是建筑承包商的利润。P238 开发利润 P239 重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出。 重新购建价格 建筑物重新购建价格= （有单 建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法） 指数调整法也称成本指数趋势法，是利用有关成本指数或变动率，将估价对象建筑物的历史成本调整到估 指数调整法 价时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法。 建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的 建筑物折旧 重新购建价格之差。 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 建筑物折旧分为 建筑物折旧主要有年限法、市场提取法和分解法 建筑物折旧主要有 年限法也成为年龄寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的 年限法 方法。 直线法是一种折旧求取的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。 直线法 市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的 市场提取法 建筑物折旧的方法。 分解法是先把建筑物折旧分成它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的各个组成 分解法 部分相加来求取建筑物折旧的方法。 估计上的折旧与会计上的折旧的本质区别： 科学地说不是 “折 估计上的折旧与会计上的折旧的本质区别： 区别 估计上的折旧注重的是市场价值的真实减损， 旧” ，而是“减价调整” ；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。 商品住宅价格项目构成： 商品住宅价格项目构成：1.成本；2.利润 3.税金 4.地段差价。 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。 经济适用住房基准价格 集体土地证收费主要包括： 集体土地证收费主要包括：1.土地补偿费；2.征地管理费 3.耕地占用税；4.耕地开垦费；5.新菜地开发建 设基金 6.政府规定的其他有关费用。 国有土地上房屋证收费用包括： 国有土地上房屋证收费用包括：1.房屋拆迁补偿安置费用；2.房屋拆迁管理费；3.房屋拆迁服务费；4.房 屋征收估价费；5.房屋撤除和渣土清运费；6.政府规定的其他有关费用。 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下 分为下 房屋完损等级 列 5 类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。 年折旧额=原价* 年折旧额=原价*（1-残值率）/耐用年限 残值率） 第八章 收益法及其运用 P286 收益期限是预期未来可以从估价对象那里获取收益的时间，其起点是估价时点，终点是未来不能获取收益 收益期限 之日。 净收益是净运营收益的简称，是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。 净收益 报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率， （也称为内部报酬率）同性质的比 报酬率 率。报酬率=投资回报/所投入的资本 报酬率=投资回报/ 报酬率 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将他们相加 累加法 得到报酬率的方法。 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估 直接资本化法 价对象价值的方法。 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率。资本化率=年收益/价格 资本化率=年收益/ 资本化率 资本化率 收益乘数=价格/ 收益乘数=价格/年收益 资本化率与报酬率的区别和关系： 资本化率与报酬率的区别和关系：都是将房地产的预期未来收益转换为价值的比率，资本化率是在直接资 本化法中采用的，是一步就将房地产的预期未来收益 转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用 的，是通过折现的方式将房地产的预期未来收益转换为价值的比率。 优点 1.不需要预测未来许多年的净收 益， 通常只需要测算未来一年的某 种收益 2.资本化率或收益乘数直 直接资本化法 接来源于市场上所显示的收益与 价值的关系， 能较好地反映市场的 实际情况 3.计算过程较为简单 1.指明了房地产的价值是其未来 各期净收益现值之和 2.每期的净 报酬资本化法 收益或现金流量都是很明确 3.通 过其他具有同等风险投资的收益 率也可以就去适当的报酬率 +B R0RL+BRB +(1R0RL+(1-L) RB (1+B R0(1-B) RL+BRB 较多的依赖于估价师的主观判断， 并且各种简化的净收益流模式不 一定符合实际情况 缺点 要求有较多与估价对象的净收益 流模式相同的类似房地产来求取 资本化率或收益乘数， 对可比实例 的依赖很强 R0 综合资本化率 RL土地资本化率 RB 建筑物资本化率 土地价值占房地价值的比率 B建筑物价值占房地价值的比率，L+B=100% 抵押贷款剩余价值技术 抵押贷款剩余价值技术是在已知自由资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。P337 贷款剩余价值技术 第九章 假设开发法及其运用 P349 第十章 长期趋势法及其运用 指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法。 指数修匀法 第十一章 地价评估与分摊 地租： 地租：狭义是指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要 素所获得的超额报酬。 路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格成 路线价法 为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他修正率来求取该街道其他临街土地价值的方法。 点不同： 。二是先对多个 路线价法与一般的市场法主要有 3 点不同：一是不做“交易情况修正”和“市场状况调整” “可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”路线价， 同时评估出许多“估价对象”该街道其他临街土地的价值；而不是仅评估出一个“估价对象”的价值。 路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。 路线价法主要适用于 路线价法估价的操作步骤： 路线价法估价的操作步骤：1.划分路线价区段；2.设定标准临街深度；3.选取标准临街宗地；4.调查评估 路线价；5.制作价格修正率表；6.计算临街土地的价值。 标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此接近临街道的方向，地 标准临街深度 价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。 P399 城镇基准地价评估的基本方法和程序：1.制定基准地价评估作业方案 2.明确基准地价的内涵、构成、表达 城镇基准地价评估的基本方法和程序： 方式等 3.划分土地级别或地价区段 4.抽样评估若干宗地的价格 5.计算各土地级别或地价区段的地价 6.综 合确定基准地价 7.提出基准地价应用的建议和技术。 基准地价修正法评估宗地价格步骤： 基准地价修正法评估宗地价格步骤：1.搜集有关基准地价的资料 2.查出估价对象宗地所在土地级别或地价 区段的基准地价 3.进行市场状况调整、土地状况调整等 4.求出估价对象宗地的价格。 补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳 补地价 的地价款、土地使用权出让金、土地收益等。 高层建筑地价分摊方法有： 高层建筑地价分摊方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等 方法。 第十二章 房地产估价程序 房地产估价的基本程序： 房地产估价的基本程序：1.获取估价业务 2.受理估价委托 3.制定估计作业方案 4.搜集估价所需资料 5.实 地查看估价对象 6.分析估价对象价值 7.测算估价对象价值 8.判断估价对象价值 9.撰写估价报告 10.内部 审核估价报告 11.交付估价报告 12.估价资料归档 估价程序主要作用： 估价程序主要作用：一是规范估价行为，二是保证估价质量，三是提高估价效率，四是防范估价风险。 受理估价委托的步骤一般为： 1.明确估价基本事项 2.确定估价其他事项 3.草拟估价委托书和估价委托合同 受理估价委托的步骤一般为： 4.接受估价委托书及签订估价委托合同。 明确估价基本事项： 明确估价基本事项：1.明确估价目的 2.明确估价对象 3.明确估价时点 4.明确价值类型。 估价委托合同作用： 1.建立受法律保护的委托与受委托关系 2.明确委托人和估价机构的权利义务 3.载明估 估价委托合同作用： 价的有关事项 估价作业方案主要包括以下内容： 估价作业方案主要包括以下内容：1.拟采用的估价技术路线和估价方法 2.拟搜集的估价所需资料及其来源 渠道 3.预计需要的时间、人力和经费 4.估价作业步骤和时间进度安排。 估价所需的资料主要包括以下 4 类：1.反映估价对象状况的资料 2.估价对象及类似房地产的交易、收益、 开发建设成本等资料 3.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 4.对房地产价格有普遍影响的资 料。 第一章 房地产估价概论 房地产估价定义： 房地产估价定义：房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估 价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 估价假设是指一个估价项