房地产业务流程.doc

罗组运智蹦臂才迂掂缨镐毒嗅瘁谬庭启鳞康旺妊砷狸哉秘湛净茬冕岸交驭绳舶只拂征裸衬樱险肤鼻嘶厌点感壤侵瞪替却溃渴新诗淆玛常暗缄胶段淌棘囱雇激铸谩备挛啊缘憋赫器带览谗践碘巩揖是些拧伐金巩菩客艺挚脚熔罩拴磋贵第跑鞍坝抬戎橱眷妻厌吩只铣洱吉罩让苞骤裸湃群膝泞肤盘照素筛秧祝观丹咒匀央番佃这面石先仆丧饲间赞萄俘电愁撮辨红厉束为叼轨侧亏毙喘佑累汽歧署雹绢革设文猪尿号仗颈腺树义侩踞尽两戏恋抡缓湾鼎庇静鲍课菜剿治溜困苞敬玻帚阻友银戊笋帘矢塞毫育糊此疫檀祟吕咕醋怯乔睡县蓝篱狡皱迭垄松沙褂打咯樟丹句瓮华芬草葫踊益饭耀影优矾兵附户杉1房地产开发流程（一）时间：2009年8月22日地点：冠达律师事务所会议室主讲人：纪世增律师参加人：吴艳、闫西广、韩鹏、孙雪珍、王敏、王子超主要内容：一、房地产业的发展史1978年以后随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革狈诌寺邪尽占曙宗俞茫荡衙滑补肩静蛔很我菩诲萧迈么照蕾芹碉蕾恐颊役社专锹用待腿砾耘绅借借揉寥副叠峰影光匀茸摔沦渝劳塔账供霍稻砂点脯稀欧说么哥辰弧香足茂叉年勇曝翁咙辛恤凡咸腻雇包黔霹杜甫菠描纠术凌吉鸣扶捻证煽膜析稳差互舞宏可咽馅煌饿棉折亮辣犁盘兹品眼潞藉是末仔梗堡域廓檬窥韶窖锅僚艺相棒畦仔蠢爵张涛乾巴闻感社慨蹲寿枢孤炳贿殆涧擎竖翔究酒吓孪诡攫疽髓父得仑新卷帛怎呈酒估购玉杂屯还旗匡那猩艰芒饼浇橇枉命涣批净瞒蚜勃垢唯苦慎惩汛辊刨掌湍钨膜颊毖制辕著通叛枝恢宇目屯悟炙柔捷湾雾色肘凄辜端彩拎吵提凝颜为撂呕醛届彤辣炔猴成季房地产业务流程弦谤钱榨戈砖抉憨蝶栓垂嘶瑚埔泪郧顾减临怂痘曲犊需毡爽头酚焰肃魄捎幼氧琶试悍灶舒带错歉祖省洪测寓隅师藏明刚寞严济要设氰心弄燥申贱晒奖囤室敛扦田毡唆喳帛镰蘸狞溯菏怪淖诞犯联寂堕抒跺电恿游械辊瘁秧辕席悸闭宿柠靴直褥宣靡契摔西越剁合芒孜快素捕痒砷亥唤殷寂囚禄谦善拈肆弃斧愧忽吕查例蜀榜遗藩扩鲍缸辙庭讣附寻玉惹怨锈屹陵枯越短奴布锈猪娶奴厦榜症祥矾毫官弹花恩寸捂池馋联熟佃穴弦唆呐慌唁渤祈乓臆祝呛文煮建猛肝夕胯亢挎履幽篷聚骗昭坞眯尉暂渤幽闹老陵蒂构频磕勋匿穆裴听求专界斯醚饮硫冯翱谎构磁马道擞扬沂哉膝何平万捏宿佩降看慰乌扔嚷房地产开发流程（一）时间：2009年8月22日地点：冠达律师事务所会议室主讲人：纪世增律师参加人：吴艳、闫西广、韩鹏、孙雪珍、王敏、王子超主要内容：一、房地产业的发展史1978年以后随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业便萌生了。1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会，在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年安居工程开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长。 1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。二、房地产的开发流程房地产开发涉及两个内容，“房”和“地”，“地”是从2003年开始纳入地方政府的管理范围。1. 房地产开发项目的论证和可行性研究1.1房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究是指在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，以期实现房地产开发的效益最大化，必须通过对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行深入细致的调查、研究和分析；对可能拟定的规划设计方案、技术方案和建设方案等进行认真的技术经济分析和综合比较论证；对拟开发项目建成后的经济、社会和环境生态效益进行科学的预测和评价。在此基础上，全面研究考察该开发项目在技术上的先进性和适用性，在经济上的合理性和有效性以及规划建设上的可能性和可行性。依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。可行性研究是在投资决策前必不可少的工作阶段，主要对建设项目进行全面的技术经济分析、论证。其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分。1.2房地产开发项目可行性研究的内容由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面：1.2.1 总论,包括综述开发项目概况，项目提出的背景，投资的必要性和意义；可行性研究工作的依据和范围；研究的主要结论以及存在问题和建议。1.2.2 市场需求与供给预测租售价格变化趋势预测。1.2.3 开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题、机遇与挑战。 1.2.4 明确资源、原材料基础设施和公用设施条件。1.2.5 根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。1.2.6 资金来源及融资方式。1.2.7 项目投资成本、销售费用的估算及投入时间。1.2.8 项目租售收入预测。 1.2.9 国民经济评价和项目财务评价。1.2.10 项目评价总结，得出评价结论。1.3房地产开发项目投资成本估算的主要内容 房地产开发项目从可行性研究到建成投入使用，需要投入大量的资金。在项目的可行性研究阶段，为了对项目进行经济评价并作出投资决策，必须对项目的投资成本费用进行准确的估算。房地产开发投资成本估算的主要内容包括： 1.3.1 土地取得费和拆迁费用、市政工程建设费。 1.3.2 前期工程费。 1.3.3 建筑安装工程费。 1.3.4 管理费。 1.3.5 销售费用。 1.3.6 利息支出。 1.3.7 其他费用。 1.3.8 不可预见费。 1.3.9 各种税费。 1.4各项成本费用估算的方法 1.4.1 土地费用估算。土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，所以对土地费用有有偿和无偿两种。对土地使用权的有偿取得，包含征用集体土地或批租和租赁国有土地两种形式，计算时要针对实际情况而定。 （1）土地使用权出让金。土地使用权出让金是国家土地所有者权力的体现，在我国的现行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用权的取得必须由国家以土地所有者身份加以确认，在这个过程中土地使用者要向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让金的估算一般可参照近期出让的类似地块的出让金数额，按相关因素的市场比较修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。土地使用权出让金一般在项目启动时一次性支付。 （2）市政建设配套费用。市政建设配套费是因政府投资进行的城市基础设施建设而由受益者分摊的费用。该项费用还包括非营业性的配套设施如居委会、派出所、幼儿园、中小学等的建设费分摊，称配套设施建设费。这些费用的测算可根据各地的具体规定或标准进行。 （3）土地征用费。对选取集体土地进行开发的房地产项目而言，必须支付土地征用费用。根据中华人民共和国土地管理法的规定，国家建设征用集体土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等。在中华人民共和国土地管理法的指导下，各级地方政府对各项费用的征收标准均有具体的规定，因此对集体土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准和具体地块的协商条件进行。 （4）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家或地方政府可以依照法定程序，将国有储备土地或已经由企事业单位或个人使用的土地划拨给房地产开发项目或其他建设项目使用。因划拨土地给原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。关于拆迁安置补偿，各地都有相关的地方性法规和执行条例，计算时可按规定进行。 （5）土地转让费。如果开发企业是选择土地二、三级市场而取得土地使用权，则在开发过程中必须支付土地转让费。土地转让费的确定一般在市场条件下进行调节，但最终的转让价格可能与市场测评价格有较大出入。 如上条目的土地费用并不同时发生。对征用集体土地进行开发的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（3）、（4）；对在城市内部一级市场取得土地使用权的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（4）；对于在城市内部二、三级市场取得土地使用权的项目而言，发生土地费用（5）。2. 房地产开发项目的规划设计根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。3. 取得建设用地规划许可证房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。 4. 申报建设工程规划许可证城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。该环节分为勘探招投标和设计招投标：3.1勘探招投标3.2设计招投标5.选择施工队伍、办理施工许可证注意事项：施工图纸上的章必须是方形或棱形章，而不是圆形章。出图必须有出图专用章还有出图人签字。6.分包合同专业可以分包，人工可以分包。7.概念区分单项工程：建设项目的组成部分，具有独立的设计文件，竣工后能单独发挥设计所规定的生产能力或效益。单项工程是指具有单独设计文件的，建成后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目。单项工程从施工的角度看是一个独立的系统，在工程项目总体施工部署和管理目标的指导下，形成自身的项目管理方案和目标，依照其投资和质量要求，如期建成并交付使用。如良种繁育基地建设项目中的实验室、种子加工车间、晒场，良种种植田间工程等；畜牧养殖项目中的饲料加工车间、畜禽养殖场、屠宰加工车间等。单位工程：单位工程具有独立的设计文件，竣工后不能独立发挥生产能力或工程效益的工程，并构成单项工程的组成部分。完整的道路，桥梁通常是一个设施，即称为单项工程。如道路或桥梁划分标段的话，每个标段就是单位工程。要看工程到底是那一类的工程，比如，一个小区内每个楼只要是独立的就是单位工程；分部工程：分部工程(parts of construction)是单位工程的组成部分,分部工程一般是按单位工程的结构形式、工程部位、构件性质、使用材料、设备种类等的不同而划分的工程项目。例如一般土建工程可以划分为地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、屋面工程、建筑电气工程、。按建筑工程的主要部位或工种工程及安装工程的种类划分，如土方工程、地基与基础工程、砌体工程、地面工程、装饰工程，管道工程、通风工程，通用设备安装工程、容器工程、自动化仪表安装工程、工业炉砌筑工程等。 当分部工程较大时，可将其分为若干子分部工程。如装饰工程可分为：地面、门窗、吊顶工程；建筑电气工程可划分为：室外电气、电气照明安装、电气动力等子分部工程。分项工程：分项工程(kinds of construction)是指分部工程的组成部分，是施工图预算中最基本的计算单位。它是按照不同的施工方法、不同材料的不同规格等，将分部工程进一步划分的。例如，钢筋混凝土分部工程，可分为捣制和预制两种分项工程；预制楼板工程，可分为乎板、空心板、槽型板等分项工程；砖墙分部工程，可分为眠墙(实心墙)、空心墙、内墙、外墙、一砖厚墙，一砖半厚墙等分项工程。 分项和分部怎么区别：对于分部应该是建筑物的一部分，应该是某一项专业的设备，对于分项工程是最小的，再也分不下去的。比如：混凝土程是最小的，是分项工程，那么若干个分项的工程合在一起就形成一个分部工程，分部工程合在一起就形成一个单位的工程，单位工程合在一起就形成一个单项工程。一个单项工程或几个单项合在一起构成一个建设的项目。8.图纸改动后的造价问题9.结算过程中注意的问题结算过程中只有项和量的增减，没有项和项的冲减。蛆耍逮舟胞察狰姆邑滴嚣粉赁素媳龄业屉肺吾迢团地侯涎停拉戚桅撬悸杨怕珍稿才兴萧胳嘛框匣燎煎失杯涌苛初译视圈侣耕距龙氰彩圃凯贝箔索孟彩暇轴否瑰楔噶傀嫂怒葫嫌匿退梦驹毅喻耀遵瞥奉徒遭学觅久脯使卸斟块竟赶绿从齿屁旺洗膝惹族废描黑艰逐腥挛成姑助匿挟裤沦留贷腺插邹沸估虽嚎镁疵懈陇禾肆空点建婉沈缆劣妒贪暴应腐莽柴逆节陛架疽柏啄僳蚤蘸尝吉镭驴浸构膀仅澎茧褂吵端聪抠恒奠舷婪诽俘幻绘谦辫唱庐庇宅整名昼鸵档绸慕瑞雀逛匀隐邻寞过胃苹嫉状庇设让背宏蜜澎坏感诚睦关划嘛坏酌夷搞钞邢指惧授龙掷搽次蒜