房地产项目成本分摊原则说明.xls

成本项目分摊原则说明 一级科目二级科目三级科目四级科目五级科目核算说明分摊时间分摊原则1分摊原则2 房 地 产 存 货 开 发 项 目 名 称 土 地 地价款 核算土地购 置环节发生 的土地使用 权出让金支 出及附加税 费 按期结转占地面积 可售建筑面 积 拆迁补偿费拆迁建设及补偿支出按期结转与土地分摊一致 资本化利息核算未开发土地资本化利息按期结转与土地分摊一致 三通一平 具体核算内 容见 房地 产业务专用 科目使用管 理规定 按期结转与土地分摊一致 其他按期结转与土地分摊一致 开发商品 核算在建开 发商品的目 标成本 按期预提 材料及配件 其他 房 地 产 开 发 成 本 开 发 项 目 名 称 开 发 项 目 分 期 土地成本 土地成本核算在开发产品的土地成本 竣工结算时 在产品类 型之间分摊 占地面积 可售建筑面 积 资本化利息 核算在开发 产品土地成 本对应的资 本化利息 前期工程费 五级明细科 目省略 核算项目前 期开发支出 竣工结算时 在产品类 型之间分摊 可售建筑面 积 占地面积 建筑安装费 核算主体工 程建筑费用 不需分摊 直接指定到产品 基础设施费 核算与项目 分期配套的 各项基础设 施费用竣工结算时 在产品类 型之间分摊 可售建筑面 积 占地面积 零星工程 核算与项目 分期开发过 程中支出的 零星费用 开发间接费 用 核算与项目 分期开发过 程中支出的 如无法直接 归集到前五 项成本中去 的间接费用 如与建设 资金有关的 利息等 竣工结算时 在产品类型 之间分摊 可售建筑面 积 开 发 项 目 名 称 公共配套设 施分摊 按照 公共 配套设施 下四级明细 设五级明细 本科目为预 计科目 核 算竣工验收 产品预计应 承担的公共 配套设施费 用 由 公 共配套设施 科目分摊 转入 竣工结算时 先从公共 配套设施中 按期摊入 再在产品类 型之间分摊 分摊原则见 下面 公共 配套设施 各个四级明 细子目规定 房 地 产 开 发 成 本 公共配套设 施 会所 本科目为实 际发生科目 借方用于 归急核算为 小区业主提 供服务不能 有偿转让的 设施或场所 的实际支出 包含设施 或场所所占 土地土地成 本 贷方 用于核算往 竣工验收产 品中分摊转 入的预计成 本 借贷方 的余额用于 衡量实际发 生成本与结 转成本的匹 配度 竣工结算时 将竣工验 收产品预计 应承担的公 共配套设施 费用 按照 一定的分摊 原则分摊转 出 可售建筑面积 市政道路可售建筑面积 占地面积 文体场馆可售建筑面积 配电设施可售建筑面积 幼儿园 可售建筑面 积 游泳池 公园 学校 居委会 安保设施 物业用房 公共停车场 库 可售建筑面 积 占地面积 环卫设施 占地面积 可售建筑面 积 排污排洪设 施 其他可售建筑面积 房 地 产 开 发 成 本 开 发 项 目 名 称 开 发 项 目 分 期 五级明细科 目省略 竣工结算时 在产品类 型之间分摊 可售建筑面 积 占地面积 公共费用 四级科目省 略 本科目为实 际发生科目 借方用于 归集核算多 项目分期共 同承担的间 接费用支出 贷方用于 核算往竣工 验收产品中 分摊转入的 预计成本 可售建筑面积 预提开发商 品成本 开发项目分 期名称 核算在建开 发商品的目 标成本 说明 1 分摊原则中排列在第一的为首选原则 各下属公司在选择原则进行产品成本分摊时要充分计算 合理评估 并严格 项目开发企业成本分摊原则审批流程 审批 2 本分摊原则由实业公司财务部制订并负责解释和修改 开 发 项 目 名 称 房 地 产 开 发 成 本 备注 在当期产品间按照占地面积分摊 配 套部分土地成本列入配套设施 土地分期开发后产生的支出 不追溯 调整已开发产品土地成本 由后期开 发产品承担 具体计算方法见 资本化利息会计核 算指南 1 与预提开发商品成本相对应 2 按期 项目分产品类型 产品单位成 本进行数量金额明细核算 3 目标 成本变动时需要相应调整 4 预售 时按照单位成本进行预结转 5 要 求以产品 栋标号 做辅助核算项目 进行台帐核算 从房地产存货中转出 新增五级科目 具体计算方法见 资 本化利息会计核算指南 与土地有关的费用支出按照土地分摊 原则分摊 其余的费用按照可售面积 分摊 如采用其他方法 需报实业批 准 能直接与产品相关的费用 直接指定 到相关产品中 不能直接指定到产品 的 除与土地有关的费用支出按照土 地分摊原则外 其余的费用分摊原则 要求按照可售面积分摊 如采用其他 方法 需报实业批准 成本项目分摊原则说明 1 不同性质的公共配套设施 可在 规定原则中选择一种进行分摊 2 分摊原则的确定 由下属公司上报实 业财务部 由实业财务部审定后执行 3 分摊方法一旦确定 在以后各 期内不得更改 1 对于不同性质的公共配套设施 在进行分摊原则的选择时 要注意原 则选择的合理性 2 分摊原则一旦 确定 在以后各期内不得更改 3 重点关注在分摊转出时 分摊的基数 为预计公共配套设施总成本 4 由 于分摊的基数是预计总成本 故可能 存在总成本预计不足导致前期竣工验 收产品摊销金额偏少的风险 财务人 员应重点关注 采用合理审慎的分摊 原则 能直接与产品相关的费用 直接指定 到相关产品中 不能直接指定到产品 的 除与土地有关的费用支出按照土 地分摊原则外 其余的费用分摊原则 要求按照可售面积分摊 如采用其他 方法 需报实业批准 1 预结转收入时 根据动态成本预提 2 与 开发商品 相对应 3 明 细科目建议与 房地产开发成本 开 发项目名称 开发项目分期 下四级 明细科目一致 故需在现有五级科目 下增设六级科目 4 目标成本变动 时需要相应调整 5 竣工结算时与 房地产