房地产经济学整理笔记.doc

Thanks to ：刘孝玲，何潇，全巍，王佳慧，王莹，王振营1. 房地产：房地产为徒弟、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，简言之，房地产就是房屋土地及其权益。2. 房地产市场：狭义的房地产市场指的是房地产交易的场所，广义的房地产市场还包括房地产交易双方的经济关系，是买卖双方相互作用的一种机制，是房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。3. 基准地价：基准地价包括城镇土地基准地价和农地基准地价。城镇土地基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业，居民，工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。农地基准地价是指在农村范围内以县域为单位，对现状利用下不同级别的土地（主要是耕地），或者工地条件相当的地域，按照土地所有权，土地使用权等不同权力分别评估确定的某一时点的平均价格。【反映城镇整体地价水平，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价】4. 标定地价：标定地价是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和经营管理条件下，某一期日的土地使用价格。【反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价】5. 房价收入比：是指一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比，是制定住房政策的重要依据之一。【是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。】6. 房产投资基金：是一种对未上市房地产企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资的金融制度。即由不确定多数投资者出资设立房地产产业基金或产业基金公司。委托产业基金管理人管理和使用基金资产，从事实业投资。7. 国房景气指数：是全国房地产开发业综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数。8. 房地产需求收入弹性：等于房地产需求量变化的百分比/消费者收入变化量的百分比，用于分析一国（地区，家庭）的住宅消费水平以及住宅的消费结构的变化。9. 房地产需求收入弹性：反映消费者选择行为的一个指标，等于房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比。10. 房地产税：狭义：是以房地产的共生体为课税物所征收的赋税。广义：包含对土地，其上建筑物等土地改良物及其所提供服务课征的赋税，以及对土地或土地改良物交易行为、不当利用行为等的课税。11. 房产税（房屋税）：指单纯以房屋、其提供服务以及产权交易为课税对象的赋税。12. 支柱产业：是指在一定时期内能够支撑国民经济与社会发展在一定水平上增长，或社会经济上新台阶时期能够稳定地成为经济增长点的产业。【是指在国民经济发展中起着骨干性、支撑性作用的行业。】13. 空置率：空置量/当期物业存量1房地产在国民经济中的地位某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率 1房地产在国民经济中的基础作用 房地产业为社会生产生活提供最基本的物质空间，是国民财富的重要组成部分；是现代城市建设的重要物质基础，同时能够为国民经济提供大量的积累资金，进一步投入到城市建设中；是固定资产投资的主要构成部分，是促进国民经济发展的动力之一；房地产消费（主要是住房消费）是人们生活的重要部分，是促进社会进步的重要因素。1）房地产开发投资对国民经济的影响 房地产开发投资占固定资本形成的比重不断上升，对我国经济的贡献率逐步提高。 2）房地产对居民消费影响 具有双重影响：一方面房地产投资可以带动住房，建筑装饰材料及其他耐用品等的消费；另一方面，房地产业会挤占居民其他方面的消费支出。2房地产在国民经济中的带动作用 1)房地产可以带动几十种相关产业的发展。2)可以为社会提供更多的就业机会。3)通过乘数效应加速国民经济的发展。2房地产市场特征：1）房地产市场是不完全竞争的市场完全竞争市场的涵义： (1)市场上有足够多的生产者和消费者。 (2)市场上的产品是同质的(3)资源完全自由流动。 (4)信息是完全的。投资门槛高、区域、土地行政垄断 、政府管制、信息的不完全性2）房地产市场的区域性：由土地位置的固定性决定，不同地区有不同的特点需求特点：本地 外地 自住 投资供给主体特点：规模 结构 写字楼 住宅建筑特点：周期长短 多层高层 高端 低端价格： 高 低 涨幅3）既是消费市场又是投资和投机的市场 购买住宅可以满足自己最基本的居住需求，也可以出租或买卖获利；购买或租赁商业工业物业等可用于经营或生产，也可以出租或买卖获利。所以既是消费品市场，又是投资品市场。由于房地产资源的稀缺性决定了这一领域的投资回报相对丰厚，从而为投机活动创造了空间。3房地产需求影响因素1）房地产价格水平：负相关 ，根据一般需求规律，价格上涨，需求减少；对于特别稀缺的发地产资源（稀缺豪宅），价格越高，需求越大；投资品市场没有均衡价格，追涨杀跌2）消费者的收入水平或财富水平：根据自身收入水平衡量对房地产商品的支付能力。3）相关房地产价格：替代房地产（此消彼长，某一特定房地产价格上涨，将刺激人们增加其替代性房地产的需求)，互补房地产如配套关系(水涨船高，某一特定房地产价格上涨，将刺激人们增加其互补性房地产的需求）4）消费者的偏好不同阶段的差异及个人的喜好。影响对某一特定房地产的需求。5）消费者未来预期对未来价格或是未来收入的预期等4房地产价格特征1、房地产价格的复杂性房地产价格直接受土地价格（用途、位置、市场波动），建筑物价格（建筑材料、人工费用）影响。 间接受国际、国内市场环境影响。2、房地产价格具有个别性。这是由于土地不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性，使房地产不同于一般物品。3、房地产价格实质上是房地产权益的价格。由于房地产的自然地理位置有不可移动性，其可转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典当权。同一宗房地产转移的权益不同，交易的价格也会不同。 4、房地产价格受区位影响很大。房地产区位是其地理位置和其经济状况的结合，区位对其房地产价格的影响主要是对土地价格，房地产价格受区位影响而表现出很强的区位性。5、房地产价格既可表示为交换代价的价格，也可表示为使用代价的租金。房地产普便采用买卖和租赁两种方式实现其价值。房地产价格P=R/I (R ：租金 I：资本金化率）5 住宅市场特点：1) 住宅市场的区域性特点明显 特别受到当地的经济水平和消费偏好的影响2) 住宅市场既是消费品市场也是投机品市场 由于住宅的保值增值性，人们在居住消费的同时，也开始投资住宅用于买卖或租赁，以获取投资收益3) 住宅市场的供求均衡包含数量和结构俩方面的均衡 但由于土地稀缺，供给缺乏弹性，人们居住需求不断上升，住宅市场从长期来看难以实现总量的均衡。在特定时间，特定区域，住宅市场能够实现在各个需求层次的均衡，即结构性均衡。6商业物业圈分析的主要内容。1) 商业房地产的需求分析 房地产需求具有两个层次：一是商业物业的直接需求者，二是商业物业的间接需求者。因此，商业房地产市场的需求分析必须同时关注两个需求层次，商业物业的商圈范围与消费者特征分析是商业房地产市场需求分析的重点。2) 商业房地产的供给分析 房地产供给具有两个层次：一是商业物业本身的供给，二是商业经营所售商品和劳务的供给。因此对应的供给分析包括商业物业产品分析和商业物业领域分析。商业物业供给分析另一个重要部分是竞争分析包括：一是商业物业本身的直接竞争，二是经营所售商品和劳务的经营者之间的竞争。7 工业物业的特点：1) 工业物业的用地规模大，土地成本是影响需求的首要因素2) 生产制造与仓储、配送类工业物业对交通基础设施的要求高3) 研发类工业物业对周围的研发环境要求较高4) 生产制造类工业物业对配套设施的依赖性高5) 工业物业按建筑设计等要求可分为标准厂房与非标准厂房，非标准厂房的流动性较差6) 生产制造类工业物业可能对环境造成污染8 我国城市土地市场构成1) 土地使用权出让市场：又称土地批租市场，是国家垄断的市场。2) 土地使用权转让市场：一个竞争性市场，转让的方式和转让价格均由市场决定。3) 土地使用权租赁市场：土地使用权租赁是指土地所有者或使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。4) 土地使用权抵押市场：土地使用权抵押是指土地使用权人以合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。9研究房地产周期的现实意义。1) 首先作为房地产市场的主体：消费者和房地产企业，通过对房地产周期的规律性认识，可以提高判断力，避免由于周期性波动带来的损失。2) 由于房地产市场区域性特征，各地政府要研究本地房地产经济的周期性规律，已采取适当的政策与措施，引导房地产的合理发展，为地方经济做出贡献并形成具有地放特色的房地产业。3) 作为中央政府，可通过对房地产周期波动的规律性研究，在必要时采取适当的经济政策，保证房地产业的健康发展及与国民经济的协调发展，为国民经济作出更大贡献。10房地产税收基本功能。1) 收入功能 通过房地产税收的筹集，可以为政府取得收入。2) 调节收入功能 政府通过对房地产保有或收益课税，调节收入分配、缩小贫富差距。3) 经济调控功能 税收是国家调节房地产的重要手段，房地产不景气时，通过低税或免税政策刺激经济，房地产经济过热时，提税或增税抑制经济。4) 资源配置功能 政府通过房地产税收促进资源的有效利用与流转。11房地产融资主要渠道1) 房地产企业的股票融资 股份制房地产企业依托证券市场，通过发行股票向资本市场直接筹募资金的方式。2) 债券融资 房地产企业依托证券市场，通过发行债券向资本市场直接筹募资金的方式。3) 信托融资 之委托人基于对被委托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。4) 基金融资 是产业投资基金的一种，其资金专门投向房地产领域。12 房地产税收原则1) 财政收入原则 税收的肯本目标是取得财政收入，将财政收入作为一项基本原则，及税收收入必须满足一定时期的财政支出需要，税收基本要素：包括税基与税率等的设置，均要已要求征收的一定数量的税收总额为依据。在财政收入原则下，税收具有可调性。2) 公平原则 期通常有一下解释：3) 受益原则 即人们应该根据他们从政府服务中得到的利益来纳税。4) 能力纳税原则 即应该根据一个人所能承受的负担来对这个人征税。5) 效率原则 即税收结果最大程度与税制设计者的意图相符合，其存在的差距越小，税收约有效率。论述题房地产使用和资产市场四象限的关系以及研究意义？(记住课本22页图)外生经济变量对房地产市场的影响：经济增长影响：1象限需求曲线外移。长期利率下调影响：2象限曲线外移 租金下降、价格、存量新建量上升房地产使用市场决定房地产的租金价格，房地产资产市场决定房地产价格和建设水平。两个市场的联系：1，物业市场的租金决定了房地产资产市场的需求。2，物业市场的供给由资产市场决定。在某一时点，物业市场的供给是固定，物业市场的需求者根据租金和产出水平，收入水平确定物业的需求量，供给和需求共同作用决定物业的租金水平。一方面，租金可以通过资产市场转化为物业价格，另一方面，物业市场的租金变化也影响资产市场上的所有权需求。资产价格决定 新的开发建设量，如果新的开发建设量增长过快导致资产的供给量也随之增长，不仅会使市场上的价格下滑，也会是物业市场的租金随之下调。（结合图理解）研究意义：A、存量房地产市场的发展是整个房地产市场发展的动力来源。B、宏观调控的对象应该是房地产的存量市场C、土地市场是房地产市场供给的源头。房地产价格形成机制？（把课本上35页图记住）1 房地产价格的形成机制：指在一定目的激励下，相关因素相互联系、相互促动形成的价格状态与变动方式。2 市场经济条件下遵循供求规律。3 房地产特殊商品，房地产市场不存在均衡点和均衡价格。价格形成符合预期原理 即预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少，市场的需求和价格走势是正相关关系。符合投资品市场价格波动规律：追涨杀跌4 资本定价 ：资本是利用市场上的利多和利空因素来定价的，同时资本的逐利特征（它的定价基础）是通过对定价权的争夺来实现的。 投资品P=R/I 5 垄断定价 囤积 合谋。由于信息不对称导致，从开发商定价到各个环节都有投机者引起。6. 政府定价：廉租房直接定价 经济适用房指导定价。7 开发商团结”起来，垄断市场，避免竞争。对住宅业而言，开发商形成的“联盟”主要是“价格联盟”。 综合来说是政府参与下的市场形成机制。 3我国房地产金融市场存在的问题由于国家政策及我国资本市场不发达等因素影响，我国房地产开发公司主要是以信贷融资等间接融资渠道为主，辅以股权融资等直接融资渠道。在直接融资渠道中，股权融资占据着极大的比列，股权融资与债券融资的发展极其不平衡，这使得企业不得不承受着巨大的经营风险和较高的财务成本。且过于依赖信贷融资，加大了银行的潜在风险，不利于我国金融市场的稳定与发展。 1、房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融市场体系。A、缺乏多层次的房地产金融机构（投资机构、保险机构没有出现）。B、缺乏多层次的金融产品。C、缺乏房地产金融中介服务。（评估等）D、缺乏房地产金融二级市场。2、 房地产开发资金过多地依赖银行贷款，使得风险集中于商业银行。 除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率低于5%。 A土地储备中心资产负债率较高 B银行难以对土地储备中心进行有效监管 C银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施 D土地储备中心的运营风险 完善房地产金融市场的对策 （一）进一步完善房地产金融一级市场，发展二级市场。发展多元化房地产金融市场 （二）鼓励金融产品创新，积极开题房地产融资渠道。上市融资、债券融资等。 （三）加强监管，防范“假按揭”风险，规避房地产与金融双风险 l 4.房地产周期波动阶段表现及产生原因？房地产经济在每一个周期阶段将表现出不同的特征，这些特征由市场选择的意图，心理预期及政府政策等因素共同构成，并通过某些指标值进行衡量：价格和租金，交易量 ，空置率等。一：复苏与增长阶段：复苏阶段初期，房地产供给仍大于需求，购房者在满足自用的前提下进入市场，总体上看交易量不大，价格与租金水平处于较低位置，房价已经明显止跌企稳并开始缓慢上行。这一时期房地产投资量不大，房地产投机者也基本不存在。经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的影响下，房地产的需求开始上升，房地产供求关系开始逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售；房地产交易量有所增加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。随后由于房地产需求趋旺，进一步刺激房价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房地产市场形势充满乐观情绪，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活跃开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。二：繁荣阶段：房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其他行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大多雄心勃勃。于是大量推出现房和期房，各级、各类市场交易数量激增。(2)房地产价格越涨越高，旧房(三级)市场价格直逼新房(二级)市场价格，在房价上升过程中起带头拉动作用。(3)房地产投机者与自用者均大量增加，人人欢欣鼓舞，市场一片乐观情绪，迅速形成并不断加大房地产泡沫。由于房地产投机者以更快速度增长，逐渐拉近与自用者人数的距离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场炒风日炽，炒楼行为越来越为市场所注目。开始实施宏观调控(4)随着房价高涨到市场无力负担程度，真正自用购房者大多被迫退出市场，而留下炒家的投机资金支撑旺市，形成有价无市的局面，房地产空置率开始增加。在这一时期，股市上的房地产概念股达到顶峰，房地产市场进入繁荣阶段的峰顶，房地产泡沫达到极限。(5)随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因利率提高、运营费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象，新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落 三：危机与衰退阶段：随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产价格方面，虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出现下调趋势，特别是现房价格基本停顿不前甚至有所回落，只有个别楼盘价格还在上涨。在交易数量方面，随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易数量明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩 。(2)受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。在购房自用者被高价排斥出市场、炒家因转手困难，而纷纷恐慌抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌。(3)由于房价大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下调，投资风险增加，为争夺市场而追加的营运费用上涨，结果一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产 。同时，由于房地产投资项目减少，使得房地产业就业水平下降，失业人数增加，并进而带动相关行业特别是建筑业失业人数增加。 四：萧条阶段：经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。表现：(1)房地产销售价格和租金水平继续维持沿着衰退期以来的跌势下降，大多只跌难升，个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本，其跌幅触目惊心，房地产泡沫完全破灭。(2)伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成为市场的普遍现象。(3)在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷大量出现，房地产商破产现象更为普遍，由此慢慢达到波谷位置。(4)在房地产业总体水平加剧下滑之后，特别是房地产泡沫成分被挤出以后，由于受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持，房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段。同时政府也逐渐减少对房地产的限制性政策干预，部分放宽对房地产投资、交易等方面的限制，以期待房地产市场有所稳定或回升。产生原因：1.房地产的复苏滞后于宏观经济周期，繁荣与衰退先于国民经济周期。2.通货膨胀对房地产周期的影响，二者呈正相关的关系，通货膨胀使的房地产价格提高，地产价格上涨推动通货膨胀。3.政策因素对房地产影响。4.羊群效应对房地产周期的影响我国现阶段税收存在的主要问题以及改革基本原则及思路？ 主要问题：（P174）1 税基狭窄，特别是城镇土地使用税和房产税房产税的免征范围也很大，除了机关、军队、财政拨款的事业单位等用房外，还包括了个人所有非营业用的房产，实际只局限于城市的工矿、金融、商业等经营性企事业单位及各种租用的房产。广大农村的企业和规模庞大的城市公用住房则不在征税范围之内。由于税基狭窄，房产税所应具有的积累资金和调节作用得不到充分的发挥。课税范围窄、税负低、收入少，也使得房地产税难以成为地方税中的主要税种。一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上，而我国仅在7%左右2 内外分设，税制不统一 目前，我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策。内外资