“得”与“失“——天津万科水晶城示范区实施过程中的成果与方法.pdf

得得 与与 失失 天津万科水晶城示范区实施过程中的成果与方法天津万科水晶城示范区实施过程中的成果与方法 一 项目概述 三 失 的方面 过程回顾 若干故事 四 得失 之间 经验教训 理性认识 二 得 的方面 成果简介 感性认识 一 项目概述 一 项目概述 一 区位介绍 一 区位介绍 二 周边配套 二 周边配套 三 主要经济技术指标 三 主要经济技术指标 四 产品分布 四 产品分布 五 规划 五 规划 六 景观 六 景观 七 单体 七 单体 八 典型组团及物管模式 八 典型组团及物管模式 万科水晶城万科水晶城 外环线外环线 中环线中环线 内环线内环线 友谊路友谊路 解放南路解放南路 一 区位介绍 一 区位介绍 文文1 文文2 文文4 文文3 文文6 文文7 文文5 水上水上 公公 园园 自然自然 馆馆 乐园乐园 宗地宗地 天津体育馆天津体育馆河西体育场河西体育场 注 注 文文 为医院所在地标识 为医院所在地标识 为大学为大学 所在地标识 所在地标识 为商场所在地标识 为商场所在地标识 南部区域公共设施配套密集齐全 其中有 南楼 市级商业中心 友谊路市级行政中心 并拥有 儿童医院 肿瘤医院 骨科医院等大型专科医院 同时 大型公园及体育场馆也都坐落于该区域 成为全市配套 最为成熟的区域 二 周边配套 二 周边配套 数据数据所占比例所占比例 现状用地面积现状用地面积约465 869465 869平米100 100 建设用地面积建设用地面积约384 142384 142平米82 5 82 5 现征道路及绿化用地面积现征道路及绿化用地面积约75 26975 269平米17 5 17 5 总建筑面积总建筑面积约384 142384 142平米100 100 住宅住宅约367 774367 774平米95 7 95 7 公建公建约16 36816 368平米4 3 4 3 商业商业约7 4227 422平米1 9 1 9 会所会所约3 3463 346平米0 9 0 9 学校学校约4 5004 500平米1 2 1 2 设备设备 用房用房 约1 1001 100平米0 3 0 3 居住户数居住户数约2492 2492 户 容积率容积率约1 001 00 绿地面积绿地面积约124 990124 990平米 绿化率绿化率约32 00 32 00 三 主要经济技术指标三 主要经济技术指标 四 产品分布 四 产品分布 多层公寓多层公寓 联排别墅联排别墅 情景花园情景花园 洋房洋房 高层住宅高层住宅 公建用房公建用房 规划主要景观轴 规划步行街 规划环路 1 道路与景观结构 老厂区主要道路骨架 主要出入口 五 规划 五 规划 五 规划 五 规划 2 规划主题 迎接历史的庆典 领受时间的馈赠 凝聚五大道情结 五 规划 五 规划 1 保留物现状图示 装饰设计 博方 2 保留树现状测绘图 保留大树区域保留大树区域保留铁轨及部分机械保留铁轨及部分机械 保留吊装车间保留吊装车间 3 主要保留物在规划中的处理 保留入口门柱保留入口门柱 4 配套公建 三个现代建筑 亮点 透过保留树看透过保留树看 联排别墅联排别墅 5 手法 a 保留 保留的原生大树保留的原生大树 b 改造 步行街上步行街上 的铁轨的铁轨 c 叠加 新的售楼中心和旧厂房新的售楼中心和旧厂房 d 对比 通过以上种种手法将老厂区的遗迹不是像博物馆那样进行简单的通过以上种种手法将老厂区的遗迹不是像博物馆那样进行简单的 展览展览 而是为了激活历史而是为了激活历史 使历史遗迹融入新的社区使历史遗迹融入新的社区 其意其意 义就在于 义就在于 首先首先 它们赋予了水晶城项目与众不同的它们赋予了水晶城项目与众不同的 历史与文化历史与文化 的内涵的内涵 其次其次 使社区不论外部还是内部都具有强烈的可识别性和心理归使社区不论外部还是内部都具有强烈的可识别性和心理归 属感属感 再者再者 使项目整体的设计更富有逻辑性和人文色彩使项目整体的设计更富有逻辑性和人文色彩 第四第四 使社区内的新旧建筑与环境在对比中相得益彰使社区内的新旧建筑与环境在对比中相得益彰 也更富有也更富有 趣味趣味 最后最后 更为重要的是它表明了我们的一种态度更为重要的是它表明了我们的一种态度 即对于旧有的东即对于旧有的东 西不是采取那种简单粗暴的一拆了之的办法西不是采取那种简单粗暴的一拆了之的办法 而是喜新不厌而是喜新不厌 旧旧 尊重历史尊重历史 为我所用为我所用 推陈出新推陈出新 同时也为集团范围内同时也为集团范围内 应对类似的问题做一个初步的尝试并积累经验应对类似的问题做一个初步的尝试并积累经验 组团绿地 点 景观轴 线 一条步行街 两条水景轴 集中绿地 面 点 线 面绿地组合 六 景观 六 景观 景观处理原则 七 单体 七 单体 设计意向 减弱材料色彩上的变化设计意向 减弱材料色彩上的变化 注重材料质感的差异 加强建筑的注重材料质感的差异 加强建筑的 雕塑感 追求怀旧的意味 同时增雕塑感 追求怀旧的意味 同时增 加建筑转角的处理 单体间的组合加建筑转角的处理 单体间的组合 及由街道 林荫路 及由街道 林荫路 围墙围墙 小小 院院 室外楼梯室外楼梯 露台等层次的过露台等层次的过 渡所形成的街区感等等都凝聚着一渡所形成的街区感等等都凝聚着一 些为天津市民所认同的五大道情结 些为天津市民所认同的五大道情结 联排别墅联排别墅 水晶城整个社区主要采取大区开放 组团封 闭的管理模式 八 典型组团及物管模式 八 典型组团及物管模式 1 1 设计方面 设计方面 一座情景花园一座情景花园 两栋联排别墅两栋联排别墅 一个林溪公园一个林溪公园 一栋销售中心一栋销售中心 一个销售内庭园一个销售内庭园 一条商业街一条商业街 一个完整的入口广场形象一个完整的入口广场形象 六间样板房六间样板房 一座改造后的老厂区俱乐一座改造后的老厂区俱乐部的外立面及办公楼前广场部的外立面及办公楼前广场 二 二 得得 的方面的方面 成果综览成果综览 情景花园 一 情景花园 二 林溪公园 一 林溪公园 二 带铁轨的步行 街 售楼中心 一 售楼中心 二 售楼中心 三 售楼中心内庭 院 钟塔 连排别墅 一 连排别墅 二 商业街 入口标志物 广场和改为办公楼的原厂区俱乐部 第二示范区 实施过程中所发生的一系列实施过程中所发生的一系列 乱乱 的小故事 的小故事 计划计划 计划好像总赶不上变化 计划好像总赶不上变化 成本成本 早知道就选便宜的了 早知道就选便宜的了 规划规划 物管模式定晚了 物管模式定晚了 建筑建筑 总感觉好像哪儿不对啊 总感觉好像哪儿不对啊 景园景园 没想到耐火砖不耐脏 没想到耐火砖不耐脏 室内室内 味道没出来啊 味道没出来啊 配合配合 来不及了 先定了再说吧 来不及了 先定了再说吧 三 三 失失 的方面的方面 过程回顾过程回顾 水晶城的设计计划前后共做过两次大的调整 其中水晶城的设计计划前后共做过两次大的调整 其中 一次是因为土地问题 项目暂停三个月 第二次一次是因为土地问题 项目暂停三个月 第二次 是由于销售和公司经营计划所决定的联排产品的颠是由于销售和公司经营计划所决定的联排产品的颠 覆性调整 覆性调整 景观设计计划关键节点执行失控景观设计计划关键节点执行失控 计划 计划好像总赶不上变化 成本 早知道就选便宜的了 多种部品研究的提前量不够 成本意识薄弱 多种部品研究的提前量不够 成本意识薄弱 比如窑变砖 开盘前又了解到其它信息比如窑变砖 开盘前又了解到其它信息 厦产的同类厦产的同类 产品 江苏宜兴的手工砖产品 江苏宜兴的手工砖 只能望砖兴叹 只能望砖兴叹 规划 物管模式定晚了 造成造成 情景花园 立面修改情景花园 立面修改 小院调整小院调整 道路 景园调整道路 景园调整 销售模型修改销售模型修改 现场砸掉两段楼梯现场砸掉两段楼梯 建筑 总觉着哪儿不对劲儿 1 1 帽檐要耷拉下来了 帽檐要耷拉下来了 线条无凹凸线条无凹凸 2 2 人中人中 做平了 做平了 景园 没想到耐火砖不耐脏啊 导致景园材料全面调整 室内 不知道要表达什么 销售中心室内设计元素改为玻璃 水 枕木铁轨 8 小溪收边 0 6还是6 1 1 计划控制的得失 计划控制的得失 2 2 成本控制的得失 成本控制的得失 3 3 处理问题的方法 处理问题的方法 4 4 效果控制上的得失 效果控制上的得失 5 5 对我们的要求 对我们的要求 三 三 得失得失 之间之间 经验与教训的总结经验与教训的总结 1 计划控制的得失 设计部应该成为成本控制的第一关 前提 对目前市场上现有建筑材料及基本价格的熟悉 2 成本控制的得失 1 义无反顾 没得商量 认死理 比如帽檐问题 3 处理问题的方法 2 适当回避 不当面争执 以免形成于 己不利的结论 比如大叶黄杨的故事 3 处理问题的方法 3 温柔一刀 没有争议但要立刻拿出办法 3 处理问题的方法 4 顺水推舟 有时其他部门有较高要求 简单修改设计 且能更好的体现效果 不妨顺其 自然比如一大树移植的故事 3 处理问题的方法 5 坚决执行 当有更合理和更好的设计时 比如栏杆和总图装置问题 3 处理问题的方法 6 有所保留 实在回避不了 就尽量争取 较少的改动 比如 水门事件 中幸存的四根门柱 3 处理问题的方法 7 产生画面 关于闭上眼睛想问题的方法 省去了画表现图的时间 比如景园换材料 屋架问题 水洗石 水泥砖 青石板 水泥砖 水泥砖 耐火砖 耐火砖 红砖 花岗石 3 处理问题的方法 8 坚持就是胜利 有时要保持必要的耐心 比如水池中成功保留了一棵被判了死刑的树 2 小院围墙 建筑还是景园 建筑做比较好 成为建筑的一部分 比例 虚实 高低 不同部位的处理 4 效果控制上的得 失 3 面砖的铺贴 避免贴成 花布 补充三点 1 混合的比例 2 控制色差 3 由 浅入深