商铺营销方案.doc

商铺营销方案XXXX房地产经纪有限公司2010年11月27日目录：一、 项目分析：（我们的问题）二、 市场抗性：（我们的阻力）三、 营销定位：（我们的方向）四、 营销策略：（我们的出路）一、 项目分析：（我们的问题）1、 商业配套占项目总建筑面积近20的开发量，作为住宅配套商业，巨大的体量必须通过与周边联动，才能很好的加以带动，保证今后商业功能的正常运营。2、 “五横双纵四组团”的商业布局，导致了本项目无法形成一个核心商业点，这将使各条商业线间很难形成互补互换的作用，容易出现局部区域的集中空置现象。3、 沿街的双层商铺产品，其中2楼具有商业价值底，使用费用高的特点，是成为影响客户作出购买决定的主要因素。4、 项目仅最南面临近商业步行街，多数区域内的商业氛围严重不足，这将很难拉动消费者的购买热情，对今后项目的商业运营带来不便。二、 市场抗性：（我们的阻力）1. 整个地区的开发建设年代久远，未规划有集中商业网点，多为后期自发形成的沿街店铺，环境较差。2. 所在区域内商业配套功能不齐全，商业配套所提供的服务及涵盖区域较小，能满足的客群过于单一（当前的区域居住者），且所能服务的人群数量有限。随着今后的发展，及区域重新定位，现有的商业配套必须得到全面的改善和提高，才能保证区域今后的正常发展。3. 目前整个经济环境较差，客户多持币观望，导致市场购买下降，这将严重影响项目的销售和商业的运营，如以传统方式加以操作，将成为项目今后发展的屏障。以“越亚世纪家园”为中心，辐射周边居民社区，服务于人们生活各个层面的商业服务集散地。三、 营销定位：（我们的方向）引进银行、邮局、菜场、超市等基本商业配套，满足“越亚世纪家园”业主生活的基本需求，营造商服用房与住宅用房的联动效应。为商服用房的购买投资者提供完善的创业经营配套服务，从注册开业及经营纳税提供便利条件，从而吸引更多投资客源。通过引进核心商户、虚拟商业招贴等形式，打造现代、时尚的商业氛围，吸引更多投资商户落户。充分利用“越亚世纪家园”四大组团建筑规划，以鼓励创业、主题商业街区及租售并举的措施，营造本案独特的商业模式特色。四、 营销策略：（我们的出路）第一步：现场打造虚拟商业氛围针对本项目周边缺乏商业氛围的特点，通过对现场进行重新包装，如制作虚拟店招等方式，树立项目的整体形象，营造浓厚的商业氛围，为客户构造一个存在于现实社会的理想，以实景布置得方式打动消费者，给客户以投资购买的冲动和信心。第二步：租售并举，丰富交易方式在目前商服用房销售遇到市场阻力时，可考虑将所有可售商服用房在以销售为主的同时，以租赁的形式吸引经营者，将商服用房的销售与租赁同时进行，而对于出租后的商服用房，可带租约出售，用租金收益及投资回报率来吸引投资者购买，这样可促进项目的商服用房整体顺利去化。第三步：打造“创业”特色， 形成社会热点为商服用房的经营都提供一系列无偿服务，如代办营业执照等。同时与当地政府合作，为在此开设商铺的经营者提供一系列工商行政及税务办理方面的优惠措施，吸引当地有志人士前来开设店铺，以求快速形成创业氛围，形成社会热点，为剩余商服用房及后期商服用房销售带来便利。第四步：规划主题商业街根据项目分为4大组团的特性，利用相临组团间面对面的商服用房，各自形成1条独立商业街的特色，依次为基础，通过详尽的功能划分和定位，给其以明确的产品特殊，为项目注入全新的生命和项目理念，为项目销售创造便捷。第五步：引入中心店铺，带动项目销售当前项目周边商业氛围较差，需要加以培养，因此建议本项目早期以引入商家，培养整体商业氛围为主要任务，通过商业氛围的打造，提升项目的整体形象，建立起项目商务用房的价值基础，为今后商铺销售创造机遇。考虑到本项目的整体销售周期较长，在前期吸引商家时，可采用减免租金等形式，吸引一些核心品牌商家的入驻，寻求商业环境的市场突破口。从项目的周边情况来看，公共生活配套设施较为匮乏，而银行、邮局、卫生站等公共配套设施，对导入人流有很大的帮助，在先期树造项目现象，提升项目整体品质等有较大帮助，随着配套设施的不断完善，不仅能很好的吸引周遍区域人流的汇聚，提升项目的整