2018年嘉兴市本市级市场调研报告.ppt

嘉兴市本市级市场调研报告 时间 2018年7月 目录 1 2 3 房产政策 市场状况 城市概况 章节 1 城市概况 区域定位 沪 杭两大都市圈与大湾区战略交融点 城市概况 基础背景 长三角城市群及大湾区战略规划已经形成 嘉兴依靠两大都市圈的地理优势 具有承北启南的关键作用 在未来进入实质建设的阶段 对嘉兴具有明显的利好 城市发展历程 36年城市飞速发展 城市概况 城市发展历程 嘉兴人口规模从最初规划18万 增加到130万人口总归 城市建成区面积从16平方公里 拓展到257 29平方公里 城市发展战略 北控西拓 东进南移 规划结构 嘉兴将重点发展第二圈层 逐步打造第三圈层第一圈层 主城区中心组团 为中环路以内 以商贸 行政办公 文化 居住为主要功能的综合组团 第二圈层 主城区拓展区 主要位于外环路与中环路之间 以工业 居住及配套功能为主 第三圈层 主城区的延伸区 依托外围镇六大片区 根据各镇的特色和发展形态 整合资源 各片区各具特色集约发展 北控 北部用地受到北郊河的阻隔 不宜作为中心城区的发展方向 西拓 西部以秀洲新区为中心 以中山西路为发展轴 安排居住 公共设施用地 并外延安排工业用地 东进 东部以中环南路为发展轴 安排大片居住 公共设施用地 用地发展延伸至沪杭高速公路附近 南移 以南湖大道为发展轴 用地向南发展 安排大片居住 公共设施 绿化用地 城市发展战略 嘉兴以主城区为中心 分三个圈层 四个组团进行城市建设 以 北控西拓 东进南移 为方向 做到 圈层带动 组团集合 轴线发展 城市概况 城市经济 嘉兴首次突破4000亿大关 位列浙江第五 城市概况 城市经济 2017年嘉兴市GDP总量4355 24亿元 同比增幅12 77 人均可支配收入43507 在浙江省内均排第五位 经济表现强劲 第五名 第五名 产业布局 四大平台共同发展 长三角共荣都市群 城市概况 产业布局 依托上海外溢和嘉兴各区域原有产业优势 沿G60 G15W布局四大产业发展平台 进一步优化资源配置 促进产业健康 高效 可持续发展 嘉兴经济技术开发区 现代服务业集聚区 通过集聚发展金融 商务 商贸 物流 文创等现代服务业 推进装备制造产业基地和健康食品产业基地建设 努力打造浙江省现代服务业集聚发展示范区 嘉兴市高端要素集聚新平台 嘉兴科技城 科学发展先行区 省校 院地 合作典范区 接轨上海示范区 创新驱动引领区 创业创新活力区 高新产业策源区 全力打造全省继青山湖科技城 未来科技城 宁波新材料科技城之后的又一个综合性科技城 省级重大产业科技创新平台和国家级高新技术产业园区 光伏高新技术产业园区 建设集光伏科技研发 光伏产品应用产业化 光伏产业集聚 光伏发电应用 光伏产品国际贸易 五位一体 的特色高新技术产业园区 北部健康旅游区 依托嘉兴市区北部丰富的生态资源 打造集湿地生态保护 生态农业 休闲旅游 健康养生 现代服务等功能于一体 具有浓郁江南水乡风情的田园式生态旅游区和高品质的文化休闲 健康养生基地 城市人口 受上海溢出效应增长明显 14年出台接轨上海三年行动计划 17年浙江省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区 嘉兴市创建浙江省全面接轨上海示范区行动计划 2017 2020年 随后出台 2017年7月松江与杭州 嘉兴签订 沪嘉杭G60科创走廊建设战略合作协议 标志着2 0时代的正式开启 2017年末 全市户籍人口356 37万人 比上年末增加4 25万人 全市户籍人口出生率10 83 死亡率7 19 自然增长率3 65 全年迁入人口4 29万人 迁出人口1 33万人 人口机械增长率8 35 据省统计局人口抽样调查结果审定 2017年末 全市常住人口总量465 60万人 其中城镇人口达到300 31万人 人口城镇化率达到64 5 比上年提高1 6个百分点 城市概况 城市人口 全国三十名 吸附力强劲 城市概况 人口吸附力 嘉兴属于人口净流入城市 2017年全国人口吸引力指数排行榜 在全国所有城市中排名第30位 人口吸附力高居前列 2017年嘉兴史上最强人才引进政策 以更加优惠的政策引育高精尖缺人才 意见 明确 国千 省千 人才到嘉兴全职创业的 经认定可直接享受项目补助 对嘉兴市领军型创新创业团队 给予不低于2000万元的资助 以更加开放的胸襟大力推进柔性引才 意见 提出实施 海外工程师 域外专家 双休人才 三大计划 以更加灵活的手段鼓励市场化引才 意见 鼓励企事业单位 人才中介组织 个人等引进和举荐人才 根据引进人才的层次最高给予50万元奖励 以更加鲜明的导向发挥企业主体作用 意见 明确 对入选 创新嘉兴 精英引领计划 的创新类和外国专家类领军人才 将按企业给予人才年薪的一定比例补助给企业 每年最高可获100万元补助 补助时间最长5年 以更加有力的举措推进产学研深度融合 意见 提出 对顶尖人才 高端人才在我市牵头设立产业研究院 智库等予以 一事一议 专项支持 最高可给予5000万元支持 以更加立体的框架构建人才服务保障体系 意见 提出了一系列的服务举措 涵盖拓宽融资渠道 加强安居保障 加大采购扶持 优化就医就学 降低居留落户门槛等人才关心关注的各个方面 以更加清晰的分类指明集聚人才方向 意见 首次制定嘉兴市人才分层分类目录 不仅将人才划分为顶尖人才 高端人才 高级人才 基础人才四个层次 而且对每一层次的人才认定提出了具体标准 精细化程度创省内先河 城市交通 长三角交通中心节点 城市概况 依托大型交通枢纽 让上海 嘉兴 杭州无断层连接 形成以沪杭高铁为主的交通黄金走廊都市带 嘉兴承接上海 连接杭州 必将成为黄金走廊上的城市新中心 城市概况总结 基础背景 城市规划 城市表现 区位优势得天独厚 地处上海 杭州 苏州 宁波四大城市组成的菱形对角 黄金节点 距沪 杭 苏 甬各1小时车程 沪杭高铁 沪杭高速使嘉兴同上海无缝对接 具备融沪优势 城市定位产城融沪 浙江接轨的上海示范区 交通规划优势明显 承接上海外溢的主流区域 未来具备良好的成长基础 嘉兴作为长江三角洲重要城市之一 成为浙江与上海创新政策率先接轨地 高端产业协同发展地 科创资源重点辐射地 一体化交通体系枢纽地 公共服务融合共享地 为浙江全面接轨上海提供示范 嘉兴城市能级提升 城市建设加速发展 区域价值战略性提升 城市经济较为活跃 人民富裕程度较高 购买力较强 经济表现 整体经济水平较好 市区经济实力强劲 保持稳定增长 二产主导 产业特色鲜明 民营经济发达 典型藏富于民 居民购买力强 追逐高端消费 城市概况 章节 2 房产政策 环沪都市圈政策对比 嘉兴政策最全 房产政策 近期新策 重启商转公 总体原则 先贷先转 谁发放 谁受理 申请条件 申请商转公贷款须符合本市住房公积金贷款政策 对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭不予受理商转公贷款 同时还须符合以下条件 一 申请人为本市行政区域内住房公积金缴存职工 二 所购住房在本市行政区域内 已为现房 且已取得 不动产所有权证 并办妥一般抵押登记手续 三 商业性个人住房贷款银行须为承办住房公积金金融业务的受托银行 贷款尚未结清 已正常还款一年以上 且近两年无逾期记录 2016年10月起全市住房公积金管理部门暂受理商转公贷款业务 待全市住房公积金个贷率连续三个月在95 以下时 再重启商转公贷款业务 今年2至4月全市住房公积金个贷率分别为94 58 6 93 3 92 36 已符合重启商转公贷款业务条件 5月21日发布全市重启商转公贷款公告 6月13日重启商转公贷款细则出台 6月20日商转公贷款业务正式实施 房产政策 近期新策 人才引进 1 全市全面取消购房落户面积限制 允许城区 城镇有合法稳定住所 含租赁 人员 在居住地取得 浙江省居住证 条件下 当事人及其共同居住生活的配偶 未成年子女 父母等可以申报落户 其中城区申请落户时连续参加本市职工基本养老保险达到5年 本省户籍满5年的人员 可以不受上述条件限制 2 放宽人才落户门槛3 对连续经商办企业人员 居住5年以上的举家迁移农业转移人口 新生代农民工和护理人员等具有专业技能 从事特殊职业群体人员 符合条件经核准允许落户 4 取消亲属投靠住房面积限制 统一投靠方房屋产权属性及老年父母投靠年龄要求 5 实行城区及各县 市 城镇范围内三代以内直系亲属实际居住可投靠政策 放宽本市居民城区落户 父母投靠条件 鼓励本市农民进城落户 6 规范五种类型户口办理政策 在国内各大城市纷纷放大招吸引人才的情形下 嘉兴市政府也紧跟潮流于3月22日出台了 嘉兴市户口迁移若干规定 试行 并于2018年5月1日正式实行 房产政策 近期新策 联合调控 注意点 1 在未取得 商品房预售许可证 前 房地产开发企业一律不得通过任何方式认购 2 房地产开发企业应合理安排开盘时间和销售方式 避免在夜间进行项目开盘和销售活动 意向购房人数多于准售房源的 宜采取摇号等方式公开销售 也可邀请公证机构全程监督 3 房地产开发企业销售商品房时 不得限制 阻挠 拒绝购房人选择住房公积金贷款 商业贷款 不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款 商业贷款权利的书面文件 4 全面建立和实施 失信惩戒 的联合管理机制 对严重违法违规 严重失信行为的企业和人员实行 黑名单 制度 此外 文件还进一步明确了建设部门 发改 物价 部门 市场监管部门 公安部门 国税地税部门和银监部门的工作职责 房产政策 章节 3 市场状况 土地市场 地价一路上扬 最高已达14000元 市场状况 自2016年始 嘉兴市的土地成交均价便紧跟住宅成交均价一路上涨6月6号佳源集团以10038元 的价格拿下经开2018 9号地块 算上配建实际达14000元 土地成交价格分析 开发商信心依然高举 市场状况 2017年因环沪其他区域土地价格处于历史高点 加上城市利好和上海的关系 众多开发商将嘉兴作为战略要点布局 土地争夺激烈导致土地价格快速上扬 目前市区土地与乡镇土地价差明显 2018年6月中铁建地王开盘破局 开发商信心再次高企 佳源城南地块实际楼面价达14650元 嘉兴市7月待出让土地 起始楼面价均超5000元 市场状况 房产市场 均价持续上涨 供大于求逐渐显现 供需平衡线 嘉兴市6月份市场成交均价为12390元 环比下降1 39 同比上升25 25 供需比自2017年6月以来整体围绕1 3左右上下波动 七月份随着大量新房源入市 预计供需比将持续上升 对于均价有利空影响 1 3 新房入市39万方 新房入市12 92万方 市场状况 住宅市场 市场表现渐冷 期末存量持续上涨 与去化周期相对应 自2017年8月开始 嘉兴市的市场供应量开始大于市场需求量 期末存量面积持续上涨 6月份成交面积16万方 环比下降33 6 供应面积20 20万方 环比上升56 3 期末存量69 68万方 环比上涨6 4 市场状况 住宅市场 基本突破15000元 部分已突破20000元 市场状况 现阶段嘉兴市在售房源集中在中心城区 国际商务区 城南核心 城西区 油车港 少量房源集中在湘家荡 科技城 余新 中环北 秀湖暂无在售房源 中心城区作为嘉兴的商务 行政 文化和休闲中心房价也整体较高 科技城和国际商务区现阶段开发力度较大 作为热点板块 均价也相对较高 湘家荡作为旅游休闲区域 现阶段洋房和别墅项目的比例明显高于其它板块 城南区七月份即将入市的楼盘较多 有春风里 紫元尚宸 新中国际 城北区 中心城区 国际商务区 洪合七月份各有一楼盘入市 客户情况 去投机效果显著 回归本地资源 上海客群成为补充资源 市场状况 客户分析 在长三角城市群一体化的大背景下 传统以行政区域为主导的客户流动逐步弱化 环上海价值板块的形成打破传统空间壁垒 嘉沪同城背景下 嘉兴市场客户形成了市区客户 产业乡镇 上海外溢客户为主体的三级客户圈层 市场总结 土地市场 住宅市场 2016年至今土地市场成交火热 开发商高价拿地成为常态 城市利好给予开发商较高的市场预期 嘉兴成为众多开发商战略布局城市 住宅市场目前基本处于健康状态 2018年市场供需比1 3 市场价格逐年上行 热点板块一二手价格倒挂 但是市场逐渐显现供过于求且市场期末存量开始持续上涨 上半年嘉兴楼市稳定 下半年将在激烈的市场竞争 政策限制 大环境影响等各种因素的影响和博弈中稳定发展 客户情况 目前嘉兴基本依靠本地客户去化 本地占比接近90 客户承价能力强 在热点区域依然存在开盘即罄的情况 部分项目开始启动上海分销 基本可实现30 40 渠道去化 市场状况 板块分析 1 城南板块 城南板块 板块介绍 板块分析 城南 城南 政府重点打造板块 内涵姚家荡自然景区 环境宜人 周边商业 教育 医疗 商业配套完善成熟 是目前嘉兴改善首选板块之一 城南板块 在售楼盘信息 市场状况 城南板块 以高层产品为主 主力面积130 左右 市场状况 90 110 130 150 170 兴业璟颐湾 花语江南 产品面积段 紫元尚宸 城南板块 嘉兴高端改善板块 市场状况 该区域主力客群主要来源地缘以及市中心高端客群该群体主要置业目的为品质改善关注点多为产品本身舒适性和居住体验感 板块分析 2 科技城板块 科技城板块 板块介绍 板块分析 科技城 嘉兴科技城是浙江省最早规划建设的科技城 创建于2003年底 一期核心区3 65平方公里 二期核心区29 5平方公里 规划建设科技研发与孵化 科技文化与教育 产业加速与示范和智慧商务与生活四大功能板块 科技城板块 在售楼盘信息 市场状况 科技城板块 在售项目极少 产品偏品质刚需及首改 学区资源优质 市场状况 90 110 130 150 170 世茂璀璨时代 产品面积段 格兰上郡二期 翰林兰庭二期 科技城板块