物业管理基本制度与政策.docx

物业管理基本制度与政策一、1如何认识物业管理的概念答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2怎么理解我国物业管理的产生和发展答：随着住房商品化的深入发展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。实践证明，物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国社会、经济协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个新兴行业。目前，物业管理新体制不仅在新、旧住宅区全面推广，而且也在工业园区、办公楼宇、学校、医院、体育场馆等各类物业广泛应用。3. 将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的和现实意义是什么答：一、强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。二、强调业主在市场活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务、服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。意义：将市场原则作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。我国物业管理活动，是在传统包修包养的行政管房基础上逐步开展的，无论业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。这对提高业主的权责意识，推动物业管理企业依法经营，以及促进物业管理市场秩序明显好转，都具有重大的现实意义。4. 如何理解物业管理的基本特征答：社会化、专业化、市场化5如何正确认识物业管理在我国社会经济中的地位和作用答：一、实施物业管理有利于促进经济增长，二、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量，三、实施物业管理有利于增加就业，四、实施物业管理有利于维护社区稳定，五、实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。6简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要必和现实性答：一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有作用。二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能解度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预。三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监督。7.比较分析条例颁布前后我国物业管理制度建设的特征答：一是配套性，主要是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实条例为基本指针，二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性作出制度实排，三是操作性，主要是将条例中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面得以实施。8.如何理解条例的立法理念、指导思想和立法原则答：理解条例的立法理念、指导思想和立法原则下，突出了发展为重，平衡利益、保护弱者的立法理念。指导思想主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系，二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系，三是强调业主与物业管企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。基本原则：一、物业管理权利和财产权利相对应的原则，二、维护全体业主合法权益的原则，三、现实性与前瞻性有机结合的原则，四从实际出发，实事求是的原则。9.条例确定了哪些基本制度？如何准确把握其内涵？答：业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项基本制度内涵：一、尊重和维护业主的财产权利，二、建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制，三、条例和有关法律法规共同规范物业管理活动，四、妥善处理政府和市场的关系10. 条例涉及的主要问题有哪几方面?主要内容是什么答：第一章总则，第二章业主及业主大会，第三章前期物业管理，第四章物业管理服务，第五章物业的使用和维护，第六章，法律责任，第七章附则11. 条例在“法律责任”的规定上有哪些特点答：1行政责任、民事责任并存2为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，条例在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则，确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。12如何准确把握条例确立的物业管理有基本法律关系答：一、业主相互之间的关系，二、物业管理企业和业主之间的关系，三、开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系，四、供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系，五、社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系，六、物业管理各方主体与政府之间的关系。二、1.物业管理服务有哪些特点答：一、物业管理服务的公共性和综合性，二、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性，三、物业管理服务的即时性和无形性，四、物业管理服务的持续性和长期性2.物业管理服务内容的哪几类答：一、物业管理服务包括1、对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。2维护相关区域内的环境卫生和秩序。二、物业服务合同约定以外的服务。3.普通住宅小区物业管理服务等级标准中界定的物业服务内容有几方面？其中一级、二级、三级服务标准的主要区别是什么答：物业服务内容有：1基本要求2房屋管理3共用设施设备维修养护4协助维护公共秩序5保洁服务6绿化养护管理4.如何理解物业服务收费原则答：一、合理原则，二、公开原则，三、物业费与服务水平相适应原则5.物业服务收费的成本构成有哪些答：1管理服务人员的工资、社保及按规定提取的福利费，2物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护费用3物业管理区域清洁卫生费用4物业管理区域绿化养护费用5物业管理区域秩序维护费用6办公费用7物业管理企业固定资产折旧8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9经业主同意的其他费用。6比较分析包干制和酬金制的利弊答：包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。酬金制这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识，经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。7.如何认识条例关于物业管理企业代收代交各项费用的规定答：8物业服务合同主要内容有哪几项答：1物业管理事项2物业服务质量3物业服务费用4双方的权利义务5专项维修资金管理与使用6物业管理用房7合同期限8违约责任9.如何认识前期物业服务合同的特征和时效答：特征：1前期物业服务合同具有过渡性2前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。3前期物业服务合同是要式合同。时效：条例第二十六条对此作出了特别规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。条例关于前期物业服务合同的规定，可以从下两方面解释：一方面，前期物业服合同可以约定期限。另一方面，前期物业服务合同的一种附终止条件的合同。10.前期物业服务合同的主要内容有哪些？签订时应注意哪些问题答：主要内容有1合同当事人与物业的基本情况2物业服务内容与质量3物业服务收费方式4物业经营管理活动的内容5物业的承接查验6物业的使用与维护7专项维修资金8违约责任9其他事项签订时应注意：11.物业管理企业维护物业管理秩序的主要方式是什么答：1履行告知义务2履行制止义务3履行报告义务12.物业管理企业在安全事故中的法定义务有哪几项答：1发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。2及时向有关行政管理部门报告事故3协助做好救助工作。13.如何认识物业管理企业安全防范协助义务答：为了尽到安全防范义务，物业管理企业应当自觉接受公安机关监督指导，建立一套科学的安全防范管理制度，明确细化职责，建立考核奖惩激励机制，提高安全防范能力和水平。14.怎样理解物业管理企业对业主人身财产损害的法律责任答：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除了条例和其他法律法规的明文规定外，来自于物业服务合同的约定。如果物业管理企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业管理企业也不一定因此承担法律责任。值得注意的是，物业管理企业未能履行物业服务合同中的约定，导致业主人身，财产受到损害的，依法承担的是相应的法律责任，相应有两层含义，一是根据不同情况，承担不同类型的责任，二是根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。15.条例是如何规范各方主体使用和维护物业行为的答：一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变，二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用和挖掘。三、公用事业单位应当依法履行相关管理和设施设备的维护养护责任，四、业主装饰装修房屋应当依法规范，五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定。16.利用物业共同部位、共同设施设备进行经营活动的原则是什么答：一是原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，二是明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权，三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。三、1.条例规定的业主的权利和义务有哪些答：权利：1按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议4参加业主大会会议，行使投票权5选举业主委员会委员，并享的被选举权6监督业主委员会的工作7监督物业管理企业履行物业服务合同8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用10法律、法规规定的其他权利义务：1遵守业主公约、业主大会议事规则2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员作出的决定4按照国家有关规定交纳专项维修资金5按时交纳物业服务费用6法律、法规规定的其他义务2.简述首次业主大会的筹备内容和工作程序答：首次业主大会的筹备内容：1确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容2参照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则和业主公约3确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数4确定业主委员会委员候选人产生办法及名单5做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。工作程序：1业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告2公告业主大会议事规则和业主公约的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见和时间和反馈方式同时公告。3确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准4业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素来制定。3.业主大会的职责和表决规则有哪些答：业主大会的职责：1制定、修改业主公约和业主大会议事规则2选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作3选聘、解聘物业管理企业4决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施5制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度6法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。表决规则：1业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过，2业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全休业主所持投票权2/3以上通过。4.业主委员会的职责有哪些答：1召集业主大会会议，报告物业管理实施情况2代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同3及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管企业履行物业服务合同4监督业主公约的实施5业主大会赋予的其他职责。5终止业委员会委员资格的条件是什么答：1因物业转让，灭失等原因不再是业主的2无故缺席业主委员会会议连续三次以上的3因疾病等原因丧失履行职责能力的4有犯罪行为5以书面形式向业主大会提出辞呈的，6拒不履行业主义务的7其他原因不宜再担任业主委员会委员的。6如何理解业主公约的概念、内容、法律效力答：业主公约是由全休业主共同制订的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全休业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。内容：1有关物业使用、维护、管理2业主的共同利益3业主应当履行的义务4违反公约应当承担的责任法律效力：1业主公约对物业使用人也发生法律效力2业主公约对物业的继受人自动产生效力。7业主临时公约应具备哪些主要内容答：1物业的自然情况与权属情况2业主使用物业应当遵守的规则3保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理4涉及业主共同利益的事项5违约责任8如何认识前期物业管理招投标活动的意义和原则答：意义：1建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业管理企业中标。2前期物业管理招投标活动，要求依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为3前期物业管理实行招投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。原则：公平、公开、公正和诚实信用9如何认识住宅前期物业管理实施招投标的强制性规定答：现实中，住宅物业购买的对象是最广大的居民群众，住宅物业管理项目的签订和广大居民的公共利益密切相关，选聘物业管理企业和签订物业服务合同的过程中，容易发生争议，客观上要求有更高的透明度，因此，条例特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业。10投标文件应包括哪些内容答：1投标函2投标报价3物业管理方案4招标文件要求提供的其他材料11如何把握物业管理招投标的评标规则答：评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清和说明。在评标过程中，评标委员会可以要求投标人进行现场答辩，召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占评分比重。评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合法的中标候选人。12简述物业承接查验制度的意义答：1物业管理企业在承接物业项目时对共用部位、公用设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利、对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。2实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具的重要意义3实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理有衔接，保障开展物业管理有必备条件。13物业承接查验的主要内容是什么答：1物业管理资料移交2物业现场验收14建设单位应向物业管理企业移交的物业资料有哪些答：1竣工验收资料2技术资料3物业质量保修文件和物业使用说明文件4物业管理所必需的其他资料。15如何理解前期物业管理中物业管理企业的查验义务答：16规范物业保修责任的法律规定有哪些答：建筑法、建筑工程质管理条例和房屋建筑工程质量保修方法对此都作了明确规定。1998年建设部下发了商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定17物业管理企业资质管理的必要性是什么 答：1针对我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业管理企业资质的管理，把好市场准入关2针对物业管理企业的管理服务特性，有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度3针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。18申报各资质等级物业管理企业的条件有哪些答：一级资质注册资本人民币500万元以上；物业管理专业人员 以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：A、多层住宅200万平方米；B、高层住宅100万平方米；C、独立式住宅（别墅）15万平方米；D、 办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。二级资质注册资本人民币300万元以上；物业管理专业人员 以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：a)多层住宅100万平方米；b) 高层住宅50万平方米；c) 独立式住宅（别墅）8万平方米；d)办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。三级资质注册资本人民币50万元以上；物业管理专业人员 以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 有委托的物业管理项目；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。19申报物业管理企业资质等级的程序有哪些答：1新设立物业管理企业的资质申请：1营业执照2企业章程3验资证明4企业法代表人的身份证明5物业管理专业人员的职业资格和劳合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同2物业管理企业资质等的核定1企业资质等级申请表2营业执照3企业资质证书正、副本4物业管理专业人员的职业资格和劳合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同5物业服务合同复印件6物业管理业绩材料20资质审批部不予批准核定资质等级的物业管理企业违规行为有哪些答：1聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的2将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的3挪用专项维修资金的4擅自改变物业管理用房用途的5擅自改变物业管理区域内按照规划建设公共建筑和共用设施用途的6擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的7擅自利用物业共用部们、共用设施设备进行经营的8物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的9与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标10不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的11超越资质等级承接物业管理业务的12出租、出借、转让资质证书的13发生重大责任事故的21物业管理职业道德的主要内容是什么答：1守法经营2诚信经营3尽职尽责胜任本职工作22建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义答：1对物业管理从业人员实行职业资格制度，是物业管理行业特殊性的需要。2对物业管理从业人员实行职业资格制度，是发挥物业管理社会效益的需要3对物业管理从业人员实行职业资格制度，也是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要。23物业管理师注册管理有哪些规定答：取得资格证书的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。建设部为物业管理师资格注册审批机构。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为物业管理师资格注册审查机构。取得资格证书并申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出注册申请。注册审查机构在收到申请人的注册申请材料后，对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内，一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。受理或者不予受理的注册申请，均应出具加盖注册审查机构专用印章和注明日期的书面凭证。注册审查机构自受理注册申请之日起20个工作日内，按规定条件和程序完成申请材料的审查工作，并将注册申请人员材料和审查意见报注册审批机构审批。注册审批机构自受理注册申请人员材料之日起20个工作日内作出决定。在规定的期限内不能作出决定的，应当将延长期限的理由告知申请人。对作出批准决定的，应当自决定批准之日起10个工作日内，将批准决定送达注册申请人，并核发注册证。对作出不予批准决定的，应当书面说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权力。物业管理师资格注册有效期为3年。注册证在有效期限内是物业管理师的执业凭证，由持证人保管和使用。初始注册者，可以自取得资格证书之日起1年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合本规定继续教育的要求。初始注册时需要提交下列材料：（一）中华人民共和国物业管理师初始注册申请表；（二）资格证书；（三）与聘用单位签订的劳动合同；（四）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，按照本规定第十四条规定的程序申请延续注册。注册审批机构应当根据申请人的申请，在规定的时限内作出延续注册的决定；逾期未作出决定的，视为准予延续注册。延续注册时需要提交下列材料：一）中华人民共和国物业管理师延续注册申请表；（二）与聘用单位签订的劳动合同；（三）达到注册期内继续教育要求的证明材料。24物业管理师应具备哪些执业能力答：1掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识2具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识3能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定4具有丰富的物业管理实践经验25物业管理师执业范围有哪些答：1制定并组织实施物业管理方案2审定并监督执行物业管理财务预算3查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料4负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理5维护物业管理区域内环境卫生和秩序6法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。26住房共用部位、共用设施设备主要包括哪些种类答：1住宅区内全体业主共同所有部位和设施设备2单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部位和设施设备3单幢住宅及与之相连的非住宅物业的全体业主共同所有的部位和设施。27商品住宅维修资金与出售公有住宅维修资金的交存方式有何不同答：28哪些费用禁止从住宅专项维修资金中列支答：1依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。2依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。3人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用4根据物业服务合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用。29住宅专项维修资金的代收代管单位有哪些义务答：1代收代管单位在房屋灭失后，应当按照以下规定返还住宅专项维修资金，（1）该房屋分户账户中结余的住宅专项维修资金返还业主（2）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，由同级政府统筹管理。2住宅专项维修资金代收代管单位，应当接受业主咨询、查询，并定期向业主公布住宅专项维修资金交存、使用和增值收益等情况3住宅专项维修资金代收代管单位应当依法接受审计部门的审计监督。30挪用住宅维修资金应承担哪些法律责任答：1代收代管单位挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任2物业管理企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书3建设主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上级建设主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。四、1.房地产开发企业的市场活动规则有哪些内容答:对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业的市场活动，维护市场的有序竞争。房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全同范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。2.房地产开发项目的规划设计审定内容有哪些答:1建设项目选址意见书2建设用地规划许可证3建设工程规划许可证3.房地产开发的项目管理制度有哪些内容答：1必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。2房地产开发项目资本占项目总投资的比例不得低于20%，3项目开发建设应统筹安排配套基础设施，并根据先地下，后地上的原则实施，4房地产开发项目应当按照土地使用权让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。5转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书6转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。7房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。8房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。4.房地产开发建设施工程管理制度有哪些内容答：1项目报建与施工许可证制度2建筑工程质量管理制度3工程竣工验收备案制度。5.如何理解房地产转让的概念和转让中土地使用权的处理原则答：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。处理原则：一、以出让方式取得土地使用权的房地产转让，二、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。6.哪些房地产不得转让答：1达不到法定条件的房地产不得转让2司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产3依法收回土地使用权的4共有房地产，未以其他共有人书面同意的。5权属有争议的6未依法登记领取权属证的7法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 7.商品房预售条件和预售管理程序有哪些内容答：条件：1已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书2持有建设工程规划许可证3按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期4开发企业向城市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证管理程序：1房地产开发企预售商品房前，应当向县级以上人民政府管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售。2房地产开发企业申请预售许可，应当提交证件及资料有：商品房预售许可申请表、开发企业的营业执照和资质证书，土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，投入开发建设的资金占工程建设总投资比例符合规定条件的证明，工程施工合同及关于施工进度的说明，商品房预售方案3以审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政书面决定，发送开发企业。并自作出决定之日起10日内向开发企颁发、送达商品房预售许可证.4房地产开发企业预售商品房，应当与商品预购人签订商品房预售合同5商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。8.商品房现房销售的条件和销售原则有哪些内容答：条件：1现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书2取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件3持有建设工程规划许可和施工许可证4已通过竣工验收5拆迁安置已经落实6供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期7物业管理方案已经落实原则：1商品住宅按套销售，不得分割拆零销售2商品房销售时，房地产开发选聘了物业管理企业的，买受人应当在订了商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议3房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。4房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房5房地产开发企业，房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。9如何理解商品房销售争议的解决原则答：1商品房销售面积争议2商品房销售中的设计变更争议3商品房销售中的房屋交付时间与质量争议10.禁止房屋租赁与依法可以终止合同的规定有哪些情况答：禁止房屋租赁：1未依法取得房屋所有权证的2司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的3共有房屋未取得共有人同意的4权属有争议的5属于违法建筑的6不符合安全标准的7已抵押、未以抵押权人同意的8不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的9有关法律、法规规定禁止出租的其他情形可以终止合同：1将承租房屋擅自转租的2将承租房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的3将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的4拖欠租金累计六个月以上的6租用承租房屋进行违法活动的7故意损坏承租房屋的8法律、法规规定的其他可以收回的11.怎么样认识房地产中介服务的概念答：房地产中介服务是指具有专业执行资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供居间服务的活动，包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。12.如何理解房地产抵押概念答：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。13.如何认识房地地产抵押权设定的规则和不得设定地产抵押权的情况答：为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律规定，设定房地产抵押权必须符合以下规定：1.国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。2.以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。3.以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。4.以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。5.有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。6.以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。7.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。8.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。9.以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。不得设定地产抵押权：1权属有争议的房地产2用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物4已依法公告列入拆迁范围的房地产5被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产6依法不得抵押的其他房地产。14.如何理解抵押房地产的处分规则答：一、抵押人对抵押地产享有法定与约定的权利，二、抵押人负有维护抵押房地产的义务，三、抵押人应当遵守房屋拆迁规则，四、抵押权人有权处分抵押房地产的各类情况，五、处分抵押房地产的中止情况，六、处分抵押房地产所得金额的分配顺序15如何理解房地产权属登记的概念和作用答：房地产权属登记是指人民政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。作用：1保护房地产权利人的合法权益2避免交易风险实行房地产权属登记制度可以有效避免交易风险，房地产交易部门只要查验当事人提供的权属证件，核对房地产权属档案记载，当事人即可快捷、方便的完成交易3房地产权属登记是房地产管理的基础工作。16.房屋权属证书的哪几种答：1房屋所有权证，2房屋共有权证3房屋他项权证17.怎么认识异产毗连房屋修缮规则答：共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。（二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。（三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。（四）屋盖的修缮：1.不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2.可上人屋盖（包括屋面和周边护拦），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。（五）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：1.各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。2.为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。（六）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。（七）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担。18.怎么样理解危险房屋的概念与修缮责任答：危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。修缮责任：房屋所有人对危险房屋能够解除危险的，应当及时解除危险；解除危险时有困难的，必须采取安全措施，防止发生危害。异产毗连房屋被鉴定为危险房屋时，房屋各所有权人应当按照国家对异产毗连房屋的规定，共同履行治理责任。房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议及加固或修缮治理；如房屋所有权人拒绝处理建议修缮治理危险房屋，或者使用人有阻碍修缮治理危险房屋，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或者采取其他的强制性措施。 19.如何认识危险房屋造成损害事故的法律责任答：1房屋所有人应当承担的民事责任：1）有险不查或损坏不修2）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施。2房屋使用人、行为人应当承担的民事责任：1）使用人擅自改变房屋结构、构