万达广场房产技术条件对接要点172992456.doc

房产技术条件对接要点万达mall业态分类：餐饮业态商户：如联发品牌餐饮（肯德基、必胜客、麦当劳、味千拉面、星巴克）；非联发 中、西餐饮（绿茵阁、小天鹅）等。 服装业态商户：如男装、女装、服饰等。 配套业态商户：如联发品牌精品超市（屈臣氏、丝芙兰、万宁），非联发商户如美容美发、饰品、珠宝首饰等。 房产技术条件定义 满足各业态商户日常经营需求的工程技术条件，例如餐饮户工程硬件条件包括：上下水、燃气、供电、消防、厨房 排油烟与补风等。对接原则：1、有效控制时间节点-根据招商品牌落位时点展开工作，联发商户可提前着手；2、系统制定建店条件-梳理并综合已开业及待开业意向商户建店条件，优化土建、 机电等各工程技术指标；3、节约、适用-房产技术条件的编制需保障商户正常经营及日后扩展经营需要，同时避免项目初投资浪费；4、过程控制-积极协调项目公司、设计、商户等相关环节，确保房产技术条件落实的有效性与严肃性。一、有效控制时间节点 招商品牌落位后，即刻展开工作，联发商户可提前着手介入。万达项目的开发节奏有别于其他企业，如果技术条件对接的时间节点滞后将严重影响到二版施工图深化设计、分项工程招标、设备材料采购、工程实施进度、成本控制等工作。 万达的设计业务管控流程：集团规划院负责方案设计；项目公司负责第一版与第二版施工图 设计，其中第一版施工图设计深度仅满足建筑 结构施工及核心机电设备招标需求，第二版施工图为项目实施的最终版图纸。 房产技术条件对接应在第二版施工图设计阶段介入，并以招商部门确定的业态规划及品牌落位图为基础编制各商户具体工程条件需求。二、系统制定建店条件 梳理并综合已开业及着手开业意向商户建店条件，优化各商户土建、机电等各类工程技术指标； 2.1基础资料：1）熟悉并掌握第一版施工图设计内容；2）熟悉并掌握商业综合体机电设计标准3）已开业项目商户工程条件资料；4）项目所在地商户其他特殊要求；5）招商部门签确的业态规划图、品牌落位图。6）其他总部下发的相关文件。2.2房产技术条件编制内容 详见附件一XX万达广场商户房产技术条件对接表1）用电量指标：联发洋快餐商户250Kw/铺餐饮商户200- 250w/m2 ，服装铺及配套100w/m2，每间店铺供电量不得少于10 Kw。2）用气量指标：按8000Kcal/Nm3计算，步行街餐饮户总用气量不得超过800-1000立米。 步行街报装量按燃气用户面积系数估算；分户用量根据餐饮规模与已开业项目运行数据取经验值。 3）供暖指标：因各地节能与施工图设计审查要求不同， 供热指标可按50-80w/m2取值。4）制冷指标：同上因素，餐饮业态制冷指标可按180- 350w/m2取值，服装与配套业态制冷指标可按150- 180w/m2取值。具体根据项目所在地室外计算温度确 定。5）厨房排油烟量：餐饮租赁面积X0.25X3.3X406 厨房补风量：厨房排油烟量X0.57 给水管径：DN32，餐饮面积小于200平米DN40，餐饮 面积大于200平米。8）厨房预留管径：常规餐饮按DN100取值，但对于餐饮租赁面积比较大及特殊要求商户（洋快餐），应按DN150预留。9）电信与网络：参造已开业项目数据。10）新风量：餐饮业态25m3/h.p其余业态20m3/h.p。注意事项：1、餐饮户用电量与燃气量的平衡；2、配套业态扩展经营的适度预留条件；3、已开业项目的经验数据取值；4、组合铺面的独立设定条件；三、节约、适用 房产技术条件的编制需保障商户正常经营及日后扩展经营需要，同时避免项目初投资浪费； 案例：我们某个万达广场燃气管径均按DN50 预留，项目运行后发现商户用气量非常小，导 致燃气计量表失真，最后燃气公司要求我们缩小管径并更换燃气表。四、过程控制 建立良好沟通机制，积极协调项目公司、设计 单位、商户等相关环节，确保房产技术条件落 实的有效性与严肃性。1、及时审核第二版施工图，确保商户房产技术条件的设计完整性与准确性；2、招商谈判过程中采取灵活有效措施，避免商 户反复调整或过度占用资源所造成的浪费；3、积极协调项目公司，避免成本或抢工因素造 成的技术条件变形；4、房产技术条件对接是配合招商工作的动态控 制过程，对接内容须全面、准确、及时、顺畅。只有第一时间掌握商户需求，并与项目公司有效对接，才能避免浪费。其他开业前关注重点1、关注冷冻泵、冷却泵与冷冻机组、冷却塔 的系统设计布置，避免能源隐性浪费。2、关注连通室外通风系统的设计形式，避免 空气阶梯效益的冷（或热）量散失浪费。 （消防补风、严寒地区的厨房补风）3、新风机组、组合式空气处理机新风吸入口 风阀采用手动、电动密闭阀。4、冷冻机组配电柜需独立设置在配电房内。 其他开业前关注重点5、风机盘管冷凝水排放应顺畅，避免出现U型弯。6、严格控制空调机组冷凝水水封安装高度。7、燃气锅炉房及地下燃气表间内须采用防爆灯具。8、屋面天然气管路应采取防雷措施。9、关注防火分区隔墙上方及电缆竖井内的防火封堵。10、关注拆分铺的消防排烟措施。11、关注商铺装修过程中对消防喷头及模块的成品保护。12、关注商铺装修过程中的温控开关接线，避免开业时空调设备不能正常使用。其他资料 一、餐饮商户重点关注： A、空调设计制冷负荷是否满足商户使用需求，厨房及餐厅的空调布局是否合理； B、排油烟的管路布局是否符合排放要求，是否设置油烟净化装 置，是否配置排油烟风机，管路是否有检修口及排油口； C、厨房布局是否符合当地消防局规范，喷淋、排烟口布局是否符合规范，隔墙及门窗开启方式、材料等是否与消防要求冲突。D、餐饮厨房要求必须做防水及闭水试验； E、厨房排水口前必须加装过滤网及隔油器；其他资料 F、上下水的设计流量是否满足商户需求，上下水的安装位置是否与厨房相匹配。 G、餐饮商户的燃气需求：要求提供厨房灶具的具体参数，包括耗气量、规格尺 寸、用电量等； H、要求提供用电设备清单及功率，总用电量，给排水管径，空调负荷，排风排 烟等参数。 I